11.2001.73

Costituzione di un passo veicolare necessario a carico di un accesso già esistente

2 febbraio 2006Italiano33 min

Source ti.ch

Fatti

i proprietari delle particelle poste sul tracciato dell'accesso carrozzabile AP

1 ha stipulato direttamente servitù di passo veicolare ¿ poi iscritte nel

registro fondiario ¿ in favore dei propri fondi n. 535 e 564 e a carico dei n.

565, 270, 562, 269 e 563 RFD. Essendo sorte divergenze fra gli interessati, la

servitù non è mai stata iscritta a carico della particella n. 409, rimasta proprietà

di AO 1. Il 16 luglio 1992 AP 1 si è rivolto così al Pretore del Distretto di

Lugano, sezione 2, per ottenere l'iscrizione del diritto di passo carrozzabile

in esecuzione dell'impegno assunto dal venditore nel contratto di compravendita.

Il 14 settembre 1992 egli ha comunicato al Pretore però di ritirare la

petizione, sicché la causa è stata stralciata dai ruoli.

C. Il 6

ottobre 1995 AP 1 ha nuovamente convenuto AO 1 davanti al medesimo Pretore

perché fosse ordinato all'ufficiale del registro fondiario di iscrivere a

carico della particella n. 409 e in favore delle sue particelle n. 535 e 564

di un accesso necessario con ogni veicolo. In subordine egli ha chiesto che il

convenuto fosse tenuto a costituire un diritto di passo veicolare sulla citata

particella e a postularne l'iscrizione nel registro fondiario, sotto comminatoria

dell'art. 292 CP, entro sette giorni dal passaggio in giudicato della sentenza.

In entrambi i casi egli ha specificato che ¿per l'iscrizione di tali servitù di

passaggio necessario, al proprietario del fondo gravato non è dovuta alcuna

indennità, essendo la stessa già stata corrisposta con il versamento del prezzo

di compravendita¿. Nella sua risposta del 28 febbraio 1996 AO 1 ha proposto di

respingere la petizione in ordine, subordinatamente nel merito. Nel successivo

scambio di atti scritti le parti hanno ribadito le rispettive posizioni.

D. All'udienza

preliminare del 20 settembre 1996 le parti hanno notificato i loro mezzi di

prova, ammessi dal Pretore, su ordine del quale è stata annotata il 3 febbraio

1998 sulla particella n. 409 una restrizione della facoltà di disporre. Nel

corso dell'istruttoria l'attore ha formulato svariate domande processuali, che

sono state tutte respinte. Il 24 novembre 1998 AP 1 ha ricusato il Pretore, postulando

contestualmente la sospensione di tutte le procedure che lo concernevano

pendenti presso di lui. Statuendo il 13 gennaio 1999, la seconda Camera civile

ha respinto la domanda di ricusa (inc. 12.1998.274). Un ricorso di diritto

pubblico introdotto dall'attore il 12 febbraio 1999 è stato respinto dal Tribunale

federale con sentenza del 29 marzo 1999.

E. Riattivata

la causa e ultimata l'istruttoria, il 25 gennaio 2001 AP 1 ha prodotto un

memoriale conclusivo nel quale ha confermato le sue richieste di giudizio.

Nelle proprie conclusioni del 22 gennaio 2001 AO 1 ha ribadito il suo punto di

vista, chiedendo che fosse cancellata la restrizione della facoltà di disporre

annotata sulla particella n. 409. Al dibattimento finale del 31 gennaio 2001 le

posizioni sono rimaste invariate. Statuendo il 7 maggio 2001, il Pretore ha

respinto la petizione. La tassa di giustizia di fr. 2800.¿ e le spese sono

state poste a carico dell'attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 5500.¿

per ripetibili.

F. Contro

la sentenza appena citata è insorto AP 1 con un appello del 30 maggio 2001 per

ottenere che la sua petizione sia accolta e il giudizio del Pretore riformato

di conseguenza. Nelle sue osservazioni del 3 luglio 2001 AO 1 propone di respingere

l'appello. Con ordinanza del 28 giugno 2002 il giudice delegato della Camera ha

indetto per l'11 luglio 2002 l'ispezione dei luoghi, procedendo inoltre al

richiamo del piano regolatore e viario della zona interessata. L'11 luglio 2003

egli ha poi ordinato l'esecuzione di una perizia sull'ammontare dell'indennità

dovuta per l'eventuale diritto di passo veicolare, che l'ing. __________ ha

allestito il 31 maggio 2005 e completato il 7 settembre 2005. Chiusa l'istruttoria,

in appello le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a

conclusioni scritte del 30 novembre 2005. Nel suo memoriale l'attore ha

confermato le proprie richieste di appello. Il convenuto ha proposto nuovamente

di respingere il gravame o, in subordine, di condizionare l'iscrizione del

passo al pagamento di un'indennità da stabilire in separata sede o, in ulteriore

subordine, da fissare in almeno fr. 11 467.06.

Considerandi

in diritto: 1. Il

Pretore ha stimato il valore litigioso in fr. 80 000.¿, pari a quanto

costerebbe un nuovo accesso ai fondi dell'attore dal lato della strada

cantonale e la formazione di un posteggio sulla particella n. 535 (sentenza

impugnata consid. 1). Tale criterio di calcolo non appare pertinente, ma ciò

non toglie che il maggior valore ridondante alle particelle dell'attore dalla

costituzione della servitù (decisivo sotto il profilo dell'art. 9 cpv. 3 CPC)

appare già a prima vista superiore a fr. 8000.¿. Basti pensare che i due fondi

sono stati edificati a fini residenziali con un investimento che supera ampiamente

fr. 1 000 000.¿ per ognuno di essi (fascicolo ¿corrispondenza diversa¿, lettera

28.

febbraio 1996 dell'avv. RA 1). Del resto le parti non hanno mosso obiezioni

alla valutazione del primo giudice (I CCA, sentenza inc. 11.1997.24 del 6

febbraio 1998, consid. 8b con rinvii). Tempestivo, sotto il profilo del valore

litigioso l'appello è quindi ricevibile.

2.

pendenza di causa l'attore ha ceduto i due fondi alla moglie (fascicolo

¿corrispondenza diversa¿, lettera 7 febbraio 1998 dell'avvocato __________).

Anche il convenuto, dopo aver costituito il 9 dicembre 1996 la propria

particella in sei proprietà per piani (act. XXXXI, ispezione del registro

fondiario, estratto dal registro delle mutazioni, servitù e oneri fondiari, 12°

foglio), ne ha venduta una a terzi (act. XXXXI, estratto censuario dei beni intestati

a __________ e __________). In simili condizioni il processo continua nondimeno

fra le parti in causa, fermo restando che ¿ fatte salve le disposizioni del

diritto civile sull'acquisto dei terzi in buona fede ¿ la sentenza passerà in

giudicato anche nei confronti degli acquirenti (art. 110 cpv. 1 CPC).

3.

Il 22 gennaio 2002 l'appellante ha instato davanti alla Camera per

un nuovo sopralluogo, che è stato esperito in presenza delle parti l'11 luglio

2002.

(act. LI). Il giudice delegato ha disposto inoltre una perizia sull'ammontare

dell'indennità dovuta per l'eventuale diritto di passo veicolare (act. LVIII-A

e LXIII-A) e ha chiarito la situazione pianificatoria delle particelle in

causa. Nelle proprie osservazioni conclusive il convenuto ribadisce che la

perizia non doveva essere esperita e che l'assunzione di informazioni dal

Comune è irrita. La prima obiezione è manifestamente infondata, la

giurisprudenza avendo già avuto modo di precisare che, dandosi atti lacunosi

circa l'ammontare dell'indennità dovuta per una servitù di passo necessario,

incombe al giudice interpellare un perito (Rep. 1981 pag. 338), tanto più ove

le parti non abbiano quantificato la somma (I CCA, sentenza inc.

11.1999.64

del 6 giugno 2000, consid. 7f, massima pubblicata in: BOA n. 21 pag.

18). La seconda obiezione è finanche ai limiti della temerarietà, il diritto

federale e cantonale ¿ compreso perciò quello pianificatorio ¿ dovendosi

applicare d'ufficio (art. 87 CPC). Ciò posto, giova procedere senza indugio all'esame

dell'appello.

4.

Premesso

che l'indennità dovuta per la costituzione di una servitù di passo convenzionale

non corrisponde necessariamente a quella dovuta per la costituzione di un

accesso necessario, il Pretore ha ritenuto che nella fattispecie l'attore ha ¿

comunque sia ¿ perduto ogni diritto derivante dal pagamento di siffatta controprestazione

(non quantificata), avendo egli ritirato la causa in cui postulava l'esecuzione

dell'impegno stipulato nei contratti di acquisto delle particelle. E siccome l'ammontare

dell'indennità non era stato cifrato né oggetto di istruttoria, la domanda di accesso

necessario andava respinta già per tale motivo. Del resto ¿ egli ha soggiunto ¿

la particella n. 535 confina a valle con la strada cantonale, dove con un

investimento di fr. 80 000.¿ è possibile ricavare un posteggio e un passaggio pedonale per

raggiungere l'abitazione soprastante. Quanto al parere negativo della Divisione

delle costruzioni, egli ha opinato che ai fini del diritto civile impedimenti

dovuti a motivi di sicurezza del traffico non sono rilevanti. Circa la

particella n. 564, il primo giudice ha ricordato altresì che, di principio,

spetterebbe all'ente pubblico sistemare l'accesso esistente allargando la

strada comunale, per tacere del fatto che l'interessato potrebbe assicurarsi l'accesso

passando sull'altra sua particella. Infine ¿ egli ha concluso ¿ l'opposizione

del convenuto, stanti le liti sorte fra le parti, non configura un manifesto

abuso di diritto.

5.

L'appellante

fa valere che l'accesso necessario richiesto coincide esattamente con il

tracciato della servitù di passo stipulata nei contratti di compravendita delle

due particelle, per le quali ha pagato l'intero prezzo d'acquisto, compresa la

mercede per la costituzione delle servitù. Poco importa dunque che l'ammontare

dell'indennità non sia stato determinato. Inoltre egli definisce ¿scioccante¿

che il Pretore gli opponga la desistenza dalla precedente causa, intervenuta

per di più in seguito a un atto nullo, mentre il ritiro della petizione ha

comportato un arricchimento del venditore che ¿equità impone di considerare¿

alla stregua di una piena indennità. Relativamente alla costruzione ¿

ostacolata da ragioni di sicurezza ¿ di un posteggio sulla particella n. 535 a

lato della strada cantonale, l'appellante reputa insufficiente un accesso a un'abitazione

posto una cinquantina di metri a valle di un fondo scosceso quando già esiste

un accesso stradale usato dagli abitanti del quartiere. A mente sua poi non vi

sarebbe spazio per far capo al diritto pubblico, i fondi e il relativo accesso

essendo stati edificati dal convenuto medesimo. E a torto il primo giudice

avrebbe ritenuto legittima l'opposizione di lui, avendo egli pienamente

adempiuto gli impegni nei confronti della controparte. Nelle proprio memoriale

conclusivo di appello, infine, l'attore osserva che secondo le risultanze

peritali nessuna indennità è dovuta al convenuto per la concessione del passo

necessario.

6.

proprietario che non abbia un accesso sufficiente dal suo fondo a pubblica via

può pretendere che i vicini gli consentano il passaggio necessario ¿dietro

piena indennità¿ (art. 694 cpv. 1 CC). Se non sussiste, tale accesso va chiesto

in primo luogo al vicino ¿dal quale, a causa dello stato preesistente della

proprietà e della viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione

del passo¿; in secondo luogo al vicino per il quale il passaggio risulti di

minor danno (art. 694 cpv. 2 CC). Nella determinazione del passo necessario, in

ogni modo, ¿devesi aver riguardo agli interessi delle due parti¿ (art. 694 cpv.

3.

CC), ponderando debitamente le specificità del caso concreto (Rey in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª

edizione, n. 11 ad art. 694 CC con rinvii). Per

¿accesso sufficiente¿ va inteso un collegamento alla pubblica via che garantisca,

dal punto di vista oggettivo, uno sfruttamento adeguato e razionale del fondo,

conforme alla sua destinazione (Steinauer,

Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 205, n. 1863; Rey, op. cit., n. 6 ad art. 694 con

rimandi). Trattandosi di un terreno edificato che si trovi all'interno di una

località, in linea di principio l'accesso non è sufficiente se non è

carrozzabile (DTF 110 II 127 consid. 5, 93 II 169 consid. 2; Rep. 1989 pag. 142

consid. 1 con rimandi). Nell'applicazione dell'art. 694 CC, nondimeno, la

giurisprudenza è restrittiva in ragione del ragguardevole pregiudizio che la

servitù può arrecare al fondo del vicino (casistica e riferimenti in: Steinauer, op. cit., pag. 205, n. 1863a; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª

edizione, note 49 e 54 ad art. 694 CC; DTF 120 II 186 consid. 2a).

7.

Come

ha rammentato il Pretore, il proprietario che chiede un accesso necessario deve

far uso ¿ in primo luogo ¿ degli istituti offerti dal diritto pubblico per

ottenere l'urbanizzazione del suo fondo, sollecitando l'esecuzione dei raccordi

stradali e degli allacciamenti come prevede l'art. 19

cpv. 2 LPT (DTF 120 II 187 consid. 2c; DTF 121 I 70 consid. 4b). Se il diritto pubblico consente di ottenere un accesso idoneo, per

vero, non sussiste uno stato di necessità che giustifichi un passo necessario a

mente dell'art. 694 CC. Per invocare quest'ultima norma, in altri termini, il

proprietario deve dimostrare di avere fatto tutto il possibile per ottenere la

creazione di un accesso adeguato con gli strumenti che il diritto pubblico gli

mette a disposizione, sempre che l'accesso richiesto sia indispensabile per un

uso conforme alla destinazione del fondo (RDAT II-2001 pag. 149, consid. 3a con

rinvii; v. anche RDAT I-2000 pag. 424). Per tali motivi il Pretore ha ritenuto

essere compito dell'ente pubblico sistemare l'accesso pubblico esistente,

allargando in particolare la stradina comunale sulla particella n. 304.

a) Interpellato

da questa Camera, il Comune di __________ ha comunicato che ¿attualmente il

piano regolatore non prevede la formazione d'accessi veicolari che

comporterebbero verosimilmente l'esproprio delle strade private, che comunque

sono in territorio del Comune di __________¿ (act. 8: lettera del 4 agosto

2003, punto d). Le strade cui allude l'autorità comunale sono quelle poste sui

fondi n. 409 e 410. In mancanza di piani di urbanizzazione approvati, l'attore

non avrebbe potuto quindi ottenere dall'ente pubblico la formazione di un accesso

ai suoi terreni, né chiedere di anticiparne l'esecuzione a norma dell'art. 80

LALPT (RDAT II-2001 pag. 151 consid. 3a in fondo; v. anche RDAT I-2000 pag.

424, II-2002 pag. 287 consid. 10 e 11, II-2003 pag. 221 consid. 8). Su questo

punto l'opinione del Pretore non può quindi essere condivisa.

b) Richiamandosi

alla sentenza di questa Camera pubblicata in RDAT II-2003 pag. 217 segg., il

convenuto obietta che l'appellante non ha intrapreso alcunché per ottenere l'urbanizzazione

delle sue proprietà. In quella sentenza la Camera ha precisato in effetti che

qualora il piano regolatore non preveda l'urbanizzazione del fondo, gli

interessati possono chiedere al Comune di adeguare il piano stesso, se del caso

invocando un notevole cambiamento delle circostanze (art. 21 LPT) oppure, in

mancanza di progetti generali, rivolgersi al Consiglio di Stato quale autorità

di vigilanza sui Comuni (loc. cit., pag. 223 consid. 11). Se non che, in quella

fattispecie la particella da urbanizzare doveva ancora essere edificata (loc.

cit., pag. 218 consid. B). Il diritto di passo necessario poteva dunque entrare

in conflitto con le soluzioni elaborate nel piano regolatore, rischiando di

creare doppi accessi e di imporre al vicino una servitù inutile (loc. cit.,

pag. 223 consid. 12 con rimandi; RDAT II-2002 pag. 288 consid. 13). Nel caso in

esame, per contro, le due particelle dell'attore sono state edificate una

decina d'anni or sono (petizione, pag. 2) e si trovano in un quartiere già

urbanizzato e munito di accesso per opera del convenuto (act. X: deposizione

dell'avv. __________, verbale, pag. 1). Non vi è quindi il pericolo di

contraddire obiettivi pianificatori. Ne segue che in concreto il diritto

pubblico non offre all'attore mezzi per ottenere un accesso ai suoi due fondi.

Anche al proposito la sentenza del Pretore non può essere seguita.

8.

Come

detto (consid. A), la particella n. 535 lambisce a valle per oltre 20 m la

strada cantonale (doc. A). Il perito ha ritenuto che, da un punto di vista

tecnico, sia possibile ricavare sulla parte inferiore del fondo un ¿semplice

posteggio parallelo alla strada cantonale¿, arretrando l'attuale muro di

sostegno, e costruire un ¿camminamento pedonale¿ per raggiungere l'abitazione,

il tutto per un costo complessivo di fr. 80 000.¿ (act. XXXI:

perizia, pag. 2, risposta n. 6a). Sulla base di ciò il Pretore ha concluso che

l'accesso a tale fondo può avvenire da quel lato, giudicando irrilevanti per il

diritto civile il parere negativo dell'autorità amministrativa, fondato su preoccupazioni

di sicurezza del traffico. L'appellante obietta che, secondo la concezione

attuale, un accesso situato una cinquantina di metri a valle di un fondo scosceso

non può essere considerato sufficiente, nemmeno per trasportare un malato fino

a un'ambulanza. La questione merita un'analisi più attenta.

a) Già

si è spiegato (consid. 6) che nell'applicazione dell'art. 694 CC la giurisprudenza

è restrittiva per il ragguardevole pregiudizio che l'accesso necessario può

arrecare al fondo del vicino. Non soccorrono i requisiti dell'art. 694 CC, ad esempio,

solo per migliorare semplicemente condizioni di transito imperfette (DTF 105 II

181.

consid. 3b; Rep. 1989 pag. 142 consid. 1 con numerosi rimandi). In linea di

principio, quindi, il proprietario che può formare un accesso alla pubblica via

sul suo fondo non è abilitato a rivendicare un accesso necessario sul fondo del

vicino, a meno che l'accesso in questione non consenta un uso razionale del

fondo (Meier-Hayoz, op. cit., n.

49.

ad art. 694 CC), oppure richieda costi sproporzionati (Caroni Rudolf, Der Notweg, tesi, Berna

1969, pag. 69; Simonius/Sutter,

Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Basilea 1995, pag. 449 §13 n. 80). L'art.

694.

cpv. 1 CC non garantisce un collegamento ideale alla pubblica via, né un

accesso a tutti i subalterni di un fondo, né può essere invocato per semplice

comodità (Rep. 1997 pag. 150). In altri termini, se un accesso sufficiente è

realizzabile su propri fondi, non si può esigere un passo necessario su fondi

altrui (Rep. 1989 pag. 143).

b) Recentemente

il Tribunale federale ha precisato la sua giurisprudenza relativa ad accessi

necessari in zone di collina, giudicando insufficiente un percorso costituito

da una scala di 46 gradini e da un sentiero a tornanti, con un dislivello di

12-13 m dal piede della scala fino all'entrata dell'abitazione. Un accesso del

genere è stato definito problematico per anziani o invalidi, inutilizzabile con

sedie a rotelle o carrozzine e penalizzante per le consegne pesanti o

ingombranti. Un sentiero tanto ripido può risultare sufficiente solo mediante

la costruzione di un ascensore o di un monorail (ascensore su rotaia),

sempre che l'impianto non abbia costi sproporzionati (sentenza del Tribunale

federale 5C.327/2001 del 21 marzo 2002, consid. 3d con i precedenti citati ai

consid. 3b e 3c).

c) In

concreto il confine a valle della particella n. 535 ¿è costituito da un muro

dell'altezza variabile tra i 2 e i 3 m, seguito andando verso la casa da un

pendio sistemato con terrazzi naturali¿ (act. VI, verbale di sopralluogo, pag.

1.

n. 1). La distanza fra il ciglio della strada cantonale e l'attuale accesso

degli edifici è di circa 40 m, mentre il dislivello è attorno ai 30 m, di modo

che la pendenza risulta di circa 36 gradi (act. XXXI, perizia, pag. 2 risposta

5). Per superare un simile dislivello occorre oggi percorrere vari tratti di

scala, per complessivi 121 gradini (act. LI: verbale di sopralluogo, pag. 2 in

alto e fotografie n. 4 a 19). Anche migliorando il percorso (act. XXXI:

perizia, pag. 2, ¿camminamento pedonale¿), alla luce della citata

giurisprudenza un accesso che imponga di superare a piedi un simile dislivello

appare insufficiente. Quanto alla ¿creazione di un tunnel sotterraneo con

impianto giromacchina ed eventuale tunnel di accesso alla casa con ascensore¿,

il perito ha reputato che ciò rientri nella ¿fantacostruzione, poiché tale

operazione sarebbe spropositata in relazione al valore della casa attuale¿, i

costi avvicinandosi al milione di franchi (act. XXXII: perizia, pag. 3,

risposta n. 6c). Circa la fattibilità di altre soluzioni tecniche a costo

ragionevole, nulla si evince dagli atti.

9.

Nelle

condizioni descritte rimane da esaminare se l'appellante possa raggiungere le

sue particelle usando la stradina comunale situata sulla particella n. 304.

Entrambi i fondi dell'attore, infatti, beneficiano di servitù di passo

veicolare a carico delle particelle n. 269, 270, 562, 563 e 565 (doc. D a G),

sicché l'attore medesimo può transitare sull'ultimo tratto della strada di

quartiere che dalla piazza di giro posta sulla parte più a monte della sua particella

n. 564 arriva fino alla stradina comunale asfaltata (act. VI: verbale di

sopralluogo, pag. 2 n. 4; act. LI: verbale di sopralluogo, pag. 1 e fotografie

n. 1 a 3 e 21 a 25). Il problema è che in direzione nord la viuzza attraversa

un nucleo di case e si restringe fino a 1.70 m (act. LI: pag. 2 in basso e

fotografie n. 27 a 31), di modo che passare da tale lato in automobile è

praticamente impossibile. In direzione sud la strada si restringe a 2.22 m in

corrispondenza del fabbricato che si trova presso l'imbocco con la strada

cantonale (act. LI: pag. 3 a metà e fotografie n. 44 e 48 a 54). Durante il

sopralluogo poi il Pretore aveva constatato altri restringimenti fino a 2 m

circa (act. VI: verbale, pag. 2 punto 4). All'imbocco della strada cantonale,

infine, si trovano due barriere sfasate amovibili (act. LI: pag. 3 a metà e

fotografie n. 52 a 54 e 59). Il Comune ha precisato che la barriera all'imbocco

sud della strada comunale è stata posata per tutelare la sicurezza dei pedoni,

ma che una proprietaria confinante ha le chiavi per transitare con un piccolo

trattore agricolo, la limitata larghezza del passo escludendo in ogni modo la

circolazione di veicoli normali (act. 8: lettera del Comune di __________, del

4.

agosto 2003, punti a e b).

Ora, un

passo necessario non può essere ottenuto quando l'accesso alla pubblica via è

ostacolato da limitazioni di carattere amministrativo, legate alla sicurezza

del traffico (sentenza del Tribunale federale 5C.82/2001 del 30 ottobre 2001,

consid. 3b/bb in fine con rimando a DTF 120 II 189 consid. 2d). Nella fattispecie,

si rimuovessero anche le barriere dalla viuzza comunale, l'angustia del

percorso consentirebbe solo il passaggio di piccoli veicoli (cfr. anche act.

LI, pag. 3 a metà), ove appena si consideri che ¿ di regola ¿ un passo

carrabile è largo 3.40 m (Jacomella/Lucchini,

I rapporti di vicinato nel Cantone Ticino, Bellinzona 1996, pag. 143). Non

permetterebbe dunque l'accesso con ordinari mezzi di soccorso né, tanto meno,

con un camioncino, ad esempio per il rifornimento di olio combustibile. Onde la

sua inidoneità per assicurare un uso razionale dei fondi (DTF 107 II 330

consid. 4). Ne discende che la strada comunale situata sulla particella n. 304

non può ritenersi un accesso sufficiente alle proprietà dell'attore.

10.

convenuto sostiene che, in ogni caso, il passo necessario va imposto alla

strada sterrata sulla particella n. 410, la quale può sopportare altro traffico

senza particolari disagi, mentre sulla particella n. 409 esso intralcerà le

manovre d'accesso alle autorimesse e, in generale, l'uso da parte degli altri

aventi diritto (act. LXVII: conclusioni, pag. 6 in alto). Invero, percorrendo

la stradina comunale verso sud dipartendosi dalla strada di quartiere, si incrocia

un ampio accesso sterrato situato sulla particella n. 410, che sbocca sulla

strada cantonale (act. LI: verbale di sopralluogo, pag. 3 verso l'alto e

fotografie n. 45 a 47). Nondimeno, qualora più fondi possano essere gravati da

un passo necessario, l'art. 694 cpv. 2 CC stabilisce chiaramente che in considerazione

entra per primo il tragitto più naturale in ragione dello stato antecedente della

proprietà e della viabilità. Se più fondi adempiono tale requisito, occorre esaminare

per quale terreno l'accesso sia di minor danno (Steinauer, op. cit., pag. 206 n. 1865). Al criterio del

minor danno si fa capo solo ove non sia possibile determinare una priorità

secondo lo stato anteriore (Caroni

Rudolf, op. cit., pag. 96 in basso; Haab

in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 12 ad art. 694¿696 CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 32 ad art. 694 CC; Rey, op. cit., n. 15 ad art. 694 CC).

Nella

fattispecie è pacifico che il passaggio litigioso è quello costruito dal

convenuto proprio per rendere accessibili ¿ in vista dell'edificazione e della

vendita a terzi ¿ i fondi del comparto, tra cui quelli acquistati dall'attore

(sopra, lett. A; act X: deposizione avv. __________, verbali, pag. 1). Tant'è

che la costituzione della servitù di passo era prevista nei contratti di compravendita

(doc. B e C). E un accesso necessario deve gravare anzitutto il fondo che, per

intervenute modifiche (ad esempio le alienazioni di uno o più terreni di uno

stesso proprietario), ha sottratto alla particella del richiedente la

possibilità di accesso alla pubblica via, possibilità che prima era data in virtù

di un diritto reale o obbligatorio (art. 694 cpv. 2 prima frase CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 30 ad art.

694.

CC; Rey, op. cit., n. 15 ad

art. 694; Steinauer, op. cit.,

pag. 207 n. 1865a). Che quindi un passo veicolare sulla particella n. 410 possa

risultare di minor danno poco importa. L'accesso necessario ai fondi dell'attore

deve gravare prioritariamente la strada privata sulla particella n. 409, che

era stata approntata a tale scopo fin dalla progettazione delle costruzioni in

quel quartiere e il cui tracciato è stato verificato dal perito (act. LVIII-A:

perizia, allegato 1, planimetria).

11.

Nel

caso in esame il Pretore ha ritenuto la petizione inammissibile già per il

fatto che ¿ come si è visto (consid. 5) ¿ l'attore non aveva formulato

conclusioni circa l'ammontare dell'indennità offerta, la quale non era stata

neppure oggetto di istruttoria (sentenza, consid. 3.4). L'appellante ribadisce

che la controprestazione per un'identica servitù di passo era già inclusa

contrattualmente nel prezzo d'acquisto delle due particelle e che, anzi, nell'ambito

del negozio giuridico il convenuto si era impegnato a costituire diritti di

passo in favore di altre quatto particelle. Nelle conclusioni in appello del 30

novembre 2005 egli soggiunge poi che la questione dell'indennità non è stata

affatto ignorata davanti al Pretore, bensì espressamente e ampiamente dibattuta.

Quanto al convenuto, egli fa valere che neppure in appello la controparte offre

un'indennità, foss'anche indeterminata, per la concessione del passo (act.

LXVII, pag. 3 seg.).

a) La

¿piena indennità¿ prevista all'art. 694 CC non corrisponde necessariamente al

prezzo dovuto per la costituzione di una servitù di passo (Caroni Rudolf, op. cit., pag. 132 seg.

in fondo). Chi ottiene un accesso necessario, infatti, deve risarcire al

proprietario del fondo serviente l'intero pregiudizio arrecato (Steinauer, op. cit., pag. 208 seg. n.

1868d), il quale corrisponde di regola alla differenza tra il valore venale del

fondo senza e con l'onere litigioso (DTF 121 II 445, 120 II 424, 114 Ib 321

consid. 3 con rinvii; Rey,

op. cit., n. 26 ad art. 694 CC; Meier-Hayoz,

op. cit., n. 78 ad art. 694 CC; Caroni

Rudolf, op. cit., pag. 133). Se tuttavia l'accesso

necessario grava ¿ come in concreto ¿ un passo già esistente, l'indennizzo va

stabilito sulla base del valore

venale della superficie concretamente gravata (DTF 120 II 424 consid. 7a). Poco

contano, pertanto, precedenti pattuizioni fra le parti intese alla costituzione

di una servitù convenzionale.

