10.2005.3-1
Espropriazione formale nell'ambito dell'acquisizione parziale di un fondo per la realizzazione di un posteggio pubblico (indennità per terrenti posti fuori la zona edificabile)
10 marzo 2008Italiano17 min
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Numero d'incarto:
10.2005.3-1
Data decisione, Autorità:
10.03.2008, TE
Titolo:
Espropriazione formale nell'ambito dell'acquisizione parziale di un fondo per la realizzazione di un posteggio pubblico (indennità per terrenti posti fuori la zona edificabile)
INDENNITÀ ESPROPRIATIVA
art. 9 cpv. segg LESPR
Incarto n.
10.2005.3-1
Lugano
10 marzo 2008
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Giancarlo Fumasoli
ing. Eraldo Pianetti
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
1
rappr.
dall’ RA 2
ai
fini dell'acquisizione parziale del mapp. no. 406 RFD di __________ per la
realizzazione del posteggio P11 cimitero,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in
fatto ed in diritto
1.1.1.
Con risoluzione del 4.10.2004 il Consiglio Comunale di __________ ha approvato
la realizzazione del posteggio pubblico P11 adiacente al cimitero ed ha
concesso il credito di costruzione; tale risoluzione è stata ratificata dalla
Sezione degli enti locali il 28.12.2004.
L’opera è prevista dal PR ed implica l’espropriazione parziale del mapp. no.
406 di proprietà di COES 1.
1.2. Stando agli atti di espropriazione, pubblicati dal 23.2 al 24.3.2005, il
mapp. no. 406 è espropriato in ragione di ca. mq 210, superficie per la quale
il Comune ha offerto un’indennità di fr. 5.- il mq.
Con memoria 20.3.2005 il proprietario si è opposto all’espropriazione ed ha
chiesto una modifica dei piani tendente ad ottenere il mantenimento
dell’accesso esistente alla strada al mapp. no. 408; contestualmente egli ha pure
notificato una pretesa di indennizzo di fr. 200.- il mq per il terreno e di fr.
30'000.-, nel caso l’opera fosse realizzata come da progetto, per la
soppressione dell’accesso.
In esito all’udienza di conciliazione del 5.10.2005 ed ancora dopo il
sopralluogo esperito il 21.6.2006 le parti hanno esaminato varie soluzioni nel
tentativo di non sopprimere l’accesso alla strada ma per motivi di ordine
finanziario non hanno raggiunto un accordo.
Con istanza 19.1.2007 il Comune ha quindi chiesto l’anticipata immissione in
possesso che l’espropriato ha rifiutato con successivo scritto dell’8.2.2007.
Con sentenza 16.3.2007 questo Tribunale ha respinto l’opposizione e la domanda
di modifica dei piani ed accordato al Comune l’anticipata immissione in
possesso dello scorporo espropriato. Il conseguente ricorso interposto dal
proprietario dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo è stato respinto con
sentenza 12.6.2007 cresciuta incontestata in giudicato.
Costituito il nuovo collegio giudicante con decreto 15.11.2007, le parti sono
comparse al dibattimento finale che ha avuto luogo il 5.3.2008 ad opera
eseguita. In tale occasione l’espropriato ha chiesto l’ampliamento
dell’espropriazione a tutto il mapp. no. 406, domanda che il Comune ha
contestato riconfermando i contenuti delle tabelle pubblicate. Il Comune ha
inoltre prodotto il piano di mutazione no. 4265 del 31.1.2008 che riporta le
misurazione effettuate al termine dei lavori e dal quale risulta che la
superficie effettivamente espropriata si riduce a mq 182.
2.Il
mapp. no. 406 ubicato in località __________ è così censito a RF:
sub. b) riale mq 200
sub. c) prato mq 2999
totale mq 3199
Il fondo confina con la Chiesa Parrocchiale ed il cimitero, è posto in forte
pendenza e si presenta come sedime incolto coperto di vegetazione spontanea.
Stando al vigente PR, approvato il 5.3.2002 (revisione), la superficie
esproprianda è gravata con un vincolo a destinazione posteggio (P11 cimitero)
mentre il resto del terreno, escluso dalla zona edificabile, è assegnato ad una
zona di protezione del monumento storico (ZPMS) nella quale è proibita
qualsiasi costruzione, anche accessoria o di tipo agricolo, e vige l’obbligo di
procedere alla pulizia del terreno almeno una volta l’anno (art. 16 NAPR).
Per quanto possa interessare, le modifiche scaturite dal predetto piano su ordine
del Consiglio di Stato ed a loro volta approvate il 17.12.2002, non hanno coinvolto
il mapp. no. 406.
3.In
sede di udienza finale l’espropriato ha sollecitato l’ampliamento
dell’espropriazione a tutto il mapp. no. 406. La domanda è tuttavia
manifestamente tardiva. Infatti la richiesta di ampliamento, come del resto
tutte le pretese di natura espropriativa, devono essere presentate entro il
termine di pubblicazione degli atti di 30 giorni (art. 24 cpv. 1 e 2 Lespr.).
Trattandosi di un termine di perenzione le pretese che non sono notificate
tempestivamente sono irricevibili (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 30
no. 11; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire,
construction, expropriation, 2001, no. 1259, 1265). In concreto nulla impediva
all’espropriato di proporre, anche solo in via cautelare o subordinata,
l’ampliamento dell’espropriazione nella memoria 20.3.2005 poiché sin da quel
momento doveva prendere in considerazione la possibilità che la sua richiesta
di modifica dei piani avrebbe potuto essere respinta.
Per lo stesso motivo la domanda di ampliamento nemmeno può essere ammessa come
notificazione tardiva ai sensi dell’art. 31 Lespr..
Infine il Tribunale non può esaminare la questione d’ufficio poiché, in
mancanza di una notifica formale, le sue competenze sono limitate all’estimo
dei diritti accertati nella tabella e a quelli notori (art. 30 Lespr.).
4.4.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). In tale ambito vanno anche considerate le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27). Le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga
al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i
prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. La data determinante per la valutazione dell’indennità per espropriazione
formale è quella dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella
di emissione del giudizio di stima (art. 19 Lespr.).
Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e
quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento
pianificatorio, la data decisiva corrisponde invece all’entrata in vigore del vincolo
che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF
122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
5.5.1.
Come già rilevato il PR di __________ approvato il 5.3.2002 ha assegnato il
mapp. no. 406 alla zona di protezione del monumento storico (ZPMS) ed in parte
lo ha gravato con un vincolo a destinazione posteggio.
In via preliminare occorre dunque accertare d’ufficio se tale provvedimento
abbia determinato l’espropriazione materiale del fondo (DTF 116 Ib 35, 122
II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).
5.2. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca
connotazione privativa, si avvera per effetto di un’ingerenza particolarmente
grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un fondo tale da minare
le prerogative insite nel diritto proprietà – specie quella di edificare –
oppure per effetto di un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio
della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad
indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area
colpita da restrizione sia edificabile o quantomeno possa esserlo
nell’immediato futuro. In altre parole occorre che con l’instaurazione del
vincolo il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso
del fondo (Riva, op. cit., ad art. 5 no. 123-134; DTF 131 II 151
c. 2.1 e rinvii; RDAT 1990 no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49).
Secondo la giurisprudenza, il rifiuto di assegnare un terreno o parte di esso
alla zona edificabile, pronunciato dall’autorità pianificatoria che per la
prima volta allestisce un piano di utilizzazione conforme alle esigenze della
costituzione e della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT), dà luogo
ad una cosiddetta non-attribuzione che di principio non è indennizzabile. Poco
importa, in questo caso, che il terreno fosse edificabile in base al diritto
previgente poiché il proprietario non ha il diritto di vedersi assegnato il
fondo ad una zona edificabile o mantenuto un certo regime pianificatorio
nemmeno se il fondo è urbanizzato (Riva, op. cit., no. 114, 141-145; DTF
122 II 326 c. 4c, 123 II 481 c. 6b-c, 125 II c. 3b; TF 18.4.2006 N.
1A.236/2005 c. 2).
In via eccezionale una non-attribuzione potrebbe comportare un obbligo di
indennizzo solo se circostanze particolari, concrete ed oggettive, avrebbero
giustificato l’inserimento del fondo in una zona edificabile. Questa ipotesi
potrebbe concretizzarsi qualora il fondo fosse nel contempo edificabile o
quantomeno dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, fosse compreso
nel piano generale delle canalizzazioni (PGC) ed il proprietario avesse
investito somme considerevoli in vista della sua urbanizzazione ed
edificazione; oppure qualora il fondo fosse situato in un territorio già
largamente edificato; oppure ancora qualora l’azzonamento favorevole fosse
legittimato da motivi riconducibili al principio della buona fede (Riva,
op. cit., no. 146-160; DTF 121 417 c. 4b, 122 II 326 c. 6a, 125 II 431
c. 4a; TF 18.4.2006 N.1A.236/2005).
5.3. Il primo PR di cui si dotò il Comune di __________ risale al 1982 e fu ancora
approvato in applicazione della Legge edilizia del 19.2.1973 (cfr. ris. del
Consiglio di Stato 19.10.1982). Pertanto il primo piano di utilizzazione
conforme alla LPT, risultato da una revisione globale della situazione
pianificatoria, è il PR approvato nel 2002.
Ne consegue che l’esclusione del mapp. no. 406 dalla zona edificabile, avvenuta
in tale ambito, si configura come non-attribuzione.
5.4. Nel 2002 il mapp. no. 406 non era edificabile poiché già in base al previgente
PR del 1982 – che non fu impugnato e la cui contenibilità era stata giudicata
ragionevole (ris. del Consiglio di Stato 19.10.1982 p. 12) – il fondo era
escluso dalla zona edificabile (cfr. piano delle zone).
Nonostante l’accessibilità offerta dalla strada al mapp. no. 408, la particella
nemmeno poteva dirsi convenientemente urbanizzata specie perché era quasi
totalmente estromessa dal PGC approvato il 6.12.1991; solo una minima parte a
confine con la strada era situata entro i limiti del piano, tuttavia
contraddistinta come zona verde/AP (cfr. piano PGC).
Non risulta peraltro che il proprietario abbia mai affrontato una qualsiasi
spesa in vista dell’urbanizzazione e dell’edificazione del terreno; anzi, quantomeno
fino alla data del sopralluogo, nemmeno ha adempiuto all’obbligo di pulire
regolarmente il terreno lasciando che venisse invaso da vegetazione spontenea. Parimenti
non emerge alcun elemento o indizio che potesse destare nel proprietario una
legittima aspettativa edilizia, né il Comune ha mai fornito assicurazioni circa
l’eventuale edificabilità futura del fondo. Quest’ultima, comunque, si poneva
manifestamente in contrasto con gli obiettivi del nuovo PR stando ai quali la
proprietà non costituiva una necessità nell’azzonamento a fini edilizi privati.
Tanto è vero che, a fronte dell’accertata sottoccupazione delle zone edificabili,
il Consiglio di Stato ha sottolineato come la contenibilità del PR fosse
largamente superiore alle prevedibili necessità di sviluppo demografico ed
edilizio e come non fossero necessarie ulteriori zone edificabili (cfr. ris.
del Consiglio di Stato 5.3.2002 p. 13). Per quanto riferite al mapp. no. 406 le
scelte pianificatorie comunali non sono state contestate, indizio questo,
secondo la giurisprudenza, del fatto che il proprietario non avesse
l’intenzione di destinare il fondo ad un miglior uso (RDAT II-1996 no.
46).
Infine, la part. no. 406 non apparteneva neppure al territorio largamente
edificato (sul concetto Riva, op. cit., no. 159; DTF 122 II c. 6a; TF
18.4.2006 N.1A.236/2005 c. 4) essendo adagiata sul fianco di una valle, a
nord/nord-est della Chiesa, costituita prevalentemente da superficie boschiva e
vigneti (cfr. doc. fotografica).
In queste condizioni è palese che nel
2002 non poteva essere formulata alcuna prognosi attendibile favorevole
all’edificabilità del fondo e che il nuovo PR si è sostanzialmente limitato a confermarne
l’inedificabilità preesistente.
Pertanto il mapp. no. 406 non è stato oggetto di espropriazione materiale.
5.5. Né a diversa conclusione si arriverebbe esaminando la fattispecie
nell’ottica della teoria del sacrificio eccessivo riconducibile ad una
violazione del principio della parità di trattamento. Infatti, considerato che
anche questa fonte di espropriazione materiale presuppone la verosimiglianza
dell’edificabilità del fondo (DTF 116 Ib 379 c. 6c, 119 Ib 138 c. 6; TRAM
5.10.2005 N. 50.2005.1 in re H. c. 2.4.6), e che in concreto quest’ultima è
stata negata, non sono dati, nemmeno sotto questo profilo, gli estremi di
un’espropriazione materiale.
6.Considerato
quanto sopra l’indennità va stimata sulla base dei criteri validi in tema di
espropriazione formale. Assodato che il mapp. no. 406 è inedificabile, l’estimo
si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate
negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art.
19 Lespr.) – che in concreto risale alla primavera del 2007 – e riguardanti
terreni che non hanno carattere edilizio.
Il Tribunale ha focalizzato l’indagine sul comprensorio che si estende intorno
al nucleo prescindendo dalle transazioni riferibili ad altre zone inedificabili
poiché sono assai discoste e, per situazione, non si prestano ad un paragone
ideale.
Fatti
I risultati sono i seguenti:
- fr. 39.60 il mq per il mapp. no. 377 di mq 505, loc. __________ (iscr. a RF
l’8.5.2006 al d.g. 3719);
- fr. 12.- il mq per il mapp. no. 669 di mq 1250, loc. __________ (iscr. a RF
il 24.1.2003 al d.g. 544);
- fr. 2.91 il mq per il mapp. no. 383 di mq 1718, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.9.2002 al d.g. 7165);
- fr. 10.- il mq per il mapp. no. 382 di mq 1840, loc. __________ (iscr. a RF
il 23.5.2000 al d.g. 4292);
- fr. 100.- il mq per mq 45 staccati dal mapp. no. 407 ed aggiunti alla
superficie stradale ai mapp. no. 1656 e 1657, loc. __________ (iscr. a RF il
29.4.1999 al d.g. 3375/6).
Dal suddetto elenco vanno levate le transazioni concernenti i mapp. no. 377 e
407: la prima perché verosimilmente il prezzo è comprensivo dell’impianto del
vigneto esistente, la seconda perché è riferita ad un semplice scorporo ed
oltretutto ravvisa il prezzo massimo in assoluto; di conseguenza si tratta di
valori poco indicativi ai fini dell’estimo. Per lo stesso motivo, in
particolare trattandosi del prezzo minimo, dev’essere tralasciata anche la
transazione riguardante il mapp. no. 383.
Il fatto che il campione di raffronto si riduca a due sole transazioni non
preclude una valutazione oggettiva dal momento che, secondo la giurisprudenza,
è lecito trarre spunto anche da compra-vendite isolate purché i prezzi d’acquisto
siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non risulti
influenzata da circostanze particolari (Hess/Weibel, op. cit. ad art.
19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a p. 174).
