indennità espropriativa

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Numero d'incarto:

10.2004.64-1

Data decisione, Autorità:

06.04.2005, TE

Titolo:

indennità espropriativa

ESPROPRIAZIONE FORMALE

LESPR

Incarto n.

10.2004.64-1

51/00

Lugano

6 aprile 2005

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

arch.

Ferruccio Robbiani

arch. Dario Medici

segretario

giudiziario

Armando

Petrini

statuendo

nella procedura di espropriazione formale promossa da

ISEP

1

rappr.

dal RA 1

Contro

COES

1

patr.

da PR 1

relativamente

al mapp. n. 2003 RFD __________,

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1. 1.1.

COES 1 è proprietario del mapp. no. 2003 di __________, fondo non edificato di

complessivi mq 2601 ubicato in località __________.

Il PR di __________ approvato il 3.12.1985 dal Consiglio di Stato inserì la

parte meridionale della particella ed altri fondi confinanti in un comparto

AP-EP riservato alle attività sportive. Per il resto il terreno fu accluso alla

zona edificabile R3.

Successivamente le infrastrutture sportive furono attuate senza occupare per

intero l’area originariamente riservata nel piano di utilizzo, motivo per cui il

Comune ritenne di utilizzare il sedime in esubero per soddisfare altri bisogni

della collettività ed in particolare per la costruzione di abitazioni a

carattere sociale. La nuova destinazione fu formalizzata nella variante

approvata il 19.12.1989 dal Consiglio di Stato.

Quest’ultimo, con risoluzione 2.10.1990, accordò un sussidio per l’acquisto dei

terreni coinvolti nell’operazione, mentre il Consiglio Comune, nel corso della

seduta del 9.3.1992, concesse un credito quadro per l’acquisto di varie

particelle, tra cui anche la proprietà COES 1 al mapp. no. 2003, conformemente

agli obiettivi del PR.

In data 24.2.1999 il Dipartimento del territorio approvò una variante di poco

conto vertente sulla rettifica del confine dell’area AP-EP che determinò la

riduzione del vincolo a carico della part. no. 2003 a soli mq 538.

1.2. Il ISEP 1 ha quindi promosso la presente procedura finalizzata all’espropriazione

del mapp. no. 2003 in ragione di mq 538 contro versamento di un’indennità di

fr. 140.- il mq. Gli atti sono stati pubblicati dal 14.12.2000 al 13.1.2001.

Con memoria 9.1.2001 il proprietario si è opposto all’intervento espropriativo,

opposizione che ha confermato all’udienza del 6.3.2001 contestando pure l’indennità

offerta.

Esperita l’istruttoria e caduta l’ipotesi di una transazione, il Tribunale si è

pronunciato sull’opposizione, respingendola, con sentenza del 15.12.2004 cresciuta

incontestata in giudicato.

2. 2.1.

Giusta l’art. 9 Lespr. l’espropriazione formale presuppone il versamento di una

piena indennità che, a compensazione del danno indotto dall’intervento

espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le stesse condizioni

economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza

pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des

Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734 ss).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente nell’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi

analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento e tutti

Fatti

i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle

transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit.,

ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c.

5; RDAT II-1998 no. 27).

Pure da considerare sono le eventuali possibilità di miglior uso del fondo

(art. 12 cpv. 1 Lespr.) purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri

iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sopra o

al di sotto della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi

pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini

dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

2.2. Qualora in precedenza il fondo fosse stato colpito da espropriazione

materiale e quindi, privato della componente edilizia, avesse conservato

soltanto il valore residuo agricolo, le indennità devono essere valutate

singolarmente secondo i principi che reggono ciascun tipo di espropriazione a

meno che, nell’intervallo tra l’una e l’altra, i prezzi dei terreni agricoli

non abbiano subito modifiche significative (DTF 114 Ib 108; RDAT

II-1991 no. 68 c. 2 e rinvii).

3.3.1.

Nella fattispecie concreta il proprietario, limitatosi a contestare

genericamente l’indennità offerta, non ha affrontato il tema specifico

dell’espropriazione materiale. Ciò nonostante, visto l’assetto del fondo, il

Tribunale è tenuto a vagliare d’ufficio se ne siano adempiuti i presupposti (DTF

116 Ib 235; RDAT I-1993 no. 53 c. 3) risalendo alla data di entrata in

vigore del vincolo pianificatorio (DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT

II-1991 no. 68).

3.2. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca

connotazione privativa, si riconduce in sintesi ad un’ingerenza particolarmente

grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un bene tale da minare i

diritti di proprietà – specie quello di edificare il fondo – oppure ad

un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di

trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a condizione

che l’atto limitativo sia definitivo e comprometta una concreta o quantomeno

prevedibile possibilità di miglior uso oltre che la libera disponibilità del

bene (DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a).

3.2. Il mapp. no. 2003 ha una conformazione allungata alquanto irregolare

laddove presenta un fronte stradale di ca. 208 ml ed una profondità variabile

da un minimo di ca. 5 ml in corrispondenza con la rientranza formata dal mapp.

no. 2239 ad un massimo di ca. 21 ml misurata all’angolo confinante con il mapp.

no. 2002.

La superficie esproprianda colpita con un vincolo AP-EP non si presta ad uno

sfruttamento autonomo ai fini edilizi e di conseguenza l’accertamento dei

presupposti dell’espropriazione materiale va eseguito in rapporto all’intero

fondo (Riva, Kommentar zum RPG, 1999, ad art. 5 no. 180).

Il predetto vincolo esiste ininterrottamente dal 1985. Le successive varianti

del 1989 e del 1999 ne hanno confermato la pubblica utilità limitandosi la

prima ad una modifica di destinazione, e la seconda ad un adeguamento dei

confini. Il sedime restante della particella era ed è rimasto attribuito alla

zona edificabile R3.

Ridotta a questa constatazione l’analisi sembrerebbe deporre contro il

verificarsi di un’espropriazione materiale nella misura in cui la parte libera

da vincoli, specie quella centrale più ampia, parrebbe comunque prestarsi

all’edificazione (costruzione di ca. ml 7.50 x 18).

Posto in questi termini il ragionamento è però incompleto. Infatti lo stato del

fondo ed il suo potenziale edificatorio devono essere accertati alla luce di

tutti gli elementi che lo qualificano influenzandone le possibilità di

sfruttamento e tra questi si annovera, in particolare, anche il piano viario.

Quest’ultimo attesta che nel 1985 il ciglio esterno del marciapiede della

strada SR 7.2 (tratta 6) distava ml 16.50 dall’asse del fiume __________. Il

tracciato della strada invadeva quindi la part. no. 2003 per una profondità di

ca. ml 7.20 lungo tutto il suo fronte orientale, circostanza verificabile sui

piani in base a vari punti di misurazione. Negli anni successivi la situazione

è rimasta invariata.

Aggiungendo al tracciato stradale 4 m di arretramento e 4 m di distanza dai

confini, nella parte centrale del terreno rimane un triangolo del tutto

inadatto ad essere sfruttato razionalmente secondo i parametri di zona, mentre

la parte settentrionale si trova ad essere occupata quasi interamente dalla

strada.

Ne consegue che nel 1985 la proprietà è stata colpita da espropriazione

materiale poiché, completamente urbanizzata, facilmente accessibile, servita

dalla canalizzazione di scarico e dall’acquedotto, senza le restrizioni dettate

dal PR sarebbe senz’altro stata attribuita interamente alla zona R3 di cui

costituisce il naturale e logico prolungamento.

4.4.1.

L’indennità per espropriazione materiale

corrisponde al minor valore indotto dalla restrizione e cioè alla differenza

riscontrabile tra il valore del fondo libero dal divieto (valore edilizio) ed

il valore del fondo colpito che si riduce normalmente a quello di un buon terreno

agricolo (DTF 114 Ib 174 c. 3a, 122 II 326 c. 6c/bb). L’estimo va

effettuato retrospettivamente alla data di entrata in vigore del vincolo

definitivo (DTF 114 Ib 286 c. 5 p. 293).

La data decisiva per il calcolo dell’indennità per espropriazione formale è,

invece, il giorno dell’emanazione della decisione di stima da parte del

Tribunale di espropriazione oppure quella dell’anticipata immissione in

possesso (art. 19 Lespr.).

In concreto si prescinde dalla regola generale (cfr. consid. 2.2.) e quindi dalla

doppia stima applicando invece quella unica giacché è principio acquisito che

dal 1977 in poi i prezzi dei terreni agricoli non hanno conosciuto

un’evoluzione significativa (RDAT II-1994 no. 64 p. 123, II-1997 no. 35

c. 3.1.).

4.2. Il Tribunale di espropriazione ha già avuto modo di pronunciarsi

nell’ambito di altre procedure espropriative dipendenti da vincoli istituiti

con il PR/85, tra l’altro considerando adempiuti i presupposti dell’espropriazione

materiale e quindi con dies aestimandi al 1985. Ai fini dell’indennità

espropriativa aveva effettuato un’approfondita indagine sui valori di mercato

riferibili alla zona R3 di __________ limitandosi, in ragione della rapida

evoluzione dei prezzi, a quelli vigenti nel periodo 1985/1986.

Non si ha motivo di ignorare quei dati che si riportano integralmente:

- fr. 85.- il mq per il mapp. no. 1720 di mq 1310, loc. __________ (iscr. a RF

il 15.1.1985 al d.g. 69);

- fr. 85.- il mq per il mapp. no. 2309 di mq 1196, loc. __________ (iscr. a RF

il 15.1.1985 al d.g. 70);

- fr. 144.- il mq per il mapp. no. 2299 di mq 903, loc. __________ (iscr. a RF

il 23.11.1985 al d.g. 1544);

- fr. 148,. Il mq per il mapp. no. 2298 di mq 679, loc. __________ (iscr. a RF

il 26.3.1986 al d.g. 394). Esercizio di un diritto di compera costituito nel

1985;

- fr. 148.- il mq per il mapp. no. 2316 di mq 678, loc. __________ (iscr. a RF

il 13.6.1986 al d.g. 789).

Su tali basi è stata accordata un’indennità di fr. 140.- il mq per

espropriazione materiale e formale della part. no. 1999 posta in località __________

(sentenza del 13.2.1989 inc. no. 42/86) e delle part. no. 1995/1996 pure a __________

(sentenza del 13.2.1989 inc. no. 13/87 confermata dal TRAM con sentenza del

18.8.1989 inc. no. ES 5/89).

L’indennità qui offerta dal Comune di fr. 140.- il mq riflette i predetti

giudizi benché, per la verità, il mapp. no. 2003, pur essendo razionalmente

edificabile, non è sfruttabile in maniera ottimale come i terreni presi a

confronto. Pertanto, essendo favorevole all’espropriato, va confermata nel suo

ammontare.

5.L’indennità

espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale fissato dal

Tribunale federale e decorrono dal giorno in cui l’espropriato ha, per la prima

volta, manifestato in modo inequivocabile l’intenzione di farsi risarcire (DTF

120 Ib 465 c. 5d; 125 II 1 c. 3b/aa; Riva, op. cit., no. 201).

In concreto questa volontà emerge chiaramente dallo scritto del 30.1.1998 per

cui gli interessi sono conteggiati secondo lo schema seguente:

- del 4% dal 30.1.1998 al 31.12.2000

- del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002

- del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003

- del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara e pronuncia

1. Per l’espropriazione materiale e formale di ca.

mq 538 del mapp. no. 2003 Il ISEP 1 è tenuto a versare un’indennità di fr. 140.-

il mq oltre interessi ai seguenti saggi annui:

- del 4% dal 30.1.1998 al 31.12.2000

- del 4.5% dal 1.1.2001 al 31.8.2002

- del 4% dal 1.9.2002 al 30.4.2003

- del 3.5% dal 1.5.2003 in poi.

Considerandi

2.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’500.-

sono a carico del ISEP 1 con l’obbligo di corrispondere all’espropriato fr.

700.

- per ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

-

RA1

-

PR1

per il Tribunale di

espropriazione

la

presidente il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Quadri Armando

Petrini

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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