11.2005.146

Proprietà per piani: contestazione di delibere assembeari

16 agosto 2006Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Lardelli

segretaria:

Verda, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.2003.364

(proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare) della Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 13 giugno 2003 da

AP 1

(patrocinata dall' PA 1 )

contro

Comunione dei comproprietari

della proprietà per piani particella n. 1441 RFD,

(patrocinata dall' PA 2, );

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello

del 2 novembre 2005 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 10 ottobre

2005 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________, __________, ha costituito il 4 aprile 2000 in proprietà

per piani la sua particella n. 1441 RFD di __________, su cui sorge un palazzo

edificato negli anni settanta, ricavandone 19 appartamenti. Davanti alle unità

n. 3 e 4 (fogli n. 22 321 e 22 322), al primo livello dello stabile, si trova il tetto piano delle

sottostanti unità n. 1 e 2, coperto da un manto di ghiaia. Nel regolamento per

l'amministrazione e l'uso del condominio, del 12 aprile 2000, la porzione

di tetto piano sopra l'unità n. 1 è stata “assegnata” all'unità n. 3 (“tetto-terrazza”

indicato con la lettera u), quella sopra l'unità

n. 2 è stata “assegnata” all'unità n. 4 (“tetto-terrazza” indicato con la

lettera v).

B. Il

25 marzo 2002 __________ e __________, comproprietari dell'unità n. 4, hanno

venduto quest'ultima a AP 1, la quale ha intrapreso lavori edili. In

particolare, essa ha trasformato una finestra in una portafinestra per accedere

al “tetto-terrazza”, ha costruito un muretto per dividere la porzione di

“tetto-terrazza” attribuita alla sua unità da quella attribuita all'unità

contigua e ha sostituito la copertura in ghiaia con un lastricato in cemento

per formare un piano di calpestio. L'amministratore della proprietà per piani

l'ha invitata il 9 agosto 2002 a sospendere immediatamente i lavori,

ricordandole che nessun condomino può alterare l'aspetto esterno dell'immobile

senza il permesso della comunione dei comproprietari. La destinataria non ha

dato seguito all'invito.

C. All'assemblea

straordinaria del 23 ottobre 2002 i comproprietari hanno deciso di ingiungere a

AP 1 il ripristino della situazione originaria. Con petizione del 22 novembre

2002 AP 1 ha contestato tale delibera davanti al Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 1, chiedendone l'annullamento. Il 20 gennaio 2003 le parti hanno

raggiunto una transazione giudiziale, dandosi reciprocamente atto che la

delibera impugnata andava intesa come “mancata

autorizzazione dei lavori”, mentre

l'ordine di rimozione sarebbe stato rinviato “ad un'eventuale ulteriore

assemblea”. Esse si sono impegnate inoltre a condurre trattative per risolvere

il contenzioso. Visto ciò, il Pretore ha stralciato la causa dai ruoli (inc.

OA.2002.731).

D. Il

15 maggio 2003 si è tenuta un'altra assemblea straordinaria, nel corso della

quale i comproprietari hanno deciso nuovamente di imporre a AP 1 il ripristino

della situazione originaria (oggetto n. 3), autorizzando l'amministratore della

proprietà per piani a stare in lite per far eseguire l'ordine, oltre che per

difendere la decisione dell'assemblea nel caso in cui questa fosse stata contestata

(oggetto n. 4). Il 13 giugno 2003 AP 1 ha adito il Pretore perché le

risoluzioni relative agli oggetti n. 3 e 4 fossero “annullate, rispettivamente

dichiarate nulle”. Con risposta del 16 settembre 2003 la Comunione dei

comproprietari ha concluso per il rigetto della petizione. Nel successivo

scambio di atti scritti le parti hanno mantenuto le loro richieste di giudizio,

confermate ancora al dibattimento finale del 20 settembre 2004. Il 10 maggio

2005 AP 1 ha rivenduto la sua unità n. 4 a __________. Statuendo con

sentenza del 10 ottobre 2005, il Pretore ha respinto l'azione, ponendo la tassa

di giustizia e le spese di complessivi fr. 1000.– a carico dell'attrice, tenuta

a rifondere alla controparte fr. 4000.– per ripetibili.

E. Contro

la sentenza appena citata AP 1 è insorta con un appello del 2 novembre 2005 nel

quale chiede – previo conferimento dell'effetto sospensivo all'ordine di ripristino

– di accogliere la petizione e di riformare di conseguenza il giudizio impugnato.

Nelle sue osservazioni del 6 dicembre 2005 la Comunione dei comproprietari

propone di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. La contestazione di una delibera assembleare ha per principio natura

pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione

comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse

del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004

pag. 610 n. 118c). In concreto l'attrice ha

indicato tale valore, nella petizione, in fr. 12 000.–. La convenuta non

ha mosso obiezioni al riguardo. Nulla osta dunque, sotto questo profilo, alla

ricevibilità dell'appello (I CCA, sentenza inc. 11.1997.24 del 6 febbraio 1998,

consid. 8b).

2.

pendenza di causa l'attrice ha alienato la sua proprietà per piani – come detto

– a un terzo. In virtù dell'art. 110 cpv. 1 CPC essa conserva tuttavia il ruolo

di parte. La sentenza passerà in giudicato anche nei confronti del terzo, il

quale è perfettamente a conoscenza della lite, avendo egli medesimo partecipato

alle assemblee condominiali del 23 ottobre 2002 (doc. L, primo foglio) e del 15

maggio 2003 (doc. 7, primo foglio), votando in quest'ultima occasione contro

gli oggetti n. 3 e 4 (doc. 7, terzo foglio).

3.

Pretore ha respinto la tesi dell'attrice, secondo cui i lavori da lei eseguiti

non erano soggetti al consenso dell'assemblea dei comproprietari. Ha rilevato

che la superficie denominata “tetto-terrazza” costituisce una parte comune,

sicché tali opere erano subordinate agli art. 647c segg. CC o, per lo

meno, all'ottenimento di una prerogativa

individuale. Oltre a ciò, simili manufatti hanno alterato l'aspetto

esterno dell'edificio (soprattutto la nuova portafinestra), mentre l'uso del

terrazzo comporterà verosimili immissioni foniche e olfattive per altri

condomini. Quanto alla circostanza che la porzione v del

“tetto-terrazza” sia assegnata per regolamento all'unità n. 4 – ha continuato

il Pretore – ciò non significa che l'attrice possa usarla a sua migliore convenienza,

modificandone unilateralmente la struttura. Anzi, non costituendo interventi di

semplice manutenzione o di ordinaria amministrazione, i lavori da lei

intrapresi richiedevano l'assenso di una maggioranza di condomini che

rappresentasse più della metà della cosa (art. 647d CC), il regolamento

del condominio non prevedendo agevolazione di sorta. Nulla giustificava

pertanto, in concreto, l'annullamento delle delibere assembleari impugnate.

4.

L'appellante

sostiene anzitutto (con richiamo a Wermelinger,

Das Stockwerkeigentum, Zurigo 2004, n. 141 e 180 ad

art. 712a CC) che in ogni condominio spettano per legge ai

comproprietari prerogative di sistemazione individuale su parti comuni, siano

esse conferite in uso esclusivo o anche solo riservato. L'attrice riconosce che

interventi del genere non devono toccare la sostanza di tali parti comuni, non

devono mutare l'aspetto dell'immobile e non devono coinvolgere altre parti comuni,

intralciandone durevolmente l'uso e il godimento. Asserisce tuttavia che gli interventi

da lei eseguiti non ledono la sostanza del “tetto-terrazza” contrassegnato con

la lettera v, ma ne migliorano addirittura l'impermeabilità, e non

comportano modifiche esterne “di rilievo” né ostacolano l'uso di altre parti

comuni. Che i lavori in questione le consentano di sfruttare meglio il diritto

d'uso esclusivo sul “tetto-terrazza” poco importa, tale facoltà rientrando

nelle sue attribuzioni di comproprietaria, mentre le immissioni paventate dal

Pretore consisterebbero in semplici congetture, dovendosi lei attenere – come

tutti gli altri – al regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio.

A suo parere, impedendole di esercitare appieno il suo uso esclusivo sul

“tetto-terrazza”, le delibere contestate devono essere annullate siccome contrarie

alla legge (memoriale, punto 4).

a) Intanto

giova sgombrare il campo dall'equivoca terminologia cui fa capo l'appellante –

e con lei il Pretore – allorché evoca un diritto d'uso esclusivo sul

“tetto-terrazza”. Come questa Camera ha già avuto modo di ricordare, il

“tetto-terrazza” è una parte comune della proprietà per piani (Rep. 1990 pag.

194.

consid. 3; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2004.37 del 28 luglio 2005,

consid. 7a; analogamente: Meier-Hayoz/Rey

in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 59 ad art. 712b CC; Wermelinger, op. cit., n. 139 ad art.

712a e n. 161 ad art. 712b CC). Se mai può formare

oggetto, dunque, di un diritto d'uso riservato (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 311 n.

1129a e 353 n. 1272a), alla stessa stregua – per esempio – di

un posteggio all'aperto (DTF 122 III 146 consid. 3a, 121 III 25 consid. 2a; Wermelinger, op. cit., n. 153 ad art.

712a CC), ma non di un diritto d'uso esclusivo. Lo stesso regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio, del resto,

non prevede che le porzioni u e v del “tetto-terrazza” siano

attribuite in uso esclusivo alle unità n. 3 e 4; stabilisce unicamente che esse

sono “assegnate” a tali unità (istanza di modifica del regolamento, del 12

aprile 2000, pag. 4 in basso, nella rubrica “Ispezione a RF”).

b) Ciò

posto, le “prerogative di sistemazione individuale” su parti comuni di cui si

prevale l'appellante non devono alterare né la forma esterna né l'aspetto del

fabbricato, come lo stesso Wermelinger

rammenta (op. cit., n. 180 ad art. 712a CC). In effetti, solo un

titolare di diritti d'uso esclusivo può modificare unilateralmente l'aspetto

delle parti – interne – assegnategli (e per di più entro precisi limiti: DTF

130.

III 450). Il titolare di meri diritti d'uso riservato – interni o esterni

che siano – non ne è abilitato (I CCA, sentenza inc. 11.1999.31 del 6 marzo

2000, consid. 4). Nella fattispecie, per altro, lo stesso punto 12 lett. a del

regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio vieta esplicitamente

di “apportare modifiche alle parti comuni dell'edificio”, così come il punto 39

proibisce di modificare “l'aspetto architettonico esterno dell'edificio”

(istanza di modifica del regolamento, del 12 aprile 2000, pag. 3,

loc. cit.). L'attrice pretende che i suoi interventi non abbiano influito

sull'estetica dell'immobile, ma la tesi non manca di disinvoltura. Essa ha

trasformato una finestra in una portafinestra, eliminando il cordolo murario di

facciata alto 40 cm per una lunghezza di 3.3 m (verbale di sopralluogo, del 18

marzo 2004, pag. 2), ha sostituito il serramento (fotografia doc. 1), ha eretto

un muro divisorio alto 40 cm sul “tetto-terrazza” (loc. cit.) e ha lastricato

il pavimento (verbale citato, pag. 1). Affermare che simili interventi non

mutino l'aspetto dell'immobile sfiora la temerarietà. Su questo punto l'appello

non merita altra disamina.

5.

In secondo luogo

l'appellante invoca la propria buona fede, adducendo di avere creduto di poter

sistemare il “tetto-terrazza” conformemente alla sua destinazione, senza ulteriori

permessi altrui né licenze edilizie. Essa rileva che tutti gli altri condomini

conoscevano sin dal momento in cui hanno acquistato le rispettive proprietà per

piani lo statuto del “tetto-terrazza” e sin da allora potevano prevederne la

sistemazione. Nulla avendo eccepito, essi hanno preventivamente e

implicitamente autorizzato i lavori. A suo avviso impedire a un comproprietario

di sfruttare appieno le sue facoltà trascende nell'abuso di diritto e viola

quindi l'art. 2 cpv. 2 CC (memoriale, punto 5).

La doglianza è ai limiti

del pretesto. Tutto quanto gli altri comproprietari hanno potuto constatare al

momento di acquistare la loro unità è che il cosiddetto “tetto-terrazza”

formante oggetto delle porzioni u e v “assegnate” alle unità n. 3

e 4 consiste nel tetto piano (coperto di ghiaia), senza accesso, di due unità

sottostanti. Certo, non è serio assegnare a un'unità condominiale una porzione

di tetto inagibile. Nessun elemento induceva a credere però che la

ristrutturazione del palazzo in condominio non fosse ultimata (__________ ha

dichiarato che i progetti voluti dal promotore immobiliare, un nominato __________,

prevedevano le due porzioni di “tetto-terrazza”, ma non che queste dovessero

essere accessibili: verbale del 18 marzo 2004, pag. 2). Nessun indizio lasciava

supporre nemmeno che gli acquirenti delle unità n. 3 e 4 potessero modificare a

piacimento – ammesso e non concesso che ciò fosse lecito – tali parti comuni.

Mal si comprende dunque quale rimprovero andrebbe mosso agli altri condomini, né

si capisce come essi avrebbero potuto avallare a priori opere di cui non

potevano conoscere la portata né l'entità. Per di più, seppure i condomini fossero

rimasti passivi di fronte all'iniziativa unilaterale dell'attrice, ciò non

sarebbe stato equiparabile a un tacito consenso nell'accezione

dell'art. 647c segg. CC (I CCA, sentenza inc. 11.1997.11 del 14 gennaio

1998, consid. 7). Invocare la buona fede in circostanze siffatte è dunque un

vano esercizio, per tacere della circostanza che l'operato dell'appellante

appare ispirato non a un legittimo affidamento nella possibilità di sistemare a

beneplacito il “tetto-terrazza” (ignorando finanche le più elementari regole di

sicurezza, come quelle di applicare un parapetto), bensì all'inconfessato

proposito di mettere gli altri condomini di fronte al fatto compiuto. Anche su

questo punto il rimedio manca perciò di consistenza.

6.

Assevera

l'appellante che le opere da lei intraprese non sono solo – come reputa il

Pretore – “utili” nel senso dell'art. 647d cpv. 1 CC (onde la necessità

di un'autorizzazione da parte di una maggioranza di comproprietari che

rappresenti in parti tempo la maggior parte della cosa), ma finanche necessarie

a norma dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC “siccome indispensabili per permettere

l'esercizio di un diritto d'uso esclusivo ed una destinazione decisi in modo

sacrostanto e formalmente corretto dall'assemblea condominiale ed ancorati nel

regolamento”. Come tali, esse non potevano essere impedite dall'assemblea dei

comproprietari senza violare la legge (memoriale, punto 6).

L'argomento

cade nel vuoto. Dapprima perché l'appellante non può fruire di un diritto d'uso

“esclusivo” su una parte comune della proprietà per piani (sopra, consid. 4a).

Poi perché una destinazione del “tetto-terrazza” diversa da quella originaria –

in pratica quella di un semplice tetto piano inaccessibile, atto unicamente a

garantire il libero sguardo dall'abitazione – non è disciplinata nell'atto

costitutivo della proprietà per piani e nemmeno nel regolamento per l'uso e

l'amministrazione del condominio. Infine perché l'assemblea dei condomini non

ha rilasciato autorizzazione di sorta (anzi, ha ingiunto il ripristino della

situazione originaria). L'appellante insiste nel dipartirsi dalla fallace idea

che la mera definizione di “tetto-terrazza” nel regolamento per l'uso e l'amministrazione

del condominio le conferisca il diritto di modificare la porzione v del

tetto piano, rendendola accessibile e sfruttabile a piacere. Si è già visto

tuttavia che ciò non è il caso. Dilungarsi oltre sul tema non avrebbe senso.

7.

L'appellante

ribadisce da ultimo che le delibere contestate sono state prese nell'ambito di

un'assemblea convocata in modo irregolare, l'amministratore avendo omesso di

invitare i condomini alle cui proprietà per piani è correlata una quota coattiva

di 4/1000 (lavanderia), tant'è che all'assemblea sono

stati computati come presenti non più di 995.993 millesimi (la differenza di 3

millesimi essendo dovuta ad arrotondamenti: doc. 7, pag. 2 in alto). Che ciò

non potesse influire sul risultato del voto – come ritiene il Pretore – non

sana la formale nullità delle delibere, ove appena si pensi al caso in cui

fossero stati presenti comproprietari a lei favorevoli, “dotati di brillanti

capacità oratorie”. Senza dimenticare – soggiunge l'appellante – che “il processo

decisionale della coattiva presuppone dapprima, al suo interno, l'adozione di

decisioni (a maggioranza) che portino poi il rappresentante ad esprimere il

voto in sede assembleare” (memoriale, punto 7).

a) Non

a torto l'appellante critica l'opinione del Pretore, secondo cui sull'argomento

“non occorre attardarsi (…), poiché è palese la totale ininfluenza della

questione sull'esito della causa” (sentenza, pag. 7). In nessun caso chi

impugna una delibera assembleare per omessa convocazione di un condomino deve

dimostrare che il voto di quel condomino avrebbe avuto peso determinante. Al

contrario: una mancata convocazione basta per rendere la delibera annullabile (Wermelinger, op. cit., n. 29 in

principio ad art. 712m CC con richiami e n. 66 ad art. 712n), se

non per renderla nulla sin dall'inizio (Riemer

in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 102 ad art. 75 CC, applicabile giusta

l'art. 712m cpv. 3). Anche il fatto che una determinata quota di

proprietà per piani (nella fattispecie: la coattiva) non sia mai stata

convocata alle assemblee condominiali non preclude all'attrice – contrariamente

all'opinione del Pretore (sentenza, loc. cit.) – la possibilità di sollevare la

censura. In realtà quanto l'interessata lamenta si rivela destinato

all'insuccesso, ma non per tali ragioni.

b) Una

quota di proprietà per piani che appartiene a più condomini ha diritto collettivamente

a un voto “reso da un rappresentante” (art. 712o cpv. 1 CC). I comproprietari

di una quota coattiva sono tutti condomini. Come tali, essi vanno già convocati

all'assemblea, di principio, individualmente. Nulla impedisce loro – con ogni

evidenza – di designare un rappresentante incaricato di ricevere le convocazioni.

Se il regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio non li obbliga,

tuttavia, essi non sono obbligati (Wermelinger,

op. cit., n. 51 ad art. 712n CC; Meier-Hayoz/

Rey, op. cit., n. 16 ad art. 712n CC). Sono tenuti a designare un

rappresentante solo per esprimere il voto collettivo. Nella

fattispecie risulta dal verbale dell'assemblea che “l'invito con la

documentazione venne a tempo debito inviato a tutti i comproprietari” (doc. 7,

pag. 1 in fondo). L'attrice adombra dubbi, ma non indica quali comproprietari

della coattiva sarebbero stati omessi, limitandosi a pretendere che spettava

all'amministratore esperire verifiche. Il semplice fatto però che

l'amministratore considerasse assenti i comproprietari della coattiva perché

sprovvisti di un rappresentante incaricato di esprimere il voto ancora non significa

che a titolo individuale quei comproprietari non siano stati convocati. Meglio

avrebbe fatto, l'amministratore, a sollecitare tempestivamente la coattiva

perché si munisse di un rappresentante. Comunque sia, l'appellante non si duole

di ciò, né in ciò si ravvisa una causa di nullità delle delibere. Del resto,

spettava anzitutto ai comproprietari facenti capo alla coattiva designare un

rappresentante, non all'amministratore diffidarli. Anche a quest'ultimo

riguardo l'appello denota perciò la sua infondatezza.

8.

L'emanazione

del giudizio odierno rende senza oggetto la richiesta di provvedimenti

cautelari contenuta nell'appello.

9.

Gli

oneri processuali seguono il principio della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).

Alla controparte, che ha presentato osservazioni per il tramite di un legale,

l'appellante rifonderà un'adeguata indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 500.–

b) spese fr.

50.–

fr.

550.–

sono

posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per

ripetibili.

3. Intimazione:

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale

d'appello

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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