10.2004.69

Espropriazione formale per acquisizione di parte di un fondo da destinare a posteggio pubblico (indennità per terreni posti in zona RE [prima RU2])

25 luglio 2008Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

i comproprietari hanno notificato al Comune una pretesa d’indennizzo per

espropriazione materiale di fr. 500.- il mq estesa a tutta la superficie

edificabile della particella. Alla stessa è seguito un ulteriore scambio di

corrispondenza nell’ambito del quale il Comune ha dapprima dichiarato e poi negato

di voler procedere all’espropriazione formale del fondo; per finire ha invitato

i proprietari a rivolgersi al Tribunale di espropriazione.

1.3. Con scritto 10.1.2002 i comproprietari hanno così adito questo Tribunale confermando

la loro precedente notificazione e chiedendo che al Comune sia ordinato di

avviare la procedura di espropriazione formale.

Alla conseguente udienza indetta per il 29.10.2002, preso atto del persistente rifiuto

del Comune di acquisire la superficie vincolata, il Tribunale ha assegnato un

termine ai comproprietari per presentare l’allegato introduttivo.

Con memoria 11.12.2002, riassunti i fatti e sottolineato l’atteggiamento

contraddittorio del Comune, gli eredi __________ hanno chiesto, in via

principale, che la procedura sia condotta secondo i criteri dell’espropriazione

formale e, in via subordinata, che sia sospesa in attesa di un chiarimento

circa la possibilità di dissodamento del fondo. Per i caso in cui tali

richieste non fossero accolte, hanno rivendicato un’indennità di almeno fr.

500.- il mq per la superficie colpita da vincolo e richiesto l’ampliamento

dell’espropriazione a tutta la parte edificabile del fondo.

Con risposta 3.2.2003 il Comune si è dichiarato “disposto ad accogliere la

richiesta di trasformare la richiesta di espropriazione materiale in quella

formale” rimettendosi al giudizio del Tribunale per quanto concerne l’indennità;

posizione, questa, confermata alla successiva udienza del 16.1.2008.

Esperita l’istruttoria le parti sono comparse al dibattimento finale del

7.5.2008; in tale occasione, confermando un suo precedente scritto, il Comune

ha offerto un indennizzo di fr. 160.- il mq, proposta che i comproprietari

hanno rifiutato.

2.Come

già rilevato il procedimento in esame è stato avviato con un’istanza presentata

dai comproprietari del mapp. no. 275 con la quale essi hanno rivendicato un’indennità

per titolo di espropriazione materiale e, contestualmente, sollecitato l’avvio della

procedura di espropriazione formale. All’istanza è seguita, in corso di causa, la

dichiarazione del Comune di voler completare la procedura con l’espropriazione

formale della superficie vincolata.

In via preliminare si impongono dunque le seguenti considerazioni.

L’istituzione di un vincolo di PR, che riserva un certo terreno per la

realizzazione di opere a carattere pubblico, pone le basi per un futuro

trasferimento di proprietà all’ente pubblico; qualora il terreno fosse

edificabile essa legittima il proprietario ad esercitare l’azione dipendente

dall’art. 5 LPT (art. 39 Lespr.), ossia a rivendicare un’indennità per titolo di

espropriazione materiale presentando entro i termini di legge un’istanza

motivata all’ente beneficiario della restrizione o direttamente al Tribunale di

espropriazione (cfr. TRAM 18.12.2006 N. 50.1995.12).

E’ d’altra parte ammesso dalla giurisprudenza che nell’ambito di un procedimento

di espropriazione materiale, avviato dal proprietario, l’ente pubblico convenuto

possa postulare l’espropriazione formale del fondo, senza dover rispettare le

formalità previste dagli art. 20 ss Lespr., una tale domanda essendo

configurabile come richiesta di ampliamento dell’espropriazione ai sensi dell’art.

6 cpv. 1 Lespr. (sul tema TRAM 26.4.1996 N. 50.95.00003, 9.11.1998 N.

50.97.00025).

In concreto i comproprietari sollecitano da tempo l’acquisizione della

superficie vincolata da parte del Comune che, dal canto suo, ha finalmente

aderito a tale richiesta. Sul principio dell’espropriazione formale vi è dunque

unanime accordo. La lite è limitata al quantum dell’indennità espropriativa.

3.L’espropriazione

formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che,

a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata

a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto

se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,

Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per

la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è quella

dell’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.).

Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e

quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento

pianificatorio, la data decisiva corrisponde invece all’entrata in vigore del

vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194;

DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).

Considerato che il mapp. no. 275 è stato parzialmente colpito da un vincolo di

inedificabilità, per individuare il dies aestimandi occorre accertare

preliminarmente se tale restrizione abbia dato luogo ad espropriazione

materiale.

4.4.1.

L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca

connotazione privativa, si avvera per effetto di un’ingerenza particolarmente

grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un fondo tale da minare

le prerogative insite nel diritto proprietà – specie quella di edificare –

oppure per effetto di un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio

della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad

indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area

colpita da restrizione sia edificabile o quantomeno possa esserlo

nell’immediato futuro. In altre parole occorre che con l’instaurazione del

vincolo il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso

del fondo (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5 no. 123-134; DTF 131

Considerandi

II 151 c. 2.1; RDAT 1990 no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49).

La data decisiva per stabilire se sia intervenuta un’espropriazione materiale è

quella di entrata in vigore del provvedimento pianificatorio che ha istituito

il vincolo (Riva, op. cit., no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT

II-1991 no. 68).

4.2

Nella fattispecie in esame un elemento imprescindibile della valutazione è

la conformazione della proprietà poiché questa è a tal punto particolare da influire,

già di per sé stessa, sulle possibilità di sfruttamento del fondo. Il mapp. no.

275, posto in declivio a monte della strada cantonale, si compone, nella sua

parte alta, di un ampio sedime prevalentemente boschivo inedificabile collegato,

mediante una strozzatura tra i mapp. no. 278 e 271, ad una superficie prativa

percorsa da un riale incanalato; quest’ultima, a sua volta, consta di una parte

abbastanza spaziosa anche se dai contorni irregolari, e di una parte (quella

vincolata a posteggio) che forma una sorta di romboide digradante fino alla

strada.

La superficie vincolata misura mq 579 ma è attraversata per tutta la sua

lunghezza dal riale per il quale vige un divieto generale di copertura (art. 38

cpv. 1 LPAc); considerata la distanza minima di m 4 dal ciglio stradale (art.

13.

let. b NAPR), di m 5/6 dal corso d’acqua (art. 13 let. c NAPR, art. 34 RLE)

e di m 3 dal confine (art. 42 NAPR), resta un’area asimmetrica di ca. m 26 x m

3.50

del tutto inutilizzabile autonomamente a fini edilizi. Ciò non dipende

tuttavia dal vincolo istituito nel 1991 bensì è una caratteristica intrinseca

del fondo, una conseguenza diretta della forma particolare del sedime colpito e

della presenza stessa del riale. In altre parole, il vincolo non ha modificato

le reali possibilità di sfruttamento del fondo, poiché anche senza di esso la

proprietà poteva comunque essere edificata solo nella parte prativa più ampia

accessibile dalla strada S5 al mapp. no. 279.

Tale superficie residua misura mq 900 (mq 1479 – mq 579) ed è edificabile. Infatti,

tenuto conto dei predetti dati sulle distanze e dei parametri edilizi di zona, che

ammettono un indice di sfruttamento massimo dello 0.4 ed un altezza massima di

m 7 (art. 42 NAPR), essa dispone di una SUL di mq 360 (mq 900 x 0.4) e può quindi

essere costruita con un edificio di 2 piani fuori terra con una superficie di

mq 180 per piano. Sotto questo profilo non si può quindi affermare che i

diritti di proprietà siano stati gravemente pregiudicati per effetto del

vincolo poiché, nella sua parte rimanente edificabile, la particella resta

razionalmente sfruttabile a fini edilizi. Di conseguenza essa non è stata

oggetto di espropriazione materiale.

5.

considerazioni di cui sopra possono essere applicate mutatis mutandi anche alla

domanda formulata dai comproprietari di ampliamento dell’espropriazione formale

“a tutta la parte edificabile” del fondo. In effetti l’ampliamento dell’espropriazione ai sensi dell’art. 5

cpv. 1 Lespr. è un’eccezione al principio della proporzionalità ed è ipotizzabile

solo se, a causa dell’espropriazione parziale, l’uso conforme del fondo fosse

pregiudicato o reso sproporzionatamente difficile (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 12 no. 2 ss; DTF 103 Ib 97; RDAT

1988.

no. 67 c. 4, II-1996 no. 42 c.5; TRAM 6.12.2005 N. 50.2004.5-6).

In concreto, poiché si è giunti alla conclusione che l’uso razionale del

terreno non è compromesso e che anche dopo l’espropriazione permangano

prospettive ragionevoli di sfruttamento del terreno a fini edilizi,

l’ampliamente non può essere ammesso.

6.

L’indennità

per espropriazione formale consta, in particolare, dell’intero valore venale

del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo

commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto

stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die

Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit

administratif, 1984, vol. II, p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337.

c. 5; RDAT II-1998 no. 27). In tale ambito vanno anche considerate le

eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché

siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole

delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no.

92, II-1998 no. 27). Le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di

sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi

pertinenti

a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

In concreto, in mancanza di anticipata immissione in possesso, l’estimo trae

spunto dai prezzi ufficiali più recenti risultanti da transazioni immobiliari

riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle

del mapp. no. 275. Dall’indagine esperita come d’uso a RF relativamente alla

zona edificabile Re è emerso un ventaglio abbastanza ampio di transazioni che

riportano i dati seguenti:

nel 2007

- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 859 di mq 97, loc. __________ (iscr. a RF il

21.8

);

- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 861 di mq 76, loc. __________ (iscr. a RF il

23.10.2007

al d.g. 23579);

- fr. 350.- il mq per il mapp. no. 864 di mq 243, loc. __________ (iscr. a RF

il 23.10.2007 al d.g. 23578);

- fr. 714.29 il mq per il mapp. no. 868 di mq 175, loc. __________ (iscr. a RF

il 23.10.2007 al d.g. 23580);

nel 2006

- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1281 di mq 734, loc. __________ (iscr. a RF

il 21.3.2006 al d.g. 7119);

- fr. 675.- il mq per il mapp. no. 1320 di mq 400, loc. __________ (iscr. a RF

il 27.3.2006 al d.g. 7499);

- fr. 217.39 il mq per il mapp. no. 857 di mq 46, loc. __________ (iscr. a RF

il 31.10.2006 al d.g. 26039);

nel 2005

- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1391 di mq 1029, loc. __________ (iscr. a RF

l’8.3.2005 al d.g. 5260);

- fr. 643.50 il mq per il mapp. no. 1301 di mq 777, loc. __________ (iscr. a RF

il 7.11.2005 al d.g. 25548). La particella consta anche di un fabbricato di 20

mq;

- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 3063 di mq 605, loc. __________ (iscr. a RF

il 14.11.2005 al d.g. 26157);

- fr. 355.19 il mq per il mapp. no. 3051 di mq 366, loc. __________ (iscr. a RF

il 27.12.2005 al d.g. 29933). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 17.10.2002;

nel 2004

- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1498 di mq 813, loc. __________ (iscr. a RF

il 29.1.2004 al d.g. 1870);

