Registro fondiario: accensione di pegni su un'abitazione familiare intestata a entrambi i coniugi

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Numero d'incarto:

11.2006.75

Data decisione, Autorità:

05.03.2010, ICCA

Titolo:

Registro fondiario: accensione di pegni su un'abitazione familiare intestata a entrambi i coniugi

CARTELLA IPOTECARIA

COMPROPRIETÀ

RAPPORTO DI PROPRIETÀ

REGIME ORDINARIO O DI PARTECIPAZIONE AGLI ACQUISTI

art. 169 cpv. 1 CC

art. 201 cpv. 2 CC

Incarto n.

11.2006.75

Lugano

5 marzo 2010/rs

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Ermotti

segretario:

Pontarolo, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa n. 02/2006 RF (registro

fondiario: ricorso contro l'operato dell'ufficiale) del Dipartimento delle

istituzioni, Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro

fondiario, che oppone

RI 1

(patrocinato da PA 1)

alla

Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario

e all'

Ufficiale

del registro fondiario del Distretto di Mendrisio

riguardo all'emissione di una cartella

ipotecaria sulla sua quota di un immobile detenuto in comproprietà con la

moglie

CO 3,

(patrocinata da PA 2,);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto il ricorso presentato l'8 agosto 2006 da RI 1 contro la decisione

emanata il 7 luglio 2006 dalla Divisione della giustizia quale autorità di

vigilanza sul registro fondiario;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. I

coniugi RI 1 (1970) e CO 3 (1968) sono comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno

della particella n. 1994 RFD di, sulla quale hanno costruito tra il 2003 e il

2004 una casa d'abitazione. Il finanziamento è avvenuto con l'accensione di un mutuo

ipotecario di complessivi fr. 520

000.– e un prestito di fr. 189 099.65 stanziato dai genitori

del marito.

B. Nell'ambito

di una procedura a tutela dell'unione coniugale promossa il 29 settembre 2004 da

CO 3, con decreto cautelare del 5 ottobre 2004 emesso senza contraddittorio il

Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud ha autorizzato le parti a vivere

separate, ha attribuito l'abitazione coniugale alla moglie e ha affidato i

figli M__________ (nato l'11 ottobre 1999) e __________ (nato l'11 giugno 2002)

alla medesima. Durante l'udienza del 19 novembre 2004, destinata discutere

l'assetto cautelare e le misure a protezione dell'unione coniugale, le parti si

sono accordate nello stesso senso decretato dal Pretore, disciplinando altresì

il contributo alimentare per i figli e il pagamento degli oneri ipotecari. Essi

hanno rinviato a più tardi, invece, la discussione sugli altri punti rimasti

controversi.

C. Il

22 dicembre 2005 RI 1 ha chiesto l'emissione di una cartella ipotecaria al portatore di fr. 189 000.– da

iscrivere in quarto grado collettivamente e indivisibilmente sulla particella

n. 1994 RFD di, precisando: “Non si tratta di abitazione coniugale in quanto

Fatti

i coniugi vivono separati (...)”. Con decisione del 3 gennaio 2006 l'ufficiale del registro fondiario del Distretto

di Mendrisio ha respinto l'istanza.

Il 1° febbraio 2006 RI 1 ha instato per l'emissione di una cartella ipotecaria

al portatore, sempre di fr. 189 000.–, da iscrivere questa volta in primo grado

sulla sua quota di comproprietà (un mezzo) della particella in questione. Anche

tale istanza è stata respinta dell'ufficiale con decisione del 3 febbraio 2006.

D. RI 1 ha adito l'8 febbraio 2006 la

Divisione della giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario,

postulando l'annullamento della decisione predetta e l'emissione della cartella

ipotecaria richiesta. Nelle sue osservazioni del 16 febbraio 2006 l'ufficiale si è confermato nel proprio operato. Statuendo il 7 luglio 2006, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso senza prelevare tasse né spese.

E. Contro

la decisione appena citata RI 1 è insorto l'8 agosto 2006 a questa Camera con un ricorso volto a ottenere l'annullamento delle due decisioni a lui

sfavorevoli e l'emissione della cartella ipotecaria al portatore di fr. 189

000.– da iscrivere in primo grado sulla sua quota di comproprietà della nota particella

n. 1994 RFD. La Divisione della giustizia ha comunicato il 24 agosto 2006 di

rinunciare a osservazioni, limitandosi a proporre di respingere il ricorso. Analoga

conclusione ha formulato CO 3 nelle sue osservazioni dell'11 settembre 2006. L'ufficiale del registro fondiario è rimasto silente.

F. Nel

frattempo, il 2 marzo 2006, RI 1 ha adito il Pretore del Distretto di Lugano, sezione

6, perché modificasse l'assetto del novembre del 2004 concordato a protezione

dell'unione coniugale. Alla discussione del 2 maggio 2006 egli ha affermato di

non essere più in grado di versare alcun contributo di mantenimento dopo il 15

maggio 2006, non ricevendo più indennità di disoccupazione. Le parti si sono

dette d'accordo di esaminare la possibilità di giungere a un'intesa globale

nell'ambito di una procedura di divorzio, cercando – nel contesto dello

scioglimento del regime matrimoniale – una soluzione concordata anche per

quanto riguarda l'abitazione coniugale, in comproprietà tra i coniugi e occupata

da moglie e figli.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni emanate dalla Divisione della giustizia quale autorità

di vigilanza sul registro fondiario possono formare oggetto di ricorso alla

Camera civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per

le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il

ricorso è diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'Uf-ficio del registro

fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (Deschenaux, Das Grundbuch, in:

Schweizeri-sches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto).

Quanto al termine di impugnazione, esso è – per diritto federale – di 30 giorni

(art. 103 cpv. 2 RRF; Schmid in:

Basler Kommentar, ZGB II, 3ª

edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a Huber

in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestivo, sotto questo profilo il

ricorso in esame è quindi ricevibile.

2.

Il

ricorso all'autorità di vigilanza ha effetto devolutivo ed è un rimedio

giuridico ordinario, diretto a un grado di giurisdizione munito di pieno potere

cognitivo in fatto e in diritto (art. 103 cpv. 2 RRF, 6 LRF e 43 segg. LPamm; Deschenaux,

op. cit., pag. 193 a metà). Le decisioni dell'autorità di

vigilanza sostituiscono così quelle dell'ufficiale del registro fondiario: annullando o riformando le prime,

si annullano o si riformano automaticamente le seconde. Ne deriva che la

richiesta del ricorrente intesa a far annullare, oltre la decisione impugnata,

quella dell'ufficiale, non ha portata pratica (RDAT II-2003

pag. 52 consid. 2; da ultimo: I CCA, sentenza 11.2005.106

del 30 gennaio 2008, consid. 2).

3.

Al

suo memoriale il ricorrente acclude il verbale d'udienza relativo alla discussione

tenutasi il 2 maggio 2006 nella procedura da lui promossa il 2 marzo 2006 davanti

al Pretore per ottenere la modifica delle misure a protezione dell'unione

coniugale. CO 3 produce con le osservazioni al ricorso, da parte sua, copia di

un attestato carenza di beni emanato dall'Ufficio di esecuzione nei confronti del

marito il 19 maggio 2006. Entrambi i documenti sono ricevibili (art. 57 cpv. 1

e 63 cpv. 1 LPAmm). Circa la loro rilevanza sull'esito del giudizio, si vedrà –

dandosi il caso – in appresso.

4.

L'autorità di vigilanza ha ricordato che l'ufficiale del registro fondiario

ha rigettato la richiesta di RI 1 siccome in virtù dell'art. 169 cpv. 1 CC l'emissione

di una cartella ipotecaria su una quota di comproprietà dell'abitazione

familiare richiede l'accordo del coniuge. L'autorità di vigilanza si è

domandata così se l'accensione del pegno minacciasse effettivamente i diritti della

moglie sull'alloggio, giungendo alla conclusione che in concreto un simile pericolo

non può essere escluso. Quanto al carattere di abitazione familiare, l'autorità

di vigilanza lo ha ravvisato nel fatto che il matrimonio del ricorrente non è

ancora stato sciolto e che il Pretore ha attribuito l'uso dell'immobile a CO 3,

la quale vi risiede con i figli. Onde, in definitiva, la conferma della

decisione presa dall'ufficiale del registro fondiario.

5.

Il ricorrente si vale anzitutto di autori che in dottrina sostengono

– egli afferma – la necessità di ottenere il consenso previsto dall'art. 169

cpv. 1 CC solo ove l'intento abusivo o elusivo del coniuge sia evidente, ciò

che a suo avviso non è certo il caso per l'emissione di una cartella

ipotecaria. Il ricorrente sottolinea come, in concreto, si tratti unicamente di

garantire il mutuo ricevuto a suo tempo dai genitori qualora, per inadempienza

della moglie, l'abitazione finisse all'asta. Egli rileva che con l'emissione

della chiesta cartella ipotecaria il fondo sarebbe gravato per poco più di fr.

700.

000.–

a fronte di un investimento di circa fr. 900 000.–, ciò che esclude con

ogni evidenza qualsiasi pericolo per l'abitazione familiare. La quale –

conclude – neppure può più ritenersi tale, essendo i coniugi determinati a

sciogliere il matrimonio per divorzio e a “trovare una soluzione concordata”

anche per l'immobile in questione.

6.

Le

operazioni del registro fondiario, fra cui le iscrizioni, possono esser fatte solo

quando il richiedente fornisca la prova del diritto di disporre e del titolo

giuridico (art. 965 cpv. 1 CC). La facoltà di disporre soggiace a molteplici

restrizioni del diritto privato o del diritto pubblico, incluso il consenso di

un terzo, che l'ufficiale del registro fondiario deve verificare (art. 13a

cpv. 2 RFF; Schmid, op. cit., n. 30 ad art. 965 CC). L'autorizzazione del

coniuge per disporre dell'abitazione familiare (art. 169 cpv. 1 CC) ne è un esempio.

Nella fattispecie non è contestato che RI 1 e CO 3 sono comproprietari

in ragione di un mezzo ciascuno della particella n.

1994, sulla quale hanno costruito fra il 2003 e il 2004 la casa in cui abitavano

durante la vita in comune. Ora, la questione di sapere se un'abitazione

familiare possa essere gravata di ipoteche senza il consenso dell'altro è ardua

(Schmid, op. cit., n. 35b in

fine art. 963 CC). Sta di fatto che, comunque sia, nel regime legale della

partecipazione agli acquisti “se un bene è in comproprietà dei coniugi, nessuno

di loro può, salvo patto contrario, disporre della sua quota senza il consenso

dell'altro” (art. 201 cpv. 2 CC). E ciò vale per tutti i beni in comproprietà.

Di conseguenza, qualora l'abitazione

familiare sia intestata a entrambi i coniugi, un coniuge non può ipotecare la

propria quota di comproprietà senza il consenso dell'altro (Schmid, op. cit., n. 35c ad art. 963 CC

con richiamo). In ultima analisi, poco importa che, dandosi

comproprietà, si sia in presenza di un'abitazione familiare o no. È vero che

nella fattispecie le parti prospettano lo scioglimento del regime matrimoniale in

vista del divorzio (verbale dell'udienza 2 maggio 2006 davanti al Pretore), ma ciò

nulla muta ai fini del giudizio né d'altro lato risulta che – per avventura – i

coniugi abbiano pattuito la facoltà di disporre ognuno della propria quota di

comproprietà immobiliare senza il consenso dell'altro. Ne discende

l'infondatezza del ricorso.

7.

Gli

oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 28 cpv. 1 lett. b

LPAmm), mentre non si assegnano ripetibili all'autorità

di vigilanza, che si è limitata a intervenire nell'ambito delle attribuzioni a

essa conferite dalla legge (art. 68 cpv. 3 LTF per analogia), né tanto meno all'ufficiale

del registro fondiario, rimasto silente. CO 3 ha diritto invece a un'equa indennità per ripetibili, commisurata all'estrema stringatezza delle

osservazioni.

8.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la

vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b

n. 2 LTF). E il valore del pegno immobiliare di cui è chiesta l'emissione

supera agevolmente la soglia di fr. 30 000.– cui si riferisce l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

9.

La comunicazione dell'attuale

giudizio avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, che ha diritto di

ricorso al Tribunale federale, come stabilisce l'art. 102 cpv. 2 RRF, seppure tale prassi sia oggi desueta in molti Cantoni (Deschenaux, op. cit.,

pag. 201 in alto).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il

ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 450.–

b) spese fr.

50.–

fr.

500.–

sono posti a carico del ricorrente, che rifonderà a CO 3 fr. 500.–

per ripetibili.

3. Intimazione:

–;

– Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;

– Ufficio del registro

fondiario del Distretto di Mendrisio;

–.

Comunicazione all'Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale

per il diritto del registro fondiario e del diritto fondiario.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art.

100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta

ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale

importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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