11.2004.117

Proprietà per piani: contestazione di assemblea generale

5 novembre 2007Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Ermotti

segretario:

Annovazzi, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa DI.2003.696

(proprietà per piani: contestazione di

assemblea generale) della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 5, promossa con istanza del 29 agosto 2003 da

AP 1

contro

AO 1

AO 2

AO 3

AO 5

AO 6

AO 7

AO 8

AO 9

AO 10

AO 11

AO 12

AO 13

AO 14

AO 15

AO 16;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto

l'appello (“ricorso”) del 2 ottobre 2004 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il

22 settembre 2004 dal Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 5;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. AP 1 è titolare della proprietà per piani n. 12 818 (unità

n. 1, cantina), pari a 8/1000

della particella n. 974 RFD di __________, e di un mezzo della proprietà

per piani n. 12 827 (unità n. 10, appartamento), pari a 75/1000 della medesima particella (“Condominio __________”). Il 5 luglio

2003 ha avuto luogo un'assemblea straordinaria dei comproprietari con il seguente

ordine del giorno:

1. Apertura

dell'assemblea;

2. Nomina

del presidente del giorno e degli scrutatori;

3. Designazione

nuova amministrazione;

4. Apertura

conto “fondo di rinnovamento”;

5. Proposta

ed approvazione preventivo gestione 2003;

6. Varie

ed eventuali.

L'assemblea

si è tenuta alla presenza di 13 comproprietari su 16, per un totale di 797/1000. Con 11 voti favorevoli e 2 astenuti la __________. è stata

designata nuova amministratrice, all'unanimità è stata approvata l'apertura del

conto “fondo di rinnovamento” (per l'ammontare di fr. 50 000.–),

con 12 voti e un astenuto è stato approvato il consuntivo 2002, all'unanimità

sono stati approvati il consuntivo per il primo semestre del 2003 e il preventivo

per il secondo semestre di quell'anno.

B. Il

29 agosto 2003 AP 1 ha convenuto dinanzi al Pretore del Distretto di Lugano, sezione

4, tutti i comproprietari per piani (AO 1, AO 2 AO 3,AO 5 e AO 4, AO 6 AO 7, AO

8, AO 9, AO 10, AO 11, AO 12, AO 13 AO 14, AO 15, AO 16). Nella sua “istanza” egli ha

chiesto di annullare l'assemblea straordinaria del 5

luglio 2003, non essere stato egli regolarmente convocato e non avendo potuto così

esercitare il suo diritto di voto. Egli ha chiesto inoltre di nominare un

amministratore giudiziale della comproprietà per almeno cinque anni (o in subordine

di trovare “una soluzione di amministrazione” che assicurasse “tutti i diritti di ogni singolo condomino, inclusi la completa

contabilità a partire dalla fine di

settembre 2001 con assicurazione di intervento esterno per ogni

trasgressione alle leggi svizzere”), di vietare il

pagamento di una nota professionale emessa dall'avv. __________ per prestazioni

legali in favore di nove comproprietari

e di ordinare “l'elaborazione della contabilità

mancante con la revisione eseguita da revisori approvati dalla Pretura”. La

causa è stata assunta dalla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

C. All'udienza del 28 gennaio 2003 AP 1 ha ribadito le proprie domande,

postulando l'assunzione di prove. AO 2, AO 5 e AO 4, AO 6, AO 7, AO 11 (per sé

e la litisconsorte __________), AO 12, AO 13, AO 14 (per sé e la moglie __________),

AO 15 hanno proposto di respingere l'istanza e di confermare la __________. in

qualità di amministratrice. AO 16 si è

rimessa alla decisione del Pretore. Gli altri comproprietari non si sono

costituiti in giudizio. Con ordinanza dell'11 maggio 2004 il Pretore ha respinto tutte le prove notificate

dall'istante, ritenendole “irrilevanti ai fini del giudizio ed incompatibili con i principi di celerità

che informano la procedura di camera di consiglio”. Al dibattimento finale dell'8 giugno 2004 l'istante ha poi confermato

le sue richieste. AO 2, AO 4, AO 7, AO 14 e AO 15 hanno proposto una volta

ancora di respingere l'istanza e di confermare la __________. in qualità di

amministratrice. AO 16 si è associata a tali proposte. Statuendo con sentenza

del 22 settembre 2004, il Pretore ha respinto l'istanza e ha posto la tassa di

giustizia con le spese (fr. 300.– complessivi) a carico dell'istante, tenuto

a rifondere “a controparte” fr. 1500.– per ripetibili.

D. Contro

la sentenza citata AP 1 è insorto con un appello (“ricorso”) del 2 ottobre

2004 nel quale chiede di accogliere la sua istanza e di riformare conseguentemente

il giudizio impugnato. Con osservazioni del 29 ottobre 2004 AO 1 ha proposto di

respingere l'appello. Identica richiesta hanno formulato il 6 novembre 2004 AO

2,AO 5 e AO 4, AO 6, AO 7, AO 11, AO 7 e AO 12, AO 13 e AO 13, AO 14, AO 15. Gli

altri comproprietari non hanno reagito. Il 5 novembre 2004 l'appellante ha

trasmesso alla Camera ulteriori documenti.

E. Accertato

un problema di legittimazione passiva non considerato dalle parti né dal primo

giudice, con ordinanza del 26 settembre 2007 il presidente della Camera ha

assegnato all'istante e ai convenuti un temine di 10 giorni per esprimersi sulla

questione di sapere contro chi andasse rivolta la causa, se contro la Comunione

dei comproprietari o contro i comproprietari personalmente. AP 1 è rimasto

silente. Con lettere del 5 ottobre 2007 AO 1, AO 2,AO 5 e AO 4, AO 6, AO 7, AO

11, AO 12 AO 13, AO 14, AO 15 e AO 16 hanno affermato la loro legittimazione

passiva in quanto proprietari di unità condominiali.

Considerandi

in diritto: 1. L'intero processo è stato trattato dal Pretore con la procedura

sommaria contenziosa di camera di consiglio (art. 361 segg. CPC), come risulta

anche dall'ordinanza dell'11 maggio 2004 in cui egli ha

respinto le prove offerte dall'istante perché incompatibili con i principi di

celerità che governano tale procedura (sopra, lett. C). Il caso del resto è stato assunto proprio dalla

sezione 5 della Pretura del Distretto di Lugano, competente a giudicare le

“procedure contenziose dell'art. 4 LAC” in materia di proprietà per piani (art.

9.

cpv. 2 lett. e del regolamento sulle Preture: RL 3.1.1.3). Sotto questo

profilo l'appello dell'istante è dunque ammissibile, essendo stato introdotto

nei dieci giorni successivi alla notificazione della sentenza impugnata (art.

370.

cpv. 2 CPC). Quanto al valore litigioso, nelle procedure sommarie l'appellabilità

è data senza riguardo al relativo ammontare (I CCA,

sentenza inc. 11.2002.43 del 28 aprile 2003, consid. 1 con richiami).

2.

problema è che in concreto l'impostazione seguita dal Pretore risulta completamente

erronea. Certo, la legge istituisce

determinate procedure sommarie contenziose grazie alle quali un comproprietario

può – ad esempio – ottenere la convocazione di un'assemblea condominiale (art.

4.

cpv. 1 n. 1 LAC), può far eseguire atti di amministrazione necessari a

conservare il valore della comproprietà e a mantenerla idonea all'uso (art. 4

cpv. 1 n. 16 LAC), può far rimuovere l'opposizione di altri comproprietari a legittimi

atti di disposizione (art. 4 cpv. 1 n. 17 LAC), può far nominare o revocare l'amministratore

della comproprietà (art. 4 cpv. 1 n. 20 LAC), così come può far sciogliere la

proprietà stessa (art. 4 cpv. 1 n. 18 LAC). Se non che, quanto AP 1 chiedeva

con l'“istanza” del 29 agosto 2003 era in primo luogo l'annullamento dell'assemblea

generale tenutasi il 5 luglio 2003. La sua era dunque, anzitutto, un'azione

civile ordinaria fondata sull'art. 712m cpv. 2 CC e andava trattata di conseguenza.

Ciò esulava dalle attribuzioni spettanti alla sezione 5 della Pretura. E il primo

giudice avrebbe dovuto ravvisare d'ufficio il difetto di competenza per materia

in ogni stadio di causa (art. 97 n. 3 CPC). Mancando un presupposto processuale, nella misura in cui verte sull'annullamento dell'assemblea generale

la sentenza appellata andrebbe dunque dichiarata nulla (art. 142 cpv. 1 lett. a

CPC).

3.

vero che, oltre all'annullamento dell'assemblea generale, l'interessato

postulava anche la nomina di un amministratore giudiziario in virtù dell'art.

712q CC, il che poteva far pensare all'art. 4 cpv. 1 n. 20 LAC. L'art.

712q CC però era invocato manifestamente a sproposito. Tale norma

si riferisce al caso in cui “l'assemblea dei comproprietari non s'accorda sulla

nomina dell'amministratore”, ipotesi del tutto estranea alla fattispecie. Altrettanto

estraneo alla fattispecie sarebbe risultato del resto l'art. 712r CC, il

quale si applica al caso in cui “nonostante un grave motivo, l'assemblea nega

di revocare l'amministratore”. AP 1

chiedeva con la sua “istanza” (recte: petizione) era invece che,

annullata l'assemblea generale del 5 luglio 2003 (compresa la designazione

della __________ quale amministratrice, oggetto della deliberazione n. 3), il

Pretore nominasse un amministratore giudiziario per almeno cinque anni. Ciò non

poteva avvenire in forza dell'art. 712q né dell'art. 712r CC. La

domanda era correlata, una volta ancora, all'azione ordinaria riguardante la

contestazione dell'assemblea generale (art. 712m cpv. 2 CC).

4.

Meno evidente era la

natura delle altre due richieste di giudizio: quella intesa a vietare

il pagamento di una nota professionale emessa dall'avv. __________ per prestazioni

legali in favore di nove

comproprietari e quella tendente a ottenere “l'elaborazione

della contabilità mancante con la revisione eseguita da revisori approvati dalla

Pretura”. Bastava tuttavia far capo al testo dell'“istanza” per

desumere che la prima atteneva a una presunta deliberazione avvenuta nel corso

dell'assemblea generale (“Il

colmo è che la cosiddetta assemblea del 5 luglio 2003 decide che questo onorario

viene saldato dai fondi del Condominio”: memoriale, pag. 7 in alto). Rientrava quindi nell'ambito dell'azione

ordinaria volta a far annullare l'assemblea medesima. La seconda domanda si

ricollegava a quanto l'amministratore giudiziale designato dal Pretore avrebbe

dovuto intraprendere (memoriale, pag. 5 in fondo). Dipendeva anch'essa, quindi,

dall'azione ordinaria di annullamento. Ne segue che, in definitiva, nulla giustificava

in concreto l'applicazione della procedura sommaria. Il

difetto della competenza per materia inficia così l'intera causa.

5.

Nelle

condizioni descritte la sentenza appellata andrebbe dichiarata interamente nulla,

il Pretore avendo statuito in assenza di un presupposto processuale. Se da tale

effetto è lecito prescindere nel caso specifico, ciò si deve alla circostanza che sottoporre l'“istanza” di AP 1 al giudice competente nel merito si risolverebbe in

un vano esercizio. Il comproprietario che intende contestare la validità di

un'assemblea generale – rispettivamente la validità di deliberazioni adottate

nel corso di una tale assemblea – deve sempre procedere invero contro la

Comunione dei comproprietari, la quale gode a tal fine della capacità civile e

processuale (DTF 119 II 408 consid. 5 con richiami di dottrina; Wermelinger, La propriété par étages,

Friburgo 2002, n. 227 ad art. 712m CC; Bösch

in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 10 ad art. 712m). L'atto

introduttivo della lite va notificato allora all'amministratore, il quale rappresenta la comunione per

legge (art. 712t cpv. 3 CC), quand'anche la sua

nomina possa essere contesta perché avvenuta nel corso dell'assemblea litigiosa.

Nella fattispecie invece AP 1 ha convenuto solo i comproprietari personalmente.

La comunione non è mai stata citata in giudizio.

Ora, la qualità per agire e la qualità per difendere pertengono alle

condizioni sostanziali della pretesa. La loro mancanza comporta il rigetto

dell'azione nel merito, senza riguardo al verificarsi degli elementi oggettivi

che connotano la domanda. Legittimato passivamente è il soggetto nei confronti

del quale l'attore deve procedere per far valere la pretesa. E sapere se

l'azione sia correttamente orientata è una questione che il giudice deve esaminare

d'ufficio in ogni stadio di causa (DTF 126 III 63 consid. 1a con rinvii). Se

nel caso in rassegna ci si limitasse a dichiarare nulla la sentenza impugnata,

il giudice del merito chiamato a trattare l'“istanza” di AP 1 con

la procedura ordinaria non potrebbe far altro che vagliare senza indugio la

legittimazione passiva dei convenuti, e ne ravviserebbe la mancanza. In simili

circostanze egli respingerebbe quindi l'azione senza riguardo al verificarsi

degli elementi oggettivi che connotano la domanda, ovvero senza interrogarsi se

l'azione sia – in tutto o in parte – fondata. Sottoporgli l'“istanza” di AP 1 perché sia trattata con la procedura ordinaria si

tradurrebbe di conseguenza in un rinvio a scopi puramente formali.

Nelle

loro osservazioni del 5 ottobre 2007 AO 1, AO 2, AO 5 e AO 4, AO 6, AO 7, AO 11,

AO 12, AO 13, AO 14, AO 15 e AO 16 affermano per vero la loro legittimazione

passiva in quanto proprietari di unità condominiali, ma a torto. Nelle contestazioni inerenti alla validità di un'assemblea generale

o di deliberazioni adottate in quella sede i comproprietari personalmente non

hanno mai – come si è visto – legittimazione passiva. Solo la Comunione dei

comproprietari ha tale qualità ed essa sola può essere convenuta.

6.

discende che in concreto l'appello è destinato all'insuccesso, seppure per ragioni

completamente diverse da quelle esposte nella sentenza impugnata. Quanto agli

oneri del giudizio attuale, essi seguono la soccombenza dell'istante (art. 148

cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica di attribuire indennità per ripetibili ai

comproprietari, nemmeno a coloro che hanno formulato osservazioni in appello, avendo

costoro sostenuto a torto la loro legittimazione passiva. Non è il caso per

converso di riformare il dispositivo sulle ripetibili di prima sede, che l'appellante

non ha impugnato se non come conseguenza della richiesta intesa a ottenere

l'annullamento dell'assemblea generale.

7.

Circa i rimedi giuridici esperibili contro l'odierna sentenza sul

piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. f LTF), il valore

litigioso è quello che l'annullamento dell'assemblea contestata ridonderebbe all'insieme

dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la

sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella

fattispecie i condomini hanno deliberato la nomina dell'amministratore senza

limiti di tempo (retribuzione fr. 3500.– annui), hanno deciso la costituzione di un “fondo di rinnovamento” (per l'ammontare di fr. 50 000.–), hanno

approvato il consuntivo 2002 e quello per il primo semestre del 2003 (di entità

imprecisate), come pure il preventivo per il secondo semestre di quell'anno

(fr. 18 600.–). Il valore litigioso supera sicuramente, quindi, la soglia di

fr. 30 000.– per un eventuale ricorso in materia civile (art. 74

cpv. 1 lett. b LTF).

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali,

consistenti in:

tassa di giustizia fr. 300.–

spese fr. 50.–

fr.

350.–

sono

posti a carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione:

–,;

–;

–,;

–,

–,;

–;

–,;

–,

–,.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i

motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito

dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere

pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore

litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non

raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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