11.2004.37

proprietà per piani: nullità e annullabilità di delibere assembleari

28 luglio 2005Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

I due appartamenti si trovano al piano terreno di un complesso immobiliare (“Condominio

__________”) costituito di tre palazzi (“U”, “V” e “Z”), a valle della via __________,

con giardino a lago e darsena.

B. Con

sentenza del 27 giugno 1991 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, ha

respinto una petizione introdotta da AP 1, insieme con altri comproprietari del

“Condominio __________”, tendente a far accertare la nullità di verbali relativi

ad assemblee condominiali tenutesi il 17 maggio e il 27 luglio 1989, durante le

quali erano stati approvati i conti consuntivi 1988. In accoglimento di un appello

presentato dagli attori, con sentenza del 26 febbraio 1993 questa Camera ha

annullato la sentenza citata e ha rinviato gli atti al Pretore per la

continuazione del processo (inc. n. 92/91). Il 13 agosto 1998 il Pretore ha

stralciato la causa dai ruoli per intervenuta perenzione processuale.

C. Il

12 novembre 1998 si è tenuta un'assemblea, nel corso della quale i

comproprietari hanno approvato, con il voto contrario di AP 1, gli oggetti

“posteggio biciclette” (n. 3) e “consuntivo 1997” (n. 5). Il primo riguardava

la posa di sei ganci per biciclette nella rimessa sotterranea, su una parte

comune in prossimità dell'accesso alla darsena. Il secondo atteneva al riparto

delle spese per il risanamento di “colonne fecali” (condotte verticali che, in

ognuno dei tre edifici, raccordano gli scarichi degli appartamenti al

collettore fognario) secondo i millesimi di comproprietà. Una petizione introdotta

il 4 giugno 1999 da AP 1 per ottenere l'annullamento delle citate risoluzioni è

stata respinta con sentenza del 9 gennaio 2001 dal Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 1 (inc. OA.1999.443). Tale giudizio è stato confermato da questa Camera

il 13 agosto 2001 (inc. 11.2001.22).

D. Nel

frattempo, il 21 novembre 2000, si è tenuta un'altra assemblea dei comproprietari,

al cui ordine del giorno figuravano – tra l'altro – il “consuntivo 1999” (n.

2), il “ tinteggio scale, sostituzione bucalettere e citofoni” (n. 5) e la “ristrutturazione

interna darsena” (n. 6). Il primo oggetto comprendeva, segnatamente, i costi per

impermeabilizzare il tetto della darsena, quelli per risanare le condotte

verticali, quelli per i ganci delle biciclette e quelli per la riparazione di

balconi. Il secondo oggetto concerneva in particolare il tinteggio del vano

scale di tre edifici, la sostituzione delle cassette delle lettere in uno stabile

e la suddivisione dei relativi costi. Il terzo oggetto prevedeva la

ristrutturazione interna della darsena. L'assemblea ha approvato i citati

oggetti, nonostante il voto contrario di AP 1. Dal verbale si evince che la “sostituzione

delle bucalettere” (oggetto n. 5) è stata accolta con 29 voti contro 2 (735.67/1000 contro 69/1000), mentre

il “consuntivo 1999” (oggetto n. 2), la “ristrutturazione interna darsena”

(oggetto n. 6) e la “ tinteggiatura scale” (oggetto n. 5) con 28 voti contro 3

(722.67/1000 contro 82/1000).

E. Il

19 dicembre 2000 AP 1 ha nuovamente convenuto la AO 1 davanti al Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo che le risoluzioni dell'assemblea

relative agli oggetti n. 2, 5 e 6 fossero dichiarate nulle, in subordine

fossero annullate retroattivamente al 21 novembre 2000, e che fosse ordinata la

convocazione di un'assemblea per discutere nuovamente tali oggetti. Nella sua

risposta del 3 maggio 2001 la AO 1 ha proposto di respingere la petizione. Nel

successivo scambio di atti scritti le parti hanno mantenuto il loro punto di

vista, l'attore avendo rinunciato a una nuova assemblea. In esito all'udienza

preliminare, con ordinanza dell'11 settembre 2002 il Pretore ha ordinato l'audizione

di due testimoni, il richiamo di un incarto e l'esecuzione di una perizia sui

lavori di copertura della darsena, respingendo le altre prove. Esperita l'istruttoria,

durante la quale il perito arch. __________ ha rilasciato il 13 febbraio 2003 il

proprio referto, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, presentando

le conclusioni scritte nelle quali hanno confermato le loro richieste. Statuendo

con sentenza del 24 febbraio 2004, il Pretore ha respinto l'azione, ponendo la

tassa di giustizia e le spese (fr. 2700.– complessivi) a carico di AP 1, tenuto

a rifondere alla controparte fr. 3000.– per ripetibili.

F. Contro

la citata sentenza AP 1 è insorto con un appello del 15 marzo 2004 nel quale

chiede di accogliere la petizione e di riformare la sentenza impugnata di conseguenza.

Nelle sue osservazioni del 7 maggio 2004 la AO 1 propone di respingere l'appello

e di confermare la sentenza impugnata.

Considerandi

in diritto: 1. La contestazione di una delibera assembleare ha per principio

natura pecuniaria (DTF 108 II 77; Steinauer,

Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 368, n. 1324b; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts,

7ª edizione, pag. 387, § 13 n.

140; Cocchi/Trezzini, CPC

massimato e commentato, Lugano 2000, nota 13 ad art. 5; Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, edizione 1988, nota 145

in fine ad art. 712m CC; v. anche DTF 113 II 15). Il valore litigioso è

quello che l'annullamento della deliberazione comporterebbe per l'insieme dei

comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la

sentenza sarà opponibile a tutti. Nella fattispecie i costi delle varie

riparazioni ammontano a oltre fr. 230 000.–, ragione per cui sotto questo

profilo l'appello è ricevibile.

2.

L'appellante

censura anzitutto il rifiuto delle prove da parte del Pretore e chiede che

questa Camera solleciti l'edizione dalla convenuta “dei piani esecutivi o

costruttivi dai quali individuare la posizione delle colonne di scarico, dei

balconi e della darsena: più in generale dei piani di costruzione della PPP __________”,

così come disponga l'esecuzione di una perizia circa la “struttura della PPP e

circa la struttura e il funzionamento delle canalizzazioni interne al

condominio (sistema delle canalizzazioni)”, oltre a una perizia “sui lavori

eseguiti relativamente alla copertura della darsena e quale era la situazione

precedente i lavori”. La richiesta è di per sé ammissibile (art. 322 lett. b

CPC). Occorre esaminare nondimeno se tali mezzi istruttori appaiano di rilievo per

il giudizio, ovvero se la loro assunzione sia verosimilmente suscettibile di

recare elementi decisivi ai fini della sentenza (“apprezzamento anticipato

delle prove”: DTF 125 I 127 consid. 6c/cc in fine, 124 I 211 consid. 4a, 122 V

162.

consid. 1d, 121 I 306 consid. 1b, 106 Ia 162 consid, 2b).

Il Pretore

ha ritenuto superfluo assumere prove in materia di canalizzazioni poiché il

tema, già discusso e approvato all'assemblea generale del 12 novembre 1998, era

stata oggetto di una causa promossa dallo stesso attore e respinta

definitivamente dal Tribunale di appello con sentenza del 13 agosto 2001 passata

in giudicato. Secondo l'appellante l'assunzione di tali mezzi di prova è

necessaria invece per dimostrare che i suoi due appartamenti, situati al pianterreno

di due stabili, non sono collegati alla colonna di scarico verticale, ma si

allacciano direttamente alla condotta fognaria, sicché la quota dei costi per

la riparazione della colonna non può essere posta a suo carico. Se non che, come

si vedrà in appresso, poco importa sapere se gli scarichi dell'appellante si

innestino nelle colonne di evacuazione verticali. Quanto al risanamento della

copertura della darsena, l'appellante si limita a ribadire che questa non costituisce

una parte comune, ma non spiega perché occorrerebbe un'altra perizia avente sostanzialmente

lo stesso oggetto di quella già agli atti. Anche l'edizione dei piani di

costruzione della proprietà per piani non si vede quali elementi decisivi

apporterebbe per il giudizio, mal comprendendosi quale rilevanza avrebbe la

posizione degli scarichi, della darsena e dei balconi. Ciò posto, giova

procedere senza indugio all'esame dell'appello nel merito.

3.

Il Pretore

ha escluso l'impugnabilità delle delibere relative ai ganci per biciclette e alle

colonne verticali di scarico con l'argomento che costituivano un mero riscontro

contabile della precedente decisione assembleare del 12 novembre 1998, impugnata

dall'attore, ma confermata definitivamente dal Tribunale di appello. Quanto all'impermeabilizzazione

della darsena, il primo giudice ha ritenuto che il consuntivo 1999 contabilizzasse

unicamente il riparto dei costi già deciso all'assemblea del 1997, durante la

quale i condomini – attore compreso – avevano deciso di addebitare gli oneri al

fondo di rinnovamento. A mente del Pretore tali opere riguardavano inoltre il

giardino del condominio, di cui tutti i comproprietari profittano, senza apportare

alcuna miglioria alla sottostante darsena. Il Pretore ha accertato dipoi che il

riparto dei costi lavori inerenti al rifacimento dei balconi era stato deciso

all'assemblea generale del 27 luglio 1989 e che tale risoluzione aveva assunto

carattere definitivo, poiché la causa promossa dall'attore era stata stralciata

dai ruoli per perenzione processuale. Quanto figurava nel consuntivo 1999 non

era, in definitiva, che un debito del convenuto verso la comunione dei

comproprietari. Infine il Pretore ha respinto le contestazioni riferite al

tinteggio del vano scale e alla sostituzione delle cassette delle lettere,

rilevando che si trattava di lavori necessari o quanto meno utili, sicché la

decisione presa a maggioranza dei comproprietari era valida.

4.

principi che reggono la nullità o l'annullabilità di decisioni assembleari sono

già stati enunciati da questa Camera (sentenza del 13 agosto 2001, consid. 3) e

non occorre ripetersi. Basti rammentare che la violazione di norme imperative

non configura necessariamente un caso di nullità, il quale si ravvisa solo

quando la deliberazione sia in contrasto con disposizioni fondamentali,

destinate a proteggere l'interesse pubblico (Riemer

in: ZBGR 56/1975 pag.

267; cfr. gli esempi in: Heini/Scherrer,

Basler Kommentar, ZGB I, 2ª

edizione, n. 21 art. 75 CC e n. 34 ad art. 75 CC). Sapere se si tratti di un

caso di nullità o di annullabilità dipende dalle circostanze specifiche, ma nel

dubbio l'annullabilità prevale sulla nullità per questioni di sicurezza

giuridica (Riemer, loc. cit.; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 148 ad

art. 712m CC; Heini/Scherrer,

op. cit., n. 32 ad art. 75 CC).

5.

Relativamente ai ganci per biciclette, l'attore sostiene che la delibera

impugnata lede il precetto imperativo dell'art. 712h cpv. 3 CC e non costituisce

solo l'esecuzione di un'altra risoluzione. A suo parere tali interventi sono

volti unicamente a rendere più comodo l'uso di una parte comune a un numero

circoscritto di persone, ciò che connota un cambiamento di destinazione vincolato

a una decisione unanime dei comproprietari (art. 647e CC). Egli soggiunge

che la questione è stata ampiamente chiarita in una sentenza del 18 ottobre

1976, nella quale l'allora Pretore della giurisdizione di Lugano Città stabiliva

che il “box antistante la porta di accesso all'antidarsena [ove si trovano i

ganci] deve rimanere riservato a tutti i condomini rispettando l'uso originale”,

mentre la sentenza 13 agosto 2001 di questa Camera riguarda un'altra deliberazione.

a) In

concreto risulta dal fascicolo processuale che il 12 novembre 1998 l'assemblea

dei comproprietari ha deciso di apporre, a spese della comproprietà, un certo

numero di ganci per biciclette in prossimità dell'accesso alla darsena (doc.

