Iscrizione nel registro fondiario di uno scambio di terreni staccati da fondi contigui: rettifica di confine o permuta (parziale)?

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Numero d'incarto:

11.2006.80

Data decisione, Autorità:

12.02.2008, ICCA

Titolo:

Iscrizione nel registro fondiario di uno scambio di terreni staccati da fondi contigui: rettifica di confine o permuta (parziale)?

RETTIFICA O RETTIFICAZIONE

art. 656 CC

art. 657 CC

art. 19 LAC

art. 22 LAC

art. 31 let. c RRF

Incarto n.

11.2006.80

Lugano

12 febbraio

2008/sc

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Ermotti

segretario:

Annovazzi, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa n. 03/2006 RF (rettifica

del registro fondiario) del Dipartimento delle istituzioni, Divisione della

giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario, che oppone l'

RI 1,

alla

Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario

e all'

Ufficio del registro fondiario del Distretto di

Lugano;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto il

ricorso presentato il 17 agosto 2006 dall'avv. RI 1 contro la decisione emanata

il 18 luglio 2006 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza

sul registro fondiario;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Il 27 gennaio 2006 la notaia __________

ha rogato un “atto di rettifica di confini” mediante il quale RI 1 ha ceduto 1177 m² staccati

dalla sua particella n. 101 RFD di __________,

sezione __________,

a CO 3, la quale ha ceduto ad RI 1 1177 m² staccati

dalla sua contigua particella n. 106 RFD. L'operazione, attuata per

ottenere due fondi di forma regolare, è avvenuta senza pagamento di conguagli in

denaro. Il 3 febbraio 2006 la notaia ha chiesto l'iscrizione della “rettifica di confini” nel registro

fondiario. L'ufficiale del

registro fondiario del Distretto di Lugano ha iscritto le due mutazioni, qualificandole come “rettifica di confini e permuta parziale”

(d.g. 2587/2588 del 6 febbraio 2006).

B. Contro la decisione dell'ufficiale RI 1

ha ricorso il 7 marzo 2006 alla Divisione della

giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, contestando la causale

dell'iscrizione e chiedendo di togliere la dicitura “permuta

parziale”, lasciando solo la locuzione “rettifica di confini”. Nelle sue osservazioni del 31 marzo 2006 l'ufficiale si è confermato nel

proprio operato, rilevando di avere tenuto conto della “reale

configurazione giuridica del negozio pattuito tra le parti”. Statuendo il 18 luglio 2006, l'autorità di vigilanza ha respinto

il ricorso e ha posto la tassa di giustizia (fr. 300.–) con le spese a

carico del ricorrente.

C. RI 1

è insorto il 17 agosto 2006 a questa Camera contro la decisione appena citata

con un ricorso nel quale chiede che la decisione impugnata sia annullata e che

sia ordinato all'ufficiale di modificare l'iscrizione, togliendo la locuzione “permuta parziale”. L'ufficiale ha

comunicato il 7 settembre 2006 di rinunciare a osservazioni, limitandosi a

postulare la reiezione del ricorso. Analoga conclusione ha formulato, l'11

settembre 2006, la Divisione della giustizia. CO 3 è rimasta silente.

Considerandi

in diritto: 1. Le

decisioni emanate dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario sono

impugnabili davanti alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della

legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il

ricorso è diretto con­tro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro

fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (Deschenaux, Das Grund­buch, in: Schweizerisches

Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto). Quanto al

termine di ricorso, esso è – per diritto federale – di 30 giorni (art. 103 cpv.

2.

RRF; Schmid in: Basler

Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo

a Huber in: ZBGR/RNRF 70/1989

pag. 134 seg.). Tempestiva, sotto questo profilo l'impugnazione in esame è

quindi ricevibile.

2.

L'autorità

di vigilanza ha ricordato che, di regola, il potere cognitivo dell'ufficiale

chiamato a esaminare un titolo d'acquisto è limitato alla forma e delle

esigenze legali specifiche preposte a

un'iscrizione nel registro fondiario, mentre non si estende al diritto

sostanziale se non nella misura in cui questo sia agevolmente verificabile. Ciò

non significa che l'ufficiale debba attenersi testualmente ai termini usati dal

richiedente in un'istanza di iscrizione: ove il contenuto di un contratto

diverga dalla sua denominazione, l'ufficiale iscrive come titolo d'acquisto

quanto risulta dal contenuto del contratto. Nella fattispecie l'operazione

voluta dalle parti raffigura – secondo l'autorità di vigilanza – una permuta,

negozio giuridico che ha per oggetto il trasferimento reciproco di cose o

diritti. Tanto più, essa ha soggiunto, che in concreto

non “si tratta unicamente di spostare o correggere il confine tra due fondi, ma

vi è un trapasso di proprietà che riguarda una grande superficie (oltre 1000 m²)”. Che ci si trovi in presenza di una per­muta

– essa ha concluso – “trova raffronto nel sistema informatico utilizzato dall'Ufficio

dei registri: la rettifica di confini è l'operazione mediante la quale il

proprietario effettua uno spostamento del confine; nel caso in cui vi è un

cambiamento di proprietà, deve essere inserito un ulteriore codice (relativo

alla permuta)”.

