10.2004.110

Espropriazione materiale per attribuzione di un fondo alla zona AEP EP destinazione posteggi

14 gennaio 2008Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

Il 7 ottobre 2005 il Tribunale ha

esperito un sopralluogo. In tale occasione il Comune ha dato atto che secondo

il vecchio PR del 1977 il mappale 3330 era inserito in Zona D residenziale semi

estensiva, i.s. 0.4, mentre che secondo il vigente PR i terreni limitrofi non

colpiti dal vincolo sono inseriti in zona residenziale semi-estensiva D.: i.s

0.6; H max 10.50; Area minima verde 45%.

In sede di conclusioni e

dibattimento finale le parti si sono riconfermate nelle rispettive richieste e

conclusioni.

diritto

Espropriazione materiale - Restrizione grave della proprietà

L’espropriazione materiale, che è

corollario della garanzia costituzionale della proprietà, si avvera e

conferisce il diritto ad una piena indennità quando l’ente pubblico, attraverso

un atto pianificatorio, sancisce un divieto o una limitazione particolarmente

grave dell’uso attuale o del prevedibile uso futuro di un bene - generalmente

riferibile al diritto di costruire - privando il proprietario colpito delle

prerogative essenziali insite nel diritto di proprietà.

Espropriazione materiale - Restrizione meno grave

Anche

una restrizione meno rilevante può costituire espropriazione materiale quando

colpisce un solo o pochi proprietari in maniera tale che, fosse loro negato

l’indennizzo, sarebbero costretti a sopportare, a beneficio della comunità, un

sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di trattamento.

Terreno edificabile

Entrambe

le ipotesi presuppongono una concreta possibilità di miglior uso del fondo da

parte del proprietario: è indispensabile, cioè, che il terreno sia

immediatamente edificabile o, quantomeno, che possa esserlo in un futuro prossimo

(DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a; RDAT 1990 no. 67 e 85,

I-1991 no. 68, I-1992 no. 49; Riva, Kommentar zum RPG, ad art. 5 no.

123-134).

problematica verte dunque sul grado di ingerenza dell’atto pianificatorio nella

sfera protetta e sul potenziale edificatorio che soggiacciono ad una

ponderazione oggettiva ed assurgono a criteri decisivi per il giudizio sulla

legittimità di un eventuale risarcimento.

quest’ottica occorre vagliare tutti gli elementi che qualificano il fondo

influenzandone le possibilità di sfruttamento e che si riscontrano tanto nella

legislazione vigente in materia pianificatoria ed edilizia, quanto nella locale

effettiva e prevedibile utilizzazione del suolo e nella situazione del fondo

medesimo, al fine di accertare se, al momento dell’istituzione del vincolo,

l’edificabilità fosse una realtà di fatto concreta ed attuabile a breve termine

oltre che giuridicamente ammissibile.

L’esistenza

di infrastrutture che potrebbero apparire sufficienti non basta, ad avvalorare

la pretesa di indennità (DTF 122 II 455 c. 5a) poiché l’espropriazione

materiale presuppone anche che all’entrata in vigore del vincolo il

proprietario fosse in grado di edificare il terreno in un prossimo futuro (DTF

122 II 455 c. 4c; Riva, Kommentar, no. 125, 131 ss).

il ragionamento di verosimiglianza dell’edificabilità di un terreno non si

riconduce, solo, a considerazioni oggettive, bensì anche ad elementi soggettivi

tesi a dimostrare la volontà concreta del proprietario di edificare.

Singolarmente

questi elementi sembrano non avere valenza assoluta (Grisel, Traité de

droit administratif, 1984, vol. II, p. 773; Riva Kommentar, no. 133, 134

e 163) tuttavia la mancanza di indizi circa la volontà di meglio sfruttare il

fondo concorre, in una valutazione d’insieme, all’affievolimento del diritto al

risarcimento.

proprietario deve dimostrare, in particolare, di aver investito capitali

considerevoli per l’urbanizzazione e l’edificazione del terreno e di aver avuto

l’intenzione di concretizzare la facoltà sottrattagli dal vincolo.

Una

tale intenzione è individuabile, secondo la giurisprudenza, nell’atto di

impugnazione del vincolo e nella richiesta di un’indennità per espropriazione

materiale; viceversa qualora il proprietario si astenga dall’intervenire materialmente

si reputa, sulla base del suo comportamento concludente, che non avesse

l’intenzione di modificare l’uso del fondo né di destinarlo ad un sfruttamento

più intensivo (RDAT II-1996 no. 46 c. 3, 4b).

Nel

giudizio appena citato l’indifferenza manifestata dal proprietario di fronte

all’imposizione del vincolo è assurta a criterio decisivo posto che

l’espropriazione materiale è stata negata nonostante i presupposti oggettivi ne

fossero adempiuti.

Non-attribuzione

Considerandi

2.

Si riconduce a tali considerazioni

l’istituto della cosiddetta non-attribuzione che l’autorità pianificatoria

attua quando, adottando il suo primo piano di utilizzazione conforme alla LPT

entrata in vigore l’1.1.1980, si astiene dall’attribuire un terreno alla zona

edificabile (Riva, Kommentar, no. 141).

Secondo

un’opinione diffusa in tale evenienza la privazione della possibilità di

edificare non spoglia la proprietà di un suo attributo fondamentale posto che

l’edificabilità del fondo è subordinata alla sua appartenenza ad una zona

edificabile conforme alla legge.

da corollario a tale enunciato la considerazione che il privato non ha diritto

all’attribuzione del suo fondo alla zona edificabile né al mantenimento di uno

specifico regime ritenuto che la legislazione in materia di pianificazione del

territorio è, per sua stessa essenza, dinamica per cui occorre sempre contare

con l’eventualità di una sua modifica.

Perciò,

di regola, la non-attribuzione non adempie i presupposti di un’espropriazione

materiale e quindi nemmeno legittima un risarcimento (Riva, Kommentar,

no. 114 e 145; DTF 122 II 326 c. 4).

D’altronde,

poiché il Comune è tenuto ad ispirarsi al concetto di razionale ed ordinata

utilizzazione del suolo senza trascurare la sua disponibilità finanziaria, è

fatale che la pianificazione del suolo comunale attraverso una suddivisione in

zone comporti anche conseguenze discriminanti per talune proprietà,

specialmente quando uno specifico azzonamento è finalizzato ad avvantaggiare la

collettività ed è quindi legittimato da un interesse pubblico prevalente

rispetto al diritto del privato di costruire che non è né reale né soggettivo

bensì soggetto a concessione da parte dell’ente pubblico (cfr. Catenazzi,

Ancora sull’espropriazione materiale, in RDAT 1980 p. 304).

Eccezioni

3.

Un obbligo di indennizzo potrebbe

imporsi, solamente in via eccezionale, qualora circostanze particolari,

concrete ed oggettive, avrebbero giustificato l’inserimento del fondo in una

zona edificabile.

3.1

Gli autori e la giurisprudenza ammettono una tale

ipotesi quando il fondo è edificabile o quantomeno dotato delle infrastrutture

di urbanizzazione primaria (1), è compreso nel piano generale delle

canalizzazioni (PGC) (2) ed il proprietario già ha investito somme

considerevoli in vista della sua urbanizzazione ed edificazione (3). Queste tre

condizioni sono cumulative (Riva, Kommentar, no. 149).

3.2

Oppure quando il fondo è situato in un territorio

già largamente edificato ai sensi dell’art. 15 lit. a LPT.