11, oggetto n. 3). Il consuntivo del 1999 riporta le spese relative (doc. E,

parti segnate in verde). La contestazione dell'appellante contro la delibera assembleare

del 12 novembre 1998 è stata respinta dal Pretore il 9 gennaio 2001 e quel

giudizio, ancorché per altri motivi, è stato confermato in appello il 13 agosto

2001.

(sopra consid. C). Ciò posto, l'opera e l'addebito delle spese ai comproprietari

non possono più essere rimessi in causa. I motivi per cui l'azione è stata

respinta poco importano, la sentenza in questione avendo acquisito forza di giudicato.

b) Circa

l'eventuale nullità della risoluzione, questa Camera

aveva avuto modo di definire discutibile l'opinione del Pretore, il

quale reputava l'intervento alla stregua di un lavoro utile nel senso dell'art.

647d CC. Ciò nondimeno, la Camera aveva ritenuto che la decisione di

destinare al posteggio di biciclette parte del passaggio alla darsena – foss'anche

stata presa irregolarmente – non era nulla (sentenza 13 agosto 2001, consid.

5). Né l'eventuale inosservanza dell'art. 647e CC rientra, come asserisce

l'appellante, nei casi eccezionali suscettibili di comportare la nullità di una

delibera (si vedano gli esempi citati da Meier-Hayoz/Rey,

op. cit., n. 147 ad art. 712m CC e da Heini/Scherrer,

op. cit., n. 33 e 34 ad art. 75 CC). Infine non può essere ravvisata una

violazione dell'art. 712h cpv. 3 CC nemmeno nel fatto che, trattandosi di

parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servono o servono

minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella

suddivisione delle spese. Tale disposto va applicato invero con cautela: dal

riparto dei costi vanno escluse solo le spese riguardanti opere o impianti

oggettivamente inutili per un comproprietario e non dipende dalla volontà o

dalla situazione del singolo (DTF 117 II 255 consid. 6b

con riferimento; Rep. 1997 pag. 161; Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zurigo

2004, n. 99 ad art. 712h CC). Per il rimanente, l'attore

non contesta gli importi che figurano nel consuntivo. Al riguardo l'appello

manca così di consistenza.

6.

Per

quel che è delle colonne verticali, l'appellante sostiene che ci si trova di

fronte a una decisione assembleare sostanziale e non solo – come assume il

Pretore – alla semplice esecuzione di una decisione già presa. Egli ribadisce che

gli scarichi delle sue proprietà sono collegati direttamente dalla rete

fognaria principale, non alle colonne verticali, sicché egli non può essere

tenuto a sussidiare la riparazione di queste ultime, tanto meno considerando

che la relativa decisione sarebbe nulla in virtù dell'art. 712h cpv. 3

CC.

a) Dagli

atti si evince che all'assemblea del 12 novembre 1998 i comproprietari hanno

deciso, nell'ambito della discussione sul consuntivo 1997, di suddividere le

spese per la riparazione delle colonne di scarico verticali, considerate parti

comuni, secondo le quote di valore delle singole unità (doc. 11, oggetto n. 5;

doc. 13, allegato L). Il consuntivo 1999 riporta le spese dell'intervento e la chiave

di riparto a carico dei singoli comproprietari (doc. E, parti segnate in arancio).

Ora, che le comproprietà dell'attore si raccordino direttamente al collettore fognario

principale è indubbio. Se non che, come nel caso dei ganci delle biciclette, l'azione

dell'appellante contro la risoluzione del 12 novembre 1998 è già stata respinta

dal Pretore il 9 gennaio 2001 e nel risultato tale sentenza è stata confermata

da questa Camera il 13 agosto 2001 (sopra, consid. 5). Ciò posto, l'addebito

delle spese ai comproprietari secondo le quote di valore delle singole unità

piani non può più essere rimesso in discussione.

b) Quanto

alla pretesa nullità della risoluzione, è vero che una decisione assembleare adottata

in dispregio dell'art. 712h cpv. 3 CC è nulla (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 66 ad art. 712h CC). A

prescindere dal fatto però che la deliberazione litigiosa non rientra fra gli

esempi di nullità annoverati dalla giurisprudenza (Wermelinger, op. cit., n. 101 e 102 ad art. 712h CC; Steinauer, op.

cit., pag. 367 n. 1320), questa Camera già avuto modo di precisare che la

chiave di riparto

adottata dall'assemblea – per quanto iniqua potesse apparire

all'interessato – non offende norme fondamentali che toccano la struttura

essenziale della proprietà per piani, sicché la deliberazione poteva tutt'al

più essere oggetto di annullamento (sentenza del 13 agosto 2001, consid. 5 e 6).

Anche su questo punto l'appello manca perciò di buon diritto.

7.

merito all'impermeabilizzazione della darsena, l'appellante non discute che il

giardino situato sopra quest'ultima sia una parte comune. Contesta però che il

tetto della darsena possa ritenersi tale, poiché la parte sottostante è una

proprietà per piani appartenente a tre condomini, sicché i costi andrebbero posti

a carico di loro.

a) In

concreto la proprietà per piani n. 1405 del fondo base n. 641, su cui sorge il

condominio, è costituita effettivamente da una darsena appartenente a tre comproprietari

(estratto del registro fondiario nel fascicolo “richiami II”). La

copertura consiste in una soletta di calcestruzzo impermeabilizzata (sopra la

quale si trova il giardino del condominio), che funge anche “da copertura per

lo spazio interno e da giardino pensile praticabile” (perizia, risposta n.

2.2

). Gli interventi si sono resi necessari in concreto a causa di “vistose

infiltrazioni dovute alla cattiva situazione dell'impermeabilizzazione”,

eseguita l'ultima volta negli anni 1977/78 (perizia, risposta n. 2.1.1). Ciò

posto, il problema è di sapere se la copertura su cui poggia il giardino del

condomino sia parte della darsena. La risposta è negativa. Anche il tetto di un

condominio, pur poggiando su proprietà per piani formanti oggetto di uso

esclusivo (le abitazioni), rimane una parte comune, indipendentemente

dal fatto che possa essere concesso in uso riservato a uno o più comproprietari

(Rep. 1990 pag. 194). E il giardino circostante il condominio è a sua volta una

parte comune, per legge (art. 712b cpv. 2 n. 1 CC). Ora, giusta l'art.

712h cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni,

ovvero alle spese per la manutenzione ordinaria, alle riparazioni e alle

rinnovazioni delle parti comuni del fondo e dell'edificio, come pure delle

opere e degli impianti, proporzionalmente al valore delle loro quote.

b) Dagli

atti si desume che all'assemblea del 2 dicembre 1997, dopo discussione, i

comproprietari hanno consentito “affinché gli oneri derivanti da questo risanamento

[copertura e muri della darsena] vengano pagati attingendo al fondo di

rinnovamento” (doc. 3, oggetto n. 7). È vero che nulla risulta circa l'entità

dei costi. Risulta però che in quell'occasione l'amministratore del condominio ha

esibito le offerte allestite dalle ditte preposte al risanamento dell'impermeabilizzazione,

alle opere da giardiniere e alla modifica dell'impianto d'irrigazione, e che tutti

i presenti – appellante compreso – hanno accettato all'unanimità di finanziare

la spesa facendo capo al fondo di rinnovamento. Per il resto, l'appellante non contesta

che il pagamento di opere da eseguire su parti comuni per mezzo del fondo di

rinnovamento debba avvenire secondo le quote di valore delle singole unità (v.

anche l'art. 21 del regolamento del condomino: doc. B). Certo, all'assemblea

del 21 ottobre 1977 i comproprietari avevano deciso di suddividere le spese

inerenti alla sistemazione della darsena ponendo il 25% a carico dei condomini e

il resto a carico dei tre titolari della struttura (doc. BB, oggetto n. 1). Come

si è visto, però, all'assemblea del 2 dicembre 1997 essi medesimi hanno deliberato

poi di attingere al fondo di rinnovamento. Contrariamente a quanto asserisce, l'appellante

non poteva più contare dunque su un riparto nelle proporzioni del 1977. Quanto

alla prospettata nullità della risoluzione poiché lesiva dell'art. 712h

cpv. 3 CC, poco importa che l'interessato non usufruisca del giardino, tale

norma non applicandosi al comproprietario che rinunci volontariamente all'uso

di una parte comune (Wermelinger, op. cit., n. 99 ad art. 712h CC).

c) L'appellante

rimprovera inoltre al Pretore di avere trascurato che, insieme con i lavori di

impermeabilizzazione, sono state eseguite anche migliorie. Al riguardo il

perito ha accertato che la vecchia impermeabilizzazione, “costituita da uno strato di carta catramata

incollata a caldo sulla soletta di copertura e protetta con uno strato di

calcestruzzo” (perizia, risposta n. 2.1.2), è stata sostituita dal “sistema Sarnafil

costituito da manti sintetici impermeabili (…) posati a freddo su tutta la superficie

orizzontale, risvoltati e sigillati in verticale su tutto il perimetro con

raccordi e chiusure in lamiera di rame” (risposta n. 2.1.3). Per un'esecuzione

a regola d'arte si sono rese necessarie opere supplementari del valore di fr.

4322.

– (risposta n. 2.1.5), ma nel complesso il risanamento è risultato meno

oneroso di quanto sarebbe costato adottando la precedente tecnica “dei manti

bituminosi” (risposta n. 2.1.4). Affermare nelle circostanze descritte – come

fa l'appellante – che siano state apportate migliorie alla struttura sottostante,

sicché i costi dovevano essere posti a carico dei soli titolari della darsena,

non è serio. Nuovamente destituito di buon diritto, l'appello va respinto anche

su questo punto.

8.

Per

quel che riguarda il rifacimento della pavimentazione dei balconi, l'appellante

contesta la posta di fr. 7734.– inserita nel consuntivo 1999. Fondandosi su un

parere redatto nel luglio del 1989 dall'avv. __________, egli sostiene che i terrazzi

sono parti in uso esclusivo dei rispettivi comproprietari, motivo per cui le

spese vanno addebitate a questi ultimi, tanto più che i suoi propri appartamenti

non hanno balconi. Infine egli invoca, una volta ancora, l'art. 712h cpv.

3.

CC a sostegno della pretesa nullità della deliberazione assembleare.

a) Dall'inserto

processuale risulta che all'assemblea generale del 17 maggio 1989 e a quella

straordinaria del 27 luglio 1989 i comproprietari hanno discusso il consuntivo

del 1988 (doc. 4, oggetto n. 3). L'azione promossa l'8 agosto 1989 dall'appellante,

con altri comproprietari, per far accertare la nullità dei verbali delle citate

assemblee (doc. 14) è stata stralciata dai ruoli per intervenuta perenzione

processuale con decreto del 13 agosto 1998 dal Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 3 (doc. 5). Il consuntivo del 1999 riporta poi, alla voce “condomini

arretrati 1988/1989” un importo di fr. 7734.90 (doc. E, 31° foglio, voce segnata

in rosso). Su richiesta di AP 1, l'amministrazione ha specificato trattarsi di

interessi moratori del 1988 (fr. 424.70), di spese contenute nel consuntivo

1989.

(fr. 7593.20) e di spese contenute in quello del 1996 (fr. 283.–: doc. E,

3° foglio).

b) In

concreto non è dato di capire a che cosa si riferisca precisamente tale voce di

bilancio. Le parti concordano nondimeno sul fatto che essa corrisponde alla quota

dei costi per il risanamento dei balconi non versata dall'attore (petizione

pag. 6; risposta, pag. 11), convenendo altresì sulla circostanza che nell'ambito

del consuntivo 1988 i comproprietari hanno deciso di suddividere i costi dell'intervento

tra loro (duplica, pag. 5). Se non che, come si è visto, l'azione promossa dall'appellante

per far dichiarare nulla – o far annullare – la delibera in questione è stata

stralciata dai ruoli a seguito di intervenuta perenzione processuale. L'interessato

non può più rimettere in discussione, quindi, la decisione assembleare di ripartire

i costi fra tutti i condomini.

c) Quanto

all'asserita nullità della decisione per avere, l'assemblea, posto a carico di

tutti i comproprietari oneri dovuti a lavori su parti in uso esclusivo, giovi

rammentare che solo la parte interna di un balcone può essere oggetto di uso

esclusivo; quella esterna, comprese le solette e l'isolazione, è invece una parte comune a norma dell'art. 712b cpv. 2 n. 2 CC

(Wermelinger, op. cit., n. 66 segg. ad art. 712b

CC). Il parere dell'avvocato

__________ cui l'appellante si riferisce conclude, del resto, nel medesimo

senso (doc. H). Nel caso in esame si ignora quale tipo di intervento sia stato

eseguito e su quale parte di balcone. Dal referto del citato legale sembra

evincersi nondimeno che all'assemblea del 10 luglio 1987 i lavori erano

risultati riferirsi al risanamento delle facciate e all'isolazione dei balconi.

Alla successiva assemblea del 30 marzo 1988 si era confermata la tesi secondo

cui “[i balconi] denotano scarsa impermeabilizzazione, nei pavimenti si

sollevano le piastrelle e i parapetti sono anch'essi in precario stato di

manutenzione” (doc. H, prima pagina). L'intervento non si limitava quindi

alla parte interna dei balconi, ma riguardava la struttura stessa dei manufatti

(parte comune). I relativi costi di risanamento erano quindi, per principio, a

carico di tutti i comproprietari, proporzionalmente al valore delle rispettive quote

(art. 712h cpv. 2 n. 1 CC). Né, come già detto,

la pretesa violazione dell'art. 712h cpv. 3 CC comportava la nullità assoluta

della deliberazione. Anche su questo punto l'appello cade dunque nel vuoto.

9.

L'appellante

contesta anche l'oggetto n. 5 della deliberazione circa il tinteggio del vano

scale dei tre stabili (definito non necessario) e la sostituzione di cassette

delle lettere (qualificata come voluttuaria e per lui senza interesse). Al

proposito egli si limita però a riaffermare le tesi esposte in prima sede,

senza spendere una parola per confrontarsi con le motivate argomentazioni del

Pretore, il quale ha ritenuto tali interventi necessari (o quanto meno utili), onde

la validità della deliberazione presa alla sola maggioranza dei voti (sentenza,

pag. 5). Sfornito di requisiti formali (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), il

memoriale si rivela su questo punto finanche irricevibile (art. 309 cpv. 5 CPC).

10.

Dato

l'esito del giudizio, gli oneri processuali, commisurati all'entità degli

interessi economici in gioco, seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante

rifonderà alla controparte, assistita da un legale, un'adeguata indennità per

ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. Nella

misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto, e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1350.–

b) spese fr. 50.–

fr. 1400.–

sono

posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per

ripetibili.

3. Intimazione

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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