Espropriazione formale - bosco - diritto di superficie

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Numero d'incarto:

10.2013.1-1

Data decisione, Autorità:

04.12.2013, TE

Titolo:

Espropriazione formale - bosco - diritto di superficie

ESPROPRIAZIONE FORMALE

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9segg LESPR

Incarto n.

10.2013.1-1

Lugano

4 dicembre 2013

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

ing.

Giancarlo Rosselli

arch. Lucia Montorfani Giovanzana

segretario

giudiziario

Enzo

Barenco

statuendo

nella procedura di espropriazione formale promossa da

ISEP

1

rappr.

dall’avv. __________

contro

COCE

1 composta da:

1.

MCON 1

2.

MCON 2

3.

MCON 3

4.

MCON 4

tutti

rappr. dall’ RA 2

nell'ambito

delle opere di premunizione da caduta massi sul territorio di __________,

relativamente

al mapp. no. 195 RFD di __________,

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.1.1.

Il Consiglio di Stato, con decisione del 5.2.2002, ha approvato la revisione

del piano regolatore di __________. Contestualmente ha tuttavia sospeso

l’approvazione delle zone edificabili interessate da pericoli naturali, situate

nei comparti __________, __________ e __________, ed assegnato al Comune un

termine di tre anni per realizzare delle opere di premunizione. Tale decisione

è stata annullata in ultima istanza dal Tribunale federale con sentenza del

16.9.2004, il quale ha sostanzialmente ritenuto che la revisione del PR doveva

essere preceduta dall’adozione di un piano delle zone soggette a pericolo (PZP)

conformemente alla legislazione vigente in materia di territori soggetti a

pericoli naturali. Su rinvio degli atti, in data 13.12.2005 il Consiglio di

Stato ha approvato i comparti edificabili inclusi nelle zone esposte a pericolo

basso e residuo, negato invece il suo benestare a quelli situati nelle zone con

pericolo medio e alto indicate nel PZP che nel frattempo era stato pubblicato, ed

ordinato al Comune di adottare una variante di PR. Lo stesso Consiglio di Stato

ha poi approvato, con risoluzione del 22.8.2006, il PZP per i settori di __________,

__________ e __________, mentre la sezione forestale ha approvato il progetto

di massima per gli interventi di premunizione in data 3.5.2010.

1.2. Sulla base di questi antefatti, e su proposta del Municipio di __________ (MM

892), con risoluzione del 20.6.2011 il Consiglio comunale ha approvato il

progetto definitivo delle opere di premunizione da caduta massi nelle località __________,

__________, __________ e __________; nel contempo ha stanziato a tal fine un

credito di fr. 2'614'500.- ed autorizzato l’esecutivo a prelevare contributi di

miglioria per le suddette opere nella misura del 90% della spesa effettiva. Il

Municipio si è quindi prodigato per ottenere in forma amichevole la

disponibilità dei terreni coinvolti nel progetto pervenendo ad un accordo con

tutti i privati interessati, salvo che con i proprietari del mapp. no. 195, i

quali, pur non opponendosi all’opera, hanno chiesto un indennizzo di fr.

10'000.- e la dispensa dal pagamento di contributi di miglioria.

Da ciò l’apertura della presente procedura espropriativa promossa dal Comune

con istanza del 10.1.2013, con la quale è chiesta l’imposizione, nelle forme

dell’esproprio, di un diritto di superficie su mq 971 del mapp. no. 195 per eseguire

l’opera di premunizione (rete paramassi), nonché di un diritto di passo

pedonale e con ogni veicolo, per la realizzazione, la manutenzione come pure

l’estensione e/o il risanamento dell’opera in oggetto. A titolo d’indennità sono

offerti 31 cts. il mq, pari ad un importo complessivo di fr. 300.-. Il Comune,

autorizzato dal Tribunale ad omettere la pubblicazione degli atti, ha

notificato ai proprietari, in data 28.1.2013, un avviso personale con annessa

tabella e piano di espropriazione.

Con tempestiva memoria del 25.2.2013 gli espropriati hanno ribadito la

richiesta di indennizzo di fr. 10'000.- e di esonero dai contributi di

miglioria.

L’udienza di conciliazione si è svolta il 26.4.2013 con esito infruttuoso,

seguita immediatamente da un sopralluogo al termine del quale gli espropriati

hanno accordato l’anticipata immissione in possesso. Le parti sono quindi comparse

al dibattimento finale del 9.10.2013 ove hanno integralmente confermato le

rispettive posizioni.

2.Il

mapp. no. 195 (mq 9'713) è un terreno boschivo in forte declivio verso

sud-ovest ubicato in località __________, a nord-ovest dell’insediamento

residenziale comunemente detto “__________”. Sulla parte meridionale del fondo,

lungo il confine, vi è un sentiero pedonale asfaltato che ha inizio dalla

strada comunale al mapp. no. 241 e si sviluppa verso nord-ovest su sedimi privati

(cfr. verbale di sopralluogo del 26.3.2013 e documentazione fotografica annessa).

Nel vigente PR di __________ la particella è attribuita alla zona forestale.

3.

L’espropriazione formale soggiace al versamento di una piena indennità

(art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti i pregiudizi derivanti

all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi diritti

(art. 11 Lespr), è finalizzata a restituirgli le condizioni economiche di cui

avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né

arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.

16 no. 4).

Nella fattispecie l’espropriazione ha per oggetto l’imposizione sul mapp. no.

195 di un diritto di superficie per la realizzazione di una rete paramassi e di

un diritto di passo pedonale e veicolare per accedervi. Un tale intervento è

giuridicamente equiparato ad un’espropriazione parziale ai sensi dell’art. 11

lt. b Lespr giacché le servitù, diversamente dai fondi, non sono beni in

commercio e quindi non hanno un vero e proprio valore venale. Di conseguenza la

piena indennità corrisponde al deprezzamento subito dalla particella gravata, ovvero

alla differenza tra il valore venale del

fondo libero dall’onere ed il valore del fondo stesso dopo l’aggravio. Accanto

alla diminuzione del valore venale, vanno poi eventualmente considerati tutti

gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato (art. 11 let. c Lespr) purché,

secondo il corso ordinario delle cose, siano una prevedibile conseguenza

dell’espropriazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 172-173, ad

art. 23 no. 7; Pradervand-Kernen, La valeur des servitudes foncières et

du droit de superficie, th. 2007, no. 161, 166, 236 ss, 176 ss; DTF 121

II 436 c. 8a, 122 II 246 c. 4, 129 II 420 c. 3.1.1, 8; 131 II 458 c. 3.3).

E’ dunque necessario stabilire anzitutto il valore venale del mapp. no. 195

libero da servitù.

4.

4.1. Il valore venale corrisponde

al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente

immobiliare avveduto nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 50 ss). Lo strumento prioritario per stabilire il

valore venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato

sul confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe

al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF

122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no.

52 c. 4.1). Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è

richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a

paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di

urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante

opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite

isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti

influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono

risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al

di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di

vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 88). Devono essere considerate le eventuali

possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art.

12 cpv. 1 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3), nonché le servitù attive e

passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1

Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore

derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr; DTF

114 Ib 321 c. 3).

4.2. La valutazione del mapp. no. 195 risale al 26.4.2013, data per la quale è

stata autorizzata l’anticipata immissione in possesso (cfr. verbale di medesima

data; art. 19 Lespr). Considerato che il fondo è inedificabile ed assegnato al

territorio boschivo, l’estimo deve fondarsi sui prezzi soluti per terreni che hanno qualità analoghe. L’indagine

esperita a tal fine copre il periodo 1995-2013 e si estende, oltre che al Comune

di __________, anche al confinante Comune di __________. In tal modo sono emersi

Fatti

i dati seguenti:

Comune di __________ (zona boschiva)

mapp. nr.

mq

località

fr./mq

iscr. a RF

6

1’234

__________

1.22

10.10.1997

164

5’278

__________

0.11

10.10.1997

180, 181

14’786

__________

5.07

16.01.2004

722, 723, 731

5’908

__________

2.96

29.09.2004

938

8’242

__________

1.15

14.12.2012

Le part. no. 722/723/731 e 938 sono ubicate a monte

del nucleo di __________; le altre si trovano grosso modo nel territorio che

qui interessa, a nord della zona residenziale __________, in collina (mapp. no.

6 e 164) e nei pressi del lago, lungo la strada cantonale __________ (mapp. no.

180 e 181). La media generale dei valori è di ca. fr. 2.- il mq.

Comune di __________ (zona boschiva e

agricola)

mapp.nr.

mq

località

fr./mq

Iscr. a RF

255

925

scorporo

__________

2.50

06.02.1996

513

3’895

scorporo

__________

2.50

06.02.1996

406

3’090

__________

4.-

21.04.1997

280

844

__________

100.-

28.07.1998

410

6’452

__________

1.08

18.12.1998

538

4’923

__________

3.05

24.10.2003

616

760

__________

236.84

05.07.2004

643

2’009

__________

49.78

06.10.2005

109

1’427

__________

12.89

29.08.2006

114

435

__________

13.03

29.08.2006

269

359

__________

2.79

17.12.2007

222

1’846

__________

25.-

29.04.2010

100, 191, 196, 366,

391, 435

46’508

__________

0.58

20.12.2010

191, 196, 366, 391,

435

37’739

__________

0.32

04.09.2013

290

251

scorporo

Considerandi

__________

75.

-

04.09.2013

Le proprietà sono sparse sulla collina nel territorio

a nord-est del nucleo di __________. Alcune si distinguono per essere state alienate

a prezzi decisamente elevati se soltanto si considera che i valori normalmente

assegnati alle superfici boschive raggiungono un massimo di fr. 5.- il mq (cfr.

RDAT I-1999 no. 34; TRAM 50.2007.1 del 22.5.2007 e conseguente

sentenza del TF 1C_173/2007 del 14.9.2007). Alienazioni che, ad un esame

più attento, non possono dirsi esenti dall’influsso di componenti soggettive o

comunque insolite. In particolare, per quanto riguarda i mapp. no. 280, 616 e

222, si rileva che gli acquirenti erano già proprietari di fondi confinanti

edificati, e dunque avevano un evidente interesse all’acquisto in quanto ha

permesso loro di usufruire di una più ampia superficie verde di sfogo. Allo

stesso modo il mapp. no. 643 è servito ad ingrandire il giardino dello stabile

al mapp. no. 601 al quale è stato riunito (cfr. d.g. 22613 del 6.10.2005). I

mapp. no. 109, 114 e 290 sono invece assegnati alla zona agricola la quale, già

di per sé stessa, ravvisa normalmente valori superiori rispetto a quella

boschiva; inoltre, il primo era già occupato da un edificio di 49 mq al momento

della compravendita, il secondo è stato acquistato da un parente del venditore ed

il terzo dal Comune in vista di una sistemazione stradale. In sostanza le

suddette transazioni si riconducono a contesti particolari che, verosimilmente,

hanno indotto gli acquirenti a non attenersi a criteri puramente oggettivi nel

fissare i prezzi di compravendita; perciò non entrano in considerazione ai fini

dell’estimo.

Per il resto il valore medio dei terreni boschivi si situa, anche nel Comune di

__________, attorno a fr. 2.- il mq.

4.3

Il mapp. no. 195 è un terreno alquanto scosceso, con rocce affioranti ed

un bosco misto costituito da una flora arbustiva non legnosa intercalata a

poche piante ad alto fusto, essenzialmente querce, alcuni castagni e molte robinie,

specie quest’ultima ritenuta invasiva. Quindi – a differenza, ad esempio, di

una selva castanile o di un bosco in ricrescita – non presenta alcun pregio particolare

ed è adatto solamente per la produzione di legna da ardere. Inoltre, per quanto

si è potuto constatare in sede di sopralluogo, esso è lasciato allo stato completamente

naturale, con il sottobosco infestato da vegetazione incolta e ramaglie (cfr. fotografie).

Il fondo è accessibile a piedi, a partire dalla strada comunale, grazie al sentiero che costeggia tutto il suo confine

meridionale e che, all’occorrenza, è percorribile

con carriole a motore. In definitiva si tratta di una proprietà priva di

qualità degne di nota ed il cui sfruttamento, vista la destinazione e

l’orografia, è alquanto limitato. Si aggiunga poi che il miglior uso di un terreno di natura boschiva

dipende, di regola, dalla possibilità, per il proprietario, di procedere ad un dissodamento

(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 118), intervento che di norma è

vietato salvo deroghe eccezioni (art. 5 LFo; RtiD II-2008 no. 74). Ritenuto

che gli espropriati non dispongono di una tale autorizzazione, un miglior uso non

è ipotizzabile. Pertanto può essere concluso che il valore della particella raggiunga

la quotazione media accertata sopra di fr. 2.- il mq. Importo, questo, che

tutto sommato pare adeguato alla situazione ed è ragionevole anche per

confronti con i mapp. no. 180/181 di __________, che sono contigui al lago ed

alla strada cantonale (mapp. no. 27), nonché con i mapp. no. 255/513, 269 e 406 di __________ che sono provvisti di

accessi veicolari diretti siccome confinanti, rispettivamente, con una strada privata

coattiva (mapp. no. 259) e con la strada cantonale (mapp. no. 412 e 339).

5.

Stabilito il valore della

particella, occorre valutare l’incidenza delle servitù espropriate (cfr.

consid. 3). Il diritto di superficie interessa un’area più o meno rettangolare

di 971 mq vicino al confine sud-est del fondo; su di essa, immediatamente a

monte del sentiero, è prevista la posa di una rete paramassi. In tal modo gli

espropriati perdono la libera disponibilità della superficie gravata e si

vedono parzialmente ostruito dall’impianto il fronte verso il sentiero. Ciò

nonostante, vista la natura e la situazione della particella, le ripercussioni non

sono particolarmente penalizzanti. Bisogna infatti considerare che, lungo tutto

il fronte, l’accesso dal sentiero non è già dei migliori poiché il terreno è

impervio e roccioso, e quindi di per sé stesso difficilmente agibile; senza

contare la boscaglia incolta che, evidentemente, concorre a pregiudicarne

l’agibilità. Semmai, nel caso di interventi di pulizia, potrebbe risultare più

laborioso trasportare la vegetazione verso la parte libera del fronte, anche

se, per la verità, si tratta di un’eventualità teorica poiché il bosco non si

presenta affatto curato e mantenuto. D’altra parte il diritto di superficie è

circoscritto ad un’area ben definita mentre tutto il resto del fondo rimane

liberamente fruibile, e la rete paramassi non crea particolari o maggiori

disturbi rispetto a qualsiasi altro impianto analogo posato altrove in

territorio boschivo.

La servitù di passo pedonale e veicolare, intesa a garantire l’accesso

all’opera, concerne la stessa porzione gravata dal diritto di superficie come

anche il sentiero che si snoda sul mapp. no. 195 e su altri sedimi privati. Tale

sentiero è asfaltato, nel piano del traffico è parte integrante della rete dei

sentieri e percorsi pedonali, e di fatto è già liberamente accessibile al

pubblico e percorribile senza restrizioni da chiunque; il tracciato è peraltro

già gravato da un diritto di passo pubblico a favore del Comune iscritto nel

registro fondiario (cfr. verbale 9.5.1980).

Considerate tali circostanze, le servitù imposte al mapp. no. 195 incidono in minima

parte sulla destinazione d’uso del fondo, certamente non in misura superiore al

25% del suo valore. Perciò l’indennità può essere fissata cts. 50 il mq.

L’importo preteso dagli espropriati (fr. 10'000.-) – che si ispira

all’indennità versata in altra sede dall’__________ per la posa di cavi

sotterranei – è palesemente eccessivo ed ingiustificato alla luce dei criteri

d’estimo (cfr. consid. 3) e dei valori di mercato ai quali il Tribunale deve

attenersi.

6.

L’indennità espropriativa è

completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dalla data

dell’immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Detto saggio usuale

corrisponde, per decisione del 9.11.2009 del Tribunale amministrativo federale,

al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione. Pertanto in

concreto sono dovuti i seguenti interessi:

- del 2.25% dal 26.4.2013 al 2.9.2013

- del 2% dal 3.9.2013 in poi

7.

Gli espropriati pretendono di

essere esonerati dal pagamento di contributi di miglioria per le opere di

premunizione. Tale questione esula, tuttavia, dalla presente vertenza e

pertanto la domanda non può che essere respinta. Restano naturalmente riservati

i diritti dei proprietari da esercitarsi, se del caso, nell’ambito di

un’eventuale procedura impositiva che il Comune dovesse avviare a norma della

Legge sui contributi di miglioria.

8.

La tassa di giustizia e le spese

sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 Lespr) con l’obbligo di rifondere

agli espropriati, patrocinati da un legale, un’equa indennità per ripetibili.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale di diritto di

superficie su mq 971 del mapp. no. 195 di __________ per realizzare l’opera di

premunizione, nonché di un diritto di passo pedonale e con ogni veicolo, per la

realizzazione, la manutenzione come pure l’estensione e/o il risanamento

dell’opera in oggetto, l’ente espropriante verserà agli espropriati

un’indennità di cts. 50 il mq.

2.

L’indennità

espropriativa è completata con gli interessi ai seguenti saggi annui:

- del 2.25% dal 26.4.2013 al 2.9.2013

- del 2% dal 3.9.2013 in poi

3.

La

richiesta di esonero dai contributi di miglioria è respinta ai sensi dei

considerandi.

4.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli

espropriati fr. 600.- per ripetibili.

5.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

6.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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