11.2005.154

Proprietà per piani: la Comunione dei comproprietari può acquistare un fondo in proprio nome?

27 dicembre 2010Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Ermotti

segretario:

Pontarolo, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa n. 05/2005 RF

(registro fondiario: ricorso contro l'operato dell'ufficiale) del Dipartimento

delle istituzioni, Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro

fondiario, che oppone la

Comunione dei comproprietari

del RI 1,

(patrocinata da PA 1 )

alla

Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario

e all'

Ufficio dei registri del Distretto di Locarno;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto il ricorso presentato il 9

novembre 2005 dalla Comunione dei comproprietari del RI 1 contro la decisione

emanata l'11 ottobre 2005 dalla

Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Il

25 gennaio 2005 il notaio PA 1 ha rogato un atto di “compravendita

con rettifica di confini” mediante il quale __________

cedeva 5 m² staccati dalla sua particella n. 2933 RFD di __________ alla Comunione

dei comproprietari del RI 1, che li avrebbe annessi alla particella n. 1793 (contigua

a quella della venditrice), sulla quale sorge una proprietà per piani composta

di tre stabili (blocco A, B e C). Il prezzo è stato fissato in fr. 5000.–. Con

il medesimo atto lo scorporo di terreno oggetto della compravendita è stato

gravato di una servitù prediale di passo pedonale e veicolare in favore della

particella n. 2933. All'assemblea generale del 7 febbraio 2005 i comproprietari

del “RI 1” hanno approvato l'acquisto dei 5 m² di terreno con un voto contrario e un'astensione.

B. Il

21 aprile 2005 il notaio PA 1 ha chiesto all'ufficiale del registro fondiario

del Distretto di Locarno di iscrivere la compravendita e la servitù di passo, postulando

altresì – con l'assenso del creditore – lo svincolo dello scorporo in questione

da due cartelle ipotecarie (di nominali fr. 250 000.– ognuna) accese a suo

tempo sulla particella n. 2933. Con decisione del 22 aprile 2005 l'ufficiale ha respinto tutt'e tre le istanze.

C. La Comunione

dei comproprietari del “RI 1” si è rivolta il 3 maggio 2005 alla Divisione

della giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, per ottenere che

fosse ordinato all'ufficiale di eseguire le iscrizioni litigiose. Nelle sue

osservazioni del 30 maggio 2005 l'ufficiale si è confermato nel proprio operato.

Statuendo l'11 ottobre 2005, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso,

senza prelevare tasse né spese.

D. La

Comunione dei comproprietari è insorta a questa Camera con un appello del 9

novembre 2005 in cui sollecita la riforma della decisione presa dall'autorità di vigilanza, nel senso di vedere

iscritte

le tre operazioni a registro fondiario. La Divisione della giustizia si è limitata

il 19 dicembre 2005 a proporre di respingere il ricorso, senza formulare osservazioni.

Analogamente ha fatto l'ufficiale del registro fondiario il 29 dicembre 2005.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni emanate dall'autorità di

vigilanza sul registro fondiario possono formare oggetto di ricorso alla Camera

civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause

amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il ricorso è diretto contro l'autorità

di vigilanza, ma l'Ufficio del registro fondiario che ha emanato la decisione

rimane parte in causa (Deschenaux,

das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag.

187.

e 188 in alto). Quanto al termine di impugnazione esso è – per diritto

federale – di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF; Schmid

in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a Huber in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134

seg.). Tempestivo, il ricorso in esame è quindi ricevibile.

2.

concreto l'ufficiale del registro fondiario ha respinto le richieste di

iscrizione con l'argomento che a norma dell'art. 648 cpv. 2 CC le operazioni

proposte esigono il consenso di tutti i comproprietari, mentre nella

fattispecie uno di loro si era opposto e un altro si era astenuto. L'autorità di

vigilanza non ha condiviso tale punto di vista, rilevando che l'acquisto dei 5 m² di terreno era quello di migliorare l'accesso veicolare al fondo del condominio, ciò che rientrava

nelle previsioni dell'art. 647d CC (il quale presuppone la sola maggioranza

di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della

cosa). L'autorità di vigilanza ha approvato invece l'opinione dell'ufficiale

per quanto riguardava

l'iscrizione

della servitù sul fondo della proprietà per piani, seppure l'esercizio del

passo avrebbe interessato solo una piccola porzione della particella n. 1793. Il

regolamento per l'uso e l'amministrazione del “RI 1” – essa ha sottolineato – non

concede infatti deroghe. Per di più – essa ha soggiunto – l'assemblea dei comproprietari

è stata chiamata a esprimersi solo sull'acquisto dei 5 m² di terreno e non anche sul relativo aggravio, per il quale non ha quindi rilasciato

autorizzazione alcuna. Onde, in definitiva, l'impossibilità di procedere alle

iscrizioni richieste nella fattispecie.

3.

L'appellante non contesta che per iscrivere una servitù di passo su una

particella sottoposta al regime della proprietà per piani occorra l'assenso di

tutti i comproprietari. Fa valere però che nel caso in esame non si tratta di

gravare il fondo in proprietà per piani originario, ma i 5 m² oggetto della compravendita. Che poi lo scorporo gravato venga annesso alla particella n. 1793 poco

importa, quest'ultima non subendo nella sua primitiva conformazione aggravio

alcuno. D'altro canto – fa notare l'appellante – la servitù prediale non poteva

essere costituita sui 5 m² di superficie prima che questi fossero aggregati al

fondo in proprietà per piani, occorrendo per la costituzione del diritto reale

limitato almeno due fondi: quello serviente e quello dominante.

4.

Una

Comunione di comproprietari non gode della personalità giuridica, ma per ragioni

pratiche, per economia di giudizio e per sicurezza del diritto la legge le

riconosce una certa capacità processuale. Essa acquista così in proprio nome i

beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei

comproprietari e le disponibilità che ne risultano, così come è titolare del

fondo di rinnovazione (art. 712l cpv. 1 CC). Essa può, in suo

nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, può escutere o essere escussa

(art. 712l cpv. 2 CC). Da parte loro i comproprietari rimangono liberi di

disporre, usare, amministrare, sistemare e strutturare i locali che formano

oggetto del loro diritto esclusivo (art. 712a cpv. 2 CC). L'insieme dei comproprietari non si identifica,

quindi, con la comunione dei comproprietari; al contrario: l'uno si distingue giuridicamente dall'altra (RtiD II-2008 pag. 657 consid. 2a con

rimando).

5.

Comunione dei comproprietari può dunque – in estrema sintesi – essere titolare

di diritti e obblighi, oltre che avere un patrimonio proprio (DTF 119 II 408

consid. 5; RtiD I-2005 pag. 802 consid. 4a con rinvii di dottrina e

giurisprudenza), purché ciò serva e rientri nella gestione e nell'amministrazione

della proprietà per piani (Wermelinger, La

propriété par étages, 2ª

edizione, pag. 538 segg., ad art. 712l CC). L'amministrazione di un condominio non abbisognando, di regola,

della proprietà di altri immobili, la Comunione dei comproprietari non può pertanto

diventare proprietaria di fondi. Eccezioni possono ammettersi, secondo la

dottrina maggioritaria, ove la Comunione acquisti una proprietà per piani

esercitando un diritto di prelazione convenzionale o in seguito a realizzazione

forzata del pegno (ipoteca legale) per mancato pagamento di contributi, oppure

nell'ipotesi in cui procuri un appartamento al portinaio, sempre che la mole dell'immobile

giustifichi l'acquisto (Wermelinger, op.

cit., n. 74 segg. ad art. 712l CC con

gli autori citati).

6.

Nelle

circostanze descritte non si ravvisa un'eccezione nel senso testé accennato, di

modo che difficilmente si intravede come la Comunione dei comproprietari

potesse acquistare il noto scorporo di terreno. L'autorità di vigilanza

equipara l'operazione a un “lavoro utile” nell'accezione dell'art. 647d cpv.

1.

CC, per il quale basta la maggioranza qualificata dei comproprietari (decisione

impugnata, n. 4 pag. 2 a metà), ma l'assunto poco convince. Sia come sia, con

il rogito del 25 gennaio 2005 la Comunione dei comproprietari non si è limitata

a comperare i noti 5 m² di terreno, ma ha anche gravato questi ultimi di una

servitù in favore del fondo della venditrice, operazioni che dovevano essere

ratificate entrambe dall'assemblea dei comproprietari (rogito menzionato, pag.

4.

n. 7). In realtà i condomini riuniti in assemblea il 7 febbraio 2005 sono

stati invitati a deliberare, tra l'altro, sul seguente oggetto:

11.

Modifica

uscita su __________

a) Acquisto di un pezzo di terreno di circa 5 m² della particella n. 2933 (__________). Preventivo fr. 5000.–. Finanziamento.

Nulla

indicava che sul terreno acquistato dovesse costituirsi una servitù di passo

pedonale e veicolare in favore della particella n. 2933. L'assemblea dei

comproprietari ha quindi approvato (con un voto contrario e un'astensione)

l'acquisto della porzione di terreno, ma non – come rileva a giusto titolo

l'autorità di vigilanza – della porzione gravata di servitù. Né si può semplicemente

presumere che l'assemblea fosse d'accordo di acquisire lo scorporo di terreno

anche a quelle condizioni. Firmando il rogito, la Comunione dei comproprietari

ha quindi trasceso i limiti del mandato. A ragione di conseguenza, anche se per

motivi diversi da quelli addotti, l'ufficiale del registro fondiario ha

rifiutato l'iscrizione della compravendita. Ciò ha reso senza oggetto le altre

due istanze di iscrizione.

7.

Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza della ricorrente

(art. 28 cpv. 1 lett. b LPAmm). L'autorità di vigilanza

e l'ufficiale del registro fondiario sono intervenuti nell'ambito delle

attribuzioni loro conferite dalla legge: non si giustifica pertanto di accordare

loro ripetibili (art. 68 cpv. 3 LTF per analogia), per altro neppure rivendicate.

8.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la

vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b

n. 2 LTF), apparentemente senza riguardo al valore litigioso (sentenze del

Tribunale federale 5A_35/2008 del 10 giugno 2008, consid. 2;5A_346/2009 del 12

agosto 2009, consid. 1.1, non pubblicato in DTF 135 III 585).

9.

La comunicazione dell'odierno

giudizio avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce

l'art. 102 cpv. 2 RRF, seppure tale prassi sia oggi

desueta in molti Cantoni (Deschenaux,

Le registre foncier, in: Traité de droit privé suisse, Vol. V/II.2, Friburgo

1983, pag. 169).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il

ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 350.–

b) spese fr.

50.–

fr.

400.–

sono posti a carico della ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione:

– ;

– Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;

– Ufficio del registro

fondiario del Distretto di Locarno.

Comunicazione

all'Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro

fondiario e del diritto fondiario.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art.

100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta

ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non

raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster