10.2004.131-1
Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni esclusi dalla zona edificabile)
15 ottobre 2008Italiano15 min
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Numero d'incarto:
10.2004.131-1
Data decisione, Autorità:
15.10.2008, TE
Titolo:
Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni esclusi dalla zona edificabile)
INDENNITÀ ESPROPRIATIVA
art. 9 cpv. segg LESPR
Incarto n.
10.2004.131-1
583/00
Lugano
15 ottobre 2008
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Bruno Buzzini
ing. Argentino Jermini
segretaria
giurista
Annalisa
Butti
statuendo
nella procedura di espropriazione formale presentata in data 21 giugno 2000 da
ISEP
1
RA
1
contro
COES
1
nell'ambito
delle opere per l'allargamento della strada cantonale__________, I tappa
(tratto __________), in territorio di __________,
relativamente
al mapp. no. 522 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in
fatto ed in diritto
1.1.1.
Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione della strada cantonale __________,
in territorio di __________, finanziate mediante un credito quadro approvato con
decreto legislativo del 28 febbraio 2000. Tra le opere previste si annovera in
particolare l’allargamento del I° tratto (tratto __________) della strada
esistente, la formazione di un marciapiede della larghezza di 1,5 m fino all’incrocio con
percorso pedonale per Idemini, nonché l’adeguamento del sottopasso FFS.
L’intervento comporta l’invasione parziale di alcuni fondi confinanti motivo
per cui lo ISEP 1 ha avviato il presente procedimento espropriativo pubblicando
gli atti dal 10 luglio all’8 agosto 2000 previo invio di un avviso personale ai
proprietari.
1.2. Tra i terreni coinvolti nel procedimento figura, tra gli altri, anche il
mapp. no. 522 di proprietà di COES 1. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è
espropriato per mq 32 e occupato temporaneamente per mq 290, superfici per le
quali lo ISEP 1 ha offerto un’indennità di fr. 10.- il mq rispettivamente di fr.
50.- a corpo.
Con memoria 5.8.2000 l’espropriato ha notificato, per il sedime espropriato, un’indennità
di fr. 350.- il mq, in quanto a suo dire lo stesso è ubicato in zona
edificabile.
All’udienza di conciliazione del 19.9.2000 l’ente espropriante ha ribadito che
l’indennità offerta è determinata dal fatto che la superficie espropriata, in
base al PR in vigore, è inedificabile; l’espropriato, confermando la sua
pretesa, ha accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dalla
data dell’udienza stessa.
Con ordinanza 31.1. 2003 è stato costituito il nuovo collegio giudicante. Alla
successiva udienza del 25.2.2003 le parti hanno confermato le rispettive
posizioni.
2.Il
mapp. no. 522, ubicato in località __________, è cosi censito a RF:
sub A) edificio mq 116
NE) superficie non edificata
rivestimento duro, humus, acque,
bosco, senza vegetazione mq 1’682
totale mq 1’798
Si tratta di un fondo di conformazione abbastanza regolare ubicato a valle
della strada cantonale __________. Nella parte a confine con la strada si
presenta in declivio. Esso è libero da servitù e oneri fondiari.
Stando al vigente PR dei Comuni __________ approvato il 12.7.1985 – che
comprende oltre a __________, i Comuni di __________, __________, __________, __________,
__________, __________ e __________ – la particella è assegnata in massima parte
alla zona R2; per il resto il sedime è riservato per la strada SC2, mentre
l’area restante a monte è inedificabile.
3.3.1.
L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9
Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è
finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui
avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né
arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.
16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali
possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano
concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a
terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. La data determinante per la valutazione dell’indennità per espropriazione
formale è quella dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella
di emissione del giudizio di stima (art. 19 Lespr.).
Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e
quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento
pianificatorio, la data decisiva corrisponde invece all’entrata in vigore del
vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194;
DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
Considerato che il mapp. no. 522 è stato parzialmente colpito da un vincolo di
inedificabilità, in via preliminare occorre dunque accertare d’ufficio se tale
provvedimento abbia dato luogo ad espropriazione materiale (DTF 116 Ib
35, 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).
4.4.1.
L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca
connotazione privativa, si avvera per effetto di un’ingerenza particolarmente
grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un fondo tale da minare
le prerogative insite nel diritto proprietà – specie quella di edificare –
oppure per effetto di un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio
della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad
indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area
colpita da restrizione sia edificabile o quantomeno possa esserlo nell’immediato
futuro. In altre parole occorre che con l’instaurazione del vincolo il
proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso del fondo (Riva,
op. cit., ad art. 5 no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1 e rinvii; RDAT
1990 no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49).
Secondo la giurisprudenza, il rifiuto di assegnare un terreno o parte di esso
alla zona edificabile, pronunciato dall’autorità pianificatoria che per la
prima volta allestisce un piano di utilizzazione conforme alle esigenze della
costituzione e della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT), dà luogo
ad una cosiddetta non-attribuzione che di principio non è indennizzabile. Poco
importa, in questo caso, che il terreno fosse edificabile in base al diritto
previgente poiché il proprietario non ha il diritto di vedersi assegnato il
fondo ad una zona edificabile o mantenuto un certo regime pianificatorio
nemmeno se il fondo è urbanizzato (Riva, op. cit., no. 114, 141-145; DTF
122 II 326 c. 4c, 123 II 481 c. 6b-c, 125 II c. 3b; TF 18.4.2006 N.
1A.236/2005 c. 2).
In via eccezionale una non-attribuzione potrebbe comportare un obbligo di
indennizzo solo se circostanze particolari, concrete ed oggettive, avrebbero
giustificato l’inserimento del fondo in una zona edificabile. Questa ipotesi potrebbe
concretizzarsi qualora il fondo fosse nel contempo edificabile o quantomeno
dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, fosse compreso nel
piano generale delle canalizzazioni (PGC) ed il proprietario avesse investito
somme considerevoli in vista della sua urbanizzazione ed edificazione; oppure
qualora il fondo fosse situato in un territorio già largamente edificato;
oppure ancora qualora l’azzonamento favorevole fosse legittimato da motivi
riconducibili al principio della buona fede (Riva, op. cit., no.
146-160; DTF 121 417 c. 4b, 122 II 326 c. 6a, 125 II 431 c. 4a; TF
18.4.2006 N.1A.236/2005).
4.2. Nella fattispecie occorre considerare la particolarità del caso concreto.
Come già rilevato il PR del 1985 destina parzialmente il mapp. no. 522 alla
realizzazione della strada cantonale SC2, il cui tracciato attraversa per tutta
la sua lunghezza il sedime tagliandolo a metà, ed attribuisce l’area restante a
monte di questa alla zona inedificabile.
Di fatto la situazione è ben diversa dalle planimetrie; in effetti, in quel
punto la strada cantonale esistente non segue il tracciato della SC2, ma quello
della vecchia strada cantonale, pure indicata nel PR, che forma una sorta di
gomito verso la zona forestale.
Tale situazione è rimasta sostanzialmente
invariata anche con il progetto di sistemazione stradale messo in atto
dall’ente espropriante, il quale non ha modificato in alcun modo il tracciato
esistente (cfr. piano di espropriazione e
verbale d’udienza del 25 febbraio 2003),
ma si è limitato ad intervenire sui bordi della strada, segnatamente procedendo
all’allargamento puntuale della carreggiata e alla formazione lungo la stessa di
un marciapiede.
Ne risulta che il PR del 1985 è stato modificato di fatto e che il vincolo del
tracciato della strada SC2 può dirsi ormai superato; tutto ciò in modo
definitivo.
La modifica ha peraltro avvantaggiato in
modo considerevole la situazione del fondo in quanto ha ridotto l’impatto della
strada sulla proprietà ed ha allontanato il tracciato stradale dall’edificio
esistente.
Altro elemento che occorre valutare è la conformazione della proprietà, poiché
influisce già di per se stessa sulle possibilità di sfruttamento del fondo. Il
mapp. no. 522 si compone, nella sua parte verso valle, di una superficie ampia già edificata attribuita alla
zona edificabile R2 e, nella parte a monte, a ridosso della strada cantonale
esistente, di un sedime prevalentemente prativo in forte pendenza ed attribuito
alla zona inedificabile, come d’altronde tutto il territorio posto a
monte del (vecchio) tracciato stradale.
La superficie esproprianda misura 32 mq e colpisce la parte di sedime che è
escluso dalla zona edificabile.
Indipendentemente dal vincolo di inedificabilità istituito nel 1985, tale parte
di fondo non si presta comunque all’edificazione per le sue intrinseche caratteristiche,
segnatamente per la sua forma particolare e per la presenza del riale __________
lungo tutto il suo lato est. In effetti, considerata la distanza minima di m 4
dal ciglio stradale (art. 17 punto 1 NAPR), di m 6 dal corso d’acqua (art. 17
punto 4 NAPR) e di m 3 dal confine (art. 60 NAPR), resta un’area del tutto
inutilizzabile autonomamente a fini edilizi.
In altre parole, il vincolo non ha modificato le reali possibilità di
sfruttamento del fondo, poiché anche senza di esso la proprietà poteva essere
edificata solo nella sua parte più ampia e sita verso valle. Superficie che,
come già rilevato, è edificata ma che di principio nulla si oppone ad un suo
eventuale ampliamento.
Sotto questo profilo non si può quindi affermare che i diritti di proprietà
sono stati gravemente pregiudicati per effetto del vincolo poiché nella sua
parte rimanente edificabile, la particella resta sfruttabile a fini edilizi.
Occorre rammentare infine che, per quanto
riferite al mapp. no. 522, le scelte pianificatorie comunali non sono state
contestate, indizio questo, secondo la giurisprudenza, del fatto che il
proprietario non avesse l’intenzione di destinare il fondo ad un miglior uso (RDAT
II-1996 no. 46).
Tutto ciò considerato il mapp. no. 522
non è stato oggetto di espropriazione materiale.
5.A
sostegno delle sua pretesa di indennizzo l’espropriato afferma che con lo
spostamento del tracciato della strada rispetto a quella prevista nel PR anche
il limite della zona edificabile sarebbe conseguentemente spostato verso monte,
cosicché tutta la superficie esproprianda avrebbe assunto carattere
edificabile. Tale argomento non è condivisibile perché non c’è nessun atto
pianificatorio che, nonostante la modifica del tracciato, abbia formalmente
decretato l’edificabilità del sedime.
Tutto ciò considerato l’indennità va stimata sulla base dei criteri validi in
tema di espropriazione formale. Assodato che il sedime espropriato è
inedificabile, l’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni
immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata
immissione in possesso (art. 19 Lespr.) - che in concreto risale al 19.9.2000 -
e riguardanti terreni che non hanno carattere edilizio.
Dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti prezzi:
- fr. 19.11 il mq per il mapp. no. 1161 di mq 628, loc. __________ (iscr. a RF
il 25.1.1999 al d.g. 1302);
- fr. 47.27 il mq per mq 66 scorporati dal mapp. no. 642 ed aggiunti al mapp.
no. 641, loc. __________ (iscr. a RF il 9.1.1997 al d.g. 444/5);
- fr. 4.02 il mq per il mapp. no. 1163 di mq 870, loc. __________ (iscr. a RF
il 6.9.1996 al d.g. 19125);
- fr. 37.72 il mq per il mapp. no. 968 di mq 4'905, loc. __________ (iscr. a RF
il 13.11.1995 al d.g. 18865);
- fr. 7.62 il mq per il mapp. no. 1029 di mq 210, loc. __________ (iscr. a
RF il 2.8.1995 al d.g. 13025).
Dal suddetto elenco vanno tolte le transazioni concernenti i mapp. no. 968 e
642: la prima perché verosimilmente il prezzo è comprensivo della cascina e del
diroccato esistenti, la seconda perché è riferita ad un semplice scorporo ed
oltretutto ravvisa il prezzo massimo in assoluto; di conseguenza si tratta di
valori poco indicativi ai fini dell’estimo. Per lo stesso motivo, in particolare
trattandosi del prezzo minimo, dev’essere tralasciata anche la transazione
riguardante il mapp. no. 1163.
Il fatto che il campione di raffronto si riduca a due sole transazioni non
preclude una valutazione oggettiva dal momento che, secondo la giurisprudenza,
è lecito trarre spunto anche da compra-vendite isolate purché i prezzi
d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non risulti
influenzata da circostanze particolari (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19
no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a p. 174).
Per giurisprudenza acquisita il valore normalmente riconosciuto per buoni
terreni agricoli nel sopra e sottoceneri che si aggira attorno a fr. 20.-/30.-
il mq (RDAT II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N. 50.2005.2 in re
L.).
Il prezzo di compra-vendita del mapp. no. 1029 si attesta nettamente al di
sotto di tale quotazione, circostanza che è senz’altro riconducibile alla posizione
del fondo che si trova in zona montana e quindi non ha le caratteristiche di un
buon terreno agricolo. Per confronti con il mapp. no. 1161 che è posto sopra il
piano di __________, complessivamente il valore del sedime espropriato,
costituito da una superficie prativa in declivio, non poteva superare nel 1985 il
valore di fr. 15.- il mq.
6.L’occupazione
temporanea si annovera tra i provvedimenti che, in ambito espropriativo, concorrono all’attuazione dell’opera. Per
definizione essa comporta l’invasione transitoria di un terreno per depositarvi
materiale o installazioni di cantiere oppure, più semplicemente, per permettere
la costruzione dell’opera stessa senza intralci. La relativa indennità copre il
danno effettivo derivante dalla limitazione dell’uso attuale del bene salvo che
il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1
Lespr. (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF
109 Ib 273). Normalmente l’indennità
metrica annua riconosciuta per terreni non edificabili è di fr. 0.20 (TE
22.11.2000 in re S./V., 10.5.2001 in re C./A.).
In concreto l’indennità offerta dall’ente espropriante (fr. 50.- a corpo per mq
290), sulla quale l’espropriato non si è pronunciato, pare del tutto adeguata e
conforme ai canoni giurisprudenziali; perciò può essere confermata.
7.Le
indennità espropriative sono completate con gli interessi a decorrere dal 19.9.2000,
data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art.
52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi usuali fissati dal Tribunale federale:
- del 4% dal 19.9.2000 al 31.12.2000
- del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002
- del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003
- del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi.
8.La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). L’espropriato, non si è avvalso della consulenza di un legale e
pertanto non si assegnano ripetibili.
Per
Fatti
i quali motivi
richiamata la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le
seguenti indennità per il mapp. no. 522:
- fr. 15.- il mq per l’espropriazione formale di mq 32
- fr. 50.- per l’occupazione temporanea di mq 290
2. Le indennità espropriative sono completate con
gli interessi ai seguenti saggi usuali:
- del 4% dal 19.9.2000 al 31.12.2000
- del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002
- del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003
- del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.--
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
Considerandi
4.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
5.
Intimazione a:
RA
1.
COES
1.
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente la
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo Annalisa
Butti
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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