10.2004.106-1
espropriazione formale nell'ambito della realizzazione di una zona di interesse comunale con estensione dell'espropriazione (indennità per terreni posti in zone edificabili di interesse comunale ZEIC)
6 dicembre 2006Italiano24 min
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Numero d'incarto:
10.2004.106-1
Data decisione, Autorità:
06.12.2006, TE
Titolo:
espropriazione formale nell'ambito della realizzazione di una zona di interesse comunale con estensione dell'espropriazione (indennità per terreni posti in zone edificabili di interesse comunale ZEIC)
INDENNITÀ ESPROPRIATIVA
art. 6 LESPR
art. 9segg LESPR
Incarto n.
10.2004.106-1
37/04
Lugano
6 dicembre 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dal Presidente supplente
Stefano Camponovo
e
dai membri
arch.
Giancarlo Fumasoli
ing. Alberto Lucchini
segretaria
giurista
Paola
Carcano
statuendo
nella procedura di espropriazione formale presentata in data 7 maggio 2004 da
ISEP
1
rappr.
da: RA 1
contro
Comunione
ereditariaCOES 1 composta da:
MCON
1
MCON
2
nell'ambito
della realizzazione di una zona di interesse comunale nella frazione di __________
relativamente
al mapp. n. 2218 RFD V__________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, IN FATTO
1.MCON
1 e MCON 2 sono gli unici eredi della defunta __________, già proprietaria del
mappale n. 2218 RFD V__________, sito in località “I C__________” e così
attualmente censito:
bosco mq 58
humus mq 354
mq 412
E meglio come risulta dal certificato ereditario del 4 gennaio 1987 del Pretore
di Lugano e dall’estratto censuario del 22 marzo 2005 del geometra A__________
G__________, richiesti dal Tribunale agli istanti, da questi prodotti ed
acquisiti così agli atti.
2.Il
mappale in oggetto è particolarmente in declivio soprattutto nella sua parte
inferiore (a confine con la part. 2219); nella sua parte superiore esso é
invece più pianeggiante.
Il fondo é a carattere squisitamente prativo, come d’altronde lo é l’intero
comparto.
Il nucleo di C__________ dista circa 150/200 metri. La strada cantonale
sottostante il mappale non é provvista di marciapiede, e non é illuminata in
corrispondenza del fondo in oggetto (l’illuminazione é comunque presente poche
decine di metri più in direzione di C__________, fino al nucleo).
La larghezza della sottostante strada cantonale ricalca quella che la strada ha
in generale lungo tutta la Val C__________, e meglio permette l’incrocio di due
veicoli ma rende più problematico l’incrocio con i mezzi pesanti, in
particolare con l’autopostale.
Soggiacenti alla strada, sul lato a monte, vi sono le infrastrutture e gli
allacciamenti predisposti per il mappale (e per gli altri interessati dalla
problematica qui in esame).
Sul lato opposto alla strada rispetto al mappale, e ciò verso valle, vi é a
lato della strada medesima uno spazio sterrato ricoperto di ghiaia utilizzabile
quale parcheggio per circa 15 veicoli.
3.
Il precedente Piano regolatore di
V__________ (PR), in vigore dal 14 giugno 1988, aveva inserito il mappale in
esame in zona agricola.
Il 17 febbraio 1997 il Consiglio Comunale di V__________ ha adottato alcune
varianti di PR; tra di esse figurava quella prevedente l’istituzione di una
Zona Edificabile di Interesse Comunale (ZEIC).
Il 10 febbraio 1999 il Consiglio di Stato ha approvato alcune varianti a detto
PR, tra le quali quella che inserisce il mappale in questione nella citata ZEIC
limitatamente ad una fascia di mq 260 nella parte inferiore del fondo.
Detta zona é regolata dall’art. 32 delle Norme di Attuazione del Piano
Regolatore di V__________ (NAPR), che recita:
”Art 32 Zona edificabile d’interesse comunale ZEIC
1. La zona edificabile d’interesse comunale, segnata sul Piano delle zone
in colore rosa e verde, é destinata ad essere acquistata dal Comune quale area
fabbricabile a sostegno degli obiettivi di sviluppo demografico, sociale ed
economico perseguito dal PR.