I prezzi di compra-vendita dei mapp. no. 669 e 382 si attestano nettamente al
di sotto della quotazione normalmente riconosciuta dalla prassi per buoni
terreni agricoli nel sopra e sottoceneri che si aggira attorno a fr. 20.-/30.-
il mq (RDAT II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N. 50.2005.2 in re
L.). Tale circostanza può essere ricondotta allo stato ed alla configurazione morfologica
dei due fondi che, pur essendo ben esposti verso sud/sud-ovest, a differenza
dei terreni liberi ed effettivamente sfruttabili a fini agricoli, sono in
pendio/terrazzati ed a tratti anche invasi da vegetazione spontanea. Ciò
considerato i valori paiono attendibili non essendovi peraltro motivo di
credere che siano stati influenzati da fattori particolari.
Complessivamente e per confronti l’indennità per l’espropriazione di mq 182
(cfr. piano di mutazione no. 4265 del
31.1.2008) del mapp. no. 406 può quindi
essere fissata in fr. 10.- il mq.
7.7.1.
L’espropriato lamenta un pregiudizio derivante dalla perdita dell’accesso
da/verso la strada al mapp. no. 408 in seguito all’intervento espropriativo e perciò
rivendica un risarcimento di fr. 30'000.-.
7.2. A norma dell’art. 11 l’indennità comprende l’importo di cui il valore
venale della frazione residua viene diminuito (let. b). Si tratta di
un’indennità per titolo di svalutazione che può essere riconosciuta se, per
effetto di un’espropriazione parziale, il terreno fosse ridotto o deformato al
punto da non poter più essere sfruttato razionalmente oppure se fosse privato
di vantaggi influenti sul valore della proprietà (Hess/Weibel, op. cit.,
ad art. 19 no. 183-185; RDAT II-1994 no. 63, II-1998 no. 27 c. 3.1).
La norma ammette inoltre come risarcibili tutti gli altri pregiudizi subiti
dall’espropriato (let. c) in quanto siano prevedibili, nel corso ordinario
Considerandi
delle cose, quale conseguenza dell’espropriazione (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 196 ss).
7.2
E’ noto che il mapp. no. 406 usufruiva di due accessi: nella parte alta era
servito dalla strada al mapp. no. 408 e nella parte bassa da un sentiero
pedonale. E’ inoltre accertato che già prima dell’intervento espropriativo lo
stazionamento di un veicolo sulla strada (anche solo per il carico e lo
scarico) era quantomeno precario sia per gli spazi ridotti sia perché il
veicolo invadeva parzialmente il sedime stradale. Una situazione, questa, tutt’altro
che conforme ma tollerata dalle autorità comunali.
Con l’espropriazione il terreno è privato dell’accesso diretto dalla strada.
Tuttavia, considerate le possibilità d’uso limitate del terreno e le
conseguenti necessità, altrettanto limitate, dell’espropriato, la perdita di
questa agevolazione (invero effimera) non crea pregiudizi tangibili. Difatti il
terreno resta accessibile a valle dal sentiero pedonale che è percorribile
anche con carriole a motore e che è ampiamente sufficiente per la manutenzione
minima annuale (art. 16 let. b NAPR); anzi, come già rilevato in altra sede, rappresenta
la via più comoda per il carico ed il trasporto della vegetazione potata.
Di conseguenza l’intervento espropriativo, peraltro da tempo prevedibile, non
impedisce l’uso conforme del terreno né lo rende oltremodo difficoltoso e tanto
meno vanifica concrete aspettative di miglior uso.
Pertanto non può essere riconosciuta alcuna indennità sulla base dell’art. 11
let. b) e c) Lespr..
8.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato
dal Tribunale federale, a decorrere dal 16.3.2007 data a far tempo dalla quale
è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
9.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). L’espropriato, rappresentato da un legale, ha diritto alla
rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle
difficoltà della vertenza.
Per
i quali motivi
richiamata la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 182 del
mapp. no. 406 l’ente espropriante verserà all’espropriato fr. 10.- il mq oltre
interessi al saggio usuale del 3.5% dal 16.3.2007.
2.
La richiesta d’indennità di fr. 30'000.- è
respinta.
3.
La
domanda di ampliamento dell’espropriazione è respinta siccome tardiva.
4.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato
fr. 2’000.- per ripetibili.
5.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
6.
Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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