10.2004.98-8

espropriazione formale di parte di un fondo posto in zona edificabile (zona R3)

29 luglio 2005Italiano33 min

Source ti.ch

Fatti

I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e

stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 27.03.2002

(art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr.).

5.3. Per concludere la rassegna dei valori siano rammentate infine le seguenti

indennità riconosciute con sentenze - cresciute incontestate in giudicato - per

terreni R2 nell'ambito della procedura espropriativa riguardante

le opere di sistemazione della strada cantonale tra C__________ e Q__________:

- fr. 300.- il mq al 1.6.1999 per ca. 18 mq del mapp. no. 357 di M__________

di 946 mq, loc. C__________ (TE 25.11.2002 in re

Stato del Cantone Ticino/M.E.);

- fr. 300.- il mq al 1.6.1999 per ca. 35 mq del mapp. no. 393 di M__________

di 2205 mq, loc. C__________ (TE 25.11.2002 in re

Stato del Cantone Ticino/M.B.);

- fr. 220.- il mq al 5.10.1999 per ca. 89 mq (terreno complementare) del

mapp. no. 242 di M__________ di 3817 mq, loc. C__________ (TE 16.6.2003 in re Stato del Cantone Ticino/I.C.SA).

6.6.1

Nelle zone R2, R2s ed R3 vigono i seguenti parametri edilizi (art. 60, 66 e 58

NAPR):

R2s R3

altezza max. edifici (ml) 9 7 10

altezza max. edifici al colmo (ml) 11 9 12

indice di sfruttamento (i.s.) 0.5 0.3 0.6

indice di occupazione 30% 20% 30%

distanza min. dal confine (ml) 3 5 4

Nella zona R3v vige la clausola aggiuntiva dell’obbligo di salvaguardia

delle piante pregiate esistenti con la specifica che il dissodamento o il

taglio di singole piante è subordinato ad autorizzazione (art. 59 NAPR).

6.2. Nel Comune di V__________ solo le località Rodolfo e Ronco di R__________,

che dal confine con P__________ si sviluppano verso E a cavallo della strada

cantonale, si distinguono per il carattere lacustre o comunque per

l’immediata vicinanza al lago. Di contro le altre zone citate nell’elenco delle

transazioni sono tutte collinari e sono individuabili nel territorio a monte

della strada cantonale entro due fasce ideali, una bassa ed una alta. La prima

include Bellavista e Ronco, ubicate appena sopra rispettivamente ad O del

nucleo di V__________, come pure Ronco, Roncaccio, G__________ e B__________

situate nel comprensorio orientale del Comune confinante con M__________;

queste località sono costituite da unità abitative residenziali dipendenti dal

paese per quanto riguarda i servizi. La zona alta che domina il nucleo ed è

servita dalla strada F__________ -I__________, annovera invece la stessa F__________,

agglomerato abitativo a sé stante, e al B__________ quest’ultima estesa fino al

confine con P__________, poco urbanizzata ed edificata solo marginalmente.

Nel Comune di M__________, tra le località menzionate, solo due fanno da

cornice al nucleo: M__________ che è lacustre e V__________ situata invece a

monte della cantonale a confine con V__________. Le altre sono tutte sparse

lungo il piano. Piú precisamente, nel settore compreso tra il nucleo di M__________

e la rotonda che distribuisce il traffico verso L__________, la strada

cantonale divide O__________, Rocca, C__________ e Pianone situate a S da G__________,

L__________ e C__________, queste ultime situate a N e rivolte verso la zona

prevalentemente umida delle bolle. Piú in là si incontrano M__________, Q__________

e Chiosso oltre che C__________, al confine con il Comune di L__________, ed

infine C__________ lungo la cantonale B__________ -L__________.

6.3. Per quanto concerne la zona R3, a cui appartiene la proprietà

esproprianda, nessuna delle transazioni reperite è situabile nel comprensorio

interessato dai lavori stradali o nelle immediate vicinanze. Esse sono riferite

prevalentemente a terreni ubicati nella zona del piano di M__________, dei

centri commerciali e dell’asse stradale principale B__________ -L__________

nelle località Chiosso (con un valore medio per gli anni 1997/1999 di fr. 309.-

il mq) e C__________ (con una sola transazione nel 2003 a fr. 313.- il mq). Un

territorio, questo, che si distingue per essere piuttosto eterogeneo dal

profilo edilizio, fortemente trafficato e che a tratti soffre anche di una

scarsa insolazione invernale rivelandosi poco allettante ai fini residenziali.

