11.2005.130

Proprietà per piani: contributi alle spese e agli oneri comuni

14 febbraio 2008Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Pellegrini

segretaria:

Chietti Soldati, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.1999.306

(contributi alle spese e agli oneri comuni) della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 3, promossa con petizione del 22 aprile 1999 dalla

Comunione dei comproprietari del

Condominio AO 1

(ora patrocinata dall'avv. PA 3)

contro

AP 1

(ora patrocinato dall'avv. PA 1);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto

l'appello del 1° ottobre 2005 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il

12 settembre 2005 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. AP 1 è titolare sin dal 1988 delle proprietà per piani n. 6492

(unità n. 7) e n. 13 896 (unità n. 61) del Condominio __________ a __________, che fino

al 2006 corrispondevano a complessivi 72.93/1000

della particella n. 2667 RFD di __________. Il 22 aprile 1999 egli è stato

convenuto dalla Comunione dei comproprietari davanti al Pretore del Distretto

di Lugano, sezione 3, perché fosse condannato a pagare contributi a spese e

oneri comuni maturati tra il 1995 e il 1998 per complessivi fr. 99 889.78 più interessi

al 5% dal 5 gennaio 1996 su fr. 1535.–, dal 10 luglio 1997 su fr. 64 405.33, dal 9 novembre 1998 su fr. 12 282.– e dal 22 aprile 1999 su fr. 21 667.45. Nella sua risposta del 31 gennaio 2000 AP 1 ha proposto di

respingere la petizione. L'attrice ha replicato il 23 febbraio 2000,

confermando la pretesa. Il convenuto ha duplicato il 18 maggio 2000, ribadendo

il proprio punto di vista.

B. L'udienza

preliminare si è tenuta il 14 giugno 2000 e l'istruttoria, cominciata nel dicembre

successivo, si è chiusa nell'ottobre del 2004. Al dibattimento finale le parti

hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 5

gennaio 2005 la Comunione dei comproprietari ha aumentato la pretesa complessiva

a fr. 101 297.23 con interessi. Nel proprio allegato del 25 novembre 2004 AP 1

ha postulato una volta ancora il rigetto della petizione. Statuendo con

sentenza del 12 settembre 2005, il Pretore ha accolto la petizione e ha

condannato AP 1 a versare all'attrice fr. 99 889.80 più gli interessi

scaglionati nel modo descritto. La tassa di giustizia di fr. 3000.– e le

spese sono state poste a carico del convenuto, con obbligo di rifondere all'attrice

fr. 6000.– per ripetibili.

C. Contro

la sentenza predetta AP 1 è insorto con un appello del 1° ottobre 2005 per

ottenere che la petizione sia respinta e il giudizio del Pretore riformato di

conseguenza. L'attrice non ha presentato osservazioni. Il 22 giugno 2007 le

parti hanno instato davanti a questa Camera per una sospensione della procedura

in vista di trattative. Il presidente l'ha accordata fino al

30 novembre 2007, con l'avvertenza che nel caso in cui il termine

fosse decorso infruttuoso la causa si sarebbe riattivata d'ufficio. Nessuna

comunicazione è più giunta dalle parti dopo di allora. Nulla osta quindi alla

trattazione dell'appello.

Considerandi

in diritto: 1. Nella sentenza appellata il Pretore ha rilevato che gli argomenti

addotti dal convenuto per rifiutare il pagamento della somma richiesta erano

stati respinti nel frattempo dall'arbitro unico cui le parti avevano sottoposto

il contenzioso. Tale lodo, del 27 luglio 1999, era stato impugnato da AP 1 alla

seconda Camera civile del

Tribunale d'appello, che con sentenza del 25 gennaio

2000.

aveva respinto il ricorso per nullità (inc. 12.1999.155). Ciò premesso, il

Pretore non ha intravisto ragione per scostarsi dal sindacato

dell'arbitro, anche perché – egli ha soggiunto – il convenuto non aveva dimostrato

alcuna delle proprie asserzioni. A mente

del Pretore inoltre la perizia giudiziaria allestita il 24 aprile 2004 dall'economista

__________, voluta da entrambe le parti, confermava non solo come il riparto

delle spese e degli oneri comuni eseguito dall'attrice fosse conforme al

regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio, ma anche come il calcolo

relativo al costo dell'acqua necessaria per alimentare l'impianto di

climatizzazione della proprietà per piani – contestato dal comproprietario –

fosse corretto e come non esistessero unità alle quali fosse dato di pagare

meno di quanto consumassero. Per di più, ha concluso il

primo giudice, i testimoni __________, __________ e __________ avevano ribadito

la scrupolosa tenuta della contabilità da parte dell'attrice. Onde, in

definitiva, l'accoglimento della petizione e la condanna di AP 1 al versamento

della somma litigiosa.

2.

L'appellante

esordisce ricordando di avere sempre lamentato, per quanto riguarda le sue

unità condominiali, un eccessivo carico di oneri e uno scorretto riparto dei costi

tra le singole proprietà per piani. Egli torna a ripetere che i costi per l'“acqua industriale” destinata alla climatizzazione non sono attendibili, avendo egli

dimostrato con due testimonianze (nell'inc. OA.1997.890, richiamato dalla

sezione 1) scarti nella misurazione del consumo che rendono dubbio il calcolo

dell'attrice e la suddivisione dei costi. Tali dubbi sarebbero poi stati

confermati dal perito giudiziario, il quale ha suggerito di installare

contatori supplementari o – per lo meno – di far verificare da un tecnico la

chiave per il riparto dei costi dovuti alla climatizzazione prevista nel

regolamento per

l'uso e l'amministrazione del condominio. Avendo il Pretore “completamente trascurato gli elementi di

prova favorevoli al convenuto”,

la sentenza impugnata andrebbe riformata già per tale motivo. Inoltre –

continua l'appellante – spettava all'attrice dimostrare l'esattezza delle spese

condominiali e del loro riparto, non a lui. Il giudizio appellato andrebbe

annullato dunque (e la petizione respinta) anche per inversione dell'onere

probatorio.

3.

Nel

suo referto del 24 aprile 2004 l'economista __________, perito contabile federale,

ha accertato che il calcolo dei contributi figurante nella petizione è corretto,

che la cifra sarebbe stata anzi da precisare in fr. 101 297.23 complessivi, che il

riparto è conforme al regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio

(risposte n. 1, 2 e 3 alle domande dell'attrice), che la chiave di riparto si

fonda su criteri oggettivi e che non si riscontravano proprietà per piani il

cui consumo di acqua destinata alla climatizzazione risultasse superiore a

quanto i titolari effettivamente pagavano (risposta n. 3 alle domande del

convenuto). Il perito non ha mancato di rilevare che il regolamento per l'uso e

l'amministrazione del condominio può apparire “opinabile e migliorabile”, nel senso che potrebbe essere prevista l'installazione di contatori

supplementari o potrebbe almeno essere chiamato un tecnico a verificare se a

distanza di tempo – lo stabile è stato progettato negli anni settanta – la

tabella XII a pag. 15D del regolamento sia ancora adeguata. Secondo il perito,

in ogni modo, l'amministrazione aveva applicato la tabella in questione correttamente

(referto, pag. 3 in alto e 6 a metà).

4.

Nella

misura in cui pretende di avere reso verosimile l'inattendibilità dei

contributi a lui chiesti per la climatizzazione delle sue unità condominiali,

l'appellante avanza una tesi destituita di consistenza. Intanto si è visto che

il perito giudiziario ha accertato il contrario, salvo prospettare un'eventuale

modifica del regolamento per l'amministrazione e l'uso, la quale non forma oggetto

della presente causa. Quanto alle due testimonianze che l'appellante richiama da una precedente causa (inc. OA.1997.890),

l'una dimostra che la manutenzione dell'impianto di

climatizzazione non è tecnicamente impegnativa e l'altra che il consumo di “acqua industriale” (pompata dal lago) non può essere misurato con uno scarto inferiore

ai 100 litri, ma ciò ancora non significa – e da lungi – che i costi sopportati

dalla Comunione dei comproprietari non siano attendibili. Perplessità desta se

mai l'accertamento del perito, secondo cui le unità condominiali

dell'appellante (così come le unità n. 9 e 10) non beneficiano più dell'apporto

di “acqua industriale” per la climatizzazione sin dal 1999, la

Comunione dei comproprietari rifiutando la riparazione di un tubo che collega

la particella n. 2667 alla particella n. 1101 RFD (referto, pag. 5 a metà). Non

è dato di sapere tuttavia se ciò influisca sui costi di climatizzazione in

quanto tali né, tanto meno, sul loro riparto. In simili condizioni rimproverare

al primo giudice di avere “completamente

trascurato gli elementi di prova favorevoli al convenuto” non è serio. Al

proposito l'appello non merita altra disamina.

5.

Le critiche

dell'appellante non sono destinate a miglior sorte nemmeno nella misura in cui

vertono sull'asserito sovvertimento dell'onere probatorio. Certo, di fronte

alle contestazioni del comproprietario spettava all'attrice dimostrare la

pertinenza e l'esattezza del conteggio prodotto per l'incasso dei contributi.

Sta di fatto che, come si è accennato, il perito giudiziario ha confermato sia

l'entità dei costi indicati sia il modo in cui tali costi sono stati suddivisi

tra le unità condominiali. A quel momento incombeva al convenuto spiegare

perché l'opinione del perito sarebbe erronea o, per lo meno, non condivisibile.

Invano si cercherebbe però, nell'appello, una qualsiasi motivazione al

riguardo. Né può ragionevolmente intendersi diversamente il rilievo del Pretore,

secondo cui “il convenuto non

ha sostanziato con alcun elemento probatorio le proprie censure e le ragioni

addotte a sostegno del rifiuto di pagamento” (sentenza impugnata, consid. 6). L'appello del resto ne è la

riprova: di fronte a contributi alle spese e agli oneri comuni per vario titolo

(dalla televisione via cavo al fondo di rinnovamento) l'unico argomento ripreso

dal convenuto in questa sede è il costo della climatizzazione. E invece di

confrontarsi con i particolareggiati argomenti del perito su quel tema egli torna

genericamente a ripetere che la spesa è eccessiva, sorvolando sul referto, tranne

ove il perito auspica l'installazione di contatori supplementari o una verifica

del piano di riparto relativo alla climatizzazione da parte di un tecnico. Censurare

un'inversione dell'onere probatorio in circostanze del genere è un intendimento

votato all'insuccesso.

6.

ne conclude che, presentato non senza leggerezza, l'appello si rivela privo di

fondamento. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC),

mentre non si giustifica di attribuire ripetibili all'attrice, che non ha

formulato osservazioni all'appello.

7.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore dei contributi alle spese e agli oneri

comuni chiesti dall'attrice eccede abbondantemente la soglia di fr. 30 000.– per un

eventuale ricorso in materia civile (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF).

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1500.–

spese fr. 50.–

fr.

1550.–

sono

posti a carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione:

–;

–.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere

pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1

e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando

il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata

dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è

dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF).

La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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