10.2011.1-1
Ampliamento espropriazione - valore venale - indennità per posteggio - indennità per svalutazione
26 ottobre 2012Italiano25 min
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Numero d'incarto:
10.2011.1-1
Data decisione, Autorità:
26.10.2012, TE
Titolo:
Ampliamento espropriazione - valore venale - indennità per posteggio - indennità per svalutazione
ESPROPRIAZIONE FORMALE
ESPROPRIAZIONE MATERIALE
art. 5 cpv. 1 LESPR
art. 11 cf. a, b, LESPR
Incarto n.
10.2011.1-1
Lugano
26 ottobre 2012
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Giancarlo Fumasoli
ing. Paolo Barberis
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
1
rappr.
dallo studio legale RA 2
nell'ambito
della realizzazione di un posteggio pubblico in zona __________ a __________,
relativamente
al mapp. no. 579 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in
fatto ed in diritto
1.1.1.
Il mapp. no. 579 di __________, già proprietà di __________ ed ora del figlio COES
1, è un fondo di 1'268 mq ubicato in località __________, all’incrocio tra Via __________
e Via __________. Il terreno è di conformazione triangolare e presenta dislivelli
accentuati; la parte bassa, adiacente a Via __________, è occupata da due
fabbricati vetusti adibiti in passato a deposito/magazzino ed oggi in disuso; la
parte alta, con fronte su Via __________, nell’angolo nord-est è costituita da
una superficie piana sterrata adoperata come posteggio.
Il PR di __________, approvato in data 2.11.2000 dal Consiglio di Stato
(revisione 1997), ha istituito a carico di quasi tutta la particella un vincolo
con destinazione posteggio pubblico (P). Nel previgente PR del 1977 la
proprietà era invece assegnata alla zona residenziale estensiva R2.
1.2. In data 8.12.2006 __________ ha notificato al Comune di __________ una
pretesa d’indennizzo di fr. 500.- il mq per titolo di espropriazione materiale
del mapp. no. 579. Ad essa è seguito uno scambio epistolare che non ha permesso
alle parti di pervenire ad un accordo in ordine all’indennità; finalmente, con scritto
del 13.1.2011, il Municipio ha informato il proprietario di aver ottenuto dal Consiglio
comunale l’autorizzazione a procedere all’esproprio del terreno e lo
stanziamento di un credito a tal fine di fr. 345'000.-.
In effetti, poco dopo, il Comune ha dato avvio alla procedura espropriativa
pubblicando gli atti dal 31.1 al 1°.3.2011, previo invio di un avviso personale
all’espropriato; la tabella prevede l’espropriazione formale totale del mapp.
no. 579 per il quale è offerta un’indennità di fr. 335'000.-.
__________ ha preso posizione in merito all’evento con tempestiva memoria del
1°.3.2011. In via preliminare ha rilevato come il vincolo di PR non colpisca
l’intera particella ma ne escluda una piccola superficie triangolare posta
nell’angolo nord-est; l’espropriazione di quest’ultima non è dunque sorretta da
una base pianificatoria e non beneficia della presunzione di pubblica utilità; ciò
nonostante il proprietario non ha sollevato opposizione all’esproprio chiedendone
anzi l’ampliamento anche alla superficie non vincolata. Egli ha inoltre formulato
le seguenti richieste di indennizzo: fr. 450.- il mq per la superficie
espropriata; fr. 100'000.- per la soppressione di 10 posteggi oppure, quale
compensazione reale, la messa a disposizione a titolo esclusivo di un adeguato
numero di posti auto sul futuro posteggio pubblico; almeno fr. 60'000.- quale svalutazione
del mapp. no. 592 al cui servizio sono attualmente i posteggi; fr. 10'000.- per
la perdita dei due fabbricati.
L’udienza di conciliazione si è svolta il 4.5.2011; al riguardo basti rilevare
che il Comune ha dichiarato di voler limitare l’esproprio alla sola superficie
vincolata dal PR; al termine della discussione si è proceduto ad un sopralluogo.
Esperita l’istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale dell’11.5.2012
riconfermandosi nelle rispettive posizioni.
2.In
costanza di procedura, e senza riservarsi espressamente il diritto di restare
parte in causa, l’espropriato __________ ha disposto, mediante atto di
donazione del 28.12.2011 (d.g. 14644/28), il trapasso di proprietà del mapp.
no. 579 al figlio COES 1. Quest’ultimo è pertanto subentrato di diritto nel presente
procedimento (cfr. Hess/Weibel, Das Enteignugsrecht des Bundes, 1986, ad
art. 16 no. 17; DTF 122 I 168 c. 1). Il nuovo proprietario ha esercitato
il diritto di essere sentito presenziando al dibattimento finale ed allineandosi
alle pretese già formulate dal padre.
3.L’espropriazione
formale soggiace al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a
compensazione di tutti i pregiudizi derivanti all’espropriato in seguito
all’estinzione o alla limitazione dei suoi diritti (art. 11 Lespr), è
finalizzata a restituirgli le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se
l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 16 no. 4). L’indennità per espropriazione formale è valutata
al giorno dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, al momento
dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).
Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale per
effetto di un provvedimento pianificatorio restrittivo, la data decisiva per
l’estimo coincide invece con quella di entrata in vigore della restrizione
(Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122 II 326 c.
4b, 132 II 218 c. 2.4; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.2).
E’ noto che il nuovo PR di ___________,
approvato in data 2.11.2000, ha riservato il
mapp. no. 579 a fini pubblici destinandolo ad accogliere un posteggio.
Pertanto, al fine di individuare il dies aestimandi, occorre accertare
d’ufficio se tale vincolo abbia dato luogo ad un’espropriazione materiale.
4.Espropriazione
materiale
4.1. L’espropriazione materiale si avvera per effetto di un divieto o di una
restrizione particolarmente grave dell’uso attuale o del prevedibile uso futuro
di un fondo che comprometta le facoltà essenziali derivanti dal diritto di
proprietà, specie quella di edificare. Anche una restrizione di importanza
secondaria può assumere connotazione di espropriazione materiale ove coinvolga
una cerchia ristretta di proprietari, o ne colpisca uno solo, in maniera tale
che, fosse loro negato un indennizzo, sarebbero costretti a sopportare un
sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di
trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi occorre che l’atto limitativo sia
definitivo e che, con la sua istituzione, il proprietario veda svanire una possibilità
di miglior uso del fondo prevedibile ed oltremodo probabile in un prossimo
futuro (Riva, op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1, 132
II 218 c. 2.2 e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2).
4.2. Il vincolo in esame interessa ca. 1'218 mq del mapp. no. 579, e cioè quasi
tutta la superficie del fondo; nell’angolo nord-est è sfuggita un’area di ca.
50 mq che risulta invece attribuita alla zona residenziale estensiva R2 (cfr.
piano del 10.5.2011 dello studio d’ing. __________ prodotto dal Comune;
estratto piano delle zone).
All’epoca dell’entrata in vigore del vincolo la particella era completamente
urbanizzata, inclusa nel piano generale delle canalizzazioni (PGC),
quest’ultimo approvato in data 11.8.1982, ed apparteneva ad un territorio già
largamente edificato ed insediato. Nonostante la conformazione triangolare,
invero non ideale, il fondo possedeva i requisiti per essere edificato e già vi sorgevano due fabbricati utilizzati come deposito e
magazzino. In particolare, l’edificazione del mapp. no. 579 era disciplinata
dai parametri vigenti nella zona R2 ove
erano ammessi un indice di sfruttamento 0.4 ed un’altezza massima m 7.50;
doveva inoltre essere rispettata una distanza minima dal confine di m 3 e dalla
strada di m 4 (art. 27, 5 e 10 NAPR/1977). Su questa base, previa demolizione dei
vecchi fabbricati, il fondo poteva essere riedificato ed accogliere un nuovo stabile
di due piani aventi ciascuno una superficie di ca. 250 mq consona allo scopo residenziale
(cfr. anche relazione di estimo dell’aprile 2008 dell’arch. __________, pto.
4.1.1); ciò con un certo margine di libertà progettuale favorito dall’ampio
doppio fronte stradale. In sede di revisione del PR la particella è dunque stata
privata della componente edilizia che già le era riconosciuta a pieno titolo
dal PR previgente.
Se ne deve concludere che il nuovo PR ha cagionato un’espropriazione materiale
a danno del mapp. no. 579. Circostanza, questa, peraltro mai nemmeno messa in
dubbio dal Comune il quale, sia prima che durante la presente procedura, ha
formulato una proposta di indennizzo chiaramente comprensiva della componente
edilizia del fondo.
Pertanto l’indennità per espropriazione
materiale e formale della superficie vincolata (mq 1'218) è stabilita mediante stima
unica con valuta al 2.11.2000, data di entrata in vigore del nuovo PR che ha
istituito il vincolo.
5.Ampliamento
dell’espropriazione
5.1. Il Comune di __________, avviata la procedura in vista dell’esproprio
totale del mapp. no. 579 (cfr. tabella e piano pubblicati), si è poi corretto precisando
di voler limitare l’intervento alla sola superficie vincolata (cfr. verbale di
udienza del 4.5.2011). L’espropriato, verificata la situazione e ritenendo
l’area libera da vincoli del tutto inutilizzabile, ha ribadito la domanda di
ampliamento dell’espropriazione a tutta la particella.
5.2. Giusta l’art. 5 cpv. 1 Lespr, quando
sia prevista l’espropriazione parziale di un fondo e ciò abbia per effetto di
impedire o comunque di rendere difficile l’esercizio dei diritti residui
secondo la loro destinazione, l’espropriato può chiederne l’espropriazione
totale.
La norma istituisce un’eccezione al principio della proporzionalità secondo cui
l’espropriazione non deve eccedere quanto è strettamente necessario per
raggiungere lo scopo perseguito dall’ente espropriante. L’ampliamento dell’espropriazione
entra quindi in considerazione solo se, a causa dell’esproprio parziale, l’uso
conforme del fondo fosse pregiudicato o reso oltremodo difficile: in sostanza,
qualora non permangano prospettive ragionevoli di sfruttamento (Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 12 no. 2 ss; DTF 103 Ib
97; RDAT 1988 no. 67 c. 4, II-1996 no. 42 c.5; TRAM 50.2004.5-6
del 6.12.2005).
5.3. In concreto l’espropriazione parziale auspicata dal Comune, che riflette i
limiti del vincolo di PR, incide palesemente sulle possibilità di sfruttamento
della porzione rimanente al mapp. no. 579. Quest’ultima, come già evidenziato, si
riduce infatti ad una superficie
triangolare di ca. 50 mq posta nell’angolo nord-est del terreno;
morfologicamente irregolare e per lo più coperta da vegetazione incolta, essa
si incunea tra Via __________ e la costruzione esistente sull’attiguo mapp. no.
1973, la quale è ubicata ad una distanza variabile da 3 a 7 m dal confine tra i due fondi (cfr. piano del 10.5.2011 dello studio d’ing. __________ prodotto
dal Comune; fotografie al doc. M).
Considerata la sua posizione, la forma e la dimensione, tale area, seppur
assegnata alla zona edificabile, di fatto appare del tutto inservibile per il
proprietario: con ogni evidenza non si presta
infatti ad essere sfruttata conformemente alla sua destinazione pianificatoria,
né potrebbe essere trasformata eventualmente in posteggio (in ragione della
forma stessa e per difetto delle distanze minime) o utilizzata razionalmente per
altri scopi redditizi.
Stando così le cose, i requisiti per ammettere l’ampliamento dell’esproprio
appaiono adempiuti.
L’indennità per l’espropriazione formale della superficie oggetto di
ampliamento (mq 50) è stimata con valuta odierna il Comune non avendo
sollecitato l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr).
6.Valore
venale
6.1.
L’indennità espropriativa consta,
anzitutto, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a
Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un
qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto nell’ambito di una libera
transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr,
Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de
droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Secondo la giurisprudenza lo strumento prioritario per stabilire il valore
venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul
confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe
al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF
122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no.
52 c. 4.1). Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è
richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a
paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di
urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante
opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite
isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti
influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono
risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al
di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di
vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 88).
Devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo
espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr; DTF 114 Ib
321 c. 3), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del
deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli
aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente
espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3).
Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è
vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).
6.2. L’estimo è fondato sui prezzi ufficiali soluti per terreni liberi ubicati
nella zona R2 di __________. A tal fine il Tribunale ha eseguito la consueta indagine sui
prezzi ufficiali riportati nei pubblici registri: questa copre tutte le
transazioni stipulate dal 1997 ad oggi ed offre i seguenti risultati (si
precisa che non è tenuto conto delle superfici boschive cui è attribuito valore
0):
valori dal 1997 al 2000
mapp. nr.
mq
località
fr./mq.
Iscrizione a
RF
978
2’741
__________
218.90
11.06.1997
3265
735
__________
367.10
25.02.1998
2813
1’039
__________
384.99
18.03.1998
2640
1’494
__________
416.66
11.12.1998
3242
331
__________
438.07
11.01.1999
3244/3245
412
__________
461.17
06.10.1999
2654
253
(scorporo)
__________
350.-
10.03.2000
2671
1’403
__________
370.-
08.11.2000
valori dal 2001 in poi
mapp. nr.
mq
località
fr./mq.
Iscrizione a
RF
2671
26
(scorporo)
__________
370
20.07.2001
2654
714
__________
462.18
05.03.2002
929
83
(scorporo)
__________
301.20
16.09.2002
3363
701
__________
499.29
03.12.2002
3227
646
__________
634.67
09.12.2002
3390
770
__________
400.-
16.12.2003
2639
350
(scorporo)
__________
390.-
23.12.2003
3394
467
__________
400.-
15.01.2004
3393
529
__________
400.-
15.01.2004
3392
534
__________
410.-
12.02.2004
2686
640
__________
359.38
02.07.2004
3421
757
__________
660.50
31.07.2006
2080
2’000
__________
550.-
31.07.2006
3391
515
__________
427.18
12.09.2006
3419
835
__________
426.75
06.10.2006
3267
1’092
__________
375.46
19.01.2007
3359
249
__________
413.65
27.04.2007
3389
477
__________
398.32
15.05.2007
3441
930
__________
322.58
09.10.2007
3423/3424
560
__________
357.14
27.12.2007
3422
611
__________
450.08
02.04.2009
Le suddette transazioni possono essere ripartite sul territorio in tre
comprensori. Il primo, centrale, racchiude le zone del nucleo storico di __________
(località __________, __________ e Via __________). Il secondo (località __________)
appartiene invece ad un settore settentrionale del Comune ubicato all’altezza
della biforcazione della strada cantonale che poi prosegue, da un lato, verso
la cosiddetta zona dei grotti (Via __________) e, dall’atro, lungo la linea
ferroviaria (Via __________); si tratta di un insediamento che annovera anche
costruzioni abbastanza recenti, rivolto verso la strada cantonale, l’autostrada
e la linea ferroviaria, elementi di primo piano che guastano la visuale e sono
fonte di emissioni. Il terzo comprensorio, infine, si colloca nel settore
meridionale del Comune lungo le aree collinari di __________, tradizionalmente
le più pregiate dal profilo residenziale e paesaggistico (località __________ e
__________).
6.3 Indennità per l’espropriazione materiale e formale di mq 1’218
Nel triennio precedente l’entrata in vigore del nuovo PR, i valori più alti
sono stati registrati per terreni siti nel comparto del nucleo (mapp. no. 2813,
3242, 3244/3245) con una media di ca. fr. 430.- il mq, quest’ultima calcolata facendo
astrazione del mapp. no. 978, ubicato lungo la strada __________ -__________, per
il quale è stato pagato un prezzo decisamente ridotto rispetto alla media. Si
attesta invece a ca. fr. 378.- il mq la quotazione dei terreni ubicati nell’area
di __________ (mapp. no. 3265, 2640, 2654), ove il prezzo minimo si riconduce
alla cessione di 253 mq del mapp. no. 2654 aggiunti all’adiacente mapp. no.
2655, quest’ultimo confinante con la strada cantonale nel tratto __________ -__________.
Un prezzo di poco inferiore (fr. 370.- il mq) è stato pagato, infine, per
l’unico terreno compravenduto in località __________ (mapp. no. 2671), fondo
dal quale, peraltro, l’anno seguente sono stati scorporati mq 26 mq per essere ceduti,
al medesimo prezzo, al limitrofo mapp. no. 2797.
La località che qui interessa (__________), si trova a metà strada tra il
nucleo e __________, ed è nota, in particolare, per la presenza di cantine
destinate alla produzione di vino e grotti per la ristorazione. Attraversato
dalla strada cantonale (Via __________), il comparto è densamente edificato e
conta anche diversi immobili a reddito; esso
non gode dei privilegi dipendenti da una posizione centrale, essendo discosto
dal nucleo, né può vantare uno scenario ambientale analogo all’area di __________.
In sostanza il quadro complessivo è
quello di una zona residenziale discreta senza qualità particolari. Pertanto,
nel novembre del 2000, il valore dei terreni R2 ivi ubicati non poteva superare
mediamente fr. 375.- il mq.
Dovendo adeguare tale valore alla proprietà in esame, bisogna tener conto che
il mapp. no. 579 gode di una buona posizione e insolazione, è completamente
urbanizzato e dispone di due fronti stradali ciò che ne facilita la costruzione.
Per altro verso va però considerato che le strade stesse sono anche fonte di
disturbo su due lati e, soprattutto, che il fondo si distingue per la sua
tipica conformazione triangolare allungata e per i dislivelli accentuati. Tali ultimi
aspetti non ne compromettono l’edificabilità ma costituiscono caratteristiche
negative che incidono sulla qualità del terreno e ne riducono il valore nell’ordine
prudentemente valutato, in concreto, del 20%.
Pertanto l’indennità per l’espropriazione materiale e formale di mq 1'218 è
fissata, al 2.11.2000, in fr. 300.- il mq.
6.4. Indennità per l’espropriazione
formale di mq 50
Durante il decennio trascorso nel nucleo è stato compravenduto un solo terreno a
fr. 301.- il mq (mapp. no. 929). Sulla collina di __________ (mapp. no. 2654,
3227, 3363, 2639, 2686, 3421, 2080, 3267) i prezzi, seppur piuttosto
discontinui, sono aumentati e raggiungono una media di ca. fr. 490.- il mq: a conferma
di come la zona sia pregevole ed ambita. Nella località __________ è stata stipulata,
a seguito di un frazionamento, una serie di transazioni il cui valore medio è
di fr. 409.- il mq (mapp. no. 3390, 3391, 3392, 3393, 3394, 3359, 3389, 3419); le
compravendite restanti si attestano invece mediamente attorno a fr. 377.- il mq
(mapp. no. 3441, 3423/3424, 3422). Tutto sommato, tenuto conto delle osservazioni
già esposte in merito alle zone prese a confronto e di un certo incremento
annuo, questo Tribunale ritiene che i terreni in località __________ siano
attualmente stimabili a fr. 450.- il mq.
Pertanto, vista la situazione del mapp. no. 579 e la riduzione di valore già
prudentemente stabilita del 20%, l’indennità per l’espropriazione formale di mq
50 è fissata, con valuta odierna, in fr. 360.- il mq.
7.
Posteggi al mapp. no. 579
7.1. L’espropriato lamenta la perdita di 10 posteggi sul mapp. no. 579 di cui
usufruiscono da sempre, e senza obiezioni da parte del Comune, i clienti, i
dipendenti ed i mezzi di servizio dell’azienda vinicola di famiglia sita
sull’antistante mapp. no. 592. Avendo il Comune rifiutato di mettere a
disposizione a titolo esclusivo un adeguato numero di posti auto sul futuro
posteggio pubblico, l’espropriato rivendica un risarcimento di fr. 100'000.-. Il
Comune contesta tale domanda siccome infondata: esso rileva che, dal punto di
vista edilizio, il posteggio costituisce un uso improprio del terreno tollerato
negli anni in ragione della bassa offerta di aree di posteggio nel comparto.
7.2. Come appurato in sede di sopralluogo, è adoperata come posteggio un’area situata
nella parte alta del mapp. no. 579, lungo Via __________; trattasi di uno
spiazzo di forma irregolare e per lo più sterrato che in origine è stato
verosimilmente realizzato mediante una ripiena del terreno (cfr. verbale di
sopralluogo del 4.5.2011; doc. H).
Nell’ambito di un’espropriazione formale il sacrificio di posteggi può
costituire un pregiudizio indennizzabile sulla base dell’art. 11 let. b Lespr (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 192); vero è, come rammenta l’espropriato, che in
passato questo Tribunale ha ritenuto di dover tutelare certe situazioni
particolari riconoscendo al proprietario interessato un indennizzo per la
perdita di posteggi anche non formalmente autorizzati. Nondimeno è da
sottolineare che i posteggi per autoveicoli sono annoverati nella categoria
degli impianti ai sensi dell’art. 22 LPT, e che dunque la formazione di
parcheggi, come l’uso di un fondo per lo stazionamento di veicoli, soggiace al
rilascio di un permesso di costruzione; regola, questa, contemplata nella vigente
come già nella passata legislazione edilizia cantonale (art. 4 let. c RLE del
9.12.1992, art. 35 cpv. 1 let. b RLE del 22.1.1974; RDAT 1985 no. 81; TRAM
50.2001.00024 del 19.6.2002, 50.2005.25 del 1°.12.2006). Pertanto, di
principio, l’ente espropriante non può essere costretto a risarcire costruzioni
o impianti abusivi, realizzati cioè senza la necessaria autorizzazione, o
utilizzati in modo non conforme all’autorizzazione ricevuta (TRAM
50.2005.11-12 del 19.2.2007 nonché giurisprudenza citata).
Non è contestato che l’area in questione sia da tempo adoperata come posteggio benché
manchi il necessario permesso; per ammissione dello stesso Municipio tale uso è
stato lungamente tollerato in ragione della carenza di posteggi nella zona
(cfr. anche doc. G). Ciò non autorizza però l’espropriato a dedurne un diritto
o una situazione acquisita né basta, in concreto, per giustificare un
indennizzo. Va infatti considerato che le condizioni concrete del sedime sono
quelle di uno sterrato irregolare, privo di demarcazioni e protezioni; inoltre il
posteggio non è al servizio della particella espropriata ed è in palese
contrasto con la funzione residenziale della zona. Un contesto, questo, del
quale il proprietario doveva essere consapevole indipendentemente dall’indulgenza
manifestata dalle autorità comunali, e che complessivamente non è tutelabile in
questa sede. Ritenendo il posteggio indispensabile all’attività svolta sul
mapp. no. 592, era suo compito attivarsi per ottenere il rilascio dell’autorizzazione
richiesta dalla legge.
Pertanto la richiesta di indennizzo è respinta.
8.
Svalutazione del mapp. no. 592
8.1. L’espropriato sostiene che la particella espropriata no. 579 costituisce
un’unità dal profilo funzionale ed economico con la part. no. 592 sulla quale,
come detto, è condotta l’azienda vinicola di famiglia. La perdita di posteggi
sulla prima si tradurrebbe in un grave pregiudizio per la seconda nella misura
in cui la gestione regolare dell’attività aziendale risulterebbe intralciata o
ridotta. Ciò comporterebbe una svalutazione del fondo nell’ordine di almeno
60'000.- di cui l’espropriato chiede di essere indennizzato.
8.2. A norma dell’art. 11 let. b Lespr, quando sia parzialmente espropriato un
fondo o una proprietà costituita da più fondi economicamente connessi, l’indennità deve comprendere
l’eventuale svalutazione della porzione residua, purché sussista un nesso di
causalità adeguata tra l’evento espropriativo e la riduzione di valore. Una
tale connessione economica potrebbe essere ravvisata nell’appartenenza dei
fondi ad una medesima impresa o azienda, bastando comunque che la loro
utilizzazione, anche differenziata, sia tesa a raggiungere uno scopo comune.
Una connessione economica e funzionale può essere presunta quando il valore dei
fondi conosca un incremento in ragione della loro correlazione (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 184; Grisel,
op. cit., p. 729; DTF 106 Ib 381 c. 3b).
8.3. I mapp. no. 579 e 592 hanno da sempre un assetto pianificatorio diverso:
nel previgente PR, il primo era assegnato infatti alla zona residenziale R2, il
secondo invece alla zona “centro cantine” che corrispondeva alle strutture
caratteristiche da salvaguardare e nella quale erano concessi solo riattamenti
o trasformazioni rispettosi dei valori ambientali e delle utilizzazioni
esistenti (art. 24 NAPR/77). Dal profilo pianificatorio i due fondi non
potevano dunque soddisfare un obiettivo comune. Nè un tale obiettivo comune è
deducibile dallo stato di fatto creatosi negli anni, in particolare dal posteggio
sul mapp. no. 579; infatti, ben difficilmente potrebbe essere ammesso che sia
indispensabile per l’azienda ove solo si consideri che, per ammissione stessa
dell’espropriato, le operazioni di carico e scarico, ovvero quelle direttamente
legate e necessarie all’attività, avvengono sul piazzale del mapp. no. 592. Trascurabile
è poi la presenza, sul mapp. no. 579, di due edifici adoperati in passato come
deposito/magazzino: infatti, oltre a non essere conformi alla destinazione
residenziale del fondo, questi sono ormai in evidente stato di abbandono e
presentano gravi segni di vetustà e degrado; in ogni caso, come si evince dalla
memoria dell’espropriato, tali fabbricati non erano ad uso esclusivo
dell’azienda bensì locati a terzi (cfr. opposizione del 1°.3.2011 pto. 5.4).
L’espropriato ha pure affermato che in mancanza di posteggio la regolare
gestione dell’attività risulterebbe intralciata o ridotta; se così fosse, tuttavia,
avrebbe dovuto risolvere da tempo la situazione in maniera definitiva e non
accontentarsi di una sistemazione che appare precaria sotto tutti gli aspetti,
ovvero postulando un permesso di costruzione per la formazione di un posteggio
o sul mapp. no. 379 oppure sullo stesso mapp. no. 392 ritenuto che il
previgente PR (a differenza di quello attuale) non vietava espressamente tali
impianti nella zona centro cantine (art. 24 NAPR/77).
Su questa base, e cioè considerando che l’uso del mapp. no. 579 non è conforme
né alla pianificazione, né alla legislazione edilizia, non può essere ammessa
alcuna connessione con il mapp. no. 592 e l’attività che vi è svolta. Perciò,
in difetto di legame economico e funzionale, è escluso che si possa riconoscere
un’indennità per svalutazione del mapp. no. 592.
9.
Fabbricati al mapp. no. 579
9.1. Sul mapp. no. 579 sono presenti due fabbricati che l’espropriato dichiara
di aver rinunciato a locare negli ultimi anni in ragione della situazione
d’incertezza dettata dal vincolo pianificatorio e dall’esproprio del fondo. Per
la perdita degli stessi egli rivendica un’indennità di fr. 10'000.- corrispondente
alla pigione mensile indicizzata che avrebbe potuto ricavare.
9.2. Giusta l’art. 11 let. c Lespr l’indennità include il corrispettivo di
tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato in quanto siano prevedibili,
nel corso ordinario delle cose, come conseguenza dell’espropriazione.
La normativa si rapporta a tutti quei danni patrimoniali che potrebbero
manifestarsi, oltre alla perdita del diritto espropriato ed all’eventuale
deprezzamento della parte residua, in seguito all’espropriazione. Dato il loro
carattere complementare, tali pregiudizi sono risarcibili solo nella misura in
cui il diritto ad una piena indennità (art. 9 Lespr) non fosse già soddisfatto
con la rifusione dell’intero valore venale (Hess/Weibel, op. cit., ad
art. 19 no. 196 e 197; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss; Grisel,
op. cit., p. 731, 740-741).
9.3. Gli edifici in esame si compongono di una costruzione chiusa con una
muratura in mattoni di cotto e soletta piana, e di un portico aperto eseguito
con strutture in mattoni di cemento e copertura in tegole a due falde. Entrambi
rasentano la fatiscenza e la loro idoneità ad essere utilizzati è sicuramente
dubbia (cfr. verbale di sopralluogo del 4.5.2011; documentazione fotografica).
Ciò considerato, e ritenuto che tali stabili non producono ormai da qualche
anno alcun reddito, è indennizzabile soltanto il loro valore reale (cfr. Hess/Weibel,
op. cit. ad art. 19 no. 99).
Il Comune ha prodotto un calcolo delle volumetrie che riporta un totale di mc
243.97. Quest’ultimo dev’essere tuttavia adeguato alla norma SIA 116 per poter
essere applicato al costo medio al mc; su questa base, si ottiene una cubatura
per le costruzioni in esame di mc 285.
Visto lo stato complessivo degli edifici ed i materiali di costruzione, il loro
valore non può certamente superare ca. fr. 35.- il mc. Pertanto l’indennità di
fr. 10'000.- pretesa dall’espropriato è condivisibile e può essere confermata.
10.
Interessi
L’indennità per espropriazione materiale e formale di mq 1'218 è completata con
gli interessi al saggio usuale a decorrere dal momento in cui l’espropriato ha
manifestato in modo inequivocabile l’intenzione di farsi risarcire (DTF
125 II 1 c. 3b/aa), ovvero, in concreto, a far tempo dall’8.12.2006, data della
lettera con la quale egli ha notificato la sua pretesa di indennizzo al Comune.
In passato il saggio usuale veniva fissato dal
Tribunale federale nel quadro delle istruzioni impartite alle Commissioni
federali di stima ai sensi dell’art. 63 LEspr (Hess/Weibel, op. cit., ad
art. 63 no. 7). In virtù di una decisione del 9.11.2009 del Tribunale
amministrativo federale, a partire dal 1°.1.2010 esso corrisponde al tasso
ipotecario di riferimento nei contratti di locazione. Pertanto gli interessi
sono da conteggiare come segue:
- del 3.5% dall’8.12.2006 al 31.12.2009
- del 3% dal 1°.1.2010 al 1°.12.2010
- del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011
- del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012
- del 2.25% dal 2.6.2012 in poi
Sull’indennità dipendente da sola espropriazione formale (superficie di 50 mq e
perdita di fabbricati) non sono dovuti interessi in difetto di anticipata
immissione in possesso (cfr. art. 52 cpv. 2 Lespr).
Per
Fatti
i quali motivi
richiamata la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. La richiesta di ampliamento dell’espropriazione
all’intero mapp. no. 579 è accolta.
2. L’ente
espropriante verserà le seguenti indennità:
2.1. fr. 300.- il mq per l’espropriazione materiale e formale di mq 1'218 oltre
interessi ai seguenti saggi annui:
- del 3.5% dall’8.12.2006 al 31.12.2009
- del 3% dal 1°.1.2010 al 1°.12.2010
- del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011
- del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012
- del 2.25% dal 2.6.2012 in poi
2.2. fr. 360.- Il mq per l’espropriazione formale di mq 50
2.3. fr. 10'000.- a corpo per la perdita di 2 fabbricati
3. La
Considerandi
pretesa di indennizzo per perdita di posteggi è respinta.
4.
La
pretesa di indennizzo per titolo di svalutazione del mapp. no. 592 è respinta.
5.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato
fr. 3'000.- per ripetibili.
6.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
7.
Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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