Perció, complessivamente, presenta caratteristiche ben diverse da quelle del

settore nel quale ha luogo l’intervento espropriativo.

Ció nonostante un confronto non puó essere escluso aprioristicamente anche

perché l’impostazione unificata data al programma pianificatorio già nel 1985

traduce la chiara volontà intercomunale di operare scelte che non fossero solo

di ordine locale ma che perseguissero gli interessi dell’intera regione tenuto

conto, per la suddivisione del territorio in zona, degli insediamenti e delle

infrastrutture esistenti e dei pregi paesaggistico-ambientali del lungolago la

cui preservazione era ritenuta di prioritaria importanza (cfr. ris. di

approvazione del PR no. 4004 del 12.7.1985).

Se, rispetto al piano, il settore che qui interessa potrebbe dirsi periferico,

in compenso esso ha peró la prerogativa di appartenere al comparto del

Gambarogno, che è comunque ben servito e facilmente raggiungibile ed è noto per

essere una regione gradevole a vocazione tipicamente turistica e residenziale.

Per confronti ed apprezzamento ció determina una rivalutazione che si situa

nell’ordine del 15% circa e che porta il valore commerciale medio a fr.

330./350.- il mq senza particolari differenze tra V__________ e M__________

poiché, a parità di componenti paesaggistiche e climatiche, le zone coinvolte

nell’espropriazione si equivalgono e senza particolari oscillazioni negli anni

tra il 2001 ed il 2004 poiché le transazioni accertate non sono indicative di

un mercato orientato al rialzo ma testimoniano piuttosto una certa stagnazione

tanto nei prezzi quanto nelle stesse compravendite riguardanti terreni R3.

7.La

particella esproprianda è un terreno situato a

monte della strada cantonale litoranea edificato con uno

stabile abitativo plurifamiliare a carattere residenziale, direttamente accessibile

sia dalla strada cantonale sia da via alla Stazzión e libero da oneri e da

servitú.

La documentazione assunta agli atti attesta che il terreno è sovraedificato. In base alle norme di piano regolatore, infatti,

avrebbe potuto beneficiare di una superficie utile

lorda (SUL) abitabile di 299.4 mq (499x0.6) pari a 99.80 mq per piano mentre

ha di fatto sfruttato una SUL di ca. 132 mq per piano (senza calcolare muri,

scale, servizi, ecc.).

Di conseguenza il valore reale al mq dovrebbe essere superiore al valore

edilizio pieno. Per altro verso, tuttavia, in ragione dell’esaurimento degli

indici, il sedime espropriando è terreno complementare ció che comporterebbe

una riduzione del valore, anche fino al 50%, rispetto al valore edilizio pieno

(sulla nozione di “Vorgarten” cfr. Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.

106; RDAT 1981 no. 65; TRAM 16.2.2004 inc. no. 50.2003.2-4). Alla

luce della situazione concreta nessuno dei due fattori pare preponderante per

Considerandi

cui la plusvalenza dovuta alla sovraedificazione puó dirsi compensata con il

minor valore indotto dalla complementarietà del terreno (RDAT II-1998

no. 27).

Detto questo, il fondo si caratterizza peró per una conformazione piuttosto

irregolare; inoltre, trovandosi al livello della strada, è maggiormente esposto

alle immissioni indotte da un traffico notoriamente intenso ció che ne

pregiudica sensibilmente la qualità di vita rispetto, ad esempio, ai fondi

sopraelevati che peraltro godono di una certa panoramica, oppure ai fondi siti

a valle della strada lungo la riva del lago che sono disturbati solo nella

parte retrostante.

Di conseguenza, ritenuto che nel fissare l’importo

dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni

delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità

espropriativa è fissata in fr. 330.- il mq.

8.

danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di esecuzione

di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base della sua utilizzazione

attuale, salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi

dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF

109.

Ib 273).

Normalmente l’indennità annua per terreni

edificabili è di fr. 0.50 il mq mentre quella per terreni agricoli ammonta a

fr. 0.05 il mq.

In concreto l’offerta dell’ente espropriante per l’occupazione temporanea di

ca. 50 mq del mapp. no. 93 di V__________ è di fr. 5.-- a corpo, ossia di 1

cts. il mq, un importo insufficiente poiché non risponde alla giurisprudenza

acquisita.

Il risarcimento è dunque fissato in fr. 0.50 il mq annui.

9.9.1

L'espropriata si è rimessa al giudizio del Tribunale anche per quanto concerne l'indennità

espropriativa dovuta dall'ente espropriante per la soppressione di varie

piante.

9.2

L’art. 11 lett. c Lespr., stabilisce che l'indennità comprende

anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato

purché siano prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale

conseguenza dell'espropriazione.

La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi

oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui

legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con

l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad

una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero

valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 196-197 e 200; Grisel, op. cit., pag. 741; Wiederkehr, op.

cit., p. 103 ss).

La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta

l’art. 11 let. c Lespr. a condizione, però, che i vegetali estirpati

svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero un

cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la

superficie espropriata – e quindi l’indennizzo espropriativo – fossero esigui a

tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT

1985.

no. 94, I-1993 no. 51 e, da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di

V./S.).

Nel caso concreto i vegetali sacrificati erano posti

lungo il confine con la strada cantonale e la comunale al mapp. no. 92. Basta

dare uno sguardo alla documentazione fotografica per concludere che le piante,

oltre a formare una piacevole cornice decorativa, assolvevano indubbiamente

almeno alla funzione di schermo visivo per una proprietà esposta su piú fronti

ad un traffico considerevole.

Al di là delle precauzioni che l’ente pubblico si è impegnato ad

adottare nel corso dei lavori per ridurre al minimo il pregiudizio, la perdita

va quindi risarcita.

Il perito giudiziario ha valutato le piante messe a dimora entro la

linea d’esproprio premurandosi di considerare a tal fine l’età, la forma, la

funzione ed il valore di rimpiazzo utilizzando secondo ponderazione alcuni

parametri in uso quali le direttive per il calcolo del valore degli alberi emanate

dall'Unione Svizzera Servizio Parchi ed i prezzi previsti dal catalogo 2001

dell'Associazione dei Vivaisti Svizzeri.

A lavori ultimati ISEP 1, come richiesto con scritto 18.11.2004 del

Tribunale, ha comunicato di aver asportato 15 palme, 1 alberello da frutta, 1

siepe, 1 pianta rampicante e nessun'altro vegetale (cfr. scritto del

29.11

Di conseguenza, in considerazione del fatto che il Tribunale non ha motivo di

dubitare della bontà delle conclusioni peritali, l’indennizzo è fissato in fr.

10'541.50 a corpo.

10.

Le indennità espropriative sono

completate con gli interessi a decorrere dal 1.04.2003, data per la quale è

stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai

seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:

- 4% dal 1.04.2003 al 30.04.2003;

- 3,5% dal 1.05.2003 in avanti.

11.

Trattandosi

di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da

addebitarsi dell’ente espropriante. Poiché

l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale, non si assegnano

ripetibili (art.

73.

cpv. 1 Lespr.).

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara: 1. ISEP 1 verserà alla proprietaria

del mapp. no. 93 di V__________, le seguenti

indennità:

1.1

fr. 330.- il mq per l’espropriazione formale di ca. 22 mq;

1.2

fr. 0.50 il mq annui per l'occupazione temporanea di ca. 50 mq;

1.3

fr. 10'541.50 a corpo per la soppressione di vegetali vari.

2.

Sulle predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi

ai seguenti saggi annui:

- 4% dal 1.04.2003 al 30.04.2003;

- 3,5% dal 1.05.2003 in avanti.

3.

tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese sono a carico dell’ente

espropriante. Non si assegnano ripetibili.

4.

Contro

la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale

amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

5.

Intimazione

COES 6, __________;

- RA 1, __________

per il Tribunale di

espropriazione

presidente la

segretaria giurista

Margherita

De Morpurgo Paola

Carcano

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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