La giurisprudenza interpreta restrittivamente il

concetto di territorio largamente edificato assimilandovi solo quello edificato

in senso stretto e gli spazi vuoti tra costruzioni (cosiddette “Baulücken”) talmente

segnati dall’impronta edificabile dei fondi circostanti da non poter essere

attribuiti ad altra destinazione (DTF 121 II 417 c. 5a, 122 II 455 c.

6a; RDAT II-1998 c. 5b; Riva, Kommentar, no. 159).

3.3

Oppure ancora quando l’azzonamento è legittimato

dalla buona fede, istituto quest’ultimo che sembrerebbe peraltro estendersi

all’insieme degli aspetti che caratterizzano l’eccezione sostanzialmente

finalizzata a compensare, attraverso un risarcimento, una reale aspettativa di

miglior uso che il proprietario, a fronte di motivi oggettivamente fondati e

concreti, ha riposto nell’ente pubblico e che questi ha deluso (Riva,

Kommentar, no. 114, 146-160; DTF 121 II 417 c. 4b, 122 II 326 c. 6a).

Pregiudizio economico

4.

La soppressione o la limitazione

della componente edificabile di un fondo ne riduce il valore traducendosi in un

pregiudizio economico.

Dies a quo

Poiché

il danno si manifesta con l’entrata in vigore del vincolo pianificatorio che ne

è alla base, quella data è decisiva ai fini del giudizio sull’espropriazione

materiale e sulla quantificazione dell’eventuale indennità (DTF 122 II

326.

c. 4b; RDAT II-1991 no. 68; Riva, Kommentar, no. 194).

5.

Nell’ordinamento giuridico

ticinese l’atto che disciplina l’organizzazione e l’utilizzazione del

territorio comunale è il PR.

L’entrata

in vigore e la pubblica utilità delle opere che vi sono contemplate sono

sancite con l’approvazione del Consiglio di Stato (art. 39 e 40 LALPT).

6.

Nel caso concreto siamo in

presenza del primo piano regolatore conforme alla LPT.

7.

L’istituzione di un vincolo AEP

posteggi 35, decisa definitivamente dal Consiglio di Stato il 16 ottobre 2001

(data determinante per valutare l’esistenza di un caso di espropriazione

materiale) è perciò un caso di non azzonamento. Conformemente a una consolidata

giurisprudenza gli istanti non hanno pertanto diritto a un’indennità a titolo

di espropriazione materiale.

8.

L’indennità potrebbe essere

concessa a titolo eccezionale se il fondo fosse incluso in un territorio

largamente edificato ai sensi dell’art. 15 lett. a LPT.

9.

Resta da esaminare la possibilità

di concedere un’indennità a titolo eccezionale se il fondo è edificabile o

quantomeno dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, è compreso

nel piano generale delle canalizzazioni (PGC) ed il proprietario già ha

investito somme considerevoli in vista della sua urbanizzazione ed edificazione.

10.

Gi istanti non hanno nemmeno

provato a dimostrare di aver investito ingenti somme, se non il pagamento di

contributi di miglioria per CHF 9'540.00 e di contributi di canalizzazione per

CHF 1696.00 (doc. F). Tali contributi non possono però essere considerati spese

rilevanti (cfr. STCA 50.200.2).

11.

Il fondo è però inserito nel PGC,

approvato dalla SPA il 12 novembre 1975, e é dotato delle infrastrutture di

urbanizzazione primaria (canalizzazioni e accesso).

12.

E’ del tutto evidente che se non

fosse stata prevista la creazione di un posteggio il fondo sarebbe stato

inserito in zona edificabile come quelli circostanti.

13.

Ne consegue che siamo in presenza

di un caso di espropriazione materiale e che pertanto all’istante deve essere

accordata un’indennità.

14.

Si può dunque procedere alla valutazione

del valore del fondo al 16 ottobre 2001, stabilendo avantutto quale sarebbe

stata la sua situazione pianificatoria se non fosse stato adottato e approvato

il vincolo in oggetto (TRAM 26.02.2001 in re Comune di C./ R.M., consid. 4.1).

Di conseguenza si potrà stabilire l'estimo ex tunc (5 marzo 2002), e lo si

confronterà con il valore del fondo gravato dal vincolo di inedificabilità (DTF

122.

II 326 consid. 6c/bb). In altre parole, l'indennizzo è da calcolarsi

deducendo dal valore edilizio pieno del terreno alla data dell'estimo il suo

valore residuo, corrispondente di norma a quello di un buon fondo agricolo

(TRAM 26.02.2001 in re Comune di C. / R.M., consid. 4). L'eventuale differenza

rappresenterà, se sussiste, l'indennizzo dovuto per esproprio materiale.

15.

Dagli atti si deduce che tutti i

fondi circostanti alla 3330 RFD di __________ sono inseriti in zona

residenziale semi-estensiva D, per la quale l’art. 46 NAPR prevede:

1.

Prescrizioni generali

1.

E’ ammessa esclusivamente l’edificazione di costruzioni

residenziali.

Il Municipio potrà autorizzare

eccezionalmente, se d’interesse

pubblico, la creazione di esercizi

pubblici di quartiere e servizi

di carattere commerciale,

amministrativo o di piccolo

artigianato non molesto.

2.

grado di sensibilità 2

2.

Prescrizioni edificatorie

I limiti edificatori soni i seguenti:

- linee d’edificazione specificate dal piano

- i.s 0.6

- Area minima verde 45%

- H max 10.50 ml

- D dal confine e tra edifici: vedi

art. 6

- bonus per PQ: I.s. = 0.15, superficie minima mq

3’500

16.

–Sul fondo sarebbe quindi stato

possibile edificare un’abitazione, anche se occorre considerare la presenza di

una linea elettrica da 50 kw, menzione a RF.

17.

Nella Zona di PR D sulla sponda

destra del __________ tra il 1999 e il 2001 è stato possibile reperire le

seguenti transazioni:

mapp.

Sup.

Località

Zona

mq.

Data

Osservazioni

3216.

335.

274.63

23.12.1998

6247.

300.

350.00

14.12.1998

fondo descritto a RF quale prato

3462.

534.

305.00

26.03.1998

fondo descritto a RF quale prato vignato

3324.

706.

184.14

01.02.1999

fondo descritto a RF quale campo

3040.

104.

150.00

08.04.1999

fondo descritto a RF quale prato

6253.

49.

200.00

31.07.2000

fondo descritto a RF quale prato

18.

Il valore medio di queste

transazioni è di ca CHF 243.00/mq.

19.

Dal 2000 al 2003 non sono state

riscontrare delle transazioni nella zona.

20.

Successivamente dal 2004 al 2006

vi sono invece stati i seguenti casi:

mapp.

Sup

Località

Zona

mq.

data

Osservazioni

3336.

660.

318.18

18.10.2004

fondo descritto a RF quale superficie non edificata

(humus)

3500(RFD) + 8191(RFP)

205.

121.95

15.10.2004

fondo n. 3500 descritto a RF qual superficie non

edif. per mq. 205 (humus+senza vegetazione+edificio sotterraneo mq. 10);

fondo n. 8191 descritto a RF quale sup. humosa per 2 mq.; nel prezzo è

inclusa la comproprietà coattiva di 1/3 su mappale 8189

3461.

458.

316.59

21.06.2005

fondo descritto a RF quale superficie non edificata

(humus)

4255.

136.

300.00

05.05.2006

fondo descritto a RF quale superficie non edificata -

humus

21.

In questo periodo successivo di

tre anni al dies aestimandi il valore delle transazioni con un'unica eccezione

ha sempre superato i CHF 300.00/mq.

22.

A titolo di paragone per il

periodo 1998-2001 sulla sponda sinistra (__________) del fiume __________

risulta invece quanto segue:

mapp..

Sup.

Località

Zona

mq.

Data

osservazioni

5844.

502.

478.09

23.12.1998

fondo descritto a RF quale prato

6195.

519.

425.00

01.04.1998

fondo descritto a RF quale prato

6248.

499.

480.96

24.03.1999

fondo descritto a RF quale prato

5765.

454.

418.50

24.11.2000

fondo descritto a RF quale prato

23.

Il prezzo medio in questa zona

indubbiamente più pregiata era dunque di ca CHF 450.00/mq.

24.

Tutto considerato quindi il valore

della part. 3330 RFD al 16 ottobre 2001 può quindi essere fissato in CHF

270.

/mq, tenuto conto dei prezzi nella zona nel periodo precedente e

dell'evoluzione riscontrata nel periodo successivo.

25.

Complessivamente il valore della

part. 3330 RFD al 16 ottobre 2001 é dunque fissato in CHF 127'170.00.

26.

Dall’importo sopra indicato va

dedotto il puro valore agricolo del terreno (rimasto agli istanti perché ancora

proprietari), trattandosi di espropriazione materiale. Esso è attualmente

generalmente indicato in CHF 30.00/mq per buoni terreni agricoli (RDAT II 1994

n. 64, 1990 n. 58, 1989 n. 37; TRAM 09.06.1997 in re O. e S. / Comune di C.).

27.

Ne discende che l’indennità per

l’espropriazione materiale è di CHF 113'040.00.

28.

Gli interessi sull’indennità per

espropriazione materiale decorrono, di regola, dal momento in cui l’avente

diritto ha manifestato in modo inequivocabile la propria intenzione di farsi

risarcire (DTF 114 Ib 283 c. 2a e invii).

29.

A tale richiesta non debbono porsi

esigenze di forma troppo severe: è necessario, ma sufficiente, che l’ente

pubblico, conformemente al principio della buona fede, debba rendersi conto che

il proprietario intende chiedere l’indennità che gli spetta (DTF 112 Ib 512).

30.

Una simile manifestazione di

volontà è stata scorta dal Tribunale federale nella formulazione di una

proposta transattiva (DTF 97 I 819), nell’intavolazione di trattative con il

privato in vista della vendita (DTF 108 Ib 344), così come nelle azioni di

opposizione intraprese dal proprietario avverso una misura pianificatoria ritenuta

lesiva dei suoi interessi (DTF 122 Ib 512).

31.

La giurisprudenza ticinese segue

detti principi (TRAM 9.11.1998 in re CE C. e D’A. / Comune di F., consid. 4.1).

32.

Nella fattispecie gli interessi

sono quindi da riconoscersi dal 1° novembre 2004, come richiesto dall'istante,

al tasso del 3.5%.

33.

Nei procedimenti contenziosi di

espropriazione materiale le spese e le eventuali ripetibili vengono ripartite

come in una normale procedura amministrativa, ossia a dipendenza dell’esito del

processo e del grado di soccombenza delle parti conformemente al principio dedotto

dagli art. 28 e 31 LPamm.

34.

Nella fattispecie le parti non si

sono fatte rappresentare da un avvocato e quindi per prassi costante non si

assegnano ripetibili.

35.

La tassa di giustizia e le spese

seguono la soccombenza.

in applicazione della

Legge di espropriazione dell'8 marzo 1971

dichiara

e pronuncia: 1. L’istanza

è parzialmente accolta. Il Comune di Bellizona verserà solidalmente a ISCE 1,

CHF 113’040.00, oltre interessi al 3.5% dal 1° novembre 2004 per espropriazione

materiale del mappale n. 3330 RFD di __________.

2.

La tassa

di giustizia e le spese di CHF 1'500 sono a carico del Comune di __________.

3.

Contro la

presente decisione é data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo,

Lugano, nel termine di 30 (trenta) giorni dall'intimazione.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente supplente Il segretario

giudiziario

Fulvio

Pezzati Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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