3.

Il ricorrente sostiene che, secondo una giurisprudenza invalsa

presso le autorità fiscali (a suo avviso applicabile per analogia in materia

civile), sussiste rettifica di confini – e non permuta – qualora due fondi

contigui, di uguale funzione e valore, siano nuovamente parcellati a fini di

arrotondamento e di migliore sfruttamento, senza pagamento di conguagli né

cambiamento di dimensioni, valore o destinazione degli immobili. A parere del ricorrente

tale definizione si attaglia

perfettamente all'operazione in rassegna. Egli sottolinea altresì che nel caso

specifico le parti non hanno inteso conseguire un duplice trapasso di

proprietà, caratteristico della permuta immobiliare, ma solo un migliore

sfruttamento edilizio dei fondi, i quali hanno acquisito una migliore

configurazione. Il ricorrente contesta poi che la qualifica giuridica trovi

giustificazione nel sistema informatico dell'Ufficio dei registri. Fa valere,

anzi, che in un frangente analogo il medesimo Ufficio ha qualificato

un'operazione simile come semplice rettifica di confine. In definitiva egli chiede pertanto che

si cancelli dal­l'iscrizione nel registro fondiario la

dicitura “per­muta parziale”.

4.

A ogni punto del suo memoriale il ricorrente pospone, come offerta

di prova, generici “documenti,

testi” e il richiamo di atti dall'Ufficio

dei registri. A prescindere tuttavia dalla assoluta indeterminatezza di

siffatte richieste, mal si comprende quale utilità potrebbero assu­mere i mezzi

istruttori in questione. Gli atti su cui si è fondata l'autorità di vigilanza

sono stati regolarmente trasmessi a questa Camera. Per il resto, le decisioni

di autorità cui incombe l'esazione della tassa per l'iscrizione nel registro

fondiario o la riscossione del bollo non potrebbero, con ogni verosimiglianza, suffragare

il buon esito dell'impugnazione. Nelle circostanze descritte giova procedere

senza indugio, dunque, alla trattazione del ricorso.

5.

Giustamente

l'autorità di vigilanza ricorda che il potere cognitivo dell'ufficiale riguardo

a un titolo d'acquisto non si limita all'esame della forma e delle esigenze

legali specifiche preposte a un'iscrizione nel registro fondiario (art. 965

cpv. 3 CC), ma comprende

anche il diritto sostanziale, ove esso sia agevolmente

verificabile (RtiD I-2005 pag. 805 n. 79c). Il quesito è dunque di sapere se in

concreto l'operazione con cui il ricorrente e la vicina si sono scambiati 1177

m² di terreno staccati dai

rispettivi fondi costituisca una “rettifica di confini”

– come essi so­stengono – o una permuta (parziale). A tal fine va subito

sgombrato il campo dall'ultima argomentazione addotta

dall'autorità di vigilanza a sostegno della decisione impugnata. La qualifica

di un negozio giuridico non è manifestamente legata, in effetti, all'esistenza

o all'inesistenza di codici specifici previsti dal sistema informatico usato

dall'Ufficio dei registri. Dipende esclusivamente dalla legge.

6.

Il modo in cui i diritti reali immobiliari possono essere trasferiti

è disciplinato imperativamente dalla legge. Ora, l'art. 656 cpv. 1 CC prescrive

che per l'acquisto di una proprietà fondiaria occorre

l'iscrizione

nel registro fondiario. Inoltre, secondo l'art. 657 cpv. 1 CC, il contratto traslativo

della proprietà richiede per la sua validità l'atto pubblico. La celebrazione degli

atti pubblici è regolata dal diritto cantonale (art. 55 tit. fin. CC).

Trattandosi di mere rettifiche di confine o di altri piccoli adeguamenti

fondiari, il diritto federale abilita nondimeno i Cantoni a disporre una procedura

semplificata (Meier-Hayoz in: Berner

Kommentar, edizione 1965, n. 107 e 113 ad art. 657 CC; Laim in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 25 ad art. 657 con riferimenti). Essa consiste nel

fatto che, in tali casi, l'atto pubblico necessario per il trasferimento della

proprietà può essere ricevuto da un geo­metra autorizzato o direttamente

dall'ufficiale del registro fondiario (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 91 n. 1608a). Taluni Cantoni hanno usufruito di tale facoltà promulgando norme di

diritto privato (Friburgo: art. 211 vLACC e art. 32 segg. della legge sulla

misurazione ufficiale; Ginevra: art. 22 cpv. 3 lett. c LaCC;

Berna: v. Der Bernische Notar 1998, pag. 289; cfr. anche Brückner, Schweizerisches

Beurkundungsrecht, Zurigo 1993, pag. 732). Altri hanno preferito legiferare nel

campo del diritto pubblico (esempi in: Haab

in: Zürcher Kommentar, edizione 1977, n. 59 ad art. 656 CC; si veda, a livello

nazionale, l'art. 10 della legge

federale che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà:

RS 843).