b) L'appellante

sostiene che il convenuto ha ricevuto l'intero prezzo d'acquisto delle

particelle senza concedere la servitù promessa in tale ambito, ¿il che rappresenta

un arricchimento che equità impone di considerare quale corresponsione della

piena indennità¿ (appello, pag. 11). Davanti al Pretore, invece, egli aveva dichiarato

di compensare l'indennità dovuta a norma dell'art. 694 CC con una sua pretesa

nei confronti del convenuto per indebito arricchimento (replica, pag. 8 punto

IV; conclusioni, pag. 13). Egli non aveva quantificato però la pretesa, dimenticando

altresì di avere egli medesimo ritirato la causa volta a ottenere l'adempimento

dell'impegno assunto dal venditore nel noto contratto di compravendita (sopra,

lett. B). E quella desistenza ha posto fine alla lite con effetto di cosa

giudicata (art. 352 cpv. 1 CPC). Certo, l'appellante asserisce che lo stralcio

della causa dai ruoli si riconduce a un atto nullo perché la sua dichiarazione

di ritiro era scritta in tedesco, contrariamente a quanto prescrive l'art. 117

CPC, ma la tesi è ai limiti del pretesto. Intanto perché egli non ha impugnato

il decreto di stralcio. Inoltre perché la nullità di atti processuali è data

solo in casi d'eccezione, allorché il vizio sia grave e manifesto, sicché l'accertamento

della nullità non metta a repentaglio la sicurezza giuridica (esempi in: DTF

122.

I 99 consid. 3a). Neppure l'appellante adombra estremi del genere nel caso

in esame.

c) Ciò

premesso, il fatto che per l'accesso necessario l'attore non abbia offerto un'indennità

determinata ancora non significa che la petizione fosse improponibile. Certo,

un'azione di accesso necessario è inammissibile ove, in mancanza di accordo fra

le parti, nella sua domanda il richiedente non abbia formulato conclusioni

circa l'ammontare dell'indennità (DTF 104 II 306 consid. 4). Nella fattispecie

tuttavia l'attore non ha omesso qualsiasi conclusione riguardo all'indennità:

nella petizione egli ha chiesto anzi di accertare che ¿per l'iscrizione di

tali servitù di passaggio necessario, al proprietario del fondo gravato non è

dovuta alcuna indennità, essendo la stessa già stata corrisposta con il

versamento del prezzo di compravendita¿ (pag. 8 seg., domande di giudizio n. 3

in via principale e subordinata; v. anche conclusioni pag. 2 seg.). Siffatte conclusioni

sono state riaffermate in appello (pag. 2 seg.) e ribadite nel memoriale

conclusivo di questa sede, nel quale l'attore sostiene sulla base delle

risultanze peritali che nessuna indennità è dovuta alla controparte, giacché il

passo non arreca pregiudizio (pag. 3 in fondo). Il richiedente non ha quindi

trascurato la questione dell'indennità: semplicemente chiede di non doverne

versare alcuna. Il che non osta all'azione di accesso necessario.

d) Il

convenuto chiede che, comunque sia, l'indennità sia rinviata a separato giudizio,

la questione essendo stata dibattuta solo in appello (act. LXVII: osservazioni

conclusive, pag. 7 in alto). Nessuna disposizione obbliga tuttavia al doppio grado

di giurisdizione nella procedura civile, né per diritto cantonale, né per

diritto federale, né tanto meno in virtù dell'art. 6 CEDU (sentenza del

Tribunale federale 4P.24/2005 del 27 giugno 2005, consid. 3.1 con rinvio). Il

mancato esame della controversia da parte di due autorità può sì configurare

una violazione del diritto d'essere sentito, ma solo qualora una parte non

abbia potuto portare a conoscenza del secondo giudice tutti gli elementi a

sostegno delle sue pretese (sentenza citata, consid. 3.2 con riferimenti).

Nella fattispecie il convenuto ha avuto modo di esprimersi compiutamente sulle

risultanze peritali in merito all'ammontare dell'indennità (act. LXVII:

osservazioni conclusive, pag. 4 seg.), né assume di essersi visto limitare i

suoi diritti di difesa. Sull'ammontare dell'indennità non è quindi il caso di

rinviare gli atti al Pretore.

12.

Calcolata

la superficie da gravare in 171 m², il perito ha stimato il valore venale dell'area

in fr. 17 000.¿. Posto nondimeno che la strada privata già serve per accedere

a sei autorimesse ed è gravata da diritti di passo pedonali e veicolari in

favore di cinque altri fondi (n. 263, 269, 273, 563 e 565), egli ha ritenuto

per finire che ¿con l'aggiunta dell'onere di passo anche a favore dei mappali

n. 535 e 564 il valore della superficie gravata non muta¿ (act. LVIII-A:

referto, pag. 3 in basso). Fondandosi su tali considerazioni l'appellante

ritiene di nulla dovere per la concessione dell'accesso necessario. Il

convenuto obietta che, ragionando in tal modo, chi chiede per primo un diritto

di passo necessario si troverebbe a pagare anche per gli ultimi. A suo avviso

occorre dipartirsi dal valore della superficie interessata prima dell'edificazione

(fr. 65 835.¿), aggiungere i costi della sistemazione e della pavimentazione

(fr. 30 000.¿) e dedurre il valore residuo con le servitù (fr. 47 100.¿). Così

facendo il deprezzamento causato dall'accesso necessario risulta di fr. 48 735.¿ e in

base al numero di autovetture va posto per 4/17 a carico

del richiedente, onde un'indennità in suo favore di fr. 11 467.06.

a) Che

un accesso necessario vada iscritto su una strada già esistente ancora non

esonera, di per sé, da ogni obbligo contributivo (I CCA, sentenza inc. 11.1999.64

del 6 giugno 2000, consid. 7f, menzionata in: BOA 2001 n. 21 pag. 18). Se la

superficie viaria è già gravata da oneri di passo in favore di altri fondi,

tuttavia, l'ammontare dell'indennità va ridotto di conseguenza. E se le servitù

di passo sono tali, per numero o estensione, da assimilare la superficie a una

strada aperta al pubblico, l'indennità può tendere a zero, conformemente ai principi

applicabili ¿ per analogia (Steinauer,

op. cit., pag. 208 n. 1868d) ¿ in materia espropriativa (RDAT I-1993 pag. 141

n. 52 in alto). Del resto, se una servitù non comporta aggravio per il

proprietario del fondo serviente, non è dovuta nemmeno indennità (Caroni Rudolf, op. cit., pag. 134 n.

4). E se l'accesso necessario va a gravare una strada che già esiste, l'indennità

non è intesa a rimborsare parte dei costi sopportati a suo tempo dal

proprietario del fondo serviente per la formazione di tale strada (Meier-Hayoz, op. cit., n. 78 in fine ad

art. 694 CC; Steinauer, op. cit.,

pag. 209 n. 235 con rimando a DTF 45 II 23).

b) In

concreto la via su cui l'attore chiede di poter esercitare l'accesso necessario

alle sue particelle è già gravata da diritti di passo veicolari in favore di

cinque fondi edificati (n. 263, 269, 270, 563, 656). Ci si può domandare

se ciò basti per assimilare tale strada a una via aperta al pubblico. In mancanza

di altri elementi non si intravedono ragioni tuttavia per scostarsi dall'apprezzamento

del perito. Nemmeno il convenuto pretende, per altro, che l'accesso litigioso

in favore delle particelle n. 535 e 564 causi alla sua proprietà un ulteriore

aggravio rispetto a quello che già oggi essa sopporta. E lo svantaggio

occasionato al fondo serviente è l'unico criterio determinante per la

fissazione dell'indennità (Meier-Hayoz,

op. cit., n. 78 in principio ad art. 694 CC con rimandi). Nella situazione

illustrata la costituzione degli accessi necessari in favore delle particella

n. 535 e 564 non risulta dunque giustificare indennità. Né giova al convenuto

lamentare disparità di trattamento fra i primi richiedenti che hanno ottenuto

il passo e gli ultimi: determinante è che egli non subisca pregiudizi ulteriori.

Per il resto, non gli compete di sostituirsi agli altri beneficiari del passo.

13.

Nelle

cause volte all'iscrizione di accessi necessari gli oneri processuali e le

ripetibili seguono i principi del diritto espropriativo, l'iscrizione di una

tale servitù avendo effetti analoghi (Meier-Hayoz,

op. cit., n. 69 ad art. 694 CC; Rep. 1995 pag. 172 consid. 2). Si applica

quindi la regola per cui, anche in caso di accoglimento dell'azione, l'attore

sopporta i costi e deve versare ripetibili al convenuto, salvo che con il suo

comportamento quest'ultimo abbia provocato la lite, abbia preteso un'indennità

esorbitante oppure abbia resistito a oltranza (Caroni Rudolf, op. cit., pag. 115 in fondo). Nella

fattispecie il convenuto ha inizialmente proposto di respingere l'appello, per

poi consentire in subordine a un accesso necessario dietro piena indennità. Per

finire egli non ne ottiene alcuna, ma a tale conclusione non si poteva giungere

senza una perizia. Né si deve dimenticare che il caso ha richiesto una

considerevole integrazione d'istruttoria e che l'attore, ancora in appello,

insisteva nel disconoscere gli effetti legati al suo ritiro dell'azione volta a

ottenere l'adempimento dell'impegno assunto dal venditore nel contratto di

compravendita (sopra, consid. 11b). Non si può dire quindi che il convenuto

abbia ecceduto o abusato dei suoi diritti, né davanti al Pretore né in

appello. L'attore deve assumere così i costi della procedura, commisurati all'impegno

richiesto a questa Camera, e rifondere al convenuto un'equa indennità per

ripetibili di entrambi i gradi di giurisdizione. Al riguardo la sentenza del

Pretore merita dunque conferma.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello

è parzialmente accolto e il dispositivo n. 1.1 della sentenza impugnata è così

riformato:

petizione è parzialmente accolta, nel senso che a carico della particella n.

409 RFP di __________ è costituita una servitù di accesso necessario con ogni

veicolo in favore delle particelle n. 535 e 564 RFD di __________, da

esercitare sulla superficie segnata in giallo sulla planimetria acclusa,

dichiarata parte integrante della presente sentenza. L'iscrizione nel registro

fondiario potrà avvenire a semplice richiesta del proprietario pro tempore

dei fondi dominanti.

Per il

resto l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1400.¿

b) spese fr.

250.¿

c) onorario

peritale fr. 5952.60

fr.

7602.60

sono

posti a carico dell'appellante, che rifonderà al convenuto fr. 5500.¿ per

ripetibili.

3. Intimazione:

¿ ;

¿ .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster