Proprietà per piani: misure urgenti. Facoltà del comproprietario di eseguire a spese di tutti i comproprietari misure urgenti e necessarie a preservare la cosa da un danno imminente

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

11.2007.102

Data decisione, Autorità:

21.08.2009, ICCA

Titolo:

Proprietà per piani: misure urgenti. Facoltà del comproprietario di eseguire a spese di tutti i comproprietari misure urgenti e necessarie a preservare la cosa da un danno imminente

ATTI DI AMMINISTRAZIONE PIÙ IMOPRTANTI

LAVORO DI COSTRUZIONE NECESSARIO

art. 647 cpv. 2 cf. 1 CC

art. 647 cpv. 2 cf. 2 CC

Incarto n.

11.2007.102

Lugano,

21 agosto

2009/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Pellegrini

segretario:

Pontarolo, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa OA.2004.114

(proprietà per piani: misure urgenti) della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 3, promossa con petizione del 23 febbraio 2004 da

AO 1

(patrocinata dall' RA

2 )

contro

AP 1 , e

AP 2

(patrocinati dall' RA

1 );

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello

del 4 luglio 2007 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa il 13 giugno 2007 dal Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 3;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. La particella n. 1157 RFD di __________ comprende due proprietà

per piani: l'una al livello inferiore (n. 17 521, di 789/1000), appartenente a AP 1 e AP 2

in ragione di un mezzo ciascuno, e l'altra al livello superiore (n. 17 522, di 211/1000),

appartenente a AO 1. Nell'ottobre

del 2001 quest'ultima ha constatato che nel tetto piano dello stabile si erano

aperte fenditure. Il

6 ottobre 2001 essa ha interpellato perciò __________, amministratrice

di fatto del condominio, invitandola a rimediare. Non risulta che costei abbia

reagito. A un sollecito del 1° aprile 2002 ha risposto invece, il 15 aprile

successivo, una “società semplice

__________”, la quale ha

comunicato che avrebbe controllato il tetto prossima­mente. Il 23 aprile 2002 AO

1 ha scritto di nuovo a __________, dolendosi che nel frattempo si era

infiltrata acqua nell'appartamento, e il 30 settembre 2002 ha inviato a __________

un altro sollecito, lamentando il diffondersi di muffe, marcescenze nelle

travi, stillicidi dal sof­fitto e il deterioramento del tetto piano. __________

ha risposto il 9 ottobre 2002, in rappresentanza di una “comunione dei comproprietari __________”, di avere commissionato le riparazioni

necessarie. Il 17 ottobre 2002 la ditta __________ di __________ ha confermato

a AO 1 di avere incaricato un carpentiere di procedere a un intervento

d'urgenza, di avere richiesto offerte per la riparazione del tetto e di voler

discutere il caso con l'assicurazione dello stabile.

B. Il

29 ottobre 2002 AO 1 si è indirizzata alla __________, denunciando

l'insostenibilità della situazione e fissando alla ditta un termine fino all'8

novembre 2002 per ottenere puntuali ragguagli sullo stato della pratica. La

ditta ha fatto seguire il 7 novembre 2002 una Kostengutsprache per il

risanamento del tetto (senza alcuna indicazione delle opere concretamente

previste), invitando AO 1 a versare fr. 8960.– entro il

30 novembre successivo. AO 1 ha replicato il 22 novembre 2002 che il

danno andava annunciato anzitutto all'assicurazione dello stabile e che in

seguito si sarebbe dovuto suddividere l'ammontare rimasto scoperto in

proporzione alle quote di valore delle due proprietà per piani. Il 25 novembre

2002 essa ha chiesto alla ditta, inoltre, di convocare un'assemblea generale

dei comproprietari, ha ribadito il proprio dissenso sul modo di procedere adottato

e ha reso attenta la __________ che ogni comproprietario ha il diritto di

attuare a spese degli altri le misure urgenti, necessarie a evitare danni

imminenti o maggiori.

C. Due

giorni dopo, il 27 novembre 2002, AO 1 ha scritto altresì a __________, definendo

poco seria la proposta della __________ e dichiarando di non opporsi al risanamento

del tetto sulla base di un preventivo particolareggiato, i cui costi sarebbero

stati da suddividere in base ai millesimi delle singole proprietà per piani, previa

deduzione dell'indennità che sarebbe stata corrisposta dall'assicurazione dello

stabile. Non avendo ricevuto

riscontro, il 15 dicembre 2002 essa ha diffidato la __________ a mostrare le offerte raccolte, a commissionare i lavori entro il

23 dicembre 2002 e a cominciare le opere entro la seconda settimana del 2003,

in difetto di che essa avrebbe incaricato una ditta di propria scelta e avrebbe

ripartito i costi secondo le quote di valore delle due proprietà per piani. Il

15 gennaio 2003 la __________ ha scritto a AO 1 che il risanamento del tetto

sarebbe costato fr. 18 500.–, che la partecipazione di lei sarebbe stata di fr. 3900.– (211/1000),

riservata l'indennità ch'essa avrebbe ricevuto dall'assicurazione, che i lavori sarebbero stati appaltati non appena lei avrebbe

controfirmato quella lettera in segno di accordo e che nel maggio del 2003

sarebbe stata convocata un'assemblea generale dei comproprietari per la nomina

di un amministratore. Nel caso in cui lei non avesse aderito alla proposta i

convenuti avrebbero richiesto quanto

prima la designazione di un amministratore giudiziario.

D. Il

10 febbraio 2003 AO 1 ha comunicato alla __________ e a __________ di avere

affidato a professionisti di fiducia le opere necessarie per la riparazione del

tetto. Con lettera del 26 aprile 2003 essa ha invitato poi __________ a far sì

che AP 1 e AP 2 le corrispondessero entro 30 giorni la somma di fr. 30 546.85, di cui fr.

14 622.70

per il risanamento interno, fr. 11 924.15 per il rifacimento della copertura al

tetto piano e fr. 4000.– per spese varie e inabitabilità dell'appartamento sull'arco

di cinque mesi. Il 23 giugno 2003 essa ha sollecitato a __________ il

versamento dell'importo, ma senza esito.

E. Il

20 febbraio 2004 AO 1 ha convenuto AP 1 e AP 2 davanti al Pretore del Distretto

di Lugano, sezione 3, per ottenere il pagamento di fr. 30 546.85 con

interessi al 5% dal 26 aprile 2003. Nella loro risposta del 2 giugno 2004 AP 1

e AP 2 hanno postulato il rigetto della petizione. L'attrice ha replicato il 5

luglio 2004, confermando la pretesa. I convenuti hanno duplicato il 7 settembre 2004, ribadendo il proprio

punto di vista. L'udienza preliminare si è tenuta il 18 ottobre

2004 e l'istruttoria, cominciata immediatamente, è

terminata il 28 settembre 2005. Al dibattimento finale le parti hanno

rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel proprio memoriale del 18 novembre

2005 l'attrice

ha riaffermato la sua domanda. Nel loro allegato del 17 novembre 2005 i convenuti hanno proposto una volta ancora di

respingere la petizione. Statuendo con sentenza del

13 giugno 2007, il Pretore ha parzialmente accolto l'azione, nel

senso che ha condannato AP 1 e AP 2 a versare all'attrice fr. 22 163.95 con

interessi dal 26 aprile 2003. La tassa di giustizia (fr. 1500.–) e le

spese sono state poste per un quarto a carico dell'attrice e per il resto a carico dei convenuti, con obbligo per costoro di rifondere all'attrice fr. 1900.– per

ripetibili ridotte.

F. Contro

la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un

appello del 4 luglio 2007 in cui chiedono di respingere la petizione e di

riformare il giudizio impugnato di conseguenza. Nelle sue osservazioni del 20

agosto 2007 AO 1 conclude per il rigetto dell'appello.

in diritto: 1. Il Pretore ha ricordato che l'attrice ha

segnalato all'amministrazione (di fatto) della proprietà per piani i primi

rischi di infiltrazione nell'ottobre del 2001 e ha infruttuosamente sollecitato

la riparazione del tetto fino al dicembre del 2002. Che si trattasse di lavori

urgenti e necessari per evitare danni imminenti o maggiori era indubbio, la

gravità della situazione venutasi a creare nell'ottobre del 2002 essendo stata

constatata anche da un architetto che aveva trasmesso

ai convenuti un'offerta per le opere di risanamento, senza

tuttavia ottenere il permesso di eseguirle. Che l'amministrazione

si sia attivata a parole, ma non abbia intrapreso alcuna riparazione è

pacifico. Anzi, essa non risulta nemmeno avere notificato

all'assicurazione dello stabile

Fatti

i danni riscontrati nell'appartamento dell'attrice. Nelle circostanze descritte

il Pretore ha ritenuto che l'attrice potesse procedere da sé sola ai lavori in

virtù dell'art. 647 cpv. 2 n. 2 CC, rivalendosi sui convenuti. Quanto all'ammontare del credito, il

primo giudice ha approvato la spesa di fr. 11 924.15 per il rifacimento della

copertura al tetto piano, mentre ha ridotto a fr. 10 239.80 quella per la sistemazione

interna e non ha riconosciuto quella di fr. 4000.– per spese varie e

inabitabilità dell'appartamento. Onde la condanna di AP 1 e AP 2, in

definitiva, al pagamento di fr. 22 163.95 con interessi.

2. Gli

appellanti contestano anzitutto di essere rimasti inattivi, rimproverando al

Pretore di avere trascurato che nell'ottobre del 2002 essi avevano fatto posare

sul tetto piano dello sta­bile teloni di plastica provvisori, spendendo fr. 2278.95 complessivi (doc. 4, 10° e

11° foglio). Dopo la posa di quei teli, dunque, “si poteva attendere per esecuzione delle opere definitive”. A loro avviso inoltre la Kosten­gutsprache

del 7 novembre 2002, con cui la __________ invitava AO 1 a versare fr. 8960.–

entro il 30 novembre successivo (sopra, lett. B), era “sufficientemente dettagliata da non richiedere né necessitare un

allegato”, oltre che

“ampiamente inferiore a quanto l'attrice ha in seguito effettivamente fatto eseguire”. L'attrice non

poteva perciò – essi soggiungono – deliberare opere tanto costose in virtù dell'art. 647 cpv. 2 n. 2 CC, pretendendo in

seguito di rivalersi su di loro. Piuttosto avrebbe dovuto far ordinare dal

giudice gli atti d'amministrazione necessari conformemente all'art. 647 cpv. 2

n. 1 CC.

3. Nell'ambito

di una proprietà per piani, la competenza “a fare atti d'amministrazione

e lavori di costruzione” è

disciplinata dalle norme sulla comproprietà (art. 712g

cpv. 1 CC), sempre che a tali norme non sia stato sostituito un altro

ordinamento “da stabilirsi

nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari” (art. 712g cpv. 2 CC). Il

regolamento, ad ogni modo, non può escludere né restringere la facoltà di ogni

comproprietario “di chiedere e,

se occorre, di far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti

d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla

idonea all'uso” (art. 647 cpv.

2 n. 1 CC), come pure “d'attuare,

a spese di tutti i comproprietari, le misure urgenti, necessarie a preservare

la cosa da un danno imminente o maggiore” (art. 647 cpv. 2 n. 2 CC). L'intervento del condomino è sussidiario, incombendo in primo luogo

all'amministratore della

proprietà per piani di “compiere tutti gli atti dell'amministrazione comune in

conformità della legge, del regolamento e delle decisioni dell'assemblea dei

comproprietari”, incluse le misure urgenti atte a impedire o a rimuovere un

danno (art. 712s cpv. 1 CC).

4. Nella

fattispecie è fuori dubbio che – come ha accertato il Pretore – __________ fungesse da

amministratrice di fatto della proprietà per piani (v.

anche doc. EE, 1° foglio). Quanto alla ditta __________, essa ha confermato

esplicitamente il 15 gennaio 2003 di agire quale

rappresentante dei convenuti,

ancorché solo per la riparazione del tetto (doc. CC, 1°

foglio). Litigiose sono, come si è visto, le questioni legate all'urgenza e al

costo dell'intervento deciso dall'attrice, i convenuti affermando – in sintesi – che costei avrebbe potuto accettare la

loro Kosten­gutsprache

del 7 novembre 2002 o, tutt'al più, far ordinare dal giudice gli atti

d'amministrazione necessari.

a) Gli

appellanti asseriscono che in concreto l'amministrazione (di fatto) della proprietà

per piani non è rimasta inoperosa, ma ha fatto posare

sul tetto dello sta­bile nell'ottobre del 2002 teloni in

plastica provvisori. Il che è vero, salvo che la posa

di quei teloni è avvenuta dopo una prima segnalazione dell'attrice risalente

all'ottobre del 2001, seguita da un sollecito il 1° aprile 2002, da un

altro sollecito il 23 aprile 2002 e da un ulteriore sollecito il 30 settembre

2002, quando ormai l'abitazione dell'attrice odorava di muffa, “era proprio disastrata e le travi erano

Considerandi

marce” (testimonianza dell'arch. __________: verbale del 18 novembre 2004, pag.

1.

seg.; fotografie doc. O). Nei locali poi si trovavano secchi per la raccolta

dell'acqua piovana, la quale continuava a infiltrarsi nonostante i teloni di

plastica, mentre i telai in legno delle finestre si erano gonfiati, come i piedi

dei mobili, e l'intonaco si staccava dalle pareti (testimonianza

di __________: verbale per rogatoria del 31 agosto

2005, pag. 2 seg. con fotografie accluse).

b) Né

l'amministrazione (di fatto) può dirsi avere dato prova di migliore efficienza in

seguito, dopo la posa dei teloni provvisori. Basti pen­sare che la Kostengutsprache

del 7 novembre 2002, con cui la __________ invitava l'attrice a versare fr. 8960.–

entro il 30 novembre successivo (doc. T), non conteneva la benché minima

indicazione sulle opere che concretamente sarebbero state intraprese, tant'è

che non era dato di sapere nemmeno se il carpentiere avrebbe eseguito semplici

rappezzi o avrebbe rifatto l'intera copertura del tetto piano (e con che

tecnica: se con manto bituminoso o altro). Definire quel documento “sufficientemente dettagliato” (appello, pag. 3) è – come rileva

l'attrice – poco serio. Per quel che è del preventivo sottoposto all'attrice il

15.

gennaio 2003 (doc. CC), esso rimaneva del tutto laconico: salvo indicazioni

di massima (carpentiere, lattoniere, pittore, pulizia del cantiere, direzione

lavori, diversi), invano si sarebbe cercato di sapere quali opere la __________

avrebbe concreta­mente appaltato e a chi. Tutto si ignorava poi sui tempi dell'intervento,

che coinvolgeva anche stabili vicini. Per di più, come ha accertato il Pretore,

i convenuti non hanno nemmeno

trasmesso all'assicurazione dello stabile un preventivo dei danni insorti

nell'appartamento dell'attrice (sentenza impugnata, pag. 4 in fondo). Pretendere

in condizioni siffatte che l'amministrazione (di fatto) della proprietà per

piani abbia convenientemente assolto il proprio compito sfiora il pretesto.

c) Affermano

gli appellanti che l'attrice avrebbe dovuto tutt'al più, nelle circostanze del

caso, far ordinare dal giudice gli atti d'amministrazione necessari (art. 647

cpv. 2 n. 1 CC), poiché dopo la posa dei teloni provvisori i lavori non erano

più urgenti. L'opinione non può essere condivisa. È possibile che all'inizio, nell'ottobre

del 2001, le opere richieste non fossero urgenti al punto da giustificare un intervento

diretto dell'attrice a norma dell'art. 647 cpv. 2 n. 2 CC. Sta di fatto che un

anno dopo, quando i convenuti

hanno posato i teloni provvisori, la situazione nell'appartamento dell'attrice

era quella “disastrata” cui si è accennato poc'anzi. Né i teloni

di plastica hanno – come risulta dall'istruttoria (consid. a) – rimediato alla

permeabilità del tetto, tant'è che l'attrice aveva dovuto disporre secchi nei

locali per raccogliere gli stillicidi. A quel momento non si poteva

ragionevolmente pretendere che l'attrice trascorresse in simili condizioni l'inverno,

tanto meno in un paese a 600 m di altitudine, oppure avviasse un procedimento

inteso a far ordinare dal giudice le opere necessarie. Il degrado era tale per

cui occorreva agire senza indugio ed

evitare danni maggiori. E che l'attrice fosse comprensibilmente esasperata,

ormai in procinto di intervenire essa medesima era noto ai convenuti fin dal 25 novembre 2002 (sopra, lett.

B in fine).

d) Secondo

gli appellanti l'attrice ha appaltato i lavori a un prezzo eccessivo, come

dimostrano la loro Kostengutsprache del 7 novembre 2002 e il loro

preventivo del 15 gennaio 2003. La tesi cade nel vuoto già per la circostanza

che non è dato di sapere – come detto (consid. b) – quali opere concretamente

comprendessero le cifre prospettate dalla __________ in quei documenti. Che

l'attrice abbia fatto eseguire lavori non necessari o estranei al risanamento

del tetto gli appellanti non pretendono. Essi sembrano alludere a

un'offerta

loro presentata il 23 ottobre 2002 dalla ditta __________ di __________ (fr. 26 657.–) per il

risanamento del tetto riguar­dante la particella n. 1157 e uno stabile vicino

(nella rubrica “doc. I prodotto

da __________”). A parte il fatto

però che tale offerta non comprende opere da muratore né da pittore, il preventivo

sfugge a ogni confronto con le fatture presentate dall'attrice giacché concerne

due stabili insieme, senza che sia possibile distinguere l'uno dall'altro.

Prova ne sia che neppure gli appellanti indicano quale somma avrebbe speso

l'attrice se si fosse rivolta a quella ditta (e, di conseguenza, quale somma

avrebbe fatto loro risparmiare), limitandosi a dichiarare perentoriamente: “contestata l'entità del risarcimento”. Privo di indicazioni cifrate sull'importo

litigioso, sotto questo profilo l'appello si rivela finanche irricevibile (Rep.

1993.

pag. 228 consid. b, 1985 pag. 95 consid. 1; identico principio vige sul

piano federale: DTF 133 II 415 consid. 1.4.2 in fine, 134 III 235).

5.

Gli oneri del giudizio odierno seguono

la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno alla

controparte, che ha introdotto osservazioni per il tramite di un patrocinatore,

un'adeguata indennità per ripetibili.

6.

Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul

piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), ai fini dell'art. 74 cpv. 1

lett. b LTF il valore litigioso di fr. 22 163.95 non raggiunge la

soglia di fr. 30 000.– per un eventuale ricorso in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche

la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è

respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli

oneri processuali, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 750.–

b) spese fr.

50.–

fr.

800.–

sono posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno a AO

1, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1800.– complessivi per ripetibili.

3. Intimazione:

–

;

–

.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli

art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100

cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta

ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non

raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster