Proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari

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Numero d'incarto:

11.2005.27

Data decisione, Autorità:

30.12.2008, ICCA

Titolo:

Proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari

CONTESTAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE

art. 712m cpv. 2 CC

Incarto n.

11.2005.27

Lugano

30 dicembre

2008/sc

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Ermotti

segretario:

Annovazzi, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa OA.2001.835

(proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari) della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 2, promossa con petizione del 18 dicembre 2001 da

AP 1

(patrocinata PA 2)

contro

AO 1,

(patrocinata PA 1);

esaminati

gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 14 febbraio

2005 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 31

dicembre 2004 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. AP 1 possiede la proprietà per piani n. 21 924, pari a 168/1000 della particella n. 276 RFD di __________ (“Condominio __________”),

con diritto esclusivo sull'appartamento n. 5. All'assemblea straordinaria del

16 novembre 2001 i comproprietari hanno trattato, fra l'altro, i seguenti

oggetti, così descritti nell'ordine del giorno:

3. Assegnazione posteggi esterni ed

interni alle singole parti condominiali;

4.

Assegnazione cantine alle singole parti condominiali.

Tutti e

due gli oggetti sono stati approvati, nonostante il voto contrario di AP 1.

B. Il

18 dicembre 2001 AP 1 ha promosso causa davanti al Pretore del Distretto di

Lugano, sezione 2, contro la AO 1 per ottenere l'annullamento delle deliberazioni

n. 3 e 4. Nella sua risposta del 5 luglio 2002 la convenuta ha proposto di

respingere la petizione. In sede di replica e duplica le parti hanno confermato

Fatti

i rispettivi punti di vista. Dopo l'istruttoria esse hanno ribadito le loro domande

in allegati conclusivi, l'attrice ancora al dibattimento finale del 10 marzo 2003.

Statuendo con sentenza del 31 dicembre 2004, il Pretore ha respinto la

petizione e ha posto la tassa di giustizia di fr. 1200.– con le spese a carico

dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 1600.– per ripetibili.

C. Contro

la sentenza appena citata è insorta AP 1 con un appello del 14 febbraio 2005,

chiedendo che il giudizio del Pretore sia riformato nel senso di accogliere la

sua petizione. Nelle sue osservazioni del 21 marzo 2005 la AO 1 conclude per il

rigetto dell'appello.

Considerandi

in diritto: 1. La

contestazione di delibere assembleari ha, per principio, natura pecuniaria (DTF

108.

II 77; Steinauer, Les droits

réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 368, n. 1324b; da ultimo: I CCA, sentenza inc.

11.2007.75

del 18 novembre 2008, consid. 3). Il valore litigioso è quello che l'annullamento

delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza

riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a

tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie l'attrice non ha

indicato l'ammontare del valore litigioso, né il Pretore lo ha accertato, come

gli incombeva (art. 13 CPC), né agli atti figurano elementi oggettivi che

possano supplire tale mancanza. Se appena si considera tuttavia che le due

deliberazioni contestate vertono sull'assegnazione in uso riservato di sei

cantine, di sei posteggi interni e di sei posteggi esterni, si può

ragionevolmente presumere che il valore di causa superi non solo la soglia di

fr. 8000.– per la proponibilità dell'appello (art. 13 vLOG, 36 cpv. 1 LOG), ma

anche quella di fr. 30 000.– per un

ricorso in materia civile al Tribunale federale (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF).

2.

Per

i combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia

aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima

davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (Steinauer, op. cit., pag. 368 n. 1319).

Una risoluzione è annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni

convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo,

regolamento per l'amministra­-zione e l'uso, regolamento della casa ecc.: RtiD

I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti). Il termine di un mese è perentorio

e il suo rispetto va controllato d'ufficio (Meier-Hayoz/Rey,

Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit., pag. 368 n. 1324).

Diversamente

dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può invece essere

fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo risoluzioni di una

gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di

sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per piani o che tutelano il

pubblico, in specie i creditori (Meier-Hayoz/Rey,

op. cit., n. 146 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che

trasgredisca disposizioni imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in

un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle

particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già

per questioni di sicurezza giuridica (Meier-Hayoz/Rey,

op. cit., n. 148 ad art. 712m CC).

3.

Il

Pretore ha respinto la petizione, in concreto, con l'argomento che l'assegnazione

di parti comuni in uso riservato (“particolare”) costituisce un atto di

amministrazione soggetto “a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti

in pari tempo la maggior parte della cosa” (art. 647b cpv. 1, cui rinvia

l'art. 712g cpv. 1 CC). Identico principio vale – egli ha soggiunto – per

la soppressione di un posteggio e la costituzione di uno nuovo, onde la

regolarità delle deliberazioni litigiose. L'appellante ripete che

l'assegnazione in uso riservato di parti comuni, così come la soppressione di

un posteggio per crearne uno nuovo, abbisognano del voto unanime dei

comproprietari. A mente sua, invero, nella fattispecie l'assegnazione di parti

comuni soggiace non alle norme sulla proprietà per piani, bensì a quelle che

regolano il modo della divisione nel diritto successorio, giacché i AO 1 formano

nel loro insieme una comunione ereditaria.

4.

La

particella n. 276 RFD di __________ è stata costituita in proprietà per piani

nel 1992 da __________. Deceduto quest'ultimo, gli eredi hanno suddiviso tra di

loro le sei unità condominiali in ragione di due ciascuno: __________ ha ricevuto

la

n. 21 920 e la n. 21 925, __________ la n. 21 922 e la n. 21 923, AP

1.

la n. 21 921 (venduta a terzi nel giugno

del 2008) e la n. 21 924. L'attrice

pretende che la spartizione delle unità condominiali non ha conferito alcun

diritto alla comunione dei comproprietari sulle parti comuni, rimaste a suo avviso

in regime di proprietà comune degli eredi, ma la tesi è insostenibile. Parti

soggette a uso esclusivo e parti comuni non possono soggiacere a regimi

giuridici diversi. Dividendosi le unità condominiali, gli eredi sono divenuti

proprietari spotici delle medesime, con tutte le attribuzioni connesse a tale loro

statuto. Proprietà per piani formate solo da parti soggette a uso esclusivo

(come quella che, secondo l'appellante, sarebbe la particella n. 276) non

esistono. In proposito l'appello manca di qualsiasi consistenza.

5.

L'appellante

asserisce che, si applicassero pure alla fattispecie le norme sulla proprietà

per piani, l'assegnazione in uso esclusivo di parti comuni richiederebbe la

decisione unanime di tutti i comproprietari. Con un assunto del genere però

essa mostra di non conoscere la differenza tra parti soggette a uso esclusivo e

parti soggette a uso riservato (o “particolare”). Su questo punto il Pretore ha

spiegato, appunto, che “i posteggi e le cantine dell'immobile condominiale in

questione costituiscono delle parti comuni e quindi possono essere attribuiti

alle singole quote di PPP solo dei diritti d'uso particolare” (sentenza

impugnata, consid. 4). L'opinione è pertinente: cantine e posteggi non possono

formare oggetto di diritti esclusivi nel senso dell'art. 712b cpv. 1 CC.

Anche al riguardo l'appello cade nel vuoto.

6.

Quanto

all'attribuzione di un diritto d'uso riservato su una parte comune a un singolo

condomino, il Pretore l'ha ritenuto un atto d'amministrazione “importante” a

norma dell'art. 647b cpv. 1 CC, non sussistendo un regolamento per l'uso

e l'amministrazione del __________ che disponga altrimenti. E siccome le

decisioni prese il 16 novembre 2001 dall'assemblea dei condomini sugli oggetti

n. 3 e 4 rispettano la maggioranza di tutti i comproprietari rappresentante in

pari tempo la maggior parte della cosa, le delibere impugnate sono legittime.

Anzi, ha soggiunto il Pretore, tale maggioranza sarebbe stata sufficiente

quand'anche l'attribuzione di diritti riservati fosse avvenuta sulla base di un

regolamento (art. 712g cpv. 3 CC). Perché mai simili motivazioni sarebbero

errate non è dato di capire.

7.

L'appellante

obietta che, comunque sia, la decisione (riconducibile alla delibera n. 3) di

sopprimere un posteggio esterno per crearne uno nuovo nelle adiacenze della

rampa d'accesso all'autorimessa andava presa all'unanimità, poiché raffigura un

cambiamento di destinazione giusta l'art. 648 cpv. 2 CC. Se non che, così deliberando,

la comunione dei comproprietari non ha fatto altro che sopprimere un diritto

riservato su una parte comune per attribuirne un altro. Vale di conseguenza

quanto si è appena illustrato. Diverso sarebbe stato il caso qualora la comunione

dei comproprietari avesse mutato la destinazione degli spazi esterni (si vedano

gli esempi menzionati da Brunner/ Wichtermann

in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 20 ad art. 648 CC) o qualora lo

spostamento del parcheggio cagionasse all'attrice una situazione di durevole

disagio, ciò che

avrebbe

richiesto il consenso di lei (art. 647d cpv. 2 CC). Nessuna delle due

ipotesi si riscontra tuttavia nella fattispecie. Ancora una volta l'appello si

rivela così votato all'insuccesso.

8.

Nelle

osservazioni all'appello la convenuta rimprovera all'attrice un “intento puramente

persecutorio” e chiede di dichiarare l'appello temerario (art. 152 cpv. 1 CPC),

raddoppiando gli oneri processuali di seconda sede. In realtà l'operato

dell'appellante non denota eccessi del genere. Temerario è un modo di procedere

dal quale si asterrebbe ogni persona ragionevole e in buona fede (cfr. Poudret, Commentaire de la loi fédérale

d'organisation judiciaire, vol. I, Berna 1990, n. 2 ad art. 31 OG; DTF 111 Ia

148). In concreto l'attrice ha sostenuto asserti eterodossi e ha agito non senza

pretestuosità, ma non con manifesta ingiustizia. Ancorché soggettivamente la convenuta

possa avvertire il processo come “persecutorio”, non soccorrono dunque gli

estremi per raddoppiare l'indennità a titolo di ripetibili.

9.

Gli

oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante

rifonderà alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili.

Per questi

motivi,

vista sulle spese

anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1.

L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2.

Gli oneri processuali, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 600.–

b)

spese fr. 50.–

fr.

650.

–

sono

posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1500.– per

ripetibili.

3.

Intimazione:

;.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF

entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF).

Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile

solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000

franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in

materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in

materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116.

LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal

caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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