11.2004.5

Proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari e revoca dell'amministratore condominiale.

12 febbraio 2007Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere

accolto l'appello del 16 gennaio 2004 presentato da AP 1 e AP 2 contro la

sentenza emessa il 12 dicembre 2003 dal Pretore della giurisdizione di

Mendrisio Nord;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. I coniugi AP 1 e AP 2 sono titolari, in ragione di un mezzo ciascuno,

della proprietà per piani n. 559 (unità n. 24), pari a 28/1000 della particella n. 417 RFD di __________ (“AO 1”). L'amministrazione

del Condominio è affidata alla __________ di __________, la funzione di custode

è svolta da __________ e __________.

B. L'8

marzo 2001 l'amministratore del Condominio ha convocato

l'assemblea ordinaria dei comproprietari per il 13 aprile 2001, diramando un

ordine del giorno in cui figuravano, tra l'altro, le seguenti trattande: “approvazione

gestione, bilancio e consuntivo chiusi al 31.12.2000” (n. 3), “elezione

comitato e amministrazione” (n. 4), “approvazione

preventivo 2001” (n. 5) e “custodi: nuovo contratto di lavoro” (n. 7). Tutti e

quattro gli oggetti sono stati approvati, nonostante il voto contrario dei coniugi

AP 1 ai n. 3, n. 4 (limitatamente alla nomina dell'amministrazione) e n. 7.

C. Con

petizione dell'11 maggio 2001 AP 1 e AP 2 hanno chiesto al Pretore della giurisdizione

di Mendrisio Nord che fossero annullate le risoluzioni assembleari n. 3, 4, 5 e

7, come pure che fosse revocato l'amministratore del Condominio. Con risposta

del 21 settembre 2001 la Comunione dei comproprietari del “AO 1” ha proposto di

respingere la petizione in ordine, subordinatamente nel merito. Nei successivi

allegati le parti hanno ribadito i loro punti di vista. Esperita l'istruttoria,

esse hanno rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle

rispettive conclusioni scritte. Nelle proprie, del

5 novembre 2003, gli attori hanno limitato la richiesta di annullamento

alle risoluzioni n. 4 e n. 7, ribadendo la domanda di revoca dell'amministratore.

Nel suo memoriale del 3 novembre 2003 la convenuta ha riconfermato le sue

domande. Statuendo il 12 dicembre 2003, il Pretore ha respinto la petizione. Le

spese, con una tassa di giustizia di fr. 2100.–, sono state poste a carico degli

attori in solido, tenuti a rifondere alla convenuta fr. 2800.– per ripetibili.

D. Contro

la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti con un appello del 16

gennaio 2004 per ottenere che il giudizio impugnato sia riformato nel senso delle

domande da loro formulate nel memoriale conclusivo del 5 novembre 2003 (dichiarato

tardivo dal Pretore). Nelle sue osservazioni del 25 febbraio 2004 la Comunione

dei comproprietari del “AO 1” propone di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. In ordine gli appellanti si dolgono che a torto il primo giudice

abbia dichiarato tardivo il loro memoriale conclusivo del 5 novembre 2003,

giunto in Pretura quattro giorni (invece di cinque: art. 280 cpv. 3 CPC) prima

del dibattimento finale. In realtà la questione è senza rilievo ai fini dell'attuale

giudizio. Per tacere del fatto che il memoriale riprende e riproduce testualmente

argomentazioni già esposte negli allegati preliminari, le richieste di giudizio

coincidono con quelle della petizione, salvo abbandonare il postulato

annullamento delle risoluzioni n. 3 e 5 (il che configura, se mai, desistenza).

Che il memoriale sia ritenuto ammissibile o no, nelle condizioni descritte,

nulla muta. Ciò premesso, giova esaminare senza indugio il contenuto dell'appello.

2.

La contestazione di delibere assembleari ha, per principio, natura

pecuniaria (DTF 108 II 77; Steinauer,

Les droits réels, vol. I, 3ª

edizione, pag. 368, n. 1324b). Il valore litigioso è quello che l'annullamento

delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza

riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile

a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Trattandosi di una contestazione sulla

nomina dell'amministratore, in particolare, il valore litigioso corrisponde

alla retribuzione annua di lui (sulla revoca dell'amministratore: DTF 126 III

177.

consid. 1b non pubblicato). Nella fattispecie tale compenso ammonta ad almeno

fr. 15 000.–

(preventivo 2001 allegato al doc. 8). Per quanto riguarda i custodi, la loro

rimunerazione annua è di fr. 33 078.15, ma il contratto – di durata indeterminata

– può essere disdetto di tre mesi in tre mesi (doc. S). Al momento in cui è

stata introdotta la petizione (11 maggio 2001), il primo termine utile di

disdetta sarebbe caduto il 30 settembre 2001, di modo che il compenso litigioso

va calcolato sull'arco di 11 mesi (dal 1° novembre 2000 al 30 settembre 2001). Se

a ciò si aggiunge la citata mercede dell'amministratore, la causa in esame

supera abbondantemente non solo il valore di fr. 8000.– a norma dell'art. 15

CPC, ma anche la soglia di fr. 30

000.

– sotto il profilo dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (art.

112.

cpv. 1 lett. d LTF).

3.

Per

i combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia

aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima

davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (Steinauer, op. cit., pag. 368 n. 1319).

Una risoluzione è annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni

convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo,

regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa ecc.: Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar,

edizione 1988, n. 128 ad art. 712m CC). Il termine di un mese è

perentorio e il suo rispetto va controllato d'ufficio (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 140 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit., pag. 368 n. 1324).

Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può

invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo

risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme

fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per

piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 146 ad

art. 712m CC; Steinauer, op.

cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni

imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si

ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel

dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza

giuridica (Meier-Hayoz/Rey, op. cit.,

n. 148 ad art. 712m CC).

4.

concreto il Pretore ha respinto le richieste degli attori con l'argomento che,

per quanto atteneva al rinnovo del mandato di amministratore, non si

ravvisavano gravi inadempienze da parte di quest'ultimo, mentre il nuovo

contratto stipulato con i custodi risultava del tutto conforme alla legge e

agli statuti. Gli appellanti ribadiscono quanto hanno già fatto valere davanti

al primo giudice, dedicando addirittura intere pagine a contestazioni che con il

memoriale conclusivo avevano abbandonato. Con il ragionamento del primo giudice

essi poco o punto si confrontano, di modo che ci potrebbe interrogare sull'ammissibilità

del rimedio giuridico (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC con rinvio al cpv. 5). Sia

come sia, e come si vedrà in appresso, in ultima analisi le censure sono destinate

all'insuccesso. Non è il caso pertanto di approfondire l'ammissibilità dell'appello

relativamente alle esigenze di motivazione.

5.

L'impugnazione

di una delibera assembleare non ha come obiettivo una verifica di opportunità,

di convenienza o di adeguatezza, non competendo al giudice sostituirsi alla

volontà dei comproprietari (Wermelinger,

La propriété par étages, Friburgo 2002, n. 202 ad art. 712m CC). Come detto,

per essere annullata una simile risoluzione deve violare la legge o norme

convenzionali che disciplinano la proprietà per piani. Nella misura in cui contestano

la nomina dell'amministratore, gli appellanti non lamentano nulla del genere. All'amministratore

rimproverano ripetute mancanze o ritardi nell'assolvimento dei compiti,

disinformazione verso i comproprietari e negligenza nella gestione del fondo

di rinnovamento per via di investimenti errati (appello, pag. 5, 6 e 10), ma

non pretendono che egli sia stato designato in violazione della legge o di

norme convenzionali, come ad esempio la mancanza del quorum o della maggioranza

dei voti (Meier-Hayoz/ Rey, op.

cit., n. 96 ad art. 712q CC). Certo, un condomino che reputi inadeguato

o incapace un amministratore in carica può chiederne la revoca per gravi motivi

in virtù dell'art. 712r CC. Gravi motivi sono tutti quei fatti o

comportamenti che incrinano e compromettono il rapporto di fiducia, al punto da

rendere intollerabile una continuazione delle relazioni contrattuali (Werme-linger, op. cit., n. 39 ad art.

712r CC). E i gravi motivi che consentono una revoca dell'amministratore

giustificano, parallelamente, un mancato rinnovo al momento in cui scade il periodo

di nomina. La questione è di sapere, dunque, se nella fattispecie i gravi

motivi invocati dagli appellanti con riferimento all'art. 712r CC impedissero

in concreto di rinnovare l'amministratore nelle sue funzioni.

a) All'amministratore

gli appellanti rimproverano anzitutto ritardi e ripetute mancanze nell'assolvimento

dei compiti. Citano l'attribuzione di una passerella per natante a più

condomini (doc. DD), la confusione e la cattiva informazione creata attorno a

lavori di ristrutturazione inerenti alla loro comproprietà (doc. EE; doc. FF),

la mancata comunicazione all'assemblea delle loro lamentele circa l'operato dei

custodi (doc. da GG a MM), il mancato controllo dei lavori eseguiti da questi

ultimi (doc. da LLL a QQQ), la comunicazione di informazioni errate (doc. VVV,

pag. 2, 3° capoverso), il mancato inserimento di trattande all'ordine del

giorno (doc. NN; doc. OO), l'assenza di risposte a loro scritti, reclami e

richieste (doc. da UU a ZZ; doc. da AAA a III), la tardiva trasmissione ai condomini

di comunicazioni e verbali assembleari (doc. RR; doc. 3) e il mancato incasso,

nel 2000, del primo contributo per attracco barca, che ha causato al Condominio

un ammanco di fr. 4000.– (doc. UUU). Ora, per quanto attiene a quest'ultima doglianza,

il verbale dell'assemblea (doc. 1) dà atto, all'oggetto n. 3, di una discussione

sorta in merito all'interpretazione del regolamento della superficie a lago

(doc. UUU), ritenuto confuso riguardo ai contributi per i posti barca. Tale discussione

era poi sfociata nell'adozione – all'unanimità – di un testo sulle modalità d'incasso

dei contributi, che si è voluto chiarificatore anche rispetto a decisioni

precedenti. La situazione nel passato non appariva dunque chiara e al proposito

non può ravvisarsi un grave sbaglio dell'amministratore.

Per

quel che è dei doc. DD, EE, FF e da GG a MM, giovi rilevare che, pur risalendo al

1999.

e ai primi mesi del 2000, essi non hanno impedito agli appellanti di

approvare il rinnovo del mandato all'amministratore in occasione dell'assemblea

ordinaria tenutasi il 21 aprile 2000 (doc. FF pag. 3 in fondo): mal si comprende

quindi come quegli stessi fatti possano giustificare adesso il mancato rinnovo

dell'amministratore e perché il rapporto di fiducia sarebbe venuto meno solo

ora. Quanto alla circostanza di cui al doc. NN, essa ha trovato risposta nella

lettera dell'amministratore del 25 maggio 2000 (doc. PP), mentre il rimprovero

mosso con riferimento al doc. VVV – a prescindere dalla sua scarsa portata –

non trova alcun riscontro agli atti. Circa gli altri episodi accennati dagli

appellanti, essi non bastano a denotare nemmeno nel loro insieme quei gravi

motivi cui si richiama l'art. 712r CC.

b) Gli

appellanti biasimano l'amministratore anche per la redazione del nuovo contratto

per i custodi, a loro avviso deliberatamente contrario alla realtà dei fatti,

fittizio e quindi illecito, come pure la asserita disinformazione messa in atto

nei confronti dei condomini sulle ragioni che stanno a fondamento della loro

opposizione alla ratifica del contratto. Invano si cercherebbe agli atti però

un qualsiasi riscontro che confermi quest'ultima circostanza. Al contrario: il

verbale dell'assemblea attesta di una “intensa discussione” sul tema, con cenno

ai vari interventi (doc. 1, pag. 4 e 5), e il rapporto di gestione, allegato

con altri documenti alla circolare di convocazione all'assemblea del 13 aprile

2001.

(doc. 8 e doc. VVV, pag. 3), riporta le varie contestazioni formulate dagli

appellanti a proposito del contratto per i custodi. Quanto al carattere

illecito del medesimo, il problema sarà esaminato in appresso (richiesta di

annullamento della risoluzione assembleare n. 7).

c) Criticano

poi gli appellanti la gestione del fondo di rinnovamento, definita negligente

per via di investimenti errati, contrari a decisioni dell'assemblea e causa per

i condomini di perdite significative. Ancora una volta tuttavia l'asserzione

non trova conferma agli atti, da cui si evince anzi che le decisioni circa l'uso

del fondo di rinnovamento, e quindi anche della parte da investire, sono state

prese dall'assemblea dei condomini, incaricando dell'attuazione il comitato

(doc. 7: verbale dell'assemblea del 5 aprile 1996, pag. 5 in fondo; doc. 6: verbale

dell'assemblea del 28 marzo 1997, pag. 5 a metà). Ciò vale anche per il censurato

acquisto di fondi di investimento __________ (deposizione __________ dell'8

maggio 2003: verbali, pag. 41 nel mezzo), dimostratosi

nel complesso redditizio rispetto ai valori di partenza, e non fonte di perdite

(doc. UUUU, pag. 2). Inoltre i risultati degli investimenti figurano regolarmente

esposti nel “rapporto di gestione” inviato ai condomini (doc. TTTT, ultime tre

pagine). Sarebbe caso mai spettato all'assemblea, in caso di insoddisfazione, dare

indicazioni per un investimento diverso, come ha sottolineato anche il Pretore

con riferimento alle risultanze dell'istruttoria, con la quale gli appellanti

evitano di confrontarsi. Ne segue che, in definitiva, non si scorgono gravi

motivi che nella fattispecie giustifichino la mancata conferma dell'amministratore.

Anche sotto questo profilo l'appello, riferito alla risoluzione assembleare n.

4, è destinato pertanto all'insuccesso.

6.

Per quanto attiene alla

delibera assembleare n. 7, gli appellanti denunciano il carattere fittizio del

nuovo contratto stipulato con i custodi, il quale attribuisce

a __________ il 95% dei ruoli e lascia al marito __________ solo il compito di

assisterla nei lavori pesanti, valutando il suo impegno nel rimanente 5%. Secondo

gli appellanti le incombenze di quest'ultimo rappresentano, in realtà, almeno

il 40% delle mansioni contrattualmente stabilite e si dolgono che il primo

giudice abbia negato loro l'assunzione di una perizia atta ad accertare

l'effettivo riparto dei compiti fra marito e moglie, quantunque – a loro avviso

– il carattere inveritiero del contratto emerga già dagli atti. Tale

affermazione non può essere condivisa. Certo, essi elencano invero tutta una

serie di lavori manuali che __________ eseguirebbe personalmente (appello, pag.

7.

in fondo). Per dimostrare il loro assunto, però, essi si fondano solo sul presunto

valore delle prestazioni eseguite, tralasciando qualsiasi riferimento al

dispendio orario complessivo. Per di più gli atti sono poco espliciti: dimostrano

se mai chi fa che cosa, ma non quale sia la proporzione del lavoro svolto dall'una

e quale la proporzione assicurata dall'altro (deposizione di __________: verbali,

pag. 12; deposizione di __________: verbali, pag. 15 seg.; deposizione di __________:

verbali, pag. 21 in fondo; deposizione di __________: verbali, pag. 44: deposizione

di __________: verbali, pag. 50 in fondo). Anzi, sul ruolo dei coniugi il

testimone __________ ha finanche confermato la chiave di riparto litigiosa

(verbali, pag. 46 in basso). Non si ravvisano dunque gli estremi per concludere

che il nuovo contratto di custode sia un'operazione illecita, la quale

giustifichi l'annullamento della delibera assembleare. Anche su questo punto l'appello

si rivela pertanto destituito di consistenza.

7.

Gli

oneri processuali seguono la soccombenza degli appellanti (art. 148 cpv. 1 CPC),

che rifonderanno alla controparte un'equa indennità a titolo di ripetibili.

Per

questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è

confermata.

2.

Gli oneri

processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1050.–

spese fr. 50.–

fr.

1100.

–

sono

posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte,

sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1200.– per ripetibili.

3.

Intimazione a:

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.

terzi

implicati

Per la prima Camera

civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario è ammissibile,

entro trenta giorni dalla notificazione, il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art.

72.

LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è

ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 e 100 cpv. 1 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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