- fr. 449.85 il ma per il mapp. no. 3059 di mq 678, loc. __________ (iscr. a RF

il 17.2.2004 al d.g. 3489);

- fr. 356.70 il mq per il mapp. no. 1498 di mq 813, loc. __________ (iscr. a RF

il 2.3.2004 al d.g. 4484);

- fr. 472.73 il mq per il mapp. no. 3064 di mq 1100, loc. __________ (iscr. a

RF il 26.3.2004 al d.g. 6537);

- fr. 553.10 il mq per il mapp. no. 1361 di mq 452, loc. __________ (iscr. a RF

il 7.5.2004 al d.g. 9924);

- fr. 400.49 il mq per il mapp. no. 3028 di mq 824, loc. __________ (iscr. a RF

il 24.6.2004 al d.g. 14307);

fr. 620.- il mq per il mapp. no. 1260 di mq 599, loc. __________ (iscr. a RF il

1°.9.2004 al d.g. 19683);

- fr. 450.- il mq per il mapp. no. 3053 di mq 542, loc. __________ (iscr. a RF

il 21.9.2004 al d.g. 21508);

- fr. 173.02 il mq per la cessione di una quota di comproprietà di ½ sul mapp.

no. 681 di mq 289, loc. __________ (iscr. a RF il 28.10.2004 al d.g. 25700);

- fr. 504.85 il mq per il mapp. no. 1314 di mq 515, loc. __________ (iscr. a RF

il 30.12.2004 al d.g. 31691).

Poste tali risultanze va osservato, anzitutto, che nel territorio comunale le

due zone residenziali principali sono quelle di __________ e __________

entrambe esposte a meridione; delle due __________ appare come la più pregiata

specie perché, essendo adagiata su una sorta di terrazzamento, è

morfologicamente più dolce rispetto a __________. Prova ne siano, del resto, i

dati accertati che, tolti i valori estremi, attestano per Dino una quotazione

complessivamente costante negli anni che oscilla tra 400.- e 600.- fr. il mq, (loc.

__________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________)

mentre a __________, prescindendo dal prezzo esorbitante soluto per il mapp.

no. 868, i valori oltre ad essere piuttosto discontinui non superano comunque i

400.

- fr. il mq (loc. __________, __________ e __________).

Il mapp. no. 275 è ubicato nella parte alta di __________ cosicché ai fini

dell’estimo vanno considerati i valori relativi a questo comprensorio, simile

per le sue caratteristiche, nel quale, tutto considerato, il valore medio attuale

può essere fissato a fr. 300.-/350.- il mq.

Come già rilevato la proprietà __________, pur essendo sfruttabile secondo i

parametri di zona, risulta penalizzata nella sua parte bassa per la forma, le

dimensioni e la presenza del riale, motivo per cui il suo valore non può

raggiungere quello massimo di zona e tanto meno quello preteso dagli

espropriati (fr. 500.- il mq) che è del tutto privo di supporti oggettivi.

Un’indennità di fr. 300.- il mq appare, tutto sommato, più adeguata alle sue

caratteristiche.

7.

mancanza di anticipata immissione in possesso, non sono dovuti interessi al

saggio usuale sull’indennità espropriativa (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

L’eventuale interesse legale di mora decorrerà conformemente all’art. 54 cpv. 1

Lespr..

8.

tassa di giustizia e le spese sono a carico del Comune (art. 73 cpv. 1 Lespr.);

considerato che nella fase iniziale della procedura gli espropriati si sono

avvalsi dell’assistenza di un legale, essi hanno diritto alla rifusione delle

ripetibili commisurate alla consulenza prestata ed alle difficoltà della causa.

per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale di mq 579 del

mapp. no. 275 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 300.-

il mq.

2.

La richiesta di ampliamento dell’espropriazione

presentata dagli espropriati è respinta.

3.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli

espropriati fr. 1'500.- per ripetibili.

4.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

5.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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