Espropriazione formale di un fondo per la realizzazione di opera di interesse pubblico (indennità per terreni posti al di fuori della zona edificabile)

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Numero d'incarto:

10.2006.12-4

Data decisione, Autorità:

05.05.2008, TE

Titolo:

Espropriazione formale di un fondo per la realizzazione di opera di interesse pubblico (indennità per terreni posti al di fuori della zona edificabile)

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9 cpv. segg LESPR

Incarto n.

10.2006.12-4

Lugano

5 maggio 2008

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

ing.

Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario

giudiziario

Enzo

Barenco

statuendo

nella procedura di espropriazione formale promossa da

IS

1

contro

COCC

1 composta da:

1.

MCON 1

2.

MCON 2

3.

MCON 3

4.

MCON 4

5.

MCON 5

6.

MCON 6

7.

MCON 7

8.

MCON 8

9.

MCON 9

10.

MCON 10

11.

MCON 11

12.

MCON 12

13.

MCON 13

tutti

rappr. dall RA 6

nell'ambito

della realizzazione __________ in territorio del Comune di __________,

località __________,

relativamente

al mapp. no. __________ RFD di __________,

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.1.1.

Il 19.12.1997 il Consiglio di Stato ha adottato la scheda di coordinamento 5.9

del Piano direttore cantonale di categoria dato acquisito, approvata dal Consiglio

federale l’8.6.1999, che prevede la costruzione di un __________ entro il

territorio comunale di __________, in località __________, immediatamente

accanto __________ __________. Tale obiettivo è stato riportato nel PR di __________

che, in previsione dell’insediamento dell’impianto, è stato emendato con due

varianti approvate il 15.7.1997 ed il 3.6.1998 intese, rispettivamente, ad

estendere la zona AP-EP in località __________ ed a precisarne i parametri

edificatori e l’accesso viario.

Decaduto l’originario atto di concessione che affidava il progetto di

costruzione dell’impianto al __________ __________ il Consiglio di Stato, con

Messaggio 5067 del 5.12.2000 approvato dal Gran Consiglio con risoluzione del

23.4.2001, ha definito la nuova strategia cantonale __________ proponendo, tra

l’altro, la realizzazione di un __________ e la costituzione di un’entità

giuridica cantonale preposta alla sua conduzione.

Conformemente a tali intendimenti è stata istituita, sulla base della LACR

entrata in vigore il 21.5.2004, IS 1 ente indipendente dall’amministrazione

dello Stato e con personalità giuridica propria di diritto pubblico, che ha il

compito di provvedere all’organizzazione ed all’attuazione __________ in tutto

il Cantone, garantendo la gestione delle necessarie strutture con criteri di

efficienza, economicità e salvaguardia ambientale. In parallelo il Consiglio di

Stato ha elaborato il Piano di utilizzazione cantonale per __________ di __________

(PUC-ITR; Messaggio 5504 del 6.4.2004); approvato dal Gran Consiglio con

risoluzione del 22.6.2004, questo piano conferma l’insediamento dell’impianto

su di un’area di ca. 40'000 mq e ne specifica i parametri edilizi.

1.2. Il progetto definitivo riguardante l’accesso stradale al sedime __________

è stato approvato dal Tribunale di espropriazione sopracenerino con sentenza

11.7.2000 (inc. no. AP.00.572) ed il tracciato è stato eseguito nel 2003.

Dal canto suo il Municipio di __________ ha rilasciato la licenza edilizia per

la costruzione dell’impianto con risoluzione del 7.7.2005. La procedura

ricorsuale che ne è seguita nel frattempo si è conclusa con la reiezione di

tutti i ricorsi (cfr. TRAM 30.6.2006 N. 52.2006.26, 27, 28, 29, 30; TF

16.8.2007 N.1A. 200/2006).

1.3. La realizzazione del nuovo impianto, per la quale è stato preventivato un

investimento di ca. fr. __________ parzialmente coperto mediante sussidi

federali e cantonali, comporta l’espropriazione di alcune proprietà private. IS

1 ha dunque presentato domanda per ottenere il diritto di espropriazione che le

è stato conferito dal Dipartimento delle istituzioni, e per esso dalla

Divisione della giustizia, con risoluzione del 2.3.2005.

Quindi ha avviato la procedura in oggetto i cui atti di sono stati pubblicati

dal 13.12.2006 all’11.1.2007.

Tra i terreni coinvolti nel procedimento figura anche il mapp. no. __________

appartenente in comproprietà ai soggetti indicati in ingresso; stando alle

tabelle pubblicate IS 1 ne ha chiesto l’espropriazione definitiva in ragione di

mq 5’215 e l’occupazione temporanea in ragione di mq 14’649 offrendo a titolo

di indennità, rispettivamente, fr. 18.- il mq e fr. 0.20 il mq.

Fatti

I comproprietari, con memoria 4.1.2007, hanno rivendicato invece un’indennità di

fr. 25.- il mq per il terreno e di fr. 0.40 il mq per l’occupazione temporanea;

essi hanno inoltre sollecitato un’indennità per titolo di svalutazione della

parte residua pari al 50% del valore del fondo.

All’udienza di conciliazione del 9.2.2007 IS 1 ha garantito che l’accesso al

terreno, attualmente dato dalla strada al mapp. no. __________, sarà

ripristinato lungo il confine della parte vincolata; gli espropriati hanno

accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dall’udienza stessa. Il

conseguente tentativo delle parti di trovare un accordo amichevole sull’indennità

si è risolto negativamente cosicché all’udienza finale tenutasi il 25.10.2007

esse hanno confermato le rispettive posizioni.

2.Il

mapp. no. __________, ubicato in località __________ ad ovest __________ è un

terreno piano di conformazione regolare che misura complessivamente mq 19'864

ed è libero da servitù ed oneri fondiari.

Appartenente alla zona agricola sin dall’entrata in vigore del PR del 1972,

situazione confermata nell’ambito della revisione del piano approvata il

13.11.1994, con una successiva variante a sua volta approvata il 15.7.1997 il

fondo è stato parzialmente gravato con un vincolo conseguente all’ampliamento

della zona AP-EP in previsione dell’insediamento __________. Detto vincolo è

venuto a colpire una superficie rettangolare lungo tutto il fronte verso la

strada al mapp. no. __________ che corrisponde a quella oggetto di

espropriazione definitiva.

3.3.1.

L’espropriazione formale è subordinata al

versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del

danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al

soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non

avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). In tale ambito vanno anche considerate le

eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché

siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato.

E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che

costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e

dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no.

27). Le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra

della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a

terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

3.2. La data determinante per la valutazione dell’indennità per espropriazione

formale è quella dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella

di emissione del giudizio di stima (art. 19 Lespr.).

Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e

quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento

pianificatorio, la data decisiva corrisponde invece all’entrata in vigore del

vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194;

DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).

La questione se si sia prodotta un’espropriazione materiale dev’essere

esaminata d’ufficio (DTF 116 Ib 35, 122 II 326 c. 4b; RDAT

II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).

3.3. In concreto può senz’altro essere escluso che il mapp. no. __________ sia

stato oggetto di espropriazione materiale per effetto del vincolo parziale

istituito nel 1997. Quale parte integrante del vasto comprensorio agricolo del __________,

il fondo ha da sempre una vocazione tipicamente agricola e non è mai stato

sfruttato in altro modo; circostanza, questa, che in sede pianificatoria non è

mai stata contestata dai proprietari, né risulta che essi abbiano mai sollecitato

la possibilità di utilizzare il terreno per altri fini. Il vincolo non è quindi

altro che la conferma di un’inedificabilità preesistente.

4.A

sostegno della loro pretesa di indennizzo gli espropriati affermano che

attraverso le varie procedure di adattamento del PR tutta l’area necessaria per

la costruzione __________ avrebbe assunto destinazione industriale. Tale argomento,

oltre a non essere determinante per l’estimo, non è del tutto condivisibile o

quantomeno non lo è nell’ottica dell’edilizia privata. E’ vero, ed è stato

rilevato in altra sede (cfr. TRAM 30.6.2006 cit.), che l’aspetto della zona è

già segnato dalla presenza __________ e __________, e che il panorama generale

è destinato a cambiare con la costruzione di __________ e del collegamento __________.

Queste sono, tuttavia, opere a carattere prettamente pubblico. In effetti tutto

il settore edificabile ed insediato di __________ si estende, ma è anche

circoscritto, al territorio posto ad est __________ (cfr. piano delle zone);

ciò vale anche, ed in particolare, per la zona industriale aperta all’edilizia

privata. Viceversa il territorio che si estende ad occidente del __________ non

ha nulla in comune con l’area sfruttata privatamente a fini industriali (cfr.

doc. fotografica) ed è notoriamente destinato solo all’agricoltura, statuto

ribadito, dal ultimo, nell’ambito della revisione del PR (cfr. ris. 13.11.1994

p. 13).

Assodato che il mapp. no. __________ è

inedificabile, l’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni

immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata

immissione in possesso – che in concreto risale al 9.2.2007 – e riguardanti

terreni che non hanno carattere edilizio.

Dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti risultati:

nel 2003

- fr. 6.28 il mq per il mapp. no. 2169 di mq 3183, loc. __________ (iscr. a RF

l’11.2.2003 al d.g. 980);

- fr. 6.77 il mq per i mapp. no. 2157 e 2158 di complessivi mq 6648, loc. Sasso

(iscr. a RF il 10.4.2003 al d.g. 2688);

- fr. 15.50 il mq per il mapp. no. 3220 di mq 3871, loc. __________ (iscr. a RF

il 19.11.2003);

nel 2004

- fr. 7.22 il mq per il mapp. no. 10 di mq 12154, loc. __________ (iscr. a RF

il 28.6.2004 al d.g. 5263);

- fr. 9.50 il mq per il mapp. no. 48 di mq 7541, loc. __________ (iscr. a RF il

1°.10.2004 al d.g. 8074);

- fr. 15.80 il mq per il mapp. no. 3502 di mq 4120, loc. __________ (iscr. a RF

il 6.10.2004 al d.g. 8219. Il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un

diritto di compera;

Considerandi

- fr. 16.77 il mq per il mapp. no. 3502 di mq 4120, loc. __________ (iscr. a RF

il 25.11.2004 al d.g. 9856);

nel 2005

- fr. 7.14 il mq per il mapp. no. 2803 di mq 7000, loc. __________ (iscr. a RF

l’11.3.1005 al d.g. 1955);

- fr. 7.90 il mq per i mapp. no. 50, 51 e 52 di complessivi mq 21140, loc. __________

(iscr. a RF il 14.6.2005 al d.g. 4577);

nel 2006

- fr. 16.91 il mq per il mapp. no. 2185 di mq 3490, loc. __________ (iscr. a RF

il 25.6.2006 al d.g. 4208). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione

ad asta pubblica;

- fr. 30.- il mq per il mapp. no. 2767 di mq 769, loc. __________ (iscr. a RF

il 5.9.2006 al d.g. 6942). Si tratta di un’indennità espropriativa soluta da __________.

Per quanto riguarda i mesi successivi, fino e compreso il 2007, non sono state

rinvenute ulteriori transazioni.

Su tali basi i valori dei terreni agricoli si rivelano, salvo alcune eccezioni,

assai contenuti, circostanza che potrebbe anche essere ricondotta alla

flessione dei valori dei poderi agricoli dipendente dalla Legge federale sul

diritto fondiario rurale entrata in vigore il 1°.1.1994 e dalla conseguente

sorveglianza sui prezzi operata dallo Stato (cfr. TRAM 18.8.1999 N.

50.98

, 19.6.2002 N. 50.2001.00024). Tuttavia, anche ammettendone gli

effetti negativi sul mercato privato, questa normativa non ha avuto

ripercussioni significative in ambito espropriativo, vero è che per giurisprudenza

acquisita il valore normalmente riconosciuto a buoni terreni agricoli in tutto

il Cantone si aggira costantemente attorno a fr. 20.-/30.- il mq (RDAT

II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N. 50.2005.2). Prova ne sia, del resto,

l’indennità espropriativa versata __________ per il mapp. no. 2767 perfettamente

in linea con la giurisprudenza.

Poste tali premesse e visto che le conclusioni delle parti sull’indennità

espropriativa non sono vincolanti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), il Tribunale non

ritiene che in concreto sussistano motivi per scostarsi da una prassi

incontestata.

Il mapp. no. __________ è un terreno che si presta

in maniera ottimale allo sfruttamento agricolo perché piano, di conformazione

assai ampia e regolare e perché dispone su due lati di un accesso veicolare

diretto; inoltre esso è libero da servitù ed oneri fondiari. Di conseguenza un’indennità

di fr. 30.- il mq appare senz’altro adeguata alla sua situazione.

5.

L’occupazione

temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre all’attuazione

dell’opera e normalmente è dettato da necessità di cantiere; concluso

l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al proprietario.

In concreto, come esposto all’udienza di conciliazione, l’occupazione

temporanea è finalizzata al deposito di materiale di scavo.

E’ senz’altro vero, come rilevano gli espropriati, che la possibilità di

usufruire durante il cantiere del mapp. no. __________ implichi per IS 1 indubbi

vantaggi tecnici e finanziari. Questo non è, tuttavia, il criterio determinante

per l’estimo. Infatti l’indennità per occupazione temporanea non è intesa a compensare

eventuali agevolazioni di cui gode l’ente espropriate durante l’esecuzione dei

lavori, bensì a coprire il danno effettivo per il proprietario derivante dalla

limitazione dell’uso attuale del bene, salvo che egli renda attendibile un

miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT

1989.

no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).

Considerato che il fondo è sfruttato a

fini agricoli e che una possibilità di miglior uso non è ipotizzabile, l’indennità

di fr. 0.20 il mq annui offerta dall’ente espropriante pare del tutto adeguata e

può essere confermata, anche perché è conforme a quella normalmente

riconosciuta dalla prassi per terreni non edificabili (cfr. TE

22.11.2000

in re S./V., 10.5.2001 in re C./A.).

6.

Gli

espropriati sono dell’avviso che la presenza __________ toglierà interesse al

fondo inducendo i potenziali affittuari a rivolgersi altrove; essi temono inoltre

emissioni future riconducibili all’esercizio dell’impianto a scapito di una

coltivazione qualitativamente ineccepibile. Di conseguenza rivendicano

un’indennità per titolo di svalutazione della frazione residua pari al 50% del

valore del fondo.

A norma dell’art. 11 let. b Lespr., nell’ipotesi di espropriazione parziale,

l’indennità può comprendere il pregiudizio derivante dal deprezzamento della

frazione residua purché sia una conseguenza dell’espropriazione (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 183-185). Stando alla giurisprudenza un deprezzamento

potrebbe essere ravvisato qualora il terreno fosse ridotto o deformato al punto

da non poter più essere sfruttato razionalmente secondo la sua destinazione

oppure qualora fosse privato di vantaggi influenti sul valore della proprietà (DTF

129.

II 420 c. 3.1.2; RDAT II-1998 no. 27 c. 3.1).

In concreto, benché per effetto dell’espropriazione la proprietà venga amputata

di una porzione non indifferente di sedime utilizzabile (comunque

indennizzato), il fondo potrà continuare ad essere sfruttato anche in futuro a

fini agricoli. La presenza di una costruzione, per quanto possa apparire incombente

e “mastodontica”, di per sé stessa non preclude né pregiudica tale sfruttamento,

così come in passato non è stata d’impedimento la presenza del vicino __________.

Altra cosa sono gli eventuali inconvenienti ambientali che potrebbero derivare

dall’esercizio dell’impianto. L’argomento va introdotto osservando che il

progetto è stato vagliato e giudicato positivamente da esperti del ramo e dalle

autorità adite nell’ambito della procedura di rilascio della licenza edilizia,

quest’ultima comprensiva dell’esame d’impatto ambientale e del rapporto

concernente l’impatto sull’ambiente. Infatti le analisi si sono concluse

univocamente a favore della conformità dell’impianto alle norme di legge (per

tutti i dettagli si rinvia alla cit. sentenza del TRAM del 30.6.2006

rispettivamente alla cit. sentenza del TF 16.8.2007).

Ma a prescindere da tali considerazioni in questa sede gli inconvenienti paventati

dagli espropriati non possono costituire motivo di svalutazione per l’ovvia

ragione che non sono determinati né determinabili concretamente, l’impianto essendo

ancora in fase di costruzione. L’esistenza di emissioni ed i loro effetti

sull’ambiente sono questioni che potrebbero porsi in futuro e che saranno

accertabili e valutabili solo dopo la messa in funzione dell’impianto grazie,

anche, ai monitoraggi che già sono stati programmati. A quel momento, se del

caso, i proprietari potranno avvalersi delle azioni derivanti dai diritti di

vicinato.

Tutto ciò considerato la richiesta di indennizzo per titolo di svalutazione

della frazione residua non può essere accolta.

7.

Le

indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del

3.

%, fissato dal Tribunale, a decorrere dal 9.2.2007, data per la quale è

stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

8.

La

tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73

cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati, rappresentati da un legale, hanno diritto alla

rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle

difficoltà poste dalla vertenza.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà agli espropriati le

seguenti indennità per il mapp. no. __________:

- fr. 30.- il mq per l’espropriazione formale di mq 5’215

- fr. 0.20 il mq annui per l’occupazione temporanea di mq 14’649

2.

Le indennità espropriative sono completate con

gli interessi al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 9.2.2007.

3.

La

richiesta di indennizzo per titolo di svalutazione della frazione residua è

respinta.

4.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’500.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli

espropriati fr. 3'000.- per ripetibili.

5.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

6.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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