Le modalità di acquisizione delle aree, le condizioni di assegnazione dei
fondi, i requisiti degli assegnatari nonché i prezzi di alienazione ed ogni
altra formalità sono disciplinate dall’apposito “Regolamento comunale”.
2. Il Comune può edificarvi in proprio o metterla a disposizione, sempre
che l’uso sia conforme all’obiettivo d’interesse generale perseguito.
3. In questa zona le abitazione sono riservate alla residenza primaria.
Un’abitazione é considerata residenza primaria quando é atta a tale scopo e
quando l’utente ha il suo domicilio nel Comune.
Eventuali condizioni supplementari potranno essere stabilite nel “Regolamento”.
4. Non é permessa l’installazione di aziende artigianali. Il
“Regolamento” potrà stabilire delle eccezioni per piccole aziende non moleste a
carattere familiare.
5. Il grado di sensibilità (art. 43 OIF) stabilito per la zona é il
grado II (dovranno essere rispettati i valori di pianificazione).
6. La realizzazione della ZEIC é subordinata all’allestimento ed
all’approvazione di un Piano di quartiere.
Le procedure ed i contenuti del Piano di quartiere sono disciplinati dal
RLALPT.
7. Valgono i seguenti parametri edificatori:
- l’indice di sfruttamento massimo é 0.6;
- l’indice di occupazione massimo é il 40%
- l’altezza massima é di m. 10.00;
- fanno inoltre stato le prescrizioni generali indicate negli articoli
specifici (distanze, posteggi, ecc.).”
4.
Non avendo trovato un’intesa con
gli espropriati, il Comune di V__________ (Comune) ha formalmente offerto
un’indennità di fr. 12.-- il mq per espropriazione definitiva di mq 260, per
complessivi fr. 3’120.--, con atto del 10 maggio 2004.
5.
Con istanza del 7 giugno 2004 gli
espropriati hanno chiesto l’estensione dell’espropriazione all’intera
superficie del fondo ed un’indennità di fr. 60.-- il mq.
6.
Il 20 gennaio 2005 la Presidente
del Tribunale d’espropriazione ha trasmesso gli atti al Presidente supplente
avv. Stefano Camponovo.
7.
Il 10 marzo 2005 ha avuto luogo
l’udienza preliminare, alla quale ha fatto seguito – il 18 maggio 2005 – il
sopralluogo.
8.
Il Tribunale d’espropriazione ha
richiesto l’accertamento ufficiale del limite boschivo nel comparto alle
competenti autorità forestali, che hanno prodotto il loro referto il 29
settembre 2005, ancora attuale alla data odierna; in sostanza, la procedura di
accertamento non é ancora terminata, ma l’esito della medesima ricalca in
pratica quanto emerge dagli atti acquisiti.
Il medesimo Tribunale ha pure acquisito agli atti la documentazione di PR
relativa al comparto ove é sito il mappale in questione.
9.
Alle parti il 17 gennaio 2006 é
stata data facoltà di esprimersi in merito agli atti acquisiti, e di inoltrare
un memoriale conclusivo.
Gli espropriati non hanno presentato osservazioni; il Comune si é riconfermato
nelle proprie tesi.
IN
DIRITTO
10. Le zone edificabili d’interesse comunale (ZEIC) sono
disciplinate agli artt. 85-92 LALPT.
Secondo l’art. 85 LALPT:
Quando sia imposto dalla necessità di realizzare gli obiettivi di sviluppo
demografico, sociale e economico e i fini del piano regolatore o del piano
particolareggiato, il Comune può creare zone edificabili d’interesse comunale
riservate alla residenza primaria. Esse devono essere commisurate ai bisogni e
organizzate per un razionale sviluppo urbanistico (cpv 1).
Le zone edificabili di interesse comunale sono destinate innanzitutto a
favorire l’insediamento di persone che intendono costruirvi la propria
abitazione e che non troverebbero altrimenti, per la particolare situazione del
mercato immobiliare del Comune, terreni per loro disponibili (cpv2).
Zone edificabili di interesse comunale possono pure essere destinate a favorire
l’insediamento di aziende (cpv. 3).
Il Comune si procura le zone edificabili di interesse comunale attraverso la
libera acquisizione o seguendo la procedura d’espropriazione. In quest’ultimo
caso il proprietario colpito ha diritto a piena indennità (art. 86 LALPT).
Dette zone sono quindi di principio legittime. Occorre valutare dunque se la
loro istituzione giustifica il riconoscimento di un’indennità, ed in caso
affermativo l’ammontare di quest’ultima.
11. La proprietà è garantita; in caso di espropriazione o
di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità (art. 26
CF).
Di conseguenza, ai sensi dell'art. 5 LPT il diritto cantonale deve prevedere
un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da
pianificazioni secondo la legge federale sulla pianificazione del territorio
del 22 giugno 1979; per le restrizioni della proprietà equivalenti ad
espropriazioni derivanti da pianificazioni, secondo detta legge, è dovuta piena
indennità.
La legislazione ticinese, all'art. 39 cpv. 1
Lespr, prevede in effetti che pretese derivanti da vincoli che configurano gli
estremi dell'espropriazione materiale debbano essere fatte valere entro il
termine di dieci anni dal giorno in cui è entrato in vigore il provvedimento
dal quale si vogliono fare derivare le suddette pretese.
12. Secondo la vigente
giurisprudenza, vi è espropriazione materiale, che dà diritto ad una piena
indennità, quando l'uso attuale od il prevedibile uso futuro di una proprietà
immobiliare é vietato o ridotto in modo particolarmente grave così che il proprietario
colpito è privato delle facoltà essenziali dipendenti dal diritto di proprietà
medesimo. Una limitazione di minore rilievo può ugualmente costituire
espropriazione materiale ove essa colpisca un solo proprietario od un numero
ristretto di proprietari in modo tale che, fosse loro negato l'indennizzo, essi
sarebbero costretti a sopportare, a beneficio della comunità, un sacrificio per
loro eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di trattamento.
In entrambi i casi il miglior uso del fondo è da prendere in considerazione
solo se, al momento determinante, esso appare come molto probabile in un
prossimo avvenire; un tale miglior uso del fondo va riferito, di regola, alle
concrete - in fatto e per legge - possibilità edificatorie del terreno medesimo
(DTF 123 II 489 c. 6a, 121 II 417 c. 4a, 119 Ib 124 c. 2b; RDAT 1990 n.
67 e 85, I-1991 n. 68, I-1992 n. 49; Grisel, Traité de droit
administratif, 1984, vol II, p. 769; Riva, Hauptfragen der materiellen
Enteignung, 1990, p. 113 ss).
La
problematica verte dunque sul grado di ingerenza dell’atto pianificatorio nella
sfera protetta e sul potenziale edificatorio, elementi che soggiacciono ad una
ponderazione oggettiva ed assurgono a criteri decisivi per il giudizio sulla
legittimità di un eventuale risarcimento. In quest’ottica occorre vagliare
tutti gli elementi che qualificano il fondo influenzandone le possibilità di
sfruttamento – riconducibili tanto alla legislazione vigente in materia
pianificatoria ed edilizia, quanto alla effettiva e prevedibile utilizzazione
del suolo ed alle qualità del fondo medesimo – al fine di accertare se, al
momento dell’istituzione del vincolo, l’edificabilità fosse una realtà di fatto
concreta ed attuabile a breve termine oltre che giuridicamente ammissibile.
13.
Nella
fattispecie il mappale in oggetto é stato incluso dal PR del 1999 in zona di PR
ZEIC. Si tratta dunque di una limitazione che, di principio, potrebbe essere
costitutiva di espropriazione materiale. Sennonché una tale pretesa non é stata
avanzata dal proprietario, né al momento dell’entrata in vigore del vincolo né
nella presente procedura.
D’altronde, la situazione dettata dal vincolo in questione andrebbe comparata
con quella antecedente ad esso, che vedeva il fondo in esame inserito in zona
agricola.
Questo Tribunale ritiene che comunque da un lato non vi debba essere
pregiudizio per il proprietario toccato per il fatto di non avere fatto valere
una pretesa per espropriazione materiale, dall’altra la valutazione in merito
all’indennità per espropriazione formale può avvenire contestualmente a quella
(a monte) relativa ad un’eventuale espropriazione materiale, non essendovi
elementi suscettibili di modificare i valori immobiliari a __________ tra la
data di entrata in vigore del vincolo suscettibile di generare espropriazione
materiale e quella di richiesta dell’espropriazione formale.
D’altronde, la giurisprudenza impone al giudice di chiedersi se non vi sia, per
l’appunto, una pregressa espropriazione materiale (DTF 116 Ib239).
14.
Infatti nel contesto di
un’espropriazione formale il dies aestimandi si situa al momento
dell’anticipata immissione in possesso, rispettivamente al momento
dell’emanazione della decisione da parte del Tribunale di espropriazione (art.
19 Lespr.). Allorquando si realizzano gli estremi di un’espropriazione
materiale, decisivo é per contro il giorno in cui é entrato in vigore il
vincolo pianificatorio che l’ha determinata (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,
Aménagement du territoire, construction, expropriation, N. 1534; DTF 117 Ib 6
consid. 2b, 114 Ib 103 consid. 2). Se l’espropriazione materiale é seguita da
un’espropriazione formale, l’indennità va stimata secondo i principi inerenti a
ciascun genere di espropriazione anche laddove sia attuata una sola procedura
di stima (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., N. 1550; DTF 114 Ib 108, in
particolare consid. 2°), ferma restando la possibilità di prescindere da una
seconda valutazione ai fini dell’espropriazione formale unicamente laddove i
prezzi dei terreni divenuti inedificabili non abbiano conosciuto un aumento nel
corso degli anni (DTF 108 Ib334 consid. 4c).
Nella fattispecie si può dunque prescindere da detta seconda valutazione
(ritenuto che, come si dirà in seguito, in ogni caso due valutazioni separate
porterebbero comunque ad un risultato complessivamente identico).
15. In effetti, giusta l’art. 9 Lespr
l’espropriazione formale ha luogo mediante piena indennità. La determinazione
di questa é disciplinata dal principio secondo cui l’espropriato non deve
subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto
dell’espropriazione, In altre parole, all’espropriato deve essere garantita la
stessa situazione economica in cui si troverebbe se l’espropriazione non avesse
avuto luogo, in modo che, per effetto dell’espropriazione, non subisca danni
né ricavi vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes,
1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr; DTF 95 I 455).
L’importo dell’indennità é calcolato in base all’intero valore venale del
diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l’ammontare di
tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato come conseguenza
dell’espropriazione. Per quanto attiene all’indennità di espropriazione
materiale, essa corrisponde invece di regola alla differenza tra i valore che
avrebbe avuto il fondo secondo la sua classificazione di zona e il valore dello
stesso fondo gravato dal vincolo pianificatorio (DTF 122 II 326 consid. 6c/bb).
In altre parole, l’indennizzo si calcola
deducendo dal valore edilizio pieno del terreno il suo valore residuo
corrispondente di norma a quello di una buona superficie agricola.
Aggiungendo detto valore residuo al valore che il fondo avrebbe avuto secondo
la sua classificazione di zona, nella fattispecie si ottiene comunque – come
detto – il valore di esproprio formale, giacché vi é coincidenza di valori (o
meglio assenza di loro variazione) tra i due differenti dies aestimandi.
16. Di regola occorre
dunque preliminarmente accertare a quale zona sarebbe stato attribuito il fondo
dell’espropriato, se non fosse stato inserito in una zona di interesse
pubblico, e confrontare in seguito tale ipotesi con l’azzonamento precedentemente
in vigore; se ne otterrà così la constatazione in merito all’esistenza o meno
di un vincolo costitutivo di espropriazione materiale.
Si valuterà poi l’indennità dovuta per espropriazione formale.
17. Dall’esame del PR di V__________,
e in particolare della parte relativa a C__________, si constata come il
comparto in esame sia sottostante alla chiesa ed al cimitero; questi ultimi
sono protetti da un’ampia superficie prativa e boschiva, per consentirne il
distacco dagli altri elementi urbani.
Le zone edificabili più vicine a monte della strada cantonale non confinano
comunque con il comparto in esame, che é prossimo essenzialmente al Centro
sociale per anziani (anche se il nucleo del paese non é distante).
Neppure si poteva (e si può oggi) considerare che il Comune di V__________, ed
in particolare la località di C__________, avrebbe (ed abbia) avuto uno
sviluppo ed un incremento demografico tali da giustificare l’apertura
all’edificabilità di vaste superfici.
È quindi legittimo supporre che, in assenza di una zona di interesse comunale,
il PR avrebbe inserito il fondo in esame in zona agricola.
Si sarebbe trattato d’altronde di mera conferma, giacché esso aveva già in
precedenza una destinazione agricola (tanto che per istituire la ZEIC il Comune
ha dovuto, a compensazione della riduzione del territorio agricolo, stralciare
la parte edificabile in località “M__________” (risoluzione 651 del 10.2.99 del
Consiglio di Stato, pag. 9).
18. Tuttavia, la particolarità della
fattispecie risulta dal fatto che l’azzonamento in esame ha portato il fondo in
oggetto nella zona ZEIC.
19.
In materia di zone ZEIC, la
giurisprudenza più recente ha evoluto in senso diverso.
Considerato lo statuto assai particolare che contraddistingue le ZEIC, si
ritiene che l’espropriato é venuto invero a trovarsi in una situazione per
certi versi comparabile a quella del proprietario di un sedime edificabile
colpito da vincoli AP-EP. Ha perso la libera disponibilità del suo immobile
nella misura in cui il bene é destinato ad essere acquisito dall’ente pubblico
per soddisfare una esigenza della collettività. Resta titolare di un fondo
destinato all’edificazione privata che, pur non essendo gravato da alcun
divieto di alienazione, proprio per la sua sorte segnata é privo di qualsiasi
attrattiva per il mercato immobiliare e attende soltanto di essere trapassato
al comune, all’occorrenza mediante una procedura di espropriazione formale.
Tale ordinamento e le sue conseguenze impediscono di ritenere che l’attuale
proprietario non abbia subito gravi restrizioni conseguentemente all’attribuzione
del proprio mappale alla ZEIC. L’assetto conferito al fondo e l’importanza
delle drastiche limitazioni che hanno accompagnato la sua inclusione nel
comparto edificabile del PR di __________ portano anche a concludere che la
misura pianificatoria sia stata costitutiva di espropriazione materiale in
funzione della notevole incidenza che essa ha esercitato sul diritto di
proprietà dell’espropriato (TRAM 27.7.2003 in re M. SA/ Comune di C.).
20.
Sulla base della nuova
giurisprudenza, non é dunque più determinante il fatto che, in assenza di una
destinazione a ZEIC, il fondo sarebbe stato incluso in zona agricola.
Determinante é invece ora il fatto che l’ente pubblico non può, in sostanza,
considerare di disporre di fondi edificabili e vendibili (pur con le
restrizioni del caso: obbligo di domiciliazione, assenza di altri immobili in
proprietà, ecc.), senza indennizzare i loro proprietari; quest’ultimi si
ritrovano infatti materialmente privati del loro diritto (di qui
l’espropriazione materiale), ed in seguito pure formalmente privati di tale
diritto (con l’esproprio formale).
21.
Sulla scorta dei principi
giurisprudenziali di indennizzo in precedenza riassunti, occorre determinare
quindi il valore del fondo in oggetto quale mappale edificabile.
Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un
terreno inedificato venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N 80 ss. ad art. 19 LFespr;
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert. op. cit., N. 1172 ss; Moor, Droit administratif, p.
417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore
venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella
regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel
limite del possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni
attendibili realizzate nell’anno precedente il dies aestimandi (DTF 122 II 337
consid. 5a). Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità
di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o
diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l’espropriato
potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma
che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto
dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli
terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in
un contratto isolato non é evidentemente determinante, e non può essere assunto
quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di
considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr;
Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36). L’applicazione del metodo
comparativo presuppone d’altro canto che esistano sufficienti contrattazioni
relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non é
necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto é invece che i prezzi
pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre
conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N.
92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi
corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o
positive, riguardanti il fondo oggetto dell’esproprio. Giova infine ricordare
che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti,
bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell’evoluzione dei prezzi dei
terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di
fatto e di diritto che la caratterizza.
22.
Il Tribunale di espropriazione ha
concentrato le proprie ricerche sulle compravendite di terreni inedificati
posti nel Comune di V__________ avvenute tra il 1995 e il 1998. In effetti, ai
fini di una corretta applicazione del metodo statistico-comparativo vanno prese
in considerazione le transazioni effettuate prima del dies aestimandi nel
comune di situazione del fondo espropriato (in casu: 10 febbraio 1999), non
quelle concluse in altre località della V__________, caratterizzate da realtà
parzialmente diverse per rapporto a V__________ (Cfr., sul tema, DTF 122 II 344
consid. 5a). Solo in assenza di qualsiasi dato di riferimento utilizzabile si
possono estendere le indagini ai Comuni vicini (cfr. Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,
op. cit., N. 1173 in fine; ZBI 1998, p. 142).
23.
Orbene, dal registro fondiario si
evincono le seguenti transazioni, in zona di PR residenziale (R3), dai
parametri edificatori del tutto paragonabili a quelli della zona ZEIC, non
essendo nella fattispecie utilizzabili i parametri della zona di Nucleo Vecchio
(NV), perché riferiti a fondi in pratica totalmente edificati (d’altronde, il
Comune di V__________ non conosce altra tipologia residenziale), ritenuto che le
superfici occupate da sentieri e boschi sono state conteggiate fr. 0.--:
Anno 1995.
- fr. 150.- il mq per il mapp. no. 593 RFD di 563 mq (“prato”), loc. Teciall
(iscr. a RF il 28.07.1995 al d.g. no. 18308);
- fr. 85.61 il mq per il mapp. no. 4216 RFP di 709 mq (di cui 584 mq “prato” e
125 mq “bosco”), loc. C__________ della P__________ (iscr. a RF il 26.10.1995
al d.g. no. 5073). La transazione è
avvenuta a seguito dell’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 70.- il mq per il mapp. no. 4152 RFP di 266 mq (“prato”), loc.
D__________ P__________ (iscr. a RF il
25.10.1995 al d.g. no. 5046);
- fr. 90.91 il mq per lo scorporo di 22 mq della part. no. 67 RFD, loc. P__________,
che è andato ad aggiungersi al mapp. no. 149 RFD (iscr. a RF il 16.08.1995 al d.g.
no. 19751). La transazione è avvenuta a
seguito di una rettifica di confini;
Anno 1996.
- fr. 30.74 il mq per il mapp. no. 14 RFD di 2'906 mq (di cui 1789 mq “prato” e 1117 mq “bosco”), loc. C__________ (iscr.
a RF il 10.06.1996 al d.g. no. 13850).
Trattasi dell’acquisto di una quota di comproprietà di 1/6;
- fr. 163.64 il mq per il mapp. no. 263 RFD di 550 mq (“prato”), loc.
C__________ (iscr. a RF il 2.09.1996 al
d.g. no. 22514);
- fr. 50.- il mq per il mapp. no. 628
RFD di 276 mq (“prato”), loc. I__________ (iscr.
a RF il 13.06.1996 al d.g. no. 14285);
Anno 1997.
- fr. 102.96 il mq per il mapp.
no. 2933 RFP di 973 mq (di cui 777 mq
“prato” e 196 mq “bosco”), loc. G__________
(iscr. a RF il 31.01.1997 al d.g. no.
337);
- fr. 76.75 il mq per il mapp. no. 1592
RFP di 475 mq (di cui 456 mq “prato” e 19
mq “sentiero”), loc. Z__________ (iscr. a RF il 5.02.1997 al d.g. no. 411);
- fr. 82.99 il mq per il mapp. no. 1605
RFP di 723 mq (“prato”), loc. Z__________ (iscr.
a RF il 17.03.1997 al d.g. no. 1018);
Anno 1998.
- fr. 23.95 il mq per il mapp.
no. 845 RFD di 167 mq (“incolto”), loc. C__________ (iscr.
a RF il 22.05.1998 al d.g. no. 10542);
- fr. 53.19 il mq per il mapp. no. 650
RFD di 1001 mq (di cui 777 mq “prato” e
61 mq “bosco”), loc. I__________ (iscr. a RF il 24.02.1998 al d.g. no. 3800);
- fr. 105.- il mq per il mapp. no. 1126
RFP di 527 mq (“prato”), loc. R__________ (iscr.
a RF il 19.06.1998 al d.g. no. 2391);
Anno 1999 (fino al 10.02 incluso).
Non risultano transazioni.
Ne discende che, fatta eccezione per le transazioni per i mappali n. 263, 14 e
845, i prezzi di compravendita oscillano in generale tra fr. 70.--/mq e fr.
80.--/mq.
Alcuni mappali oltretutto sono parzialmente boschivi, così che per le superfici
prative si impone un correttivo verso l’alto (tenuto pure conto del fatto che
in 3 casi si é superata la soglia di fr. 100.--/mq).
Il prezzo relativo al mappale n. 14 non é ritenuto invece attendibile,
trattandosi di quota di comproprietà di 1/6 (che, come tale, può essere soggetta
ad influenze – verso l’alto o verso il basso – dettate dalle contingenze);
neppure lo é quello relativo al fondo n. 845 trattandosi di immobile con
mercato ridotto per le sue dimensioni (mq 167).
In conclusione, tenuto conto anche della discreta esposizione del mappale qui
in oggetto ma anche di una sua parziale pendenza e della situazione d’accesso,
si giustifica di stabilire il valore del medesimo in fr. 80.--/mq.
24.
Occorre dunque ora confrontare il
valore del fondo sopra riconosciuto con quello attuale a seguito
dell’azzonamento ZEIC, cioè – come precedentemente indicato – con quello
agricolo.
Orbene, il valore di un buon terreno agricolo é normalmente riconosciuto in
Ticino in fr. 30.—il mq. (RDAT II 1997 n. 35; TRAM 11.3.99 Società anonima MM
/Comune di M.; TRAM 6.10.05 in re F e G. L. / Stato C. T.).
È quindi questo il valore di indennizzo che di principio va considerato
nell’ambito delle indennità per espropriazione formale.
Tenuto conto della buona posizione del terreno e della sua vicinanza alla
strada (anche se esso non é pianeggiante), si giustifica anche in concreto di confermare
tale valore.
Fatti
I valori riscontrati sono a tutt’oggi attuali ai sensi dell’art. 19 Lespr,
ritenuto che non v’é presa di possesso anticipata e quindi é determinante il
valore odierno del fondo.
Il valore di espropriazione materiale é dunque pari a fr. 50.--/mq.
25.
Tale valore non é smentito dalle
risultanze degli accertamenti esperiti dallo scrivente Tribunale in merito alle
transazioni immobiliari avvenute nel Comune di V__________ negli anni
1995/1998, pure se tale verifica non é agevole in considerazione del fatto che
la maggior parte di dette transazioni concernono fondi sui quali vi sono
manufatti (stalle ecc.).
26.
Ci si deve infine chiedere se
l’indennità riconosciuta potrebbe risultare diminuita da un’eventuale invadenza
boschiva, non essendo determinante il censimento del fondo a registro fondiario;
e ciò sebbene l’ente espropriante non abbia sostenuto detta tesi.
Già il Consiglio di Stato, nella propria risoluzione (citata) di approvazione
della zona ZEIC, aveva infatti indicato al Comune di chiedere un accertamento
del limite dell’area forestale confinante con la ZEIC (risoluzione, pag. 9).
Non risulta che il Comune abbia ottenuto detto accertamento ufficiale approvato
dal Consiglio di Stato. Tuttavia, lo scrivente Tribunale ha acquisito agli atti
un accertamento dell’area forestale a confine con le zone edificabili (art. 10
cpv 2 LFO) e non edificabili del Dipartimento del Territorio, Divisione
ambiente e foreste, Sezione forestale cantonale, che esclude dal fondo in esame
il perimetro boschivo.
In sede di sopralluogo si era d’altronde constatato un limite boschivo
coincidente con i confini del comparto.
Di conseguenza non vi é motivo per discostarsi dall’accertamento in questione,
per quanto non (ancora) ufficializzato.
L’intera superficie del mappale, oggetto della variante pianificatoria, deve
dunque essere indennizzata nel senso sopra indicato.
27.
Gli espropriati chiedono
un’indennità per espropriazione formale di parte del loro mappale, con
ampliamento dell’espropriazione all’intero loro fondo.
Secondo l’art. 5 cpv Lespr qualora sia prevista un’espropriazione parziale di
diritti relativi a fondi costituenti un’unità economica e ciò abbia per effetto
di impedire o comunque di rendere difficile l’esercizio dei diritti residui
secondo la loro destinazione, l’espropriato può chiedere l’espropriazione
totale.
Nella fattispecie la tabella di espropriazione indica (a fronte di una
superficie complessiva del fondo ora aggiornata a mq 412), una superficie
espropriata di mq 260. Non vi é chi non veda come la porzione di mq 152 che
resterebbe inespropriata non rappresenti un’unità economica sufficiente per
qualsivoglia razionale sfruttamento del mappale, tenuto pure conto degli
arretramenti dal bosco da osservarsi.
Sono dunque dati gli estremi per un ampliamento dell’espropriazione ai sensi
dell’art. 5 cpv 1 Lespr., con facoltà comunque per il medesimo espropriato di
rinunciarvi entro 20 giorni dalla fissazione definitiva dell’indennità (art. 5
cpv 2 Lespr.)
28.
Gli interessi sono da computarsi
dalla data dell’immissione in possesso (art. 52 cpv 3 Lespr).
Detta data non é ancora stata fissata (neppure il Comune ha richiesto,
attualmente, detta immissione).
Ne risulta che giocoforza non sono dovuti interessi.
29.
In materia di espropriazione
formale, indipendentemente dall’esito della procedura, le spese sono di regola
da addebitarsi all’ente espropriante. Non vi é motivo di discostarsi da tale
indicazione, poiché la problematica dell’espropriazione materiale é stata
valutata d’ufficio.
Poiché la parte espropriata non si é avvalsa della consulenza di un legale, non
si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).
Per
i quali motivi
richiamata la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia:
1. Il
Comune di V__________ verserà ai proprietari della part. 2218 RF __________,
un’indennità per espropriazione materiale di fr. 50.--/mq per mq 260.
Considerandi
2.
Il Comune di V__________ verserà ai proprietari
della part. 2218 RF __________ (sez. __________ fr. 30.--/mq per l’espropriazione
formale dell’intero mappale.
3.
La tassa di giustizia e le spese di complessivi
fr. 300.-- sono a carico del Comune di V__________. Non si assegnano
ripetibili.
4.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
5.
Intimazione a:
-
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
il
Presidente supplente La
segretaria giurista
Stefano
Camponovo Paola
Carcano
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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