azione confessoria: servitù di limitazione altezze

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Numero d'incarto:

11.2005.127

Data decisione, Autorità:

26.07.2007, ICCA

Titolo:

azione confessoria: servitù di limitazione altezze

AZIONE CONFESSORIA

art. 737 CC

art. 738 CC

Incarto n.

11.2005.127

Lugano

26 luglio

2007/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Epiney-Colombo

segretaria:

Chietti Soldati, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.2003.190 (azione

confessoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione

del 23 marzo 2003 da

e AA 1,

(patrocinati dall' PA 2 )

contro

AP 1

(patrocinata dall' PA 1 );

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 23 settembre

2005 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 31

agosto 2005 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione

2;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. AA

1 sono comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno della particella n. 424 RFP

di __________, sezione di __________, sulla quale sorge una casa d'abitazione. A

valle di tale fondo si trova la particella n. 429,

appartenente a AP 1. Tra le due particelle corre una strada comunale

(particella n. 428). Rispetto a tale via una porzione della particella n. 424 (quella

su cui sorge lo stabile) è sopraelevata, sorretta da un muro di contenimento a

filo della strada, mentre l'altra è costituita da un piazzale a livello viario.

B. Il 15

dicembre 1982 è stata iscritta nel registro fondiario provvisorio del Distretto

di Lugano a favore della particella n. 424, in modifica di una precedente

servitù risalente al 12 ottobre 1973, la seguente servitù a carico della particella

n. 429:

Limitazione di altezza costruzioni,

piantagioni e comunque di ogni e qualsiasi schermo naturale o artificiale che

sporga oltre il livello stradale attuale (part. 428).

Nel

settembre del 2000 la particella n. 429 è stata gravata inoltre di un diritto

di superficie per sé stante e permanente di 100 m² (particella n. 413DS) in favore del Comune di __________ per la

formazione di una platea da adibire a posteggi pubblici per automobili.

C. Il

28 giugno 2002 AP 1 ha presentato al Comu­ne di __________ una domanda per costruire sulla

particella n. 429 una casa unifamiliare. Sul tetto dell'edificio,

a livello della strada, essa ha previsto una piattaforma in cemento da destinare

al parcheggio di tre veicoli. Il Comune ha rilasciato la licenza edilizia il 10 set­tembre 2002, respingendo l'opposizione inoltrata da AA 1, salvo porre alcune condizioni, fra cui l'obbligo di posare un

parapetto sui tre lati della piattaforma destinata a posteggio. Nel marzo del 2003

AP 1 avviato i lavori di costruzione.

D. Il

23 marzo 2003 AA 1 hanno adito il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, perché

fosse vietato a AP 1 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di turbare la nota

servitù mediante la costruzione di opere, manufatti, piantagioni e comunque

ogni e qualsiasi schermo naturale o artificiale che possa limitare la vista e

che sporga oltre il livello stradale, “come per esempio il tetto della

costruzione, le ringhiere, i parapetti, transenne di protezione, pali,

comignoli, antenne e parabole televisive, oblò a cupola”. Essi hanno chiesto

altresì che fosse proibito alla convenuta “di turbare la servitù e il diritto

di vista ch'essa prevede in qualsiasi altra maniera, in particolare mediante il

posizionamento sul tetto di autoveicoli (automobili, furgoni, camioncini, roulottes

ecc.) o di ogni altro oggetto mobile oppure fisso che possa limitare la vista e

che sporga oltre il livello stradale, quali parapetti o transenne di

protezione, comignoli, pali, antenne e parabole televisive ecc.”. Nella sua risposta del 2 luglio

2003 AP 1 ha proposto di respingere la petizione. La

costruzione sulla particella n. 429 è stata ultimata nell'estate del 2004.

E. Esperita

l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a conclusioni scritte. Nel loro

memoriale del 22 aprile 2005 gli attori hanno ribadito

le loro domande, chiedendo inoltre di ordinare alla convenuta di cessare ogni

violazione della servitù e “in particolare di rimuovere qualsiasi costruzione,

opera, manufatto, piantagione e comunque ogni e qualsiasi schermo naturale o

artificiale che supera il livello stradale, in particolare il parapetto”, rispettivamente

di “cessare di violare la servitù in qualsiasi altra maniera e in particolare mediante

il posizionamento sul tetto di veicoli (macchine, furgoni, camioncini, roulottes

ecc)”. Nel suo allegato del 26 aprile 2005 la convenuta ha postulato, una volta ancora, il

rigetto della petizione.

F. Statuendo

con sentenza del 31 agosto 2005, il Pretore ha parzialmente accolto la

petizione e ha vietato alla convenuta di turbare la servitù di limitazione di

altezza mediante il parcheggio di veicoli (automobili, furgoni, camioncini,

roulottes ecc.) sul tetto della casa situata sul fondo serviente. Le spese, con

una tassa di giustizia di fr. 1200.–, sono state poste per metà a carico degli

attori in solido e per l'altra metà a carico della convenuta, compensate le

ripetibili.

G. Contro

la sentenza appena citata AP 1 è insorta con un appello del 23 settembre 2005

nel quale chiede che in riforma del giudizio impugnato la petizione sia respinta.

Nello loro osservazioni del 28 ottobre 2005 AA 1 propongono di respingere l'appello

e con appello adesivo chiedono l'accoglimento integrale della petizione. Con

decreto del 5 dicembre 2005 questa Camera ha stralciato l'appello adesivo dai

ruoli per tardivo versamento dell'anticipo.

Considerandi

in diritto: 1. Il valore litigioso delle cause relative a servitù è quello che il

diritto ha per il fondo dominante o quello della svalutazione causata al fondo

serviente, se essa è maggiore (art. 9 cpv. 3 CPC; Poudret, Commentare de la loi fédérale

d'organisation judiciaire, vol. I, Berna 1990, pag. 284 in

basso con rin­vii di giurisprudenza). Nella fattispecie il Pretore ha accertato

che l'interesse degli attori a impedire il posteggio sul tetto della casa della

convenuta, rispettivamente l'interesse di quest'ultima a parcheggiare veicoli

sul tetto della propria casa, supera senz'altro l'importo di fr. 8000.–

(sentenza impugnata, consid. 2). Ciò legittima la proponibilità dell'appello (art.

36.

cpv. 1 LOG), ma non ancora quella di un eventuale ricorso in materia civile

al Tribunale federale (fr. 30 000.–: art. 74 cpv. 1 lett. b LTF).

Interpellate pertanto dal giudice delegato, entrambe

le parti hanno dato atto il 14 giugno e il 3 luglio 2007 che il valore litigioso

ammonta a fr. 32 000.–.

In simili circostanze non spetterebbe al giudice, secondo

la procedura ticinese, scostarsi da tale indicazione unanime (I CCA, sentenza

inc. 11.1997.24 del 6 febbraio 1998, consid. 8b con riferimenti). Ad ogni buon

conto, in conformità alla procedura federale che impone una verifica di verosimiglianza

(Poudret, op. cit., vol. I, pag.

268.

n. 4.1), appare senz'altro plausibile che la possibilità per la convenuta di posteggiare tre automobili

sul tetto della propria abitazione (doc. P: fotografia n. 25) rivaluti di almeno

fr. 30

000.

– il fondo serviente,

tanto più che nelle vicinanze non constano esistere altre aree di sosta. Tempestivo, l'appello è di conseguenza ricevibile.

2.

Il Pretore

ha dedotto dall'iscrizione nel registro fondiario e dalla conformazione dei

fondi che in concreto lo scopo della servitù è quello di impedire ogni ostacolo

alla vista dal fondo dominante verso valle, in particolare verso il lago e i

boschi sottostanti. Egli ha poi spiegato che la sentenza pubblicata in DTF 109

II 412 evocata dalla convenuta non è applicabile al caso in esame, poiché la

servitù in rassegna non si limita a proibire costruzioni, ma anche piantagioni

e ogni altro ostacolo alla vista. Ciò posto, il primo giudice ha ritenuto che il

parapetto posato attorno al posteggio, pur sporgendo oltre il livello della

strada comunale, non limiti sostanzialmente la vista dal fondo dominante, contrariamente

ai veicoli che stazionano sul tetto della casa, mentre i comignoli progettati dalla

convenuta per finire non sono stati eseguiti. In definitiva egli ha accolto

così le richieste degli attori nella misura in cui riguardano il divieto di posteggiare

veicoli sul fondo serviente, mentre ha rinunciato a munire il divieto della

comminatoria dell'art. 292 CP.

3.

L'appellante

fa valere che la sentenza pubblicata in DTF 109 II 412 si riferiva a un divieto

di costruzione ben più incisivo della servitù in esame, essendo destinato a

garantire non solo la vista, ma anche l'insolazione e la protezione contro le

immissioni, in particolare quelle acustiche. Ciò non ha impedito al Tribunale federale

di precisare che il proprietario di un fondo gravato da una restrizione del

diritto di costruire rimane libero di sistemare a piacere il terreno a livello

del suolo. Può quindi asfaltarlo per creare accessi e parcheggi, la sosta di veicoli

non raggiungendo un grado di stabilità e di durata assimilabile a quello di un

bene mobile. L'appellante sottolinea inoltre che l'uso del posteggio è limitato

ai semplici bisogni di un'abitazione familiare e che lo stazionamento di

veicoli non priva della vista la proprietà degli attori, che sovrasta di 2.80 m

più la strada comunale. A suo avviso infine non vi è proporzione fra il grave

danno cagionato dal divieto di usare il posteggio e il disagio occasionato dallo

stazionamento di qualche veicolo su un posteggio situato tre metri più in basso.

4.

Il

titolare di una servitù può fare tutto ciò che è necessario per la sua

conservazione e per il suo esercizio (art. 737 cpv. 1 CC). Nei confronti di

chiunque gli impedisca o gli renda più difficile l'esercizio del diritto egli

dispone dell'azione confessoria (Petitpierre

in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 11 ad art. 737 CC; Liver

in: Zürcher Kommentar, Zurigo 1980, n. 180 ad art. 737 CC). In concreto i criteri

per definire l'estensione di una servitù sono già stati richiamati dal Pretore

(sentenza impugnata, consid. 3). Al riguardo basti rammentare che secondo l'art. 738 cpv. 1 CC l'estensione di una servitù è determinata dall'iscrizione nel

registro fondiario, sempre ch'essa determini chiaramente i diritti e le

obbligazioni che ne derivano. Se è chiara, l'iscrizione prevale su ogni altro

genere di interpretazione. Entro i limiti dell'iscrizione, l'estensione della

servitù può risultare dal titolo di acquisto o dal modo in cui fu esercitata

per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv. 2 CC). Decisivi

sono il senso e lo scopo per il quale la servitù è stata costituita, come pure

l'interesse e le necessità del fondo dominante, fermo restando che ogni servitù

va interpretata restrittivamente e non deve limitare i diritti del proprie­tario

del fondo serviente più di quanto occorra al suo normale esercizio (RtiD I-2004 pag. 504 consid. 3 con riferimenti).

5.

Nel caso specifico

la servitù è iscritta nel registro fondiario come diritto – rispettivamente

obbligo – di “limitazione di altezza costruzioni, piantagioni

e comunque di ogni e qualsiasi schermo naturale o artificiale che sporga oltre

il livello stradale attuale” (doc. B e C). L'unica questione rimasta

litigiosa è di sapere se tale iscrizione vieti anche lo

stazionamento di veicoli sul fondo serviente a un livello più alto di quello

della strada. Non risulta, né le parti pretendono, che il titolo

di acquisto o il modo in cui la servitù è stata esercitata per molto tempo,

pacificamente e in buona fede permetta di chiarire univocamente il quesito. Occorre

dunque far capo allo scopo per cui la servitù è stata costituita (DTF 109 II 414 consid. 3 con rinvii; Steinauer, Les droits réels, 3ª edizione,

pag. 395 n. 2294).

a) Il

Pretore ha individuato lo scopo della servitù nel garantire la vista dalla

proprietà degli attori verso valle, oltre il livello della strada comunale in

direzione del fondo della convenuta, e in particolare verso il lago e i boschi

sottostanti (sentenza impugnata, consid. 3 in fine). Il testo medesimo

dell'iscrizione a giornale corrobora tale opinione (“che possa limitare la vista”:

doc. E). Su tal punto non v'è divergenza.

b) L'appellante

obietta nondimeno che la servitù va interpretata restrittivamente e non deve

limitare i diritti del fondo serviente più di quanto occorra al suo normale

esercizio. Ora, è indubbio che a livello del suolo una restrizione del diritto

di costruire non impedisca al proprietario del fondo serviente di sistemare a

piacere il terreno gravato, in particolare asfaltandolo per creare accessi e parcheggi,

ed è vero che l'ordinario stazionamento di veicoli non è comparabile, per

stabilità e durata, a quello di una costruzione (DTF 109 II 417 consid. 5b). Sta

di fatto però che nel caso in esame la “limitazione di altezza” (servitus altius

non tollendi) non riguarda unicamente costruzioni, opere o manufatti, ma

anche piantagioni e “comunque di ogni e qualsiasi schermo naturale o artificiale”

(doc. D). E per “schermo” va inteso tutto “ciò che si frappone allo sguardo,

impedendo di vedere persone o cose” (Battaglia,

Grande dizionario della lingua italiana UTET, vol. XII, pag. 965). L'avverbio

“comunque” con la locuzione “ogni e qualsiasi schermo” confermano poi che i

contraenti hanno voluto correlare la limitazione d'altezza a qualunque

intralcio visivo, nel modo più ampio possibile. Così com'è pattuita, tale

servitù garantisce una vista indisturbata dal fondo dominante e limita senza

equivoco la disponibilità del proprietario del fondo serviente. Il suo contenuto

è, in definitiva, nettamente più esteso rispetto alla servitù di “restrizione

del diritto di costruzione” oggetto della citata sentenza del Tribunale federale.

c) La

convenuta sottolinea che la vista della proprietà degli attori, situata 2.80 m

più in alto della strada comunale, è già oggi limitata dall'ingombro causato

dal tetto della sua stessa casa, la quale rispetta la servitù. L'argomentazione

è solo in parte fondata. Dalle fotografie scattate dalla proprietà degli attori

durante il secondo sopralluogo del 15 marzo 2005 risulta che dalla normale

posizione di un osservatore in piedi sulla porzione più elevata del fondo

serviente il posteggio di normali vetture non impedisce la vista del panorama. Intralcia

lo sguardo invece il furgone della ditta Innosan SA, che supera nettamente in

altezza l'ingombro visivo dovuto al tetto del­l'abitazione della convenuta (doc.

P: fotografie n. 21, 21a, 22a, 25, 26, 30, 31 e 33). Ci si attenesse a queste

sole risultanze, andrebbe vietato unicamente il parcheggio di veicoli eccedenti

una determinata altezza. In realtà la servitù non si esaurisce in questi soli

termini.

d) Le

facoltà conferite al beneficiario da una servitù “negativa” riguardano – salvo

pattuizione contraria – il fondo dominante nel suo intero, e non solo una sua parte

(Steinauer, op. cit., pag. 357 n.

2204). In concreto nulla induce a supporre, né la convenuta pretende, che della

servitù benefici solo la porzione più alta del fondo dominante. E il fondo dominante

non consta solo dell'area più elevata su cui sorge la casa d'abitazione, ma comprende

anche il piazzale a ovest, sullo stesso piano della strada comunale

(osservazioni, pag. 3 ad 2; v. anche planimetria inserita nella domanda di

costruzione nel fascicolo “richiami

dal Comune di __________”). Da quel

punto di vista non solo il citato furgone, ma anche le normali vetture

parcheggiate sul fondo serviente occludono lo sguardo (doc. P: fotografie n. 3,

11, 22, 24 e 34). Che poi un veicolo costituisca uno “schermo” suscettibile di “limitare la vista e che sporga oltre il livello stradale” non può seriamente

revocarsi in dubbio.

6.

L'appellante obietta

che non vi è proporzione fra il danno dovuto alla proibizione di usare il

posteggio sul tetto della sua abitazione e il disagio occasionato alla vista

dal fondo dominante. L'asserto cade nel vuoto. Fin dall'inoltro della domanda

di costruzione gli attori si sono opposti al progetto valendosi della nota

servitù (doc. L) e non risulta che la convenuta abbia anche solo considerato l'ipotesi

di creare il posteggio a una quota inferiore, né si è curata di chiedere

preventivamente l'accertamento giudiziario del contenuto dell'obbligo. Del

resto, avesse inteso sostenere che la servitù conserva un interesse di lieve

importanza per rapporto alla gravità dell'onere, essa avrebbe dovuto chiederne

la cancellazione, rispettivamente la riduzione dietro indennità alle condizioni

dell'art. 736 CC. Nulla essa ha intrapreso in tal senso.

7.

Gli

oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante

rifonderà alle controparti un'equa indennità per ripetibili, limitata alla stesura

delle osservazioni all'appello.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche

la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 600.–

b) spese fr.

50.–

fr.

650.–

sono

posti a carico dell'appellante, che rifonderà alle controparti fr. 1500.– per

ripetibili.

3. Intimazione

a:

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile

entro trenta giorni dalla notificazione delle decisioni previste dagli art. 90

a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 segg. LTF).

Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile

solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore

litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 e 100 cpv. 1 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in

materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata in tal

caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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