11.2006.35

Proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari

3 dicembre 2008Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Ermotti

segretaria:

Chietti Soldati, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.2004.77 (proprietà

per piani: contestazione di delibere assembleari) della Pretura della giurisdizione di Locarno

Campagna promossa con petizione del 3 maggio 2004 da

AP 1

(patrocinata dall'avv. PA 1)

contro

Comunione dei comproprietari

del Condominio

AO 1,

(rappresentata dall'amministratore, ,

e patrocinata dall'avv. PA 2,);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 4 aprile 2006

presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 14

marzo 2006 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 2443 RFD di __________ sorge una proprietà per

piani (“Condominio AO 1”), composta di due stabili (blocco D e F). AP 1

possiede le unità n. 1699 (31/1000 del

fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 8 del “blocco D”, e n.

1700 (34/1000 del fondo base), con diritto esclusivo

sull'appar-tamento n. 9 del medesimo blocco.

B. All'assemblea

ordinaria del 3 aprile 2004 i comproprietari hanno discusso – tra l'altro – i

seguenti oggetti, così descritti nell'or-

dine del

giorno:

6.1 Abstellraum (ohne Buchstaben) im Block

in Via __________;

Änderung des Reglements Art. 2.2 Zuteilung der

gemeinschaftlichen Räume, Keller und Parkplätze; Tabelle auf Seite 2 (siehe

Beilage A);

7.1

Auftrag an den Verwalter, Herr __________, mit der Eitragung der Änderung des Reglements Art. 2.2 Tabelle auf Seite 2, fortzufahren.

Trattando

l'oggetto n. 6.1, i comproprietari hanno respinto a maggioranza la proposta

formulata da uno di essi, il quale proponeva di chiedere a AP 1 l'immediata riconsegna

del “locale ripostiglio”, astenendosi – per il momento – dal convenirla in giudizio.

Gli oggetti n. 7 e 7.1 sono stati invece approvati, nonostante il voto contrario

di AP 1.

C. Il 3 maggio 2004 AP 1

ha promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna

contro la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” per ottenere l'annullamento

delle delibere n. 6.1, 7 e 7.1. La convenuta ha

proposto di respingere la petizione. In sede di replica e duplica le

parti hanno confermato i rispettivi punti di vista. Dopo l'istruttoria esse

hanno rinunciato al dibattimento finale, ribadendo le loro domande in allegati

conclusivi. Con sentenza del 14 marzo 2006 il Pretore ha respinto la petizione

“per quanto non priva di oggetto” (relativamente alla delibera n. 6.1). La

tassa di giustizia di fr. 1000.– e le spese di fr. 305.85 sono state poste

a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 2000.– per ripetibili.

D. Contro la sentenza

appena citata è insorta AP 1 con un appello del 4 aprile 2006 chiedendo che il

giudizio del Pretore sia riformato nel senso di accogliere la sua petizione in

merito all'annullamento delle delibere n. 7 e 7.1. Nelle sue osservazioni del 17

maggio 2006 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” propone di

respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. La contestazione di

delibere assembleari ha, per principio, natu-ra pecuniaria (DTF 108 II 77; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª

edizione, pag. 368, n. 1324b; da ultimo: I CCA, sentenza 11.2007.75 del 18

novembre 2008, consid. 3). Il valore litigioso è quello che l'annullamento

delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza

riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a

tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie l'attrice ha indicato

un valore “indeterminato, in ogni caso superiore a fr. 8000.–“ (petizione, pag.

1), e il Pretore lo ha stabilito in fr. 10 000.–

(sentenza impugnata, consid. 7). Il valore litigioso per l'appello è quindi dato

(fr. 8000.–: art. 36 cpv. 1 LOG).

2.

Per i combinati art.

712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una

risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al

giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (Steinauer, op. cit., pag. 368 n. 1319). Una risoluzione è

annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni convenzionali che

disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione

e l'uso, regolamento della casa ecc.: RtiD I-2007 pag. 768 consid., 4 con

riferimenti). Il termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va

controllato d'ufficio (Meier-Hayoz/Rey in:

Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit., pag. 368 n. 1324).

Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può

invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo

risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme

fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per

piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 146 ad

art. 712m CC; Steinauer,

op. cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni

imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si

ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel

dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza

giuridica (Meier-Hayoz/Rey, op.

cit., n. 148 ad art. 712m CC).

3.

In concreto l'attrice

chiedeva di annullare le delibere n. 6.1, 7 e 7.1 con l'argomento che il ripostiglio

litigioso – alla stessa stregua delle cantine – andasse inserito nel piano di

ripartizione proposto dall'amministrazione e, in virtù di un uso ormai inveterato

da parte sua, fosse assegnato come locale accessorio al suo appartamento n. 8,

rispettivamente fosse concesso a lei in uso riservato. Il Pretore ha ritenuto l'annullamento

della delibera n. 6.1 privo d'oggetto e ha respinto le altre due richieste, non

ravvisando alcun elemento oggettivo che correlasse il noto ripostiglio all'appartamento

n. 8. Inoltre – egli ha soggiunto – la mancanza di una servitù, rispettivamente

di qualsiasi contratto tra la condomina e la Comunione dei comproprietari,

escludeva l'acquisizione di diritti sul ripostiglio, poco importando l'uso

fattone dall'attrice, foss'anche di lunga durata. Nell'appello l'interessata ribadisce

quanto ha addotto davanti al primo giudice, senza confrontarsi però – o

confrontandosi solo di scorcio – con la motivazione della sentenza impugnata. Già

per tale ragione il memoriale potrebbe essere dichiarato irricevibile per

carenza di requisiti formali (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC con rinvio al cpv.

5). Si volesse da ciò prescindere, l'appello non sarebbe destinato a miglior sorte,

come si vedrà in appresso.

4.

L'impugnazione di

una delibera assembleare non ha come obiettivo una verifica di opportunità, di

convenienza o di adeguatezza. Non compete al giudice sostituirsi alla volontà

dei comproprietari (RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti). Come detto,

per essere annullata una risoluzione assembleare deve offendere la legge o

norme convenzionali che disciplinano la proprietà per piani. Nella misura in

cui pretende che il noto locale ripostiglio sia assimilato a una cantina a lei

attribuita per atti concludenti, da contrassegnare con una lettera dell'alfabeto

e da inserire quindi nel piano di assegnazione delle parti comuni in uso riservato,

l'appellante sembra lamentare invero una violazione del regolamento

condominiale (doc. J, n. 2.2). La doglianza non può tuttavia essere condivisa.

Che i condomini abbiano lasciato il ripostiglio in uso all'attrice per atti concludenti

è una tesi priva di conforto, mal intravedendosi quali sarebbero tali atti concludenti.

Nulla dimostra poi che quando ha comperato gli appartamenti n. 8 e n. 9, nel

luglio del 1999, l'attrice abbia acquisito diritti d'uso. Certo, essa pretende

che il vano è sempre stato adibito a cantina da chi le ha venduto le proprietà

per piani. Se non che __________ ha dichiarato che il vano è stato adoperato da

lei e da suo marito, portinai dello stabile, come deposito di attrezzi per

anni, dal 1974 al 1997 (deposizione del 28 febbraio 2005, verbali pag. 3). L'appellante

obietta che ciò è stato possibile grazie all'esistenza di un comodato concesso

dall'allora proprietaria delle unità n. 1699 e n. 1700, la __________. Anche

tale affermazione manca però di ogni riscontro probatorio. Privo di consistenza,

l'appello si rivela così destinato all'insuccesso quand'anche fosse ricevibile.

5.

Gli oneri del

giudizio odierno seguono la soccombenza dell'ap-pellante (art. 148 cpv. 1 CPC),

che rifonderà alla controparte

un'equa indennità a

titolo di ripetibili.

6.

Circa i rimedi

giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b

LTF (fr. 10 000.–: consid. 1) non raggiunge

la soglia di fr. 30 000.– ai fini di un eventuale

ricorso in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è

ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali,

consistenti in:

a) tassa di

giustizia fr. 500.–

b) spese fr.

50.–

fr.

550.–

sono

posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1200.– per

ripetibili.

3. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF

entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF).

Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile

solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000

franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in

materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in

materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal

caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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