7.

Ciò

posto, è bene rammentare che una rettifica di confine attuata nell'ambito di

una procedura di carattere amministrativo, con l'intervento dell'autorità, non necessita di un atto

pubblico, giacché configura un caso di acquisizione

originaria della proprietà, senza

iscrizione nel registro fondiario (art. 656 cpv. 2 CC; Steinauer, op. cit., pag. 82

n. 1586 con riferimenti). Sul piano cantonale ne è un esempio l'art. 29

cpv. 1 della legge sulla misurazione ufficiale (RL 4.1.4.0), secondo cui in

caso di misurazioni non precedute da un raggruppamento terreni il geometra

propone e raccomanda alle parti “tutti i riordini fondiari parziali, le permute e le rettifiche per

conseguire dei confini razionali”; il protocollo di tali operazioni costituisce poi titolo

giustificativo per le operazioni di ade­gua­mento del registro fondiario (art.

29.

cpv. 2). Ne è un altro

esempio

l'art. 100 della legge sul raggruppamento e la permuta dei terreni (RL

7.3.2

), che prevede rettifiche di confine con l'intervento dell'autorità durante

la misurazione catastale o all'infuori di essa. Per contro, una rettifica di

confine pattuita convenzional­mente da due proprietari abbisogna di un

contratto. E tale contratto deve rivestire la forma dell'atto pubblico, salvo che

– come si è spiegato – il

diritto cantonale preveda una procedura semplificata (Meier-Hayoz, op. cit., n. 26 ad art.

657.

CC). Ove ciò non sia il caso, occorre un ordinario rogito

di permuta, di compravendita, di donazione e così via (Haab, op. cit., n. 59

ad art. 656 CC).

8.

Nel

settore privatistico il Cantone Ticino abilita i segretari comunali a stendere atti

pubblici di compravendita o di permuta nel caso di immobili il cui valore sia

inferiore a fr. 2000.– (art. 19 cpv. 2 LAC; art. 1 della legge che completa gli

art. 19 e 22 LAC in riguardo agli atti pubblici stesi dai segretari comunali,

del 20 aprile 1914: RL 4.1.1.1.1). Nondimeno, secondo la risoluzione del Consiglio

di Stato sulla competenza dei segretari comunali nella stesura degli atti pubblici, del 22 marzo

1963.

(RL 4.1.1.1.2), “le permute fondiarie e le rettifiche di confini, convenute

bonalmente fra le parti, non sono soggette al limite di franchi trecento, ma (…)

possono essere stipulate in carta semplice (non formulari per atti pubblici) sino

a un valore di stima ufficiale del fondo maggiore di fr. 1000.–” (art. 5 pri­ma frase). A tal fine è sufficiente che le firme delle parti contraenti siano autenticate dal competente segretario

comunale o da un notaio (art. 5 seconda frase).

L'iscrizione a registro fondiario è gratuita (art. 5 terza frase).

Il limite

di fr. 300.– cui si riferisce la norma appena citata coincideva con il valore

massimo dei rogiti di compravendita che i segretari co­munali erano autorizzati

a stendere nel 1963 (ed è tuttora evocato all'art. 1 cpv. 1 di quella medesima,

che non è stato aggiornato).

Nel quadro del recente progetto inteso all'alleggerimento

della legislazione cantonale il Consiglio di Stato aveva proposto invero

l'abrogazione dell'art. 19 cpv. 2 della LAC (messaggio n. 5675 del 5 luglio

2005), con soppressione pura e semplice della competenza dei segretari comunali

in materia di atti

pubblici. Se non che, nella sua seduta del 26 ottobre

2006.

il Gran Consiglio ha approvato un emendamento contrario alla proposta

governativa, sulla quale la Commissione della legislazione aveva pur espresso

parere favorevole. Così non solo la competenza dei segretari comunali in

materia di atti pubblici è

stata mantenuta, ma il valore massimo delle contrattazioni è stato portato dai

fr. 1000.– previgenti a fr. 2000.– (verbali della

sessione autunnale 2006, in via di pubblicazione).

9.

Se

ne conclude che nel Ticino una “rettifica di confine” a carattere

privatistico, ossia una procedura semplificata per

piccoli adeguamenti fondiari senza l'intervento dell'autorità, è data solo – a

parte quella tra fondi appartenenti allo stesso proprietario (menzionata da: Pinchetti, Nozioni di registro

fondiario e prontuario delle operazioni, 2ª edizione, pag. 86; v. anche art. 16 della

legge sulle tariffe per le operazioni nel Registro fondiario: RL 4.1.4.2) –

nell'ipotesi prevista dall'art. 5 della nota risoluzione

del Consiglio di Stato sulla competenza dei segretari comunali nella stesura degli atti pubblici, del

22.

marzo 1963. In tutti gli altri casi la cessione di

una porzione di fondo richiede un titolo giuridico valido per l'acquisizio­ne

costitutiva della proprietà nel registro fondiario, ovvero un ordinario atto

pubblico di compravendita (art. 184 e 216 CO), di

permuta (art. 237 CO), di donazione (art. 243 cpv. 2 CO; Meier-Hayoz, op. cit., n. 12 segg. ad

art. 656 CC; Laim, op. cit., n.

12.

segg. ad art. 656 CC) e così via. Nella fattispecie le parti hanno convenuto

un reciproco scambio di terreno con un normale rogito notarile, che configura

né più né meno una permuta parziale. A ragione quindi l'ufficiale del registro

fondiario lo ha qualificato a tale stregua. Anzi, l'equivoca dicitura “rettifica di confini” nemmeno sarebbe dovuta figurare come titolo di acquisto

nell'iscrizione (art. 31 lett. c RRF, art. 38 della

legge cantonale sul registro fondiario: RL 4.1.3.1.1). L'ufficiale del registro

fondiario va invitato quindi a radiarla d'ufficio.

10.

Si

conviene che in un'accezione non strettamente

privatistica il termine “rettifica di confine” può intendersi in senso lato. Ove si consideri

un trasferimento di proprietà secondo la realtà economica (come fanno le

autorità fiscali: Richner in:

Koller, Der Grundstückkauf, 2ª edizione, pag. 565, n. 48 segg.) si può comprendere dunque la giurisprudenza tributaria

di taluni Cantoni, i quali in certi casi equiparano una permuta di terreno a

una mera rettifica di confine e differiscono di conseguenza la riscossione dell'imposta

sugli utili immobiliari (RDAT II-1997 pag. 349 consid. 6.7 con riferimenti). Un

conto però è la nozione privatistica di “rettifica di confine” e un altro quella fiscale, che non vincola il giudice civile (Oberson, Droit fiscal suisse, 3ª edizione,

pag. 52 n. 5). Che in un caso analogo poi l'ufficiale del Distretto di Lugano abbia

iscritto nel registro fondiario una permuta di terreno come “rettifica di confine” ancora non significa che sussista al

proposito una prassi invalsa, tanto meno a livello cantonale. Ne segue in

ultima analisi che, destituito di fondamento, il ricorso è destinato

all'insuccesso.

11.

La tassa di giustizia e le spese del pronunciato odierno seguono

la soccombenza (art. 28 cpv. 1 LPAmm). Non si giustifica invece di attribuire

ripetibili alla Sezione del registro fondiario e di commercio, autorità di

vigilanza, né all'ufficiale del registro fondiario, i quali si sono limitati a

intervenire nell'ambito delle attribuzioni che la legge conferisce loro (art.

159.

cpv. 2 vOG per analogia).

12.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la

vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è un atto di giurisdizione non

contenziosa (Poudret, Commentaire

de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, pag. 21 n.

1.2

) suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2

LTF). Si volesse anche reputare il valore litigioso pari a quello dei terreni

permutati (fr. 270.– il m²: doc.

D e E allegati al ricorso), esso supera agevolmente la soglia di fr. 30 000.– cui si

riferisce l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

13.

La comunicazione dell'odierno

giudizio deve avvenire anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce

l'art. 102 cpv. 2 RRF, seppure tale prassi sia oggi desueta in molti Cantoni (Deschenaux, op. cit., pag. 201 in

alto).

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. Il

ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.

2. L'ufficiale

del registro fondiario del Distretto di Lugano provvederà d'ufficio a radiare

la dicitura “rettifica di

confini” dall'iscrizione.

3. Gli oneri

processuali, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 450.–

b) spese fr.

50.–

fr.

500.–

sono

posti a carico del ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

4. Intimazione

a:

–.,;

– Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;

– Ufficio del registro

fondiario del Distretto di Lugano.

Comunicazione a:

–,;

– Ufficio federale di

giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro fondiario e del

diritto fondiario.

terzi implicati

e controparti

1. CO 1

2. CO 2

3. CO 3

Per la prima Camera civile del Tribunale

d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause senza

carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, è ammissibile entro trenta giorni dalla notificazione delle

decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95

a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 e 100 cpv. 1 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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