Lexipedia

Decisione

11.2006.46

Proprietà per piani: legittimazione della comunione dei comproprietari o dei singoli comproprietari? Portata di una servitù di passo pedonale

23 aprile 2008Italiano24 min

Source ti.ch

Fatti

i costi dell'operazione (DTF 108 II 35: diritto di sporgenza). Anzi, egli

sembra finanche poter avviare una causa per ottenere un accesso necessario o una

fontana necessaria in favore del fondo di base senza riguardo ai costi suscettibili

di derivare agli altri comproprietari (Brunner/Wichtermann,

op. cit., n. 35 ad art. 648 con rimandi). Si tratta però di casi particolari,

che riguardano la legittimazione attiva dei condomini, non quella passiva.

d) Del

resto, anche per quanto concerne la legittimazione passiva sussistono casi in

cui non occorre agire contro tutti i comproprietari per far iscrivere un

diritto reale a carico di parti comuni. Ciò si verifica

– ad esempio – allorché un comproprietario dichiari formalmente di accettare in

anticipo l'esito del processo (DTF 112 II 308), il che rende inutile convenirlo

in giudizio insieme con gli altri, oppure quando un comproprietario sia

incaricato dal regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio di

rappresentare gli altri, sicché basti convenire in giudizio lui medesimo. Si

tratta però, una volta ancora, di casi particolari, estranei alla fattispecie.

e) In

concreto gli attori hanno promosso – come detto – un'azio­ne

confessoria perché la comunione dei comproprietari si

astenga

dall'impedire l'esecuzione del montascale elettrico da loro progettato lungo la

scala oggetto del diritto di passo. La causa riguarda parti comuni della

proprietà per piani (il giardino formante il subalterno c del fondo di

base n. __________), ma non tende a un'iscrizione o a una qualsivoglia modifica

del registro fondiario né comporta – per avventura – un aggravio di oneri per i

comproprietari (le spese dell'intervento sono a carico degli attori, tenuti a

versare anche un indennizzo di fr. 5000.–). In simili circostanze la lite può

considerarsi rientrare ancora nella gestione delle

parti comuni che compete alla comunione dei comproprietari. A ragione dunque gli

attori hanno convenuto in giudizio quest'ultima.

f) In

un precedente di qualche anno addietro questa Camera aveva già avuto modo di

rilevare che una causa intesa a far iscrivere un diritto reale su parti comuni

di un fondo costituito in proprietà per piani va diretta contro i

comproprietari riuniti in

litisconsorzio necessario, non contro la comunione (RtiD I-2005 pag. 802 n. 78c). A un'azione del genere essa aveva equiparato, allora, anche una causa volta a far accertare il

contenuto e la portata di una servitù gravante parti comuni. Se non che, dopo

quanto si è visto per le azioni confessorie, simile punto di vista non può più

essere ribadito. Un processo tendente a far accertare il contenuto e la portata

di una servitù non comporta, per sua natura, alcuna iscrizione o modifica del

registro fondiario. E siccome la servitù già esiste, esso non implica nemmeno –

di per sé – un aggravio di oneri per i comproprietari. Come nel caso di

un'azione confessoria intesa a tutelare una servitù iscritta, un'azione mirante

a far accertare il contenuto e la portata di una tale servitù deve poter essere

promossa contro la comunione dei comproprietari, chiamata a tutelare la

gestione delle parti comuni. Non per caso la comunione può, a salvaguar­dia di

parti comuni, intentare azioni di rivendicazione, azioni negatorie,

azioni contro immissioni, azioni di rettifica del registro fondiario

e azioni possessorie (sopra, consid. a). La giurisprudenza in rassegna va

quindi precisata su tal punto.

4. Nella

sentenza impugnata il Segretario assessore si è dipartito – correttamente – dal

principio per cui la portata di una servitù si determina anzitutto secondo l'iscrizione

nel registro fondiario (art. 738 cpv. 1 CC). Egli ha ricordato altresì che nuovi

bisogni del fondo dominante non legittimano l'aggravamento di una servitù (art.

739 CC), sicché le ragioni soggettive addotte da AO 1 a sostegno dell'azione

non giustificherebbero la posa del montascale, il quale configura un diverso

modo di esercitare il diritto e non una novità tecnologica impostasi o

acquisita nel tempo. Ciò

premesso, “malgrado le considerazioni testé esposte”,

egli ha reputato che l'installazione del montascale a piattaforma

ribaltabile non si traduca in un “rilevante aggravamento della servitù” perché non pregiudica l'impiego della scalinata, crea un ingombro

solo quando è in uso (piattaforma ribassata), non causa inconvenienti, è poco

rumoroso, di agevole manutenzione e non intralcia il passaggio a piedi nemmeno

in caso di guasto. In definitiva il primo giudice ha imposto alla convenuta di

tollerare l'impianto, compresa la formazione di un cordolo in cemento armato e

la posa di una nuova ringhiera zincata, obbligando i convenuti – da parte loro

– a versare entro 15 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza

l'indennità offerta.

5. L'appellante

Considerandi

si duole che il Segretario assessore non abbia ravvisato un aggravamento della

servitù nonostante il previsto ingombro di terreno causato

dal montascale elettrico a piattaforma ribaltabile

fissato a una nuova ringhiera zincata, “una infrastruttura

tecnica con manufatti di grossa entità”. Essa sottolinea che ciò costituisce non

solo un aggravamento, ma finanche un mutamento dell'onere, giacché trasforma un

mero passo pedonale in un'infrastruttura meccanica di trasporto. Quanto alle prerogative

dell'avente diritto, essa soggiunge che un conto è la facoltà di posare lastre

e sistemare gradini sull'area di un passo, un altro è installare strutture

meccaniche, motori, binari, cavi elettrici, agganci e ancoraggi, oltre a un

cordolo in cemento armato lungo tutto il percorso, per di più fuori della

superficie gravata. Tali “interventi altamente invasivi” sono incompatibili con

il semplice diritto di usare la scala iscritto nel registro fondiario e obbligherebbero

addirittura a spostare la recinzione del fondo. Inoltre l'impianto preclude il

passaggio sulla scalinata durante l'uso e finirebbe inevitabilmente per

diventare, data la natura prediale della servitù, un montacarichi destinato al

trasporto di merci in favore

del fondo dominante. Infine – epiloga la convenuta – manca qualsiasi piano particolareggiato che descriva l'esecuzione dell'opera,

le semplici indicazioni del perito giudiziario lasciando agli attori la

possibilità di attuare la struttura a piacimento. Da ultimo l'appellante

censura l'addebito degli oneri processuali e delle ripetibili, rimproverando

agli attori di non averle mai sottoposto alcun progetto di dettaglio e di avere

delegato il compito – in pratica – al perito giudiziario.

6.

L'identità

di una servitù è quella che risulta dal registro fondiario (“entro i limiti dell'iscrizione”: art. 738 cpv. 2 CC), nel senso che una

servitù non può essere mantenuta per una finalità diversa da quella per cui è

stata costituita (DTF 132 III 655 in fondo, con riferimenti). Il proprietario

del fondo serviente può vedersi imporre, nondimeno, talune modifiche

d'esercizio. Così egli deve tollerare nuovi bisogni del fondo dominante dovuti

al mutare di circostanze oggettive, come l'evoluzione tecnica, lasciando ad

esempio che un passo carraio sia percorso, anziché da barrocci a trazione animale,

da veicoli a motore (SJ 130/2008 pag. 128 consid. 5.1). Il dovere di tolleranza

non si estende tuttavia oltre i limiti dell'iscrizione

né oltre lo scopo originario della servitù.

La

giurisprudenza ha già avuto modo di rilevare, ad esem­pio, che il proprietario di un fondo gravato di una servitù di

captazione non è tenuto a tollerare che il proprietario del fondo dominante

adoperi l'acqua – in tutto o in parte – per scopi diversi da quelli originari

(DTF 91 II 193 consid. 2 e 3). Ha specificato inoltre che il proprietario di

una cantina naturale gravata di una servitù di deposito per la fermentazione

della birra non è tenuto a sopportare, dopo la chiusura della birreria, l'uso

della cantina come magazzino per bottiglie di birra e acqua minerale (DTF 92 II

94.

consid. 4). Sempre secondo giurisprudenza, il proprietario di un fondo

gravato di servitù di condotta elettrica non è tenuto ad accettare che la

condotta sia impiegata anche per servizi di telecomunicazione (DTF 133 III 655

consid. 8; v. anche DTF 133 II 53 consid. 5).

7.

Per

definire lo scopo iniziale, il contenuto e l'estensione di una servitù occorre

far capo anzitutto – come ha ricordato il Segretario assessore – all'iscrizione

nel registro fondiario (art. 738 cpv. 1 CC). Se questa è poco chiara, incompleta

o sommaria si ricorre all'atto costitutivo. Se nemmeno l'atto costitutivo è

concludente, l'estensione del diritto va accertata in base al modo in cui la servitù

è stata esercitata per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738

cpv. 2 CC). L'esegesi dell'atto costitutivo corrisponde a quella di una dichiarazione

di volontà. Trattandosi di un contratto, esso va interpretato quindi secondo la

reale e comune volontà delle parti (art. 18 CO), ovvero – se questa non può essere

ricostruita – secondo le regole della buona fede.

Nei

confronti di terzi che non hanno partecipato all'atto costitutivo della

servitù, nondimeno, tali principi sono limitati dall'affidamento che ognuno può

riporre nell'istituto del registro fondiario (art. 973 CC). Non solo per quanto

riguarda il mastro, ma anche per quel che è dei documenti giustificativi suscettibili

di precisare la portata dell'iscrizione (art. 971 cpv. 2 CC, ripreso dall'art.

738.

cpv. 2 CC). Ciò impedisce di considerare circostanze e motivi personali che

abbiano determinato la volontà di chi ha costituito la servitù; nella misura in

cui non risultano dall'atto costitutivo, tali circostanze e motivi personali

non sono opponibili a terzi che si siano riferiti in buona fede al contenuto

del registro fondiario (SJ 130/2008 pag. 129 consid. 5.2 con richiami).

8.

In concreto la servitù prediale figura iscritta nel registro

fondiario come diritto di passo a carico della particella n. __________ “da esercitarsi lungo il confine della proprietà

__________ dove corre una scala” (doc. D: istromento 14 aprile 1962 n. 1939 del notaio __________,

__________, 2° foglio, nel quale __________ e __________ hanno venduto la

particella n. __________ a __________ e __________, conservan­do per sé la

particella n. __________, con richiesta d'iscrizione 4 maggio 1962 all'Ufficio

dei registri, __________). La descrizione è univoca e non lascia spazio a

interpretazione di sorta (art. 738 cpv. 1 CC), né gli attori pretendono che –

per avventura – nelle intenzioni dei contraenti il passo comprendesse altre facoltà.

La

servitù in questione consente dunque il semplice transito pedonale lungo la

scalinata del fondo serviente, con la possibilità

implicita di portar carichi sulla persona (Jacomella/Lucchini,

I rapporti di vicinato nel Cantone Ticino, Bellinzona 1996, pag. 144 in alto). Non comprende invece il diritto di installare alcunché sull'area gravata

dal diritto di passo, né sulla fascia di terreno attigua alla scalinata, né tanto

meno sotto la scalinata medesima. Se non che, nella fattispecie l'impianto

richiede “un cordolo di cemento

armato lungo il confine con la particella n. __________ in cui operare

l'ancoraggio delle piantane” (sentenza impugnata,

Dispositivo

dispositivo n. 1.1), lo spostamento della cinta a

confine con la particella n. __________ (perizia, pag. 12 in fondo) e

l'installazione del motore elettrico sotto la scala (perizia, pag. 10). L'esecuzione

dell'impianto non rientra dunque nei limiti dell'iscrizione, come ha riconosciuto

anche il Segretario assessore. Rimane da esaminare se, nonostante ciò, l'impianto

si giustifichi – come sostengono gli attori (e come reputa in sostanza il primo

giudice) – perché la convenuta non può sottrarsi ai nuovi i bisogni del fondo

dominante riconducibili all'evoluzione della tecnica.

9. Che

il proprietario di un fondo serviente debba tollerare nuovi bi­sogni del fondo

dominante dovuti a mutate circostanze oggettive, come il progresso tecnico, si

è già detto (sopra, consid. 6). Si è anche spiegato tuttavia che ciò deve

rimanere nelle finalità per cui la servitù è stata costituita. Non si può, in

altri termini, modificare l'identità di una servitù per il solo fatto

che nel corso degli anni sia intervenuta un'evoluzione tecnologica. Se una

servitù di passo carraio può interpretarsi come servitù di passo veicolare, il

suo scopo rimanendo invariato, una servitù di condotta elettrica

non può interpretarsi come servitù di condotta per servizi di telecomunicazione,

nemmeno in seguito all'evoluzione della tecnologia, senza che se ne modifichi lo

scopo.

Alla

stessa stregua, una servitù di passo pedonale lungo una

gradinata non comporta il diritto di installare e mantenere a lato della scala un

sistema meccanico di risalita, tanto meno su porzioni di terreno non gravate

del diritto. A supporre che i montascale elettrici ancora non esistessero nell'aprile

del 1962, sicché si possa parlare di evoluzione tecnica successiva alla

costituzione della servitù, un diritto di passo non si identifica con un

diritto d'impianto. Si tratta di due servitù diverse, di cui l'una non include l'altra. Quanto gli attori postulano

è in realtà un diritto supplementare. Essi chiedono, in altri termini, che la

convenuta sia obbligata a tollerare una servitù duplice, destinata simulta­neamente al passo pedonale e all'esercizio di un

impianto montascale (per altro su porzioni di terreno parzialmente diverse). Una

servitù del genere trascende però il contenuto di quella iscritta nel registro

fondiario, mutandone l'identità. E l'identità di una servitù non può essere

alterata, nemmeno ove ciò non comporti alcun aggravio per il proprietario del

fondo serviente a norma dell'art. 739 CC (DTF 132 III

656 consid. 8.2).

10. Si

aggiunga che nella fattispecie non solo la posa del montascale invaderebbe porzioni di terreno non gravate dalla servitù originaria, ma che –

si condividesse l'orientamento del Segretario assessore – ogni beneficiario di

passo pedonale potrebbe installare a piacimento sul tracciato della servitù un impianto

a fune, che si tratti di un carrello su binari o di una cabina sospesa, a funziona­mento

elettrico o idraulico. Mal si comprenderebbe in effetti perché tale facoltà

dovrebbe essere riservata a un sistema di risalita come quello previsto dagli

attori. Ciò toglierebbe alla servitù di passo ogni caratteristica propria,

conferendo al beneficiario del diritto un ventaglio di possibilità indistinte

per usare l'area gravata del fondo serviente, con effetti imprevedibili sulla

sicurezza giuridica. Se ne conclude che, fondato, l'appello merita accoglimento

già per tali ragioni legate all'identità della servitù. Ciò rende superfluo esaminare

le altre censure sollevate dall'appellante, compresa quella sull'addebito delle

spese e delle ripetibili.

11. La tassa di giustizia e le spese del pronunciato odierno vanno

addebitate solidalmente agli attori, soccombenti (art. 148 cpv. 1 CPC e 10 cpv.

1 LTG), i quali rifonderanno inoltre alla convenuta, patrocinata da un legale, un'adeguata

indennità per ripetibili. L'esito dell'attuale giudizio impone di riformare

anche il dispositivo sugli oneri e le ripetibili di primo grado (non contestate

nel loro ammontare), che segue identica sorte.

12. Circa i rimedi giuridici proponibili contro la presente sentenza

sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso di fr. 20 000.– (sopra, consid. 1) non

supera la soglia per un eventuale ricorso in materia civile (fr. 30 000.–: art. 74

cpv. 1 lett. b LTF).

Per questi motivi,

vista sulla spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L'appello

è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

1. La

petizione è respinta.

2. La

tassa di giustizia di fr. 900.– e le spese di fr. 4945.– sono poste carico

degli attori in solido, che rifonderanno alla convenuta, sempre con vincolo di

solidarietà, fr. 2700.– complessivi per ripetibili.

II. Gli oneri

di appello, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 450.–

b)

spese fr. 50.–

fr.

500.–

sono

posti a carico di AO 1 e AO 2 in solido, i quali

rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1500.– complessivi per ripetibili.

III. Intimazione:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF

entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF).

Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile

solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000

franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia

civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata

dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è

dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF).

La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster