10.2009.1
Espropriazione materiale – eccezione di irricevibilità dell’istanza perché prematura- parziale non-attribuzione alla zona edificabile di fondi completamente urbanizzati
4 aprile 2014Italiano22 min
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Numero d'incarto:
10.2009.1
Data decisione, Autorità:
04.04.2014, TE
Titolo:
Espropriazione materiale – eccezione di irricevibilità dell’istanza perché prematura- parziale non-attribuzione alla zona edificabile di fondi completamente urbanizzati
ESPROPRIAZIONE MATERIALE
art. 39 cpv. 4 LESPR
Incarto n.
10.2009.1
Lugano
4 aprile 2014
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Argentino Jermini
arch. Lucia Montorfani Giovanzana
segretaria
giurista
Annalisa
Butti
statuendo
nella procedura di espropriazione materiale promossa da
1.
ISES 1
2.
ISES 2
entrambe
RA 1
contro
COEP
1
rappr.
dall’ RA 2
relativamente
ai mapp. no. 361, 347 e 436 RT (ex mapp. no. 1827, 1847 e 1848 MAF) di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in
fatto ed in diritto
1.1.1.
ISES 1 e ISES 2 sono comproprietarie, nel Comune di __________, del mapp. no. 361
RT (ex mapp. no. 1827 MAF). ISES 1 è altresì proprietaria unica dei mapp. no. 347
e 436 RT (ex mapp. no. 1847 e 1848 MAF). I tre fondi sono situati ad ovest del nucleo di __________ in località __________,
a valle della strada comunale denominata __________.
1.2. Nel PR del passato Comune di __________,
approvato dal Consiglio di Stato il 25.11.1986, le tre particelle erano
assegnate parte alla zona residenziale estensiva R2 (porzione nord) e parte al
territorio fuori dalle zone edificabili (porzione sud).
Nell’ottobre del 2001 ha avuto luogo l’aggregazione dei Comuni di __________
nel nuovo Comune di __________. Una seconda aggregazione con i Comuni di __________
è avvenuta nel 2008.
Nella seduta del 25.10.2004 il Consiglio Comunale del nuovo Comune di __________
ha adottato la revisione del PR della sezione di __________. Questo proponeva, nel
territorio situato a valle della Strada __________, una riduzione della fascia
edificabile a 20 m di larghezza, ed un aumento degli indici edificatori. Per le
particelle delle qui istanti (allora mapp. no. 1827, 1847 e 1848 MAF) ciò ha
comportato una nuova ripartizione delle loro superfici tra zona residenziale
estensiva RE e zona agricola. Le proprietarie non hanno contestato l’assetto
disposto con il nuovo piano, il quale è stato approvato dal Consiglio di Stato
con risoluzione no. 5230 del 14.10.2008.
1.3. Al suddetto processo pianificatorio di revisione si è sovrapposta la
procedura di raggruppamento terreni (RT) ed inoltre, nel 2007, il mapp. no.
1847 MAF è stato frazionato nei nuovi mapp. no. 1847, 5974 e 5975 MAF (cfr.
mutazione no. 4353 iscritta nel RFP il 3.12.2007; piano “situazione
planimetrica MAF” del geometra revisore del 10.2.2011).
In esito alla procedura di RT, che qui non occorre ripercorrere nel dettaglio,
e dopo l’evasione di tutti i ricorsi in prima istanza, in data 18.8.2009 il
Consiglio di Stato ha approvato il nuovo
riparto e ordinato la terminazione provvisoria dei fondi (cfr. FU ______ del ______).
In tal modo le part. no. 1827, 1847 e 1848 MAF sono diventate
rispettivamente i nuovi mapp. no. 361, 347 e 436 RT (cfr. piano “situazione
planimetrica dopo approvazione RT” del geometra revisore del 10.2.2011). Il
nuovo riparto non è stato ancora dichiarato definitivo, essendo tuttora
pendenti dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo i ricorsi contro le
decisioni di prima istanza.
1.4. Con istanza del 9.3.2009 ISES 1 e ISES
2 hanno convenuto in causa, dinanzi a questo Tribunale, il COEP 1 lamentando il
dezonamento dei mapp. no. 1847, 1848 e 1827 causato dal PR del 2008. Esse
rilevano che le particelle hanno subito una notevole riduzione della superficie
edificabile, la quale è compensata solo in parte con l’aumento degli indici.
Perciò rivendicano un’indennità di fr. 150.- il mq a titolo di espropriazione
materiale pari ad una perdita di valore del 30% per le ridotte capacità
edificatorie.
Con risposta del 30.6.2009, in ordine il Comune ha eccepito l’irricevibilità
dell’istanza siccome prematura, essendo fondata su un PR che non può essere
considerato un atto pianificatorio definitivo. Nel merito esso ha contestato che siano dati i requisiti di
un’espropriazione materiale e postulato pertanto la reiezione dell’istanza.
L’udienza di conciliazione si è svolta il 12.3.2010 con esito negativo. Un
sopralluogo è stato esperito il successivo 24.6.2010. Conclusa l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al
dibattimento finale ed inoltrato ciascuna un memoriale conclusivo a conferma
delle rispettive tesi e domande.
2.2.1.
Anzitutto dev’essere esaminata l’eccezione sollevata dal Comune. Questi afferma
che il PR del 2008 non può essere
considerato un atto pianificatorio definitivo, vuoi perché è in corso il
processo pianificatorio per i Comuni aggregati, vuoi perché in sede di
approvazione il Consiglio di Stato ha sospeso alcune scelte pianificatorie, in
riferimento agli studi nel nuovo Comune, proprio a dipendenza della fusione.
Perciò l’istanza sarebbe prematura e quindi
irricevibile.
2.2. L’espropriazione materiale ha
origine nella pianificazione (art. 5 cpv. 2 LPT), ovvero in un atto
pianificatorio restrittivo a carattere definitivo (Kommentar zum RPG, Riva, ad
art. 5, no. 106 ss). Lo strumento
pianificatorio per eccellenza è il PR in quanto disciplina le attività di incidenza territoriale, istituendo, tra l‘altro,
anche le restrizioni alla proprietà che fossero motivate da necessità
pubbliche; esso entra in vigore con l’approvazione del Consiglio di Stato che
ha effetto costitutivo e conferisce al piano forza vincolante (art. 24, 25, 39
cpv. 1 e 40 cpv. 1 vLALPT; norma transitoria di cui all’art. 107 Lst).
Il PR del 2008 di __________ – sul quale le istanti fondano la loro pretesa – è
il risultato di una procedura di revisione iniziata nel 1993. Nel 2001,
all’epoca dell’aggregazione comunale, tale procedura era a tal punto avanzata
che un messaggio municipale era già allo studio della Commissione
pianificatoria e, dopo la fusione, è stata nominata una commissione ad hoc
incaricata di proseguire i lavori e di aggiornare gli atti. Il piano che ne è
scaturito è stato adottato dal Consiglio Comunale nel 2004 ed ha ottenuto
l’approvazione del Consiglio di Stato in data 14.10.2008. E’ pur vero che quest’ultimo,
su espressa richiesta del Municipio, ha sospeso la sua decisione relativamente
ad alcuni comparti territoriali di __________ in considerazione degli studi
pianificatori in atto per il nuovo Comune di __________ (cfr. ris. cit. p.
16-17). Tuttavia ciò non interessa in alcun modo la zona __________ ove sono
situate le proprietà delle istanti ed il cui assetto è stato approvato con la risoluzione del 14.10.2008. Pertanto il PR è un atto pianificatorio definitivo e
vincolante a tutti gli effetti.
Di conseguenza l’eccezione di irricevibilità dell’istanza è infondata e va respinta.
3.Il
mapp. no. 361 RT (mq 3’116) è un terreno di forma regolare sul quale sorge una
villa con un piano fuori terra ed una piscina; la porzione rimanente, a nord é
piuttosto pianeggiante ed è utilizzata come giardino mentre a sud è in forte
pendenza, in parte coltivata a vigna, e termina con un piccolo pianoro a
confine con il bosco. La particella è accessibile veicolarmente dalla strada
privata al mapp. no. 344, anch’essa di proprietà delle qui istanti, che si
diparte dalla Strada __________.
Il mapp. no. 347 RT (mq 1’083) è un fondo
in pendenza che presenta un pianoro sul quale sorge una casa unifamiliare con due
piani fuori terra (rustico riattato); la superficie restante è destinata in
parte a giardino e verso sud è incolta; i lati ovest e sud del fondo confinano
con il bosco. La particella è accessibile dalla Strada __________ attraverso una
scala.
Il mapp. no. 436 RT (mq 3’070) è un terreno di forma irregolare inedificato che
presenta una piccola porzione pianeggiante sul lato est e per il resto è in
declivio con forte pendenza; verso sud confina con il bosco dove è presente un
piccolo pianoro e lungo il lato est scorre un riale. Il fondo è occupato da
vegetazione incolta e, lungo il riale, da alberi ad alto fusto. La particella
non è recintata ed è accessibile dalla Strada
__________ (cfr. verbale di sopralluogo del 24.6.2010 e documentazione
fotografica annessa).
4.4.1.
L’espropriazione materiale si avvera per
effetto di un divieto o di una restrizione particolarmente grave dell’uso
attuale o del prevedibile uso futuro di un fondo che comprometta le facoltà
essenziali derivanti dal diritto di proprietà, specie quella di edificare.
Anche una restrizione di importanza secondaria può assumere connotazione di
espropriazione materiale ove coinvolga una cerchia ristretta di proprietari, o
ne colpisca uno solo, in maniera tale che, fosse loro negato un indennizzo,
sarebbero costretti a sopportare un sacrificio eccessivo ed incompatibile con
il principio della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi occorre
che l’atto limitativo sia definitivo e che, con la sua istituzione, il
proprietario veda svanire una possibilità di miglior uso del fondo prevedibile
ed oltremodo probabile in un prossimo futuro (Riva, op. cit., no.
123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1, 132 II 218 c. 2.2 e rinvii; RtiD II-2008
no. 55 c. 4.2).
4.2. Non ogni provvedimento
pianificatorio apparentemente limitativo genera un’espropriazione materiale e
quindi un obbligo di indennizzo. In effetti la garanzia della proprietà non
conferisce al titolare il diritto di vedersi assegnato il proprio fondo ad una
zona edificabile o mantenuto invariato uno specifico regime edilizio (Riva,
op. cit., no. 114; DTF 123 II 481 c. 6c). Perciò la giurisprudenza
sviluppatasi sul tema distingue due ipotesi: la cosiddetta non-attribuzione e
il dezonamento, di cui, di principio, solo il secondo è indennizzabile.
Equivale ad una non-attribuzione il rifiuto dell’autorità pianificatoria di
assegnare un terreno alla zona edificabile nel contesto dell’adozione di una
prima pianificazione conforme ai dettami costituzionali ed alla LPT; questa è
la regola sia nel caso della revisione di un piano adottato prima dell’entrata
in vigore della LPT, sia nel caso dell’adeguamento di un piano adottato in
vigenza della LPT ma materialmente irrispettoso dell’ordinamento federale (DTF
131 II 151 c. 2.6, 728 c. 2.1 e 2.3, 125 II 431 c. 3b). Un dezonamento si
verifica invece quando una particella già dichiarata costruibile da un piano
conforme alla LPT venga, nell’ambito di una successiva revisione, estromessa
dalla zona edificabile o subisca una limitazione delle sue possibilità
edificatorie (DTF 122 II 326 c. 4c, 131 II 728 c. 2.3; RtiD
II-2008 no. 55 c. 3.3).
La data determinante per appurare se un fondo sia stato oggetto di
espropriazione materiale è quella dell’entrata in vigore del provvedimento
limitativo (DTF 132 II 218 c. 2.4 p. 222; RtiD II-2008 no. 55 c.
3.2).
5.5.1.
Le istanti sostengono che la revisione
del PR approvata nel 2008 ha comportato per le loro proprietà delle limitazioni
edificatorie costitutive di dezonamento.
5.2. La
sussistenza di un dezonamento presuppone, da un lato, che la particella
interessata fosse precedentemente inserita in una zona edificabile istituita
nel contesto di un piano di utilizzazione conforme alle esigenze materiali della
LPT e, dall’altro, che il proprietario avrebbe fatto uso con alta probabilità
delle possibilità di edificarla in un prossimo futuro (Riva, op. cit.,
no. 140; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement
du territoire, construction, expropriation, 2001, no. 1455; DTF 131
II 728 c. 2.3. e 2.5; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.3).
Affinché un piano regolatore possa essere considerato materialmente conforme
alla LPT occorre in particolare che, nel rispetto degli art. 1-3 e 15 LPT, esso
operi un’adeguata ripartizione del territorio separando le zone inedificabili
da quelle edificabili ed assegnando a queste ultime soltanto i terreni idonei
all’edificazione, e cioè quelli già edificati in larga misura o quelli che
saranno prevedibilmente necessari all’edificazione ed urbanizzati entro 15 anni
(Riva, op. cit., no. 144; DTF 122 II 326 c. 5b).
Di conseguenza è da ritenere materialmente contrario al diritto federale il
piano regolatore che non opera una separazione chiara e vincolante delle diverse
zone e che presenta un sovradimensionamento importante delle zone edificabili
rispetto all’evoluzione demografia del Comune (TF 1C_573/2011 del
30.8.2013 e rinvii, TRAM 50.2007.9 del 17.3.2011 c. 3.4.2).
5.3. Il PR/86 di __________ è nato a
cavallo della fine degli anni ’70 e della prima metà degli anni ’80. Il primo
progetto, esaminato in via preliminare dal Dipartimento dell’ambiente nel 1979,
è stato riformulato per poi essere adottato dal Consiglio Comunale nel 1984 ed
approvato dal Consiglio di Stato nel 1986. Tale piano è stato essenzialmente allestito
secondo i disposti della Legge edilizia
del 19.2.1973 e non rispettava i dettami di contenuto della LPT, specie per
quanto riguarda la corretta delimitazione delle zone edificabili. Ciò,
segnatamente, in relazione al territorio ove sono ubicate le proprietà in esame.
In effetti sulla fascia collinare tra il nucleo di __________ e l’omonimo _________,
una certa attività edilizia si era sviluppata nell’area di __________ ubicata
tra la strada che porta al _________ e la Strada __________; al contrario tutto
il comprensorio a valle di quest’ultima, quindi anche la zona __________, ad
eccezione di qualche costruzione isolata era prevalentemente inedificato (cfr.
piano delle zone 1986). Perciò le particelle non appartenevano al territorio
largamente edificato né erano necessarie all’edificazione nei 15 anni
successivi. Lo stesso Consiglio di Stato ha del resto osservato, nella
decisione di approvazione del piano, che nel 1986 risultavano largamente insediati solo i comparti direttamente
circostanti i nuclei di __________ e di __________, mentre sul resto del
territorio gli insediamenti si erano diffusi a macchia d’olio ed maniera
alquanto sparsa e disordinata, complice anche il fatto che non si era ancora
proceduto ad un riordino fondiario. Situazione, questa, della quale l’autorità
comunale ha dovuto tener conto, anche per assicurarsi un certo margine di
sviluppo. Ne è scaturito tuttavia un piano chiaramente sovradimensionato con
una contenibilità teorica eccedente le prevedibili necessità di crescita dei
10-15 anni a venire; ciò sulla base di previsioni di sviluppo demografico,
prospettate dal Comune, sostanzialmente ottimistiche specie alla luce della
difficile situazione fondiaria (cfr. ris. no. 7320 del 25.11.1986, p. 16-17).
Tale sovradimensionamento è peraltro stato rimarcato anche a posteriori, in
sede di revisione del PR: come si evince infatti dai dati contenuti nel relativo
rapporto di pianificazione, la contenibilità del PR/1986 (stimata in 2'300
abitanti) superava di quasi il doppio l’effettivo sviluppo demografico della
popolazione, che al dicembre del 2004 contava ca. 1'200 abitanti (cfr. Rapporto
di pianificazione, p. 20 pto 4.2 e relativo allegato di p. 34; ris. del
Consiglio di Stato no. 5230 del 14.10.2008, p. 19).
In simili circostanze è evidente che il PR del 1986 di __________ non possa essere
considerato conforme (cfr. TF 1C_573/2011 del 30.8.2013 c. 3.2. e
rinvii, TRAM 50.2007.9 del 17.3.2011 c. 3.4.2).
Di riflesso, è escluso che i fondi
delle istanti possano aver subito un dezonamento al momento in cui è entrata in vigore la revisione del PR.
6.6.1.
Il PR frutto della revisione, approvato il 14.10.2008, è il primo piano di utilizzo adottato secondo i precetti
della LPT. Di conseguenza la parziale esclusione dei fondi delle istanti dalla
zona edificabile configura una non-attribuzione.
Tale provvedimento non implica di principio un obbligo di indennizzo. Solo eccezionalmente esso può avere effetti
equivalenti ad un’espropriazione, segnatamente quando si possa ritenere
che, alla data determinante, il proprietario poteva oggettivamente contare sul
fatto che l’edificazione del suo fondo fosse attuabile con grande probabilità
in un prossimo avvenire. Secondo la giurisprudenza questo potrebbe essere il
caso qualora il fondo sia (cumulativamente) edificabile o quantomeno dotato
delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, sia ubicato entro un perimetro
delle canalizzazioni (PGC o PGS) conforme alla legislazione sulla protezione
delle acque, ed il proprietario abbia già investito somme considerevoli in
vista della sua urbanizzazione e costruzione. Oppure qualora l’inclusione del
fondo nella zona edificabile si imponga in ragione della sua appartenenza al
territorio largamente edificato ai sensi dell’art. 15 let. a LPT. Oppure ancora
qualora tale esigenza debba essere riconosciuta in virtù del principio della
buona fede (DTF 132 II 218 c. 2.2, 125 II 431 c. 4a).
In presenza di una limitazione parziale della possibilità di edificare, per
stabilire se abbia avuto luogo un’espropriazione materiale occorre accertare il
potenziale edilizio residuo del fondo. In particolare occorre verificare se il
terreno resti suscettibile di un uso razionale; ciò tenendo presente che le
restrizioni della proprietà che non impediscono ma limitano anche in maniera
importante lo sfruttamento edilizio, non raggiungono una gravità tale da
generare espropriazione materiale, quando un’utilizzazione conforme ed
economicamente ragionevole del fondo rimane possibile (DTF 123 II 481
cond. 6b e rinvii). Qualora la restrizione parziale vada a gravare un fondo già
edificato, inibendo soltanto la realizzazione di nuove costruzioni senza
pregiudicare l’impiego di quelli esistenti, non vi è espropriazione materiale
se gli edifici presenti garantiscono un’utilizzazione del fondo economicamente
razionale (DTF 117 Ib 262 c. 2a; TRAM 50.2008.3 del 10.10.2008 c.
2.4).
6.2. Nel PR del 1986, i mapp. no. 1827, 1847 e 1848 MAF erano parzialmente
assegnati alla zona residenziale estensiva (R2) dove vigeva un indice di
sfruttamento dello 0.4, un indice di occupazione del 30%, una altezza massima di
7,5 m e una distanza minima dal confine di 3 m (cfr. art. 28 e 9 NAPR/1986).
Il nuovo PR del 2008, ha confermato la parziale attribuzione delle proprietà
alla zona residenziale estensiva (RE), con la differenza che la superficie edificabile
è stata ridotta ad una fascia larga 20 m a valle della strada, ed i parametri edilizi aumentati: l’indice di sfruttamento a 0.5 e l’indice di occupazione a
40 %; l’altezza massima e la distanza minima sono invece rimaste invariate (cfr.
art. 47 e 15 NAPR/2008; rapporto di
pianificazione, p. 30 pto 6.2.4).
Eseguendo un confronto concreto sulla base dei suddetti parametri e delle
misurazioni ufficiali (cfr. piano “ calcolo superficie edificabile e non
edificabile misurata secondo il PR del 1986 e PR del 2008” del geometra revisore
del 15.2.2011), si ottengono le seguenti possibilità edificatorie:
con il PR del 1986
mapp. no. 1827 MAF (361 RT) sup. computabile:
mq 1’893
SE: mq 567.90
(mq 1'893 x 0.3)
SUL: mq
757.20 (mq 1’893 x 0.4)
mapp. no. 1847 MAF (347 RT) superficie computabile: mq 840
SE: mq 252 (mq
840 x 0.3)
SUL: mq 336 (mq
840 x 0.4)
mapp. no. 1848 MAF (436 RT) superficie computabile: mq 2’070
SE: mq 621 (mq 2'070
x 0.3)
SUL: mq 828 (mq
2’070 x 0.4)
con il PR del 2008
mapp. no. 1827 MAF (361 RT) superficie computabile: mq
1'278
SE: mq 511.20
(mq 1'278 x 0.4)
SUL: mq 639 (mq
1’278 x 0.5)
mapp. no. 1847 MAF (347 RT) superficie computabile: mq 430
SE: mq 172 (mq
430 x 0.4)
SUL: mq 215 (mq
430 x 0.5)
mapp. no. 1848 MAF (436 RT) superficie computabile: mq 1’151
SE: mq 460.40
(mq 1’151 x 0.4)
SUL: mq 575.50
(mq 1’151 x 0.5)
Da questi dati emerge che il PR del 2008 ha determinato una riduzione della SE e della SUL. Tale circostanza, di per sé stessa, non basta tuttavia per
ammettere un’espropriazione materiale, ma è necessario verificare la situazione
concreta dei fondi singolarmente.
Nel 2008 i mapp. no. 1827 e 1847, entrambi già edificati con abitazioni
unifamiliari, erano completamente urbanizzati, disponevano di un accesso
diretto dalla Strada __________ oltre che dei raccordi alle infrastrutture, ed erano
inclusi nel perimetro delle canalizzazioni stabilito dal PGS approvato il
24.4.1994 – piano tutt’ora in vigore, anche se riflette i limiti della zona edificabile
disposta dal PR del 1986 e non è mai stato adeguato al nuovo PR (cfr. lettera
dell’Ufficio tecnico comunale del 26.11.2010). Il nuovo azzonamento non ha impedito
alle proprietarie di utilizzare gli edifici esistenti come già avveniva in
passato, né di eventualmente vendere o locare a terzi
le proprietà. Inoltre, nonostante la riduzione della superficie
edificabile, resta la possibilità non solo di eseguire interventi conservativi,
ma anche di procedere ad ampliamenti, rispettivamente alla demolizione degli edifici
ed alla costruzione di nuovi stabili nel pieno rispetto dei parametri edilizi. E’
pur vero che l’edificabilità circoscritta alla sola parte alta dei terreni non
lascia grande libertà di scelta dal profilo progettuale; tuttavia, alla luce della
situazione concreta, tale limitazione non appare grave poiché quella è la parte
più pregiata dei fondi, immediatamente servita dalle infrastrutture e
facilmente edificabile, e l’uso ragionevole ne resta garantito. Bisogna infatti
considerare che la porzione meridionale, a valle delle abitazioni, mal si presta
ad uno sfruttamento autonomo essendo alquanto ripida e confinante con il bosco
dal quale è obbligatorio mantenere una distanza minima di almeno 10 metri (art. 15 let. f NAPR/2008, art. 9.6 NAPR/86). Condizionamenti, questi, che sono di sicuro
spessore dal profilo tecnico-architettonico e finanziario se soltanto si
considerano le problematiche legate all’esecuzione di opere di urbanizzazione
interna (accessi e posti auto) e di raccordo alla fognatura. Non è poi
trascurabile che l’esclusione di tali superfici dalla zona edificabile preserva
non solo un panorama invidiabile ma anche la tranquillità e quella certa
privacy che sono il pregio di una zona residenziale; qualità che sono
verosimilmente riconosciute ed apprezzate anche dalle proprietarie che hanno
preferito conservare la cornice verde anziché sfruttare completamente (fintanto
che è stato possibile) il potenziale edificatorio ammesso dal passato PR.
Il mapp. no. 1848, ad oggi inedificato, presentava una situazione analoga dal
profilo dell’urbanizzazione: era anch’esso accessibile dalla Strada __________,
incluso nel perimetro del PGS e allacciabile senza dispendio rilevante alle
infrastrutture comunali. Non risulta tuttavia che la proprietaria abbia mai
affrontato una qualsiasi spesa in vista dell’edificazione o dell’urbanizzazione
particolare del fondo, che è sempre stato lasciato allo stato naturale. In ogni
caso la particella, tenuto conto dello stato morfologico similare a quello
delle prime due, conserva una superficie edificabile sufficientemente ampia (mq
1'151) a fini edilizi.
In definitiva, il PR del 2008 non ha precluso ma solo limitato le possibilità
di sfruttamento, senza assumere contorni particolarmente gravi poiché ancora
permette un uso conforme ed economicamente ragionevole dei fondi tenuto conto
della loro configurazione. Non risulta peraltro che il Comune abbia mai fornito
garanzie vincolati circa l’assetto futuro dei terreni né che le proprietarie abbiamo
mai manifestato l’intenzione di sfruttare i fondi in modo più proficuo e siano
state ostacolate per motivi legati alla pianificazione. Anzi, il fatto stesso
che non abbiano contestato lo statuto pianificatorio stabilito con il nuovo PR
è segno che non intendessero destinare le superfici ad un uso (edilizio)
migliore e più redditizio (cfr. RDAT II-1996 no. 46 c. 3).
6.3. Alle considerazioni che precedono si aggiunge che, al momento dell’entrata
in vigore del PR del 2008, non sussistevano motivi oggettivi che imponessero l’attribuzione
di una maggiore superficie dei fondi alla zona edificabile. Anzitutto perché le
particelle non erano, nemmeno a quell’epoca, incluse in un comprensorio edificato
in larga misura ai sensi dell’art. 15 let. a LPT, concetto che la prassi
interpreta in modo restrittivo assimilandovi soltanto il territorio edificato
in senso stretto e gli spazi vuoti tra costruzioni (Baulücken) a tal punto
segnati dall’impronta edilizia dei fondi circostanti da non poter essere attribuiti ad altra destinazione (Riva, op. cit.,
no. 159; DTF 122 II c. 6a, 132 II 218 c. 4). In effetti il comparto a valle della Strada __________ si compone
tutt’ora di ampie superfici libere, prative e boschive, con qualche costruzione
isolata; netta è la separazione che si intravvede rispetto alle zone insediate
poste a monte della strada, la quale delimita chiaramente la zona edificabile.
Le particelle (ed il comprensorio al
quale appartengono) non erano neppure necessarie all’edificazione nei prossimi
15 anni (art. 15 let. b LPT). Vero è che nonostante lo sforzo compiuto dal
Comune per ridurre l’estensione di alcune zone edificabili, il Consiglio di
Stato ha qualificato la contenibilità del nuovo PR come sensibilmente eccedente
il presumibile bisogno (cfr. ris. del Consiglio di Stato no. 5230 del
14.10.2008, p. 19).
Infine, considerato che il PR del 2008 non ha compromesso alcuna aspettativa
edilizia concreta e che la riduzione
della fascia edificabile ha interessato tutti i fondi siti nel comprensorio a
valle della Strada __________ per un fronte di ca. 400 m, è pure da escludere l’ipotesi di un sacrificio
particolare incompatibile con il principio della parità di trattamento (RtiD II 2008 no. 55 c. 4.4 e rinvii).
6.4. In conclusione, l’assetto
pianificatorio disposto con il PR del 2008 non ha comportato un’espropriazione
materiale a danno delle proprietà delle istanti, e di conseguenza l’istanza
dev’essere respinta.
7.Nei
procedimenti contenziosi di espropriazione materiale le spese giudiziarie e le
ripetibili sono ripartite come in una normale procedura amministrativa, ovvero a
dipendenza dell’esito delle lite e del grado di soccombenza della parti (art. 47
e 49 nuova LPAmm; RDAT I-1994 no. 48; TRAM 50.2007.9 del
17.3.2011 c. 5.1).
In concreto è equo ripartire la tassa di giustizia e le spese addebitandole per
2/3 alle istanti in solido, in quanto soccombenti, e per 1/3 al Comune siccome
a sua volta soccombente in punto all’eccezione di irricevibilità dell’istanza. Le
istanti dovranno inoltre rifondere al Comune, che si è avvalso della consulenza
di un legale, ripetibili parziali commisurate all’assistenza prestata. A tal
fine va tenuto conto dell’impegno profuso dal legale nello studio della
pratica, nella corrispondenza e in conferenze, rispettivamente nella stesura
delle memorie scritte (risposta e conclusioni), nonché della partecipazione ad
un’udienza e un sopralluogo. Perciò le ripetibili a favore del Comune sono
fissate in fr. 1'500.-.
Per
Fatti
i quali motivi
richiamata la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’eccezione di irricevibilità dell’istanza sollevata
dal COEP 1 è respinta.
2. L’istanza di indennizzo per espropriazione
materiale è respinta.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 900.-
sono a carico del COEP 1 per 1/3 e delle istanti per 2/3, le quali rifonderanno
inoltre al Comune fr. 1'500.- per ripetibili. Le istanti rispondono con vincolo
di solidarietà.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di
Considerandi
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
5.
Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente la
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo Annalisa Butti
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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