11.2007.142

Rettifica del registro fondiario: operazione sottoscritta da un rappresentante senza poteri

28 agosto 2009Italiano23 min

Source ti.ch

Fatti

i beni dell'eredità ad __________. La cessione della

sua ragione ereditaria risultando inefficace, AO 1 andava reintegrata pertanto tra

i proprietari in comune delle particelle n. 503, 801 e 804 RFD di __________.

5. Essendo

stato indebitamente iscritto un diritto reale o essendo stata indebitamente

cancellata o modificata una giusta iscrizione, ognuno che ne sia pregiudicato

nei propri diritti reali può chiedere che l'iscrizione sia cancellata o modificata

(art. 975 cpv. 1 CC). L'iscrizione o la cancellazione è “indebita” – per principio – se è tale sin dall'inizio perché difettavano i

presupposti sostanziali dell'operazione, ovvero se il titolo di acquisto (o di

radiazione) del diritto reale non era valido. Ciò si verifica, ad esempio, ove

il trasferimento immobiliare risulti simulato o inefficace per inesatta

indicazione del prezzo di vendita, ove il certificato ereditario alla base di

un trapasso fondiario risulti erroneo o il contratto risulti stipulato da un

rappresentante senza poteri. Nel quadro di un'azione fondata sull'art. 975 CC il

giudice esamina la validità del titolo in via pregiudiziale (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 4ª edizione, pag. 332 n. 954 e 954a con

richiami). Quanto alla legittimazione, l'azione dell'art. 975 cpv. 1 CC compete

a “ognuno che sia pregiudicato

nei propri diritti reali”

dall'indebita iscrizione o cancellazione e va diretta contro tutti coloro che

traggono beneficio – diretto o indiretto – dall'operazione indebita (op. cit.,

pag. 339 n. 979 segg. e pag. 341 n. 984 segg. con rinvii). L'azione in sé non

si prescrive (RtiD I-2008 pag. 1033 consid. 6d con rinvio), ma non può più

essere promossa contro un terzo che abbia acquisito il diritto reale in buona

fede (come pure in altre ipotesi, tutte estranee alla fattispecie: Steinauer, op. cit., pag. 341 n. 987

con riferimenti).

6. In

concreto l'attrice si ritiene depauperata della sua ragione ereditaria nella

successione di __________ per essere stata indebitamente cancellata dal

registro fondiario come proprietaria comune delle particelle n. 503, 801 e 804

(incluse le due quote di un quarto sulla comproprietà coattiva formata dalla

particella n. 802) RFD di __________. Chi ha tratto beneficio da tale operazione

era __________, che ha ricevuto la ragione ereditaria dell'attrice, e in sua

vece i di lei aventi causa, membri della relativa comunione ereditaria. Gli

altri proprietari in comune delle particelle n. 503, 801 e 804 non sono stati

favoriti dall'operazione. In un precedente di anni addietro questa Camera ha reputato,

per vero, che ai fini dell'art. 975 cpv. 1 CC l'inefficacia di un titolo di

acquisto o di radiazione dal registro fondiario debba essere accertata giudizialmente

(sentenza inc. 10.2001.20 del 31 gennaio 2006, consid. 2). L'assunto è

corretto, ma va precisato nel senso che – come si è appena visto – per l'art.

975 cpv. 1 CC è sufficiente un accertamento pregiudiziale.

Non occorre dunque che l'inefficacia del titolo formi oggetto di una sentenza

apposita.

7. Nell'appello

AP 5 e AP 6 sostengono che la procura sottoscritta il 2 giugno 1997 dall'attrice tendeva sì alla firma di un “atto di divisione”,

ma non solo, l'attrice essendo d'accordo che tutti i

beni dell'eredità fu __________ – immobili compresi – fossero “assegnati in esclusiva proprietà alla signora

__________”. Quella procura manifestava

dunque una volontà di cessione che l'avv. __________ si è limitato a

esplicitare,

rettificando il termine improprio di “divisione”. Del resto

– continuano gli appellanti – una procura solo per sciogliere la comunione ereditaria

non sarebbe stata necessaria, poiché a AO 1 sarebbe bastato non opporsi

all'azione di divisione. L'attrice

era dunque d'accordo, a loro avviso, di cedere la sua ragione ereditaria ad __________,

alla stessa stregua degli altri 23 eredi che hanno preso parte al negozio

giuridico del 3 marzo 1998 senza ripensamenti. Né la procura era condizionata

al fatto che tutti i membri della comunione ereditaria fu __________ fossero unanimi

nell'intento di sciogliere l'indivisa. Se mai l'attrice si è ricreduta per non

essersi vista gratificare dal testamento di __________, ma ciò non basta – essi

epilogano – per rimettere in discussione la procura rilasciata a __________.

8. La

procura cui si è accennato è così redatta (doc. G):

La sottoscritta AO 1, 13.03.1954, da __________

in __________, coniugata,

nella sua

qualità di coerede nella successione del defunto __________, celibe, __________,

da e già in __________, nato il 13 aprile 1900 e deceduto il 16 marzo

1969, conferma:

– di

essere d'accordo con l'assegnazione di tutti gli attivi ed i passivi, compresi

gli immobili e meglio le particelle 801, 804 e 503 in ragione di ½ RFD __________, alla coerede __________, da ed in __________, nubile;

– di

prendere atto che la coerede __________ ha regolato tutte le tasse, spese,

imposte, non una esclusa, relative alla successione ed al mantenimento dei beni

facenti parte della successione e che la stessa si assumerà pure tutte le spese

future;

– di

prendere pure atto che nessuna spesa mi sarà addebitata per le operazioni di

trapasso, divisione ed iscrizione a registro fondiario relativa alla

successione;

– di

conferire procura a __________, 1917, __________, da ed in __________, per la

firma dell'atto di divisione, nel senso che tutti i beni relativi alla

successione, compresi gli immobili succitati, vengano assegnati in esclusiva

proprietà alla signora __________.

La nominata

procuratrice è autorizzata a sottoscrivere ogni altro documento volto al

perfezionamento dell'iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario.

In fede

__________, 2

giugno 1997

Dopo la

firma del “contratto di

cessione di ragione ereditaria”, avvenuta il 3 marzo 1998 (doc. I), ma prima di insinuare l'atto all'ufficiale

del registro fondiario (dieci mesi più tardi, il 1° dicembre 1998), l'avv. __________

ha cancellato nella procura la locuzione “in ragione di ½” (erronea)

riferita alla particella n. 503 e ha sostituito entrambe le parole “divisione” con il

termine “cessione”.

9. La giurisprudenza ha già avuto modo di rammentare, per quanto

attiene alla portata di dichiarazioni scritte, che seppure a prima vista il tenore

di una clausola contrattuale appaia chiaro, può risultare dalle altre

Considerandi

condizioni del documento, dallo scopo perseguito dalle parti o da altre

circostanze che il testo della clausola non renda l'esatto senso dell'accordo.

In tal caso il significato della dichiarazione va interpretato, mentre non è lecito

scostarsi dal testo ove non sussista alcun serio motivo per ritenere ch'esso

non sia conforme alla volontà degli interessati (sentenza del Tribunale federale

5A_31/2009 del 30 aprile 2009 consid. 3.3.1 con richiamo

a DTF 130 III 611 consid. 4.2 e 130 III 425 consid. 3.2). Nella fattispecie la

procura attestava che l'attrice era “d'accordo con l'assegnazione di tutti gli

attivi ed i passivi [della successione fu __________], compresi gli immobili

(…), alla coerede __________” e che a tale scopo essa

autorizzava __________ a firmare “l'atto di divisione, nel senso che tutti i beni

relativi alla successione” fossero “assegnati in esclusiva proprietà alla

signora __________”. Il significato dell'enunciazione era chiaro. Non v'era alcun

aspetto contraddittorio, ambiguo o oscuro: l'attrice era d'accordo che si

sciogliesse la comunione ereditaria fu __________ e che __________ ricevesse l'intero

compendio della successione. Nulla lasciava spazio all'equivoco.

10.

Ciò

posto, la questione è di sapere se, nonostante la chiarezza del testo, la

procura non rendesse il vero senso dell'accordo e non rispecchiasse la reale

volontà dell'attrice. È quanto sembrano affermare gli appellanti, stando ai

quali l'intento di AO 1 (e degli altri 23 eredi che hanno preso parte al noto

“contratto di cessione di ragione ereditaria”) era di devolvere tutti i beni

della successione ad __________, come ha dichiarato l'avv. __________ al

Procuratore pubblico in sede penale (doc. S). Se non che, gli appellanti

tentano di equivocare sui termini. Non fa dubbio invero che la volontà

dell'attrice fosse quella di “cedere” ad __________ la propria spettanza nella

comunione ereditaria fu __________. Un conto però è “cedere” unilateralmente la

propria quota ereditaria (art. 635 cpv. 1 CC), un altro è “cedere” la propria

quota nel quadro di un atto di disposizione che coinvolge l'intera comproprietà

comune, insieme con gli altri eredi (art. 607 cpv. 2 CC). Nel caso in esame l'operazione

sarebbe avvenuta, come specificava la procura, “nel

senso che tutti i beni relativi alla successione, compresi gli immobili,” sarebbero stati “assegnati in esclusiva proprietà alla signora __________”. Il trasferimento fondiario doveva avvenire pertanto nel quadro

dello scioglimento e della completa liquidazione della comunione ereditaria fu __________,

operazione che per sua natura implicava il trasferimento dei beni in proprietà

comune (art. 602 cpv. 2 CC) a singoli titolari, eredi o non eredi che fossero. Il

contratto firmato da __________, invece, lascia sussistere la comunione ereditaria,

ancorché ridotta a otto membri. Non era quindi il negozio giuridico che la rappresentante

era autorizzata a sottoscrivere.

11.

Che

per sciogliere una comunione ereditaria non occorra rilasciare procura, ma basti

aderire (o non opporsi) all'azione di divisione promossa da altri eredi – come

sottolineano gli appellanti – è vero. Nel caso specifico però non si trattava

di approvare solo lo scioglimento della comunione ereditaria (accertamento del diritto alla divisione: art. 604 cpv. 1 CC), ma anche di disciplinare il riparto effettivo della successione

(art. 634 CC). Come avrebbe potuto __________ firmare un contratto del genere

per conto di AO 1 senza disporre di una procura non è dato di comprendere. Certo,

gli appellanti eccepiscono che, non fosse stata l'attrice d'accordo con la

cessione della sua quota

ereditaria, l'avv. __________ non avrebbe fatto iscrivere il contratto

del 3 marzo 1998 nel registro fondiario. Essi dimenticano però quanto il legale

ha ammesso davanti al Procuratore pubblico, ovvero che al momento di

trasmettere il “contratto di cessione di ragione ereditaria” all'Ufficio dei

registri egli si è avveduto del termine “divisione” figurante in talune procure

e l'ha sostituito con quello di “cessione”. Non perché il termine “divisione” non

riflettesse la reale volontà dei firmatari, ma perché, non essendo stato

possibile giungere a uno scioglimento della comunione ereditaria, la modifica

non gli appariva “di natura sostanziale” e non avrebbe recato pregiudizio agli

interessati (doc. S, pag. 3 nel mezzo).

12.

Gli

appellanti insistono nel sostenere che, fosse stata d'accordo solo di dividere

l'eredità, l'attrice non avrebbe consentito all'assegnazione di tutto il

compendio successorio ad __________. Così argomentando, nondimeno, essi cercano

una volta ancora di far passare la tesi per cui la divisione di un'eredità si esaurirebbe

nell'assenso di principio allo scioglimento della comunione ereditaria e che ogni

accordo sulla divisione effettiva costituirebbe una “cessione” di ragioni

ereditarie. L'asserto è manifestamente insostenibile, la divisione di

un'eredità comprende anche – come si è appena spiegato – la divisione effettiva,

giudiziaria o convenzionale che sia (sulle varie fasi della procedura giudiziaria:

I CCA, sentenza inc. 11.2001.87 del 29 luglio 2002, consid. 5). Obiettano

gli appellanti che, ad ogni modo, AP 1 ha

visto anch'essa modificare la sua procura dall'avv. