11.2004.161

Azione confessoria. Estensione di una servitù di divieto di destinazione e di costruzione.

9 gennaio 2006Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Lardelli

segretaria:

Verda, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.2002.747 (azione

confessoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione

del 2 dicembre 2002 da

AO 3

AO 1

AO 2 e

AO 4

formanti la

comunione ereditaria fu __________

(patrocinati

dall' PA 2 )

contro

AP 1 e

già

cui è subentrata quale erede la stessa AP 1

(patrocinata dall' PA 1 );

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di

questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello

del 9 dicembre 2004 presen-

tato da AP 1 contro la sentenza emessa il 17 novembre 2004 in luogo

e vece del Pretore dal Segretario assessore della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 1;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. AO 1, AO 2, AO 4 e AO 3, formanti la comunione ereditaria fu __________,

sono proprietari della particella n. 2608 RFD di __________, su cui sorge una

casa d'abitazione. Il fondo fronteggia la __________, oltre la quale si trova

la particella n. 2338 appartenente a __________ e AP 1, anch'essa edificata e

sottoposta al regime della proprietà per piani. I fondi beneficiano di vicendevoli

servitù di limitazione di destinazione e di costruzione costituite mediante

contratto del 2 giugno 1971 tra __________ e __________, allora proprietari

della particella n. 2338, e la __________, cui apparteneva la particella n.

2608. L'accordo prevedeva, tra l'altro, che “sui detti mappali possono essere costruite

solo ville a carattere residenziale comprendenti due piani con un appartamento

per piano oltre un seminterrato con servizi, compreso un eventuale appartamento

di servizio”. Le servitù sono state iscritte nel registro fondiario il 2

dicembre 1971.

B. Il

28 febbraio 2000 i proprietari della particella n. 2338 hanno presentato una domanda

di costruzione per essere autorizzati a sostituire il tetto piano della casa

con una copertura a falde. Con decisione del 4 maggio 2000 il Comune di __________

ha rilasciato la licenza edilizia, respingendo l'opposizione di __________,

allora proprietario della particella n. 2608. Il 26 gennaio 2001 i proprietari

della particella n. 2338 hanno introdotto una variante del progetto, volta a

creare “quattro falde sfalsate in altezza per permettere l'agibilità del solaio

nella parte centrale”. __________ ha nuovamente formulato opposizione, ma il 12

novembre 2001 il Comune ha rilasciato la licenza edilizia. Su ricorso di __________,

con decisione del 30 aprile 2002 il Consiglio di Stato ha nondimeno annullato

la licenza e ha rinviato gli atti all'autorità comunale perché esperisse

verifiche. Statuendo il 13 giugno 2002, il Municipio ha nuovamente rilasciato

la licenza edilizia. Tale decisione è passata in giudicato.

C. Il 2 dicembre 2002 AO 3, AO 2, AO 4 e AO 1 si sono rivolti al

Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, perché fosse vietato a __________ e

AP 1, già in via cautelare e con la comminatoria dell'esecuzione effettiva, di

“costruire il piano/sottotetto” oggetto della licenza edilizia rilasciata dal

Comune il 13 giugno 2002, permettendo solo lavori di manutenzione del tetto

piano esistente. Inoltre essi hanno chiesto che fosse ordinato ai convenuti di

“cessare e/o impedire immediatamente ogni turbativa della servitù” a favore

della loro particella n. 2608, fosse ordinato loro di ripristinare “l'originale

stato dell'immobile” e di eliminare “ogni costruzione nel frattempo eseguita e

intesa a realizzare il piano/sottotetto”. Statuendo inaudita parte quello

stesso 2 dicembre 2002 in luogo e vece del Pretore, il Segretario assessore ha

ordinato a __________ e AP 1 di sospendere immediatamente i lavori controversi,

ammettendo la manutenzione del tetto. Vista l'inosservanza dei convenuti, egli

ha ripetuto l'ingiunzione il 18 dicembre 2002 con la comminatoria dell'art. 292

CP. Essendosi i convenuti dichiarati disposti a rispettare l'ordine, il 30

aprile 2003 il Segretario assessore ha stralciato dai ruoli il procedimento

cautelare (inc. DI.2002.820).

D. Nel frattempo, con risposta del 26

febbraio 2003 __________ e AP 1 hanno proposto di respingere la petizione. __________

è deceduto il 10 marzo 2003 e in lite gli è subentrata quale unica erede la

stessa AP 1. Nella loro replica del 31 marzo 2003 gli attori hanno postulato

altresì l'eliminazione di qualsiasi costruzione nel frattempo eseguita. I

convenuti non hanno duplicato. Esperita l'istruttoria, durante la quale l'arch.

__________ è stato chiamato a redigere una perizia, al dibattimento finale gli

attori hanno confermato le loro domande, precisando che oggetto delle loro richieste

è ogni opera costruttiva e che l'eliminazione/demolizione si riferisce a “tutto

quanto costruito sopra il tetto piano”. AP 1 ha ribadito il suo punto di vista.

E. Con

sentenza del 17 novembre 2004 emanata in luogo e vece del Pretore il Segretario

assessore ha accolto parzialmente la petizione, ha vietato a AP 1 – sotto

comminatoria dell'art. 292 CP – di “costruire il piano/sottotetto/tetto, nonché

di eseguire ogni e qualsiasi lavoro/opera” oggetto della nota licenza edilizia,

ordinandole inoltre di “eliminare/demolire, entro novanta giorni dalla crescita

in giudicato della sentenza, ogni costruzione nel frattempo eseguita e intesa a

realizzare il piano/sottotetto/ tetto, nonché ogni e qualsiasi lavoro/opera

oggetto della detta licenza edilizia”. Le spese, con una tassa di giustizia di

fr. 1500.–, sono state poste per un quarto a carico degli attori e per il resto

a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr. 550.– complessivi

per ripetibili ridotte.

F.Contro la sentenza appena citata AP 1

è insorta con un appello del 9 dicembre 2004 per ottenere che la petizione sia

respinta e il giudizio impugnato riformato di conseguenza. Nelle loro osservazioni

del 31 gennaio 2005 AO 3, AO 2, AO 4 e AO 1AO 1 propongono di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.

Considerandi

in diritto: 1. L'appellabilità di una sentenza dipende dal valore delle domande,

determinato in base alle conclusioni prese nell'ultimo atto di causa davanti al

Pretore (art. 15 CPC). Nelle liti relative a servitù il valore litigioso è

quello che i diritti controversi hanno per il fondo dominante, rispettivamente

quello che corrisponde alla svalutazione del fondo serviente se essa è maggiore

(art. 9 cpv. 3 CPC; cfr. anche Poudret,

Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, Berna 1990,

n. 9.5 ad art. 36, pag. 284). In concreto gli attori hanno indicato

nella petizione un valore litigioso di “oltre fr. 8000.–”. I convenuti non

hanno mosso contestazioni al riguardo. Nulla osta dunque, sotto questo profilo,

alla ricevibilità dell'appello (I CCA, sentenza inc. 11.1997.24 del 6 febbraio

1998, consid. 8b).

2.

Segretario assessore ha rilevato anzitutto che lo scopo delle vicendevoli

servitù era, in concreto, quello di assicurare il carattere residenziale dei

fondi limitandone la densità abitativa, ma anche quello di contenere l'altezza

delle costruzioni attraverso la limitazione del numero di piani. Esclusa una

violazione della servitù di limitazione di destinazione, la convenuta non

avendo chiesto di destinare a uso abitativo gli spazi formati con le “quattro

falde sfalsate in altezza” della variante edilizia, egli ha esaminato se

quest'ultima fosse compatibile con la servitù di limitazione di costruzione. Al

riguardo egli ha ritenuto che, pur non vietando la servitù di sostituire il

tetto piano con uno a falde, l'opera progettata non poggia più sulla soletta

della precedente copertura, bensì su quattro pareti a perimetro rettangolare

poggianti, a loro volta, sul vecchio tetto. Ne ha concluso che, tenendo conto

dell'innalzamento del colmo di quasi 3.5 m e delle notevoli dimensioni interne

del nuovo spazio, l'opera prevista configura l'aggiunta di un nuovo piano

all'edificio ed è pertanto incompatibile con la servitù.

3.

L'appellante

sostiene che, contrariamente all'opinione del Segretario assessore, la servitù

in rassegna non limita l'altezza delle costruzioni, ma solo il numero dei

piani, tant'è che non fa riferimento ad altezza di sorta, la quale del resto è ininfluente

sul numero dei piani ricavabili secondo la configurazione del tetto. Né lo

spazio creato con le “quattro falde sfalsate in altezza” della variante

edilizia incide sulla densità abitativa, non avendo accesso proprio e nemmeno

allacciamenti propri, onde la sua inabitabilità. A parere dell'appellante, poi,

il Segretario assessore ha violato il principio della proporzionalità, poiché

considerata la distanza tra gli edifici delle parti l'incidenza della

costruzione sulla vista dal fondo degli attori poco o nulla muta rispetto a quella

che gli attori avrebbero sopra un normale tetto a falde.

4.

criteri preposti all'interpretazione di una servitù sono già stati enunciati

dal Segretario assessore (consid. 8.1). Ai fini del presente giudizio basti dunque

rammentare che ogni servitù va interpretata restrittivamente e non deve

limitare i diritti del fondo serviente più di quanto occorra al suo normale

esercizio (Petitpierre in:

Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 10 seg. ad art. 738; Steinauer, Les droits réels, vol. II,

3ª edizione, pag. 395 n. 2293 seg.). Ora, in concreto la servitù è iscritta nel

registro fondiario come diritto di “limitazione di destinazione e di costruzione”

a carico della particella n. 2338 e in favore della particella n. 2608 (doc. C

e D). L'iscrizione è chiara, ma telegrafica (cfr. Steinauer, op. cit., pag. 393 n. 2290). Per sapere in che

misura tale servitù limiti la destinazione e la costruzione sul fondo serviente

occorre far capo così al titolo di acquisto. E dal contratto

di costituzione del 2 giugno 1971 si evince senza equivoco che sul fondo

serviente possono essere costruite solo ville a carattere residenziale

di due piani, con un appartamento per piano e un seminterrato con servizi,

compreso un eventuale appartamento di servizio (doc. B). Ciò

significa che oltre ai due piani già esistenti, la convenuta non può erigere nulla.

Certo, la servitù non stabilisce limiti di altezza, né l'altezza è determinante

per fissare il numero di piani, ma ciò poco interessa. Nella fattispecie la servitù

precisa univocamente che leciti sono solo due piani con un appartamento

per piano, più un seminterrato con servizi, compreso un eventuale appartamento

di servizio. Nient'altro.

5.

Ciò

posto, è necessario esaminare se l'opera prevista dalla nota variante edilizia

(doc. P) sia conciliabile con la servitù. Se non che, l'edificio della

convenuta ha già due piani (doc. R). Dagli atti risulta che “la nuova

copertura, a perimetro rettangolare e a quattro falde, sarà sfalsata in altezza

con uno scalino di 115 cm, che sarà tamponato su tre lati con un serramento

apribile con vetro trasparente, mentre sul quarto lato con un serramento fisso

e chiuso alla vista” (doc. P: variante). Come risulta dalle

fotografie allegate al verbale di sopralluogo del 22 gennaio 2003

nell'inc. DI.2002.820 (richiamato) e dalla perizia giudiziaria, sopra la soletta

del secondo piano dell'immobile è prevista la costruzione di un tetto a

padiglione nella cui parte centrale è prevista la formazione di un locale, a

sua volta sormontato da un tetto a padiglione, di circa 90 m² (18 x 5 m) con

un'altezza minima di 2.28 m e una massima di 3.11 m (doc. N, piani allegati

alla domanda di costruzione doc. P). Quanto l'appellante intende edificare configura

pertanto, né più né meno, un piano attico, ovvero un piano sopra

il cornicione, arretrato rispetto alla facciata (Battaglia, Grande dizionario della lingua italiana, vol. I,

pag. 818).

vero che nella fattispecie il locale non è abitabile (perizia, risposta n. 1),

nel senso che non ha servizi propri, ed è destinato unicamente a creare un “solaio

praticabile” (deposizione __________ del 15 gennaio 2005: verbali, pag. 1 in

fondo). A parte il fatto però che la nozione di abitabilità secondo il diritto

amministrativo poco giova al diritto civile e che di regola un

solaio non prevede finestre a vista su tre lati, nel caso specifico l'opera aggiunge – comunque sia – un piano all'edificio. L'altezza

media di 2.70 m, del resto, è praticamente identica a quella dei piani

inferiori dell'immobile (si veda pianta e sezione longitudinale dell'opera e la

sezione longitudinale dell'edificio nel fascicolo richiamato dal Comune di __________).

Non a caso una vicina ha descritto l'opera come “una specie di casetta sopra il

tetto piano di prima” (deposizione __________ del 10 gennaio 2003, pag. 4 in

fondo nell'inc. DI. 2002. 820 richiamato). Tutto induce quindi a concludere che,

assimilabile a un piano aggiuntivo, l'opera risulta incompatibile con la

servitù di limitazione di costruzione.

6.

Argomenta

l'appellante che, essendo lei libera di costruire un tetto a falde, la variante

edilizia rientra nei limiti del piano regolatore. La tesi è inconferente. Che

il progetto sia conforme al piano regolatore e che un tetto a falde non

contrasti di per sé con la servitù in questione è senz'altro possibile, ma ciò

nulla toglie alla circostanza che nella fattispecie la convenuta non si è

limitata a formare un tetto a falde: ha profittato dell'occasione per creare un

piano attico aggiuntivo. Né si può dire, come sostiene l'appellante,

che la differenza tra il progetto originario e la variante del 13 giugno 2002

sia minima, ove appena si consideri che rispetto alla soletta su cui poggia il

nuovo tetto il colmo passa da 1.71 m ai 3.51 m della variante (doc. P e pianta

con sezione longitudinale annessa alla variante di domanda di costruzione nel

fascicolo richiamato dal Comune di __________). Ne

discende che, manifestamente destituito di buon diritto, l'appello è destinato

all'insuccesso.

7.

Gli

oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante

rifonderà inoltre alle controparti, che hanno presentato osservazioni al ricorso,

un'equa indennità a titolo di ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 750.–

spese fr. 50.–

fr.

800.–

sono

posti a carico dell'appellante, che rifonderà alle controparti fr. 1500.–

complessivi per ripetibili.

3. Intimazione

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale

d'appello

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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