11.2003.8

Scioglimento di comproprietà

10 ottobre 2006Italiano21 min

Source ti.ch

Fatti

i comproprietari hanno venduto la particella n. 352, suddividendo tra di loro

il ricavo in parti uguali. __________ è poi deceduto il 16 agosto 1975,

lasciando quali eredi i fratelli e le sorelle. Il 10 gennaio 1979 è deceduto

anche __________, lasciando quali eredi la moglie AO 3 con i figli AO 4, __________

e AO 6. In seguito a varie modifiche e all'introduzione del registro fondiario

definitivo, la comproprietà originaria si compone oggi delle particelle n. 193,

195, 197, 201 e 564 RFD. L'allora particella n. 445 RF corrisponde alle

particelle n. 190 e 785 RFD.

B. Il

24 maggio 1991 __________, AO 3, AO 4, __________ e AO 6 hanno convenuto gli altri

comproprietari davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenere

lo scioglimento della comproprietà sui fondi n. 193, 195, 197, 201 e 564 RFD.

Essi hanno proposto di attuare la divisione assegnando loro la particella n.

564 in comproprietà e di assegnare le particelle n. 193, 201, 197 e 195 a __________,

AO 7 ed AO 8 in ragione di 1/3 ciascuno, senza alcun conguaglio

in favore di AP 1. In subordine essi hanno chiesto di accertare che quest'ultimo

aveva già ricevuto la sua quota di comproprietà nel settembre del 1957, quando

si era visto assegnare la particella n. 445, e di ordinare la divisione della

comproprietà mediante vendita a trattative private o agli incanti con riparto

del ricavo tra gli altri comproprietari, senza conguaglio in favore di AP 1.

C. Nella

loro risposta del 7 ottobre 1991 __________, AO 7, AO 8 e AP 1 hanno consentito

allo scioglimento della comproprietà, postulando tuttavia la divisione dei fondi

tra i comproprietari o, in via subordinata, la vendita degli stessi ai pubblici

incanti con suddivisione del ricavo in sei parti uguali. __________ è

deceduta in pendenza di causa il 4 gennaio 1996, lasciando quali eredi i

fratelli e le sorelle. Con risoluzioni del 12 agosto 1998 la Delegazione

tutoria di Bedano ha istituito in favore di AO 7 ed AO 8 una curatela

amministrativa e di rappresentanza, designando il dott. iur. RA 2 quale

curatore. AO 1 e RA 1 sono subentrati a loro volta in qualità

di eredi ad __________, deceduto nell'aprile del 1999.

D. Esperita

l'istruttoria, durante la quale l'arch. __________ è stato chiamato a redigere

una perizia sul valore venale dei fondi in comproprietà, oltre che delle

particelle n. 190 e 785, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale e si

sono limitate a conclusioni scritte. Nel loro memoriale del 22 settembre 2000

gli attori hanno ribadito la richiesta di scioglimento della comproprietà,

postulando l'assegnazione della particella n. 564 in comproprietà a loro

medesimi e quella dei fondi n. 193, 195, 197 e 201 ad AO 7 ed AO 8 in ragione

di un mezzo ciascuno, senza il versamento di conguagli a AP 1. In via

subordinata essi hanno postulato la vendita dei fondi mediante

licitazione privata – o in caso di insuccesso ai pubblici incanti – con

suddivisione del ricavo tra le parti, previa deduzione dalla quota in favore di

AP 1 del valore attuale del fondo assegnatogli nel 1957 o di almeno sei settimi

di tale valore. Nel loro allegato del 22 settembre 2000 i convenuti

hanno confermato le loro domande.

E. Statuendo

il 23 dicembre 2002, il Pretore ha accolto la petizione “ai sensi dei considerandi”,

ha ordinato lo scioglimento delle comproprietà ai pubblici incanti, ha affidato

l'esecuzione di questi ultimi al notaio __________ e ha imposto ai comproprietari

di anticipare in parti uguali le spese d'asta, oltre all'onorario del notaio.

Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 10 000.–, sono state poste

solidalmente a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le

ripetibili.

F. Contro

la sentenza appena citata AP 1 è insorto con un appello del 16 gennaio 2003 nel

quale chiede che i fondi siano divisi tra i comproprietari (o i loro

successori) in ragione di un settimo ciascuno, che il ricavo dalla vendita ai

pubblici incanti sia diviso in sette parti uguali, che le spese d'asta e del

notaio siano anticipate dalle parti in proporzione alla quota loro spettante

nella divisione e che gli oneri processuali siano posti interamente a carico

degli attori, tenuti a rifondere ai convenuti fr. 20 000.– per

ripetibili. AO 8 è deceduta il 31 gennaio 2003. Le sono subentrati in causa

come eredi lo stesso AP 1, AO 7, AO 1, AO 2, AO 4 __________

e AO 6. Con osservazioni del 30 aprile 2003 gli attori propongono di respingere

l'appello e di confermare la sentenza impugnata. AO 7 non ha presentato

osservazioni. AP 1 è deceduto il 29 gennaio 2005. Nel processo, rimasto sospeso

fino al 30 gennaio 2006, gli sono subentrati la moglie __________ con i figli __________,

__________ e __________.

Considerandi

in diritto: 1. Solo il convenuto AP 1 ha impugnato la sentenza del Pretore. Nel

quadro di un litisconsorzio necessario, tuttavia, i litisconsorti diligenti si

presumono rappresentare gli altri (art. 46 CPC). L'appellante si reputa quindi

agire anche per gli altri convenuti. Il presente giudizio, in altri termini,

avrà effetti nei confronti di tutti loro.

2.

Accertato

che le parti consentivano tutte allo scioglimento della comproprietà e scartata

l'ipotesi di una divisione in natura o di una licitazione fra comproprietari,

il Pretore ha optato per la vendita ai pubblici incanti, fissandone le

condizioni. Quanto alla divisione del ricavo, egli ha respinto l'ipotesi che

nel settembre del 1957 i comproprietari abbiano escluso AP 1 dalla comproprietà

relativa alle sei rimanenti particelle, giacché a tale scopo sarebbe occorso un

atto pubblico e l'iscrizione della modifica nel registro fondiario, ma ha

ritenuto che l'assegnazione della particella n. 445 al solo valore di stima

(mentre il valore venale ammontava a fr. 1600.–) senza plausibile spiegazione

rendesse costui debitore verso gli altri comproprietari dell'importo non pagato

sul prezzo “equo” del fondo. Ciò giustificava di dedurre dalla quota di

partecipazione di lui i 5/6 del valore attuale di quel

bene.

3.

Nella fattispecie

non è contestato lo scioglimento delle comproprietà nel suo principio né il

modo della divisione in sé (licitazione ai pubblici incanti).

Litigiosa è la chiave di riparto per quanto attiene al ricavato dell'asta, agli

anticipi delle spese e ai costi del notaio. L'appellante si duole, in

particolare, che dalla sua quota di partecipazione vadano dedotti i 5/6

del valore attuale delle particelle n. 190 e 785. Sostiene che nel settembre

del 1957 l'assegnazione del fondo al prezzo di fr. 225.–, corrispondente al valore

di stima ufficiale, è avvenuta secondo la volontà delle parti, in conformità a

precisi accordi, senza riserve né condizioni. Egli contesta di essersi mai

impegnato a versare conguagli agli altri comproprietari in tempi successivi. Anzi,

sottolinea che quando nel 1973 è stato alienato il fondo n. 352 nulla è stato dedotto

dalla sua quota, né le sorelle hanno rivendicato alcunché. Infine egli lamenta

il fatto che il Pretore abbia ordinato la divisione del ricavo in sei parti,

sebbene nel registro fondiario risulti tuttora iscritto il fratello __________,

deceduto nel 1975. In definitiva egli chiede che il ricavo della vendita sia

diviso tra i comproprietari in parti uguali, un settimo ciascuno, senza

deduzione di sorta.

4.

Le persone che hanno

per frazioni la proprietà di una cosa sono, ove non sia stabilito diversamente,

comproprietarie in parti uguali (art. 646 cpv. 2 CC). In concreto non sussiste

alcun accordo nella forma dell'atto pubblico circa una

diversa ripartizione delle quote (DTF 111 II 28 consid. 5). Le parti sono

dunque comproprietarie in ragione di 1/7 ciascuno, come

risulta anche dal registro fondiario (doc. da E a I), e dovendosi procedere

alla divisione ognuna di esse ha diritto per principio alla quota di un settimo.

Il problema è di sapere in che modo vada calcolata la quota in favore dell'appellante,

in specie se questi abbia diritto alla quota piena oppure se tale spettanza

vada decurtata – e in che misura – sulla base di accordi intercorsi fra i comproprietari

medesimi.

a) Gli

attori affermano che “i fratelli e le sorelle consentirono alla divisione

parziale con la quale AP 1 acquisì a titolo praticamente gratuito il fondo,

poiché quest'ultimo necessitava del terreno per erigere la propria abitazione

ed in particolare poiché fu raggiunta l'intesa che in seguito anche gli altri

comproprietari avrebbero beneficiato di una parte equivalente sul resto della

comproprietà” (petizione e memoriale conclusivo, pag. 3). I convenuti negano

“l'esistenza di un accordo secondo il quale AP 1 avrebbe rinunciato a far

valere, anche solo in parte, le sue legittime pretese di comproprietario nel

caso di una ulteriore divisione concernente i mappali rimasti in comproprietà

ai sette fratelli” (risposta, pag. 3 seg.).

b) Che

la comproprietà sulla particella n. 445 RFP (attuali particelle n. 190 e 785

RFD) sia stata sciolta mediante attribuzione del fondo in proprietà assoluta a AP

1.

è pacifico (atto pubblico n. 3101 del 12 settembre 1957 rogato del

notaio __________). La clausola 4 di quel rogito prevedeva, tra l'altro,

l'immediata immissione in possesso, “già regolati i rapporti tra le parti”.

All'atto era allegata inoltre la procura conferita dai comproprietari a __________

perché firmasse il contratto, in virtù del quale la cessione avveniva “secondo

gli accordi già convenuti, al prezzo di stima ufficiale a regolamento di

rapporti e interessi reciproci già sistemati in separata sede, rimossa ogni

eccezione al riguardo” (doc. C e richiamo III). Tutte le parti concordano

infine sul fatto che AP 1 ha versato agli altri comproprietari fr. 225.–,

corrispondenti all'allora valore di stima ufficiale.

c) Quanto

precede non basta ancora a dimostrare, per contro, che tra i comproprietari sia

intercorso un accordo nel senso asserito dagli attori. Certo, al momento della

cessione il valore “commerciale” (recte: venale) del fondo ammontava a fr.

1600.

– (perizia giudiziaria, pag. 6). Che allora le parti abbiano “regolato” i

loro reciproci rapporti di dare e avere emerge poi dal rogito. La questione è

che nulla è dato di sapere con un minimo di precisione quanto al contenuto di

tali accordi. __________ ha dichiarato che nel 1973 “il ricavato della vendita

della particella n. 352 di __________ venne diviso tra i fratelli, compreso

quindi anche RA 3, perché a quei tempi anche per lui la situazione economica

non era florida; d'altra parte restavano altri beni da dividere e quindi ci saremmo

poi messi a posto” (interrogatorio formale del 10 gennaio 1994, pag. 2).

Invano si cercherebbe di sapere tuttavia in che termini le parti si sarebbero

“messe a posto”. È senz'altro possibile che nel 1957 AP 1 abbia beneficiato di

un trattamento di favore, la cessione immobiliare essendo avvenuta tra fratelli

e non a fini speculativi (risposta, pag. 3). Da ciò non si può semplicemente desumere,

tuttavia, che egli sia rimasto debitore nei confronti degli altri “dell'importo

non pagato sul prezzo equo” della particella n. 445 RFP, né tanto meno che il

prezzo “equo” fosse il valore attuale del fondo (e non un altro, come per

esempio il valore del fondo nel 1957).

d) Ne

segue che, mancando ogni elemento affidabile circa il contenuto degli accordi

intercorsi nel settembre del 1957, non sussistono i presupposti per attribuire

a AP 1 – come fa il Pretore – meno di quanto spetta

agli altri comproprietari. Il provento della vendita all'asta

andrà pertanto diviso fra i comproprietari in parti uguali, senza decurtazioni.

Su questo punto l'appello merita accoglimento.

5.

L'appellante

rimprovera inoltre al Pretore di avere previsto che il ricavo dell'asta

pubblica sia diviso in sei quote anziché in sette, sebbene nel registro fondiario __________ risulti ancora iscritto

quale comproprietario. Così argomentando, egli dimentica però di avere

postulato lui medesimo la divisione in sei parti davanti al Pretore. A prescindere

da ciò, mal si comprende quale concreto interesse egli abbia nel veder

suddividere il provento dell'asta in sette quote anziché in sei. Sia come sia, __________

è deceduto nel 1975, lasciando come unici eredi i fratelli e

le sorelle (certificato ereditario del 24 febbraio 1978 nel rapporto peritale riferito

alla particella n. 195: act. XIV). Suddividendo la sua quota di 1/7 tra gli altri

sei comproprietari, ognuno di loro si vede attribuire 7/42, ovvero 1/6 del totale. Al proposito l'appello denota così tutta

la sua inconsistenza.

6.

Per quanto concerne il riparto dell'anticipo dovuto sulle spese d'asta e sui

costi del notaio, la doglianza dell'appellante si àncora al presupposto che egli

si vede decurtare la quota. Il giudizio del Pretore dovendo

essere riformato al riguardo, la censura si rivela senza oggetto. Rimane invece

il contezioso sugli oneri processuali e delle ripetibili di prima sede. Il

Pretore ha ritenuto i convenuti acquiescenti – e quindi soccombenti –

nell'azione di divisione (art. 650 cpv. 1 CC). Dato però che in definitiva

l'esito della divisione (art. 651 cpv. 2 CC) riflette il mutuo accordo delle

parti, egli ha ritenuto equo suddividere degli oneri processuali a metà e

compensare le ripetibili. L'appellante insorge contro tale ragionamento,

facendo valere di non essersi opposto alla divisione e sottolineando

l'infondatezza – se non l'inammissibilità – delle tesi avversarie. Chiede di

conseguenza che gli oneri processuali siano posti interamente a carico degli

attori, con obbligo di rifondergli fr. 20 000.–

per ripetibili.

a) A

ragione il Pretore distingue tra l'azione dell'art. 650 cpv. 1

e quella dell'art. 651 cpv. 2 CC: la prima tende a far accertare che nulla osta

allo scioglimento della comproprietà, la seconda a far definire il modo della divisione. Coerentemente, quindi, in concreto egli avrebbe

dovuto statuire separatamente sugli oneri e le ripetibili di ognuna, tanto più

che i valori litigiosi si calcolano in modo diverso: quello dell'art. 650 cpv.

1.

CC corrisponde al valore della quota di comproprietà chiesta dall'attore,

mentre quello dell'art. 651 cpv. 2 CC corrisponde al valore dell'intera

comproprietà (RtiD I-2004 pag. 607 n. 109c).

b) Con la petizione gli attori chiedevano tanto di accertare il loro

diritto allo scioglimento della comproprietà quanto di ordinare la divisione

in natura, subordinatamente mediante vendita a trattative private o agli

incanti, in ambo i casi senza il versamento di conguagli a AP 1. I convenuti

hanno subito aderito al principio dello scioglimento, proponendo a loro volta

la divisione in natura o, in subordine, la vendita ai pubblici incanti con

suddivisione del ricavo in sei parti uguali. Nel momoriale conclusivo gli

attori hanno ribadito la richiesta di scioglimento, postulando in via

principale la divisione dei beni in natura, in via subordinata la vendita dei fondi mediante licitazione privata o – in caso di

insuccesso – ai pubblici incanti, senza conguagli a AP 1 né deduzioni sulla sua

quota. l convenuti dal canto loro, hanno ribadito le loro domande. Per finire il Pretore ha – come detto – accertato il diritto allo

scioglimento e ha ordinato la vendita dei beni ai pubblici incanti. In esito al

presente giudizio, poi, l'appellante ottiene il diritto alla sua quota senza

decurtazioni.

c) Ciò

premesso, l'azione dell'art. 650 cpv. 1 CC (principio dello scioglimento) ha visto effettivamente i convenuti acquiescere. A tale riguardo

la conduzione del processo tuttavia non ha richiesto alcun impegno particolare né

agli attori né al primo giudice, che ha liquidato la questione in tre

righe (consid. 1 in fine). Senza eccedere né abusare del suo potere di

apprezzamento, il Pretore poteva quindi ritenere trascurabile l'incidenza di

tale azione sul complesso degli oneri processuali e delle ripetibili.

d) Quanto

al modo della divisione (art. 651 cpv. 2 CC) nessuna delle

parti può dirsi del tutto vittoriosa, il Pretore avendo deciso la vendita

all'asta pubblica, modalità proposta da tutti i comproprietari, ma solo in subordine.

Entrambe le parti soccombono quindi vicendevolmente sulla domanda principale,

il che giustificherebbe di suddividere le spese a metà di di compensare le

ripetibili (art. 148 cpv. 2 CPC). Sul calcolo della quota in favore

dell'appellante, nondimeno, gli attori soccombono appieno. Tenuto conto di ciò,

appare equo in definitiva che essi sopportino tre quarti degli oneri processuali

e che corrispondano ai convenuti un'indennità per ripetibili ridotta.

e) L'ammontare

della tassa di giustizia (fr. 10 000.–) non è contestato. Del resto, per un

valore litigioso di fr. 2 285 000.– esso

corrisponde al minimo della tariffa (art. 17 cpv. 1 LTG). Litigioso è

l'ammontare delle ripetibili, che vanno definite orientativamente in base alla

tariffa dell'Ordine degli avvocati (art. 150 prima frase CPC; RtiD I-2004 pag.

469.

consid. 3). Questa prevede che in ogni causa avente un

valore determinato o determinabile, l'onorario dell'avvocato è stabilito entro

percentuali prefissate del valore litigioso (art. 9 cpv. 1 TOA). Tra l'aliquota

minima e quella massima la retribuzione va stabilita poi di caso in caso,

secondo la complessità, l'importanza e l'estensione della pratica, la

competenza professionale e la responsabilità dell'avvocato, il tempo e la

diligenza impiegati, la situazione sociale e patrimoniale delle parti, l'esito

della causa e la sua prevedibilità (art. 8 TOA). Al riguardo il giudice fruisce

di ampia latitudine, nel senso che l'indennità da lui stabilita entro il minimo

e il massimo della tariffa può essere censurata solo per eccesso o abuso del potere d'apprezzamento (rinvii in: Cocchi/Trezzini, CPC ticinese massimato

e commentato, Lugano 2000, n. 32 ad art. 148).

Il calcolo dell'onorario secondo il valore litigioso non è senza

eccezioni. Per pratiche di esiguo valore che hanno richiesto un cospicuo dispendio

di tempo e per pratiche di valore elevato che hanno

richiesto solo un impegno limitato, come pure per pratiche di valore

determinato quando le particolarità del caso e gli interessi in gioco non

giustifichino l'applicazione integrale della tariffa secondo il valore,

l'onorario va fissato tenendo conto anche del dispendio orario (art. 11 cpv. 1

TOA). Ciò vale altresì ove il patrocinio finisca anzitempo, ad esempio per

revoca del mandato da parte del cliente, rinuncia del patrocinatore, transazione,

conciliazione, acquiescenza, desistenza, sopravvenuta carenza d'oggetto, oppure

perché la soluzione di una questione pregiudiziale ha consentito di concludere la pratica

prematuramente (art. 11 cpv. 2 TOA). In tali ipotesi

l'onorario ad valorem si combina con l'onorario ad horam mediante

la formula:

O = 2 x

Ov x Ot

Ov + Ot

dove

O è l'onorario da determinare, Ov l'onorario secondo il valore e Ot l'onorario

a tempo (giurisprudenza del Consiglio di moderazione pubblicata nel Bollettino

dell'Ordine degli avvocati, n. 1, pag. 15). La retribuzione a tempo è di almeno

fr. 150.– l'ora (art. 10 cpv. 1 TOA per analogia).

concreto il valore dell'intera comproprietà ammontava a fr. 2 285 000.– (perizie

dell'arch. Franzi, agli atti). Per un valore del genere l'art.

9.

cpv. 1 TOA consente all'avvocato di

esporre

un onorario “normale” compreso tra il 3 e il 6%, ovvero da fr. 68 550.– a fr. 137 100.–. Nel caso in

esame la causa non poteva dirsi complessa, né l'istruttoria si è rivelata particolarmente

laboriosa. Se non che, già l'onorario minimo previsto dall'art. 9 cpv. 1 TOA (3%,

ossia fr. 68 550.–) risulterebbe manifestamente eccessivo. Occorre far capo quindi

all'art. 11 cpv. 1 TOA e combinare i due parametri (valore e tempo). Quanto al

tempo, nella fattispecie il legale dei convenuti ha redatto l'allegato di

risposta (7 pagine), il questionario per le domande di interrogatorio formale (2

pagine), l'opposizione a quesiti peritali avversari (2 pagine) e il memoriale

conclusivo (6 pagine), partecipando a tre udienze. Ciò avrebbe impegnato un

legale solerte e diligente per una quarantina di ore. Tenuto conto altresì

della presumibile attività stragiudiziale, il dispendio di tempo complessivo

può essere stimato in una sessantina di ore. E per una causa come quella in

rassegna, condotta fra il 1995 e il 2003, una retribuzione di fr. 180.– orari

sarebbe stata senz'altro dignitosa, onde un compenso ad horam di fr. 10 800.–.

Combinando valore e tempo, si sarebbe ottenuto quanto segue:

2.

x 68 550

x 10 800 = fr. 18 660.–.

68.

550 + 10

800.

ciò si aggiungono le presumibili spese e l'IVA, per un totale di fr. 20 000.– arrotondati. Tenuto

calcolo del grado di soccombenza, l'indennità complessiva risulta così di fr.

15.

000.–.

7.

Gli

oneri processuali del giudizio odierno, commisurati

all'entità del litigio, seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 cpv. 2

CPC). L'appellante ottiene ragione sulla contestata deduzione alla sua quota

derivante dall'asta pubblica (fr. 360 000.– valutati dal perito e pretesi dagli

attori) e nella misura di tre quarti in materia di spese e ripetibili (fr. 20 000.–, interamente

litigiosi davanti al Pretore). In pratica esce quindi vittorioso su tutta la

linea. Nelle circostanze descritte conviene rinunciare alla riscossione dell'esigua

quota di oneri processuali che andrebbe a suo carico, addebitando agli attori oneri

processuali lievemente ridotti. Gli attori rifonderanno inoltre all'appellante

un'adeguata indennità per ripetibili ridotte.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. Nella

misura in cui non è diventato senza oggetto, l'appello è parzialmente accolto e

la sentenza impugnata è così riformata:

1.2 Lo scioglimento della comproprietà

avverrà mediante vendita ai pubblici incanti. Il ricavato sarà suddiviso in

parti uguali tra i comproprietari. Ogni ulteriore pretesa sul ricavo dell’asta

pubblica è respinta.

4. La tassa di giustizia di fr. 7000.–

e le spese, comprese quelle peritali, sono poste per tre quarti a carico degli

attori in solido e per il rimanente a carico dei convenuti, sempre

solidalmente. Gli attori rifonderanno inoltre ai convenuti, con vincolo di

solidarietà, fr. 15 000.– complessivi per ripetibili ridotte.

Per

il resto la sentenza impugnata è confermata.

II. Gli oneri

processuali, consistenti in:

tassa di giustizia ridotta fr. 2950.–

spese ridotte fr. 50.–

fr.

3000.–

già

anticipati dall'appellante, sono posti solidalmente a carico di AO 1, AO 2, AO

3,AO 4, __________ e AO 6, che rifonderanno alle controparti, sempre con

vincolo di solidarietà, fr. 3500.– complessivi per ripetibili ridotte.

III. Intimazione

– ;

;

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale

d'appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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