11.2004.137

Immissioni eccessive: responsabilità del proprietario immobiliare

21 agosto 2008Italiano37 min

Fatti

I. Sull'appello

della ditta AP 4

5. L'appellante

rimprovera al Pretore di avere trascurato che già prima del 1995 il ristorante

con alloggio era divenuto un centro di accoglienza per richiedenti l'asilo, “con tutti i noti annessi e connessi che una

destinazione del genere giocoforza implica in fatto di schiamazzi, rumori di

vario genere, anche nottetempo, litigi, andirivieni…”.

Secondo l'appellante “le prostitute hanno semplicemente sostituito gli asilanti

e, come in altre zone del Cantone, hanno ‘preso possesso’ di un'area già precedentemente

estremamente trasandata”.

L'argomentazione

non è mai stata fatta valere dalla convenuta dinanzi al Pretore. Nel memoriale

di risposta non v'era traccia di simile assunto e a conclusioni – scritte o

orali – la ditta ha rinunciato. Nuova, l'asserzione va pertanto dichiarata

irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Si aggiunga, ad ogni buon

conto, che la tesi risulta addirittura smentita dalla testimonianza citata

dall'appellante medesima (memoriale, pag. 2 in fondo). Il vecchio amministratore

del condominio ha dichiarato infatti che “nel periodo in cui le camere erano

affittate ad asilanti c'erano alcuni problemi, ma non gravi”, circoscritti a

“litigi tra gli occupanti” (appello, pag. 3 in alto). Non risulta, del resto,

che l'uno o l'altro comproprietario abbia mai reclamato a causa di ciò o che eventuali

conduttori di proprietà per piani abbiano disdetto il contratto di locazione.

Che poi l'area nel 1995 fosse già “estremamente trasandata” è un asserto di

parte, di cui invano si cercherebbe conferma agli atti. Su questo punto

l'appello denota una totale inconsistenza.

6. Per

quanto riguarda la condanna al versamento di fr. 48 000.– in risarcimento della pigione pagata dagli attori per l'alloggio a

__________ dal 1° luglio 1999 al 30 giugno 2003 (quando hanno venduto la

proprietà per piani), l'appellante afferma che AA 1 e AA 2 hanno lasciato

l'immobile di __________ per scelta propria e non per il giro di prostituzione

instauratosi nell'immobile, adottando “uno stratagemma finanziariamente

vantaggioso per cambiar casa”. Essa sottolinea che costoro non si sono rivolti

al giudice prima di trasferirsi a __________, hanno accusato problemi di salute

proprio nel maggio-giugno del 1999 e hanno omesso di locare la loro proprietà

per piani rimasta vuota, salvo vendere poi quest'ultima per “un prezzo molto

vicino agli attuali valori di mercato”.

In realtà

l'unico argomento addotto in prima sede era quello per

cui gli attori avrebbero dovuto “vendere o affittare” la proprietà per piani

invece di lasciarla inabitata (risposta, pag. 8, la ditta non avendo presentato

conclusioni). Le altre asserzioni sono nuove, e come tali una volta ancora improponibili

(art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Circa la possibilità di

locare l'appartamento (ovvero di ridurre il danno), l'appello non è votato a

miglior sorte. Intanto non si scorge come gli attori avrebbero potuto appigionare

la proprietà per piani, ove si pensi che AP 2, AP 3 ed AP

1 si erano risolti a concedere i loro appartamenti alla

PI 1 dopo essersi visti disdire il contratto di locazione dai rispettivi

conduttori. Nemmeno l'appellante tenta di spiegare, del resto, come gli attori

potessero appigionare un appartamento in uno stabile divenuto pericoloso

(deposizione di __________: verbali, pag. 16), insalubre (deposizione di __________:

verbali, pag. 17), malfamato (deposizione di __________: verbali, pag. 19),

“invivibile” (deposizione di __________: verbali, pag. 18). Asserisce unicamente

che la proprietà per piani doveva pur avere “un valore locativo” (memoriale,

pag. 6), dimenticando che in concreto l'unico valore locativo era il canone che

avrebbe pagato la PI 1 per alloggiare le donne del locale “a luci rosse” e

aggravare ulteriormente le molestie in violazione dell'art. 679 CC.

Relativamente

alla vendita, poi, gli attori hanno dimostrato l'impegno profuso nell'operazione

(doc. P, R, V), al cui riguardo l'appellante non spende una parola. Nulla del

resto induce a credere che l'alienazione si sia rivelata agevole, il novero

degli interessati all'acquisto di un alloggio in un edificio adibito

all'esercizio della prostituzione essendo verosimilmente ristretto. Anche sotto

questo profilo l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.

7. Assume

l'appellante che le indennità per torto morale riconosciute dal Pretore alle

controparti (fr. 5000.– ognuno) non si giustificano, gli attori avendo

“inammissibilmente tergiversato” nella vendita dell'appartamento e nell'adire

vie legali, avendo scientemente acquistato una proprietà per piani posta in un

centro di

asilanti

e non avendo mai protestato per i disturbi causati da questi ultimi. Secondo

l'appellante, inoltre, “già prima che si verificassero i disagi oggetto di

questo contenzioso esisteva una situazione psicofisica tale [da parte degli

attori] da costituire per lo meno una predisposizione nei confronti dei

disturbi lamentati in seguito” (memoriale, pag. 7).

Parzialmente

ripetitive, le allegazioni non giovano al buon esito dell'appello. Che gli

attori abbiano “inammissibilmente tergiversato” nella vendita della proprietà

per piani è – come si è appena visto – un asserto puramente apodittico,

l'appellante non confrontandosi per nulla con quanto hanno allegato gli attori

(doc. P, R, V). Che questi ultimi abbiano tardato nell'adire il giudice è un

altro argomento nuovo, e come tale irricevibile (art. 321

cpv. 1 lett. b CPC), per tacere del fatto che

l'appellante non indica come mai un eventuale indugio nel rivolgersi

all'autorità giudiziaria farebbe decadere il diritto a una riparazione del

torto morale (art. 49 cpv. 1 CO). Che l'albergo-ristorante “AP 4” fosse un centro

di rifugiati è – come detto – una circostanza di cui l'appellante non si è

prevalsa in prima sede, senza dimenticare la deposizione testimoniale secondo

cui i richiedenti l'asilo non recavano seri problemi (sopra, consid. 5). Che

infine gli attori fossero predisposti a una cattiva sopportazione dei disturbi

per cause psicofisiche è un'opinione priva di ogni riscontro, dagli atti evincendosi

se mai il contrario, ovvero che la salute degli attori ha sofferto dei disagi

patiti nel condominio (deposizione dei dottori __________ e __________:

verbali, pag. 7 e 14 seg.). Dove l'istruttoria dimostrerebbe “a chiare lettere”

la predisposizione adombrata dall'appellante non è dato a divedere. Insufficientemente

motivato, anche su quest'ultimo punto l'appello va dichiarato irricevibile

(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).

8. Se

ne conclude che, nella – limitata – misura in cui è ammissibile, l'appello si

rivela privo di buon diritto. Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la

soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).

Considerandi

II. Sull'appello di AP 1, AP 2 e AP 3

9.

Dopo

una loro versione della cronistoria, gli appellanti adombrano il dubbio per cui

“in entrambi gli attori già

prima che si verificassero i fatti qui in discussione, esistesse una situazione

psicofisica tale da costituire per lo meno una predisposizione ai disturbi poi

lamentati nel 1999 e che induce pertanto a dedurre che tali disturbi siano

stati aggravati da tale predisposizione” (memoriale, punto 3.1.3). Così argomentando, tuttavia, essi

non si confrontano per nulla con le deposizioni dei due medici sentiti

durante l'istruttoria, dalle quali si evince che prima del 1999 AA 1 soffriva

di disturbi cardiaci e AA 2 di bruciori di stomaco, ma che la situazione era

sotto controllo, mentre dal 1999 in poi i due non sono più riusciti a

sopportare lo stress dovuto all'accumulo di tensioni nervose, agli empiti d'ira

e al senso di impotenza di fronte ai problemi che arrecava loro il condominio,

il che ha nettamente peggiorato il loro stato di salute (deposizioni dei

dottori __________ e __________: verbali, pag. 7 e 14 seg.). Lasciare intendere

– come fanno gli appellanti – che l'aggravamento delle condizioni valetudinarie

degli attori fosse una sorta di pretesto per giustificare il trasferimento da __________

a __________, e ciò passando sotto completo silenzio le testimonianze dei due

medici, non è serio. Al proposito l'appello non merita altra disamina.

10.

parere degli appellanti la “situazione

di grave disagio” venutasi a

creare nel condominio dopo il 1995 era già tale prima ch'essi locassero le loro

proprietà per piani alla PI 1, le molestie essendo dovute all'attività del

ristorante con alloggio. E anche in seguito – essi soggiungono – i disturbi

dovuti all'uso dei loro appartamenti si sono dimostrati “scarsamente rilevanti sul piano dell'intensità”. Per di più, a loro modo di vedere non è dimostrato che quegli

appartamenti fossero usati per l'esercizio della prostituzione, il solo fatto

che la PI 1 li abbia messi a disposizione del proprio personale ancora non

bastando per suffragare una tesi del genere. Anzi, le noie di salute che gli

attori hanno cominciato ad accusare proprio nel 1999, in concomitanza con la

locazione delle proprietà per piani alla PI 1, “sembrano (…) pensate ed attuate

ad arte, nell'evidente scopo di coinvolgere nelle proprie rivendicazioni i

convenuti AP 2, AP 3 e AP 1, sicuramente più ‘solidi’ finanziariamente che non

le convenute AP 4 e PI 1”, nel frattempo fallita (appello, punto 3.2).

Per

quanto riguarda l'origine e l'intensità delle molestie lamentate dagli attori,

è indubbio che il disturbo dovuto all'uso degli appartamenti concessi dai tre

comproprietari in locazione alla PI 1 fosse relativo, ove appena si consideri

che i disturbi risalgono al 1995 e sono sempre stati dovuti principalmente

all'attività dell'esercizio pubblico, mentre gli appellanti hanno concesso gli

appartamenti (al primo piano dello stabile, sopra le 14 camere dell'albergo)

alla PI 1 solo tra il 1998 e il 1999. Di lì a pretendere però che la locazione

degli appartamenti non abbia inciso sulla “situazione di grave disagio” significa sorvolare sulle risultanze dell'istruttoria. Il testimone

__________, ultimo conduttore della proprietà per piani appartenente a AP 3

(dopo di che l'appartamento è stato locato alla PI 1 il 1° aprile 1999: doc. 2)

ha dichiarato chiaramente che non appena la gestione dell'esercizio pubblico è

passata alla PI 1 “la

situazione è diventata invivibile”, ma “è

ulteriormente peggiorata quando gli appartamenti sono stati affittati alle

donne che lavorano nel ristorante. Si udivano rumori e musica anche di notte e

non si poteva dormire, era impossibile” (verbali, pag. 18). Certo, la responsabilità degli appellanti appare

d'acchito meno grave di quella imputabile alla ditta AP 4. La questione è

nondimeno senza rilievo ai fini dell'attuale giudizio, i convenuti essendo

chiamati a rispondere del danno in via solidale (sopra, consid. 2). Diverso

sarà accertare la portata delle singole responsabilità, ma ciò esula dai limiti del pronunciato odierno.

Nelle

circostanze descritte sapere se i tre appartamenti fossero usati per

l'esercizio della prostituzione o per altri scopi, in ultima analisi, poco

importa. Importa che, concedendone l'uso alla PI 1, gli appellanti hanno – in

tempi diversi – contribuito ad alimentare una situazione da loro medesimi

definita “di grave disagio”. Non senza dimenticare poi che AP 3,

interpellato per sapere se fosse a conoscenza dell'uso cui era stata destinata

la sua proprietà per piani, ha risposto: “Non ho mai constatato quale uso venga fatto dell'appartamento. Si

può dubitare che vi si eserciti la prostituzione” (interrogatorio formale: verbale, pag. 26, risposta n. 9).

Circa lo

stato di salute degli attori, le insinuazioni degli appellanti non trovano – come

detto – alcun riscontro agli atti, dai quali si desume se mai il contrario,

ovvero che nel 1999 gli attori si sono rassegnati a traslocare altrove perché

ormai al limite della sopportazione: l'una assumeva psicofarmaci, l'altro

accusava sensazioni di affanno con un nodo retrosternale (verbali, pag. 7). E

sulle deposizioni dei medici gli appellanti sorvolano. Asserire in condizioni

del genere che gli attori abbiano simulato affezioni “pensate ed attuate ad arte” è un'allusione malevola e puramente gratuita.

11.

Insistono

gli appellanti nel sostenere che fin dal 1992 gli attori “si trovavano in una situazione psicofisica

personale già parzialmente pregiudicata, dovuta verosimilmente all'età o ad

altre circostanze estranee alla presente vertenza” e

che dal 1995 fino alla locazione dei tre appartamenti alla PI 1 essi hanno dovuto

sopportare “indiscusse immissioni nocive”, “il che ha verosimilmente avuto

anche influssi negativi sul loro stato di salute”. A parere degli appellanti

inoltre gli attori non si sono rivolti al giudice tempestivamente, lasciando

deteriorare la situazione. Ed essi ribadiscono che al momento in cui le tre

proprietà per piani sono state appigionate alla PI 1, nel 1999, il degrado era

già totale, sicché nessun nesso di causalità adeguata correla il loro comportamento

all'esistenza del danno, tanto meno per quel che è del torto morale, gli attori

avendo lasciato lo stabile già alla fine di giugno del 1999. Solo la ditta AP 4

e la fallita PI 1 possono quindi – a mente loro – essere tenute responsabili delle

molestie giusta l'art. 679 CC (appello, punto 3.3).

a) Per

quel che riguarda intanto la locazione dei tre appartamenti alla PI 1, è vero

solo in parte che ciò sia avvenuto – come scrivono gli appellanti – nella

primavera del 1999. Certo, l'appartamento n. 14 di AP 3 è stato appigionato

alla PI 1 il 1° aprile 1999 (doc. 2). Gli altri però erano stati concessi

alla ditta già tempo prima, ove si consideri che __________, il quale ha

lasciato “senza preavviso” la proprietà per piani appartenente a AP 3

sul finire del 1998 (interrogatorio formale di AP 3: verbali, pag. 25, risposta

n. 6), ha visto mettere a disposizione delle donne del locale gli attigui appartamenti

n. 13 di AP 2 e n. 15 di AP 1 (“In seguito, quando gli appartamenti sono stati locati alle ragazze

del ristorante, mi sono ritrovato in mezzo”: verbali,

pag. 18). E se si pensa che per __________ la situazione è divenuta

insostenibile circa un anno prima di abbandonare il condominio, le proprietà

per piani di AP 2 ed AP 1 devono essere state locate alla PI 1 già nel corso

del 1998, ferma restando la breve parentesi durante la quale AP 2 è riuscito a rilocare il proprio appartamento, il 1° dicembre 1998,

a un cameriere del ristorante, salvo poi ritornarlo alla PI 1 (interrogatorio

formale di AP 2: verbali, pag. 23, risposta n. 4.2).

Ciò

premesso, gli appellanti non possono sottrarsi alle loro responsabilità asserendo

di non avere “avuto nulla a che

fare” con le molestie lamentate

dagli attori. Fra il 1998 e l'aprile del 1999 essi hanno locato le loro

proprietà per piani alla PI 1, sapendo che gli appartamenti sarebbero stati

messi a disposizione di donne impiegate nel locale “a luci rosse”. Così

facendo, essi hanno oggettivamente contribuito ad aggravare le immissioni

moleste di cui la PI 1 è sempre stata all'origine. Che poi gli attori abbiano

lasciato il condominio il 1° luglio 1999 nulla muta, se non che dopo di allora

la salute di AA 2 ha smesso di peggiorare (verbali, pag. 7 in fondo) e che le

immissioni moleste sono cessate per il lasso di tempo in cui il Procuratore

pubblico ha ordinato la chiusura dell'esercizio pubblico, dal 28 marzo 2001

fino all'autunno successivo, tranne poi riprendere “come prima se non peggio” (deposizione di __________: verbali, pag. 12). Non per caso, del resto,

gli attori sono riusciti ad alienare la proprietà per piani solo il 30 giugno

2003.

b) Allo

stato di salute degli attori già si è accennato e non giova tornare, nessun

riscontro istruttorio suffragando la pretesa “situazione psicofisica personale già parzialmente pregiudicata, dovuta verosimilmente all'età o ad altre

circostanze estranee alla presente vertenza”.

Non fa dubbio che gli attori siano persone anziane con qualche acciacco dovuto

all'età (doc. ZZ). Nemmeno gli appellanti indicano tuttavia quali elementi

agli atti conforterebbero una predisposizione a disturbi psichici (come quelli

accusati da AA 1 nel 1999) o ad affanni con nodi retrosternali (come quelli

accusati da AA 2 nel 1999) per cause estranee al degrado ambientale venutosi a

creare nel condominio (le due note testimonianze dei medici inducono tutt'al

più ad accertare il contrario: verbali, pag. 7 e 14 seg.). Su tal punto non soccorre

dunque attardarsi.

c) Non

meglio fondata è l'accusa mossa agli attori di avere tardato a reagire. Basti

ricordare che nel febbraio del 1996 gli attori si sono rivolti alla Polizia

cantonale (doc. G), nel novembre del 1998 al Comune di __________ (doc. O),

nell'aprile del 1999 all'assemblea dei comproprietari (doc. R, pag. 3),

nell'agosto del 1999 hanno sollecitato un esperimento di conciliazione davanti

al Pretore (decaduto infruttuoso: inc. DI.1999.174, agli atti), nel novembre

del 1999 hanno scritto al Consiglio di Stato (doc. AA) e nel marzo del 2000 hanno

diffidato nuovamente l'amministratore (doc. HH). Affermare in simili condizioni

– ignorando per altro i documenti testé citati – che gli attori abbiano lasciato

passivamente deteriorare la situazione nel condominio è ai limiti della

disinvoltura, tanto più considerando che gli stessi appellanti hanno

contribuito dal 1998 in poi a peggiorare le molestie. Anche al proposito

l'appello cade dunque nel vuoto.

12.

Gli

appellanti reiterano nell'asserire che gli attori “non hanno intrapreso nulla” per ottenere la cessazione delle molestie, sicché il Pretore

avrebbe dovuto ridurre l'entità dei risarcimenti. Soggiungono dipoi che per

rimediare al danno gli attori avrebbero dovuto locare anch'essi la loro

proprietà per piani alla PI 1 ciò che avrebbe consentito di ricavare fr. 1000.–

mensili (appello, punto 4).

La prima

doglianza è appena stata trattata e su di essa non occorre tornare. La seconda

sfiora la temerarietà, gli appellanti rimproverando alle controparti – in sostanza

– di non essersi unite a loro nell'aggravare le immissioni moleste pur di

ricavare una pigione dall'appartamento. AP 2 e AP 3 ricordano infatti di avere

reclamato anch'essi più volte presso l'amministratore, il Comune di __________,

le autorità cantonali e persino presso autorità federali (doc. G,

interrogatorio formale di AP 2: verbali, pag. 24, risposta n. 9; interrogatorio

formale di AP 3: verbali, pag. 26, risposta n. 11). Secondo gli appellanti

quanto gli attori avrebbero dovuto fare, in altri termini, è violare a loro

volta l'art. 679 CC per ridurre l'ammontare del danno. Da un simile ragionamento

va solo sgombrato il campo.

13.

Per

gli appellanti il Pretore avrebbe dovuto, alla luce delle argomentazioni da

loro addotte, moderare (ulteriormente) l'entità dei risarcimenti in

applicazione dell'art. 44 CO, gli attori avendo contribuito a peggiorare con il

loro comportamento passivo la posizione degli obbligati (appello, punto 5).

prescindere dalla circostanza che – come si è visto – l'inazione imputata agli

attori è lungi dall'essere tale, la richiesta è già di

primo acchito irricevibile. Un

atto di appello deve contenere, sotto pena di nullità, “le domande”

formulate in termini chiari e precisi (art. 309 cpv. 2 lett. e CPC combinato

con il cpv. 5). Dandosi contestazioni pecuniarie, l'appellante non può

limitarsi a conclusioni indeterminate, ma deve cifrare le sue pretese (Rep.

1993.

pag. 228 consid. b, 1985 pag. 95 consid. 1;

identico principio vige sul piano federale: DTF 133 II 415 consid. 1.4.2 in

fine). Eccezioni a tale principio non si ravvisano in concreto (DTF 131 III 245

consid. 5.1). Ora, nella fattispecie gli appellanti si limitano a postulare una

“sostanziosa riduzione dei risarcimenti” (pag. 16 in fondo), senza che sia dato

di capire nemmeno in che ordine di grandezza essi vorrebbero vedere ridotto

l'ammontare delle indennità decise dal Pretore. Ciò non è ammissibile. Carente di requisiti formali, in proposito l'appello risulta

improponibile.

14.

ultimo gli appellanti insorgono contro la riparazione del torto morale che il

primo giudice ha riconosciuto agli attori (fr. 5000.– ognuno), sia rigettando

ogni responsabilità per quanto è avvenuto nel condominio fino al 1999, sia

rimproverando al Pretore di non avere illustrato i motivi a sostegno della sua

decisione e di avere trascurato che le indennità in risarcimento del danno già

coprono la riparazione del pregiudizio, sia biasimando una volta ancora le

controparti per avere “atteso,

a braccia conserte, oltre quattro anni prima di imbastire la pur minima

reazione” (appello, punto 6).

Si tratta

di critiche tanto disparate quanto generiche. Che gli appellanti rifuggano ogni

responsabilità per quanto è accaduto nel condominio fino al 1999 non può essere

condiviso né per quanto riguarda AP 2 ed AP 1, i quali hanno locato le loro

proprietà per piani alla PI 1 sin dal 1998, né per quel che è di AP 3, il quale

dal 1° aprile 1999 ha fatto altrettanto, infliggendo il colpo di grazia agli

attori, che il 1° luglio 1999 hanno traslocato a __________. Un'altra questione

è il riparto interno delle responsabilità fra convenuti, ma ciò trascende –

come detto (consid. 10) – i limiti dell'attuale giudizio.

Per

quanto riguarda la motivazione della sentenza impugnata, il Pretore ha fondato

il suo giudizio sulla situazione “di intenso disagio”

vissuta dagli attori dal 1995 al 1° luglio 1999 e sulle sofferenze che hanno

peggiorato le rispettive condizioni di salute (consid. 9). Perché tali criteri

di valutazione sarebbero erronei gli appellanti non spiegano. Pretendono che il

risarcimento del danno materiale copra già l'intero pregiudizio lamentato dalle

controparti, ma non indicano per quali ragioni né in che modo. Insufficientemente

motivato, al proposito l'appello va dichiarato una volta ancora irricevibile

(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).

Non è il

caso infine di tornare sull'asserita passività degli attori, i quali non hanno “atteso, a braccia conserte” che intervenisse il peggio, ma che a modo loro si sono attivati –

come del resto AP 2 e AP 3 – presso l'amministratore, l'assemblea dei comproprietari,

l'autorità comunale e cantonale, come pure presso l'autorità giudiziaria di

conciliazione (consid. 11c). Anche su quest'ultimo punto l'appello si rivela

così inconferente.

15.

tassa di giustizia (commisurata al dispendio di tempo e all'impegno che l'esame

dell'appello ha richiesto alla Camera), le spese e le ripetibili seguono il

principio della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).

III. Sull'appello

adesivo degli attori

16.

Nella

sentenza impugnata il Pretore ha obbligato solidalmente i convenuti a versare

agli attori, tra l'altro, la somma di fr. 48 000.– con

interessi al 5% dal 1° luglio 2001 (limitata a fr. 36 000.– con interessi al 5% dal 1° gennaio

2001.

per quanto riguarda AP 2) in risarcimento della

pigione pagata dagli attori medesimi per l'appartamento preso in locazione a __________.

A tal fine il primo giudice ha moderato la richiesta di fr. 1300.– mensili pretesi

dagli attori a fr. 1000.– mensili, “pari al canone accertato dal perito per un

appartamento equivalente a quello lasciato dagli attori e situato nel medesimo

Comune di __________”, e ha rapportato tale pigione sull'arco di 48 mesi,

tranne per quel che è di AP 2, chiamato dagli attori a rispondere nel memoriale

conclusivo solo per il lasso di 36 mesi (sentenza impugnata, consid. 8.3).

17.

Gli

appellanti adesivi oppongono che il canone di fr. 1000.– mensili stimato dal

perito per locare a __________ un appartamento identico

al loro corrisponde in realtà all'importo pagato al gestore dell'esercizio

pubblico dalle donne del locale “a luci rosse” per l'uso degli appartamenti n.

14.

e 15. Essi sottolineano tuttavia che, secondo il perito, in condizioni

“normali” la loro proprietà per piani sarebbe valsa almeno fr. 1212.50 mensili.

Tenuto conto poi che non sarebbe stato facile trovare un altro appartamento di

caratteristiche analoghe per quel canone (a __________ essi pagavano

fr. 1680.– mensili effettivi), gli attori chiedono che i convenuti siano

tenuti a rifondere loro una spesa di fr. 1300.– mensili. Onde una pretesa di

fr. 62 400.–

(48 mesi) verso tutti, eccetto AP 2, debitore solidale solo fino a concorrenza

di fr. 46 800.– (36 mesi). Ciò giustifica altresì, per gli attori, che si

addebitino tutti gli oneri di prima sede ai convenuti in solido, con obbligo

per costoro di rifondere fr. 8500.– complessivi a titolo di ripetibili (memoriale,

punto 6.2).

18.

Nel

suo referto dell'ottobre 2003 il perito ing. __________ di __________ ha stimato

il valore locativo di una proprietà per piani come quella degli attori in fr.

14.

550.–

annui (fr. 150.–/m² per 97 m²), pari a fr. 1212.50 mensili (pag. 5 in

fondo). Egli ha precisato inoltre che qualora l'appartamento fosse stato usato

per alloggiare donne del locale “a luci rosse”, il

valore sarebbe calato del 30% (fr. 848.75 mensili), ma che in concreto il

gestore dell'esercizio pubblico dichiarava di avere appigionato le unità

n. 14 (quella di AP 3) e n. 15 (quella di AP 1) per fr. 1000.– mensili

(referto, loc. cit.). Su quest'ultima indicazione si è fondato il Pretore. Se

non che, il valore locativo di un immobile è quello venale, di mercato, non

quello conseguibile alloggiando personale di un locale “a luci rosse”.

D'altro lato non sarebbe legittimo nemmeno – come chiedono gli appellanti adesivi

– maggiorare il valore locativo per la asserita difficoltà di trovare un

appartamento delle medesime caratteristiche al prezzo stimato dal perito o per

il desiderio di non “più vedere

quel luogo scellerato”. Nulla

giustifica, in definitiva, di scostarsi dalla valutazione peritale oggettiva di

fr. 1212.50 mensili. Ne segue che agli attori va riconosciuto un risarcimento

di fr. 58 200.– complessivi (48 mensilità), limitato a fr. 43 650.– per quanto

riguarda AP 2 (36 mensilità). L'appello adesivo dev'essere accolto entro tali

limiti.

19.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili dell'appello adesivo

seguono il vicendevole grado di soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). Gli attori

postulavano il versamento di fr. 62 400.– con interessi, limitati a fr. 46 800.– con interessi

per quanto riguarda

AP 2. Il

Pretore aveva fissato l'ammontare controverso in fr. 48 000.– con interessi, ridotti a

fr. 36 000.–

con interessi per quanto riguarda AP 2. In esito al presente giudizio gli appellanti

adesivi ottengono fr. 58 200.– con interessi, limitati a fr. 43 650.– con interessi per quanto

riguarda AP 2.

Escono

quindi vittoriosi per cinque settimi e devono assumere due settimi degli oneri

processuali, con diritto di ricevere un'indennità per ripetibili ridotta di

altrettanto.

L'esito

del giudizio odierno impone di riformare anche il dispositivo del Pretore sugli

oneri processuali e le ripetibili di primo grado. Per rapporto a una richiesta

di complessivi fr. 117 400.– con interessi (memoriale conclusivo, pag. 10) gli attori si

vedono riconoscere da questa Camera fr. 108 794.– con interessi, ottenendo

causa vinta per circa nove decimi. La tassa di giustizia e le ripetibili vanno

suddivise così in base a tale chiave di riparto, mentre l'indennità per

ripetibili fissata dal Pretore (fr. 6800.–, pari a cinque sesti del totale) va

rivalutata di conseguenza, l'ammontare in sé non essendo contestato.

IV. Sui rimedi giuridici a

livello federale

20.

Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul

piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), in concreto il valore litigioso supera

agevolmente, almeno per quel che attiene agli appelli principali, la soglia di fr. 30 000.– evocata dall'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF ai fini di un ricorso

in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. Nella

misura in cui è ricevibile, l'appello della ditta AP 4 è respinto e la sentenza

impugnata è confermata.

II. Gli oneri

di tale appello, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1100.–

spese fr. 50.–

fr.

1150.–

sono

posti a carico dell'appellante, che rifonderà a AA 1 e AA 2 fr. 3000.– complessivi

per ripetibili.

III. Nella

misura in cui è ricevibile, l'appello di AP 1, AP 2 e AP 3 è respinto e la

sentenza impugnata è confermata.

IV. Gli oneri

di tale appello, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1500.–

spese fr. 50.–

fr.

1550.–

sono

posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno a AA 1 e AA 2, sempre

con vincolo di solidarietà, fr. 4000.– complessivi per ripetibili.

V. L'appello

adesivo è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

1. La

petizione è parzialmente accolta, nel senso che la ditta AP 4, AP 1, AP 2 e AP

3 sono solidalmente condannati a versare a AA 1 e AA 2 i seguenti importi:

(…)

1.2 fr. 58 200.– complessivi oltre interessi al 5% dal 1° luglio

2001 (limitatamente a fr. 43 650.– oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2001 per AP

2) a titolo di risarcimento della pigione;

(…)

2. La

tassa di giustizia di fr. 2200.– e le spese di fr. 3100.–, da anticipare dagli

attori, sono poste per un decimo a carico degli attori stessi e per il resto a

carico dei convenuti in solido, che rifonderanno agli attori, sempre con

vincolo di solidarietà, fr. 7350.– complessivi per ripetibili ridotte.

Per

il resto la sentenza impugnata rimane invariata.

VI. Gli oneri dell'appello adesivo, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 440.–

b) spese fr. 50.–

fr.

490.–

anticipare dagli appellanti adesivi, sono posti per due settimi solidalmente a

carico di questi ultimi e per il resto a carico della ditta AP 4, di AP

1, di AP 2 e di AP 3 in solido, i quali rifonderanno agli

appellanti adesivi, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 800.– complessivi per

ripetibili ridotte.

VII. Intimazione

– avv.,;

– avv.,.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la prima Camera

civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i

motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg.

LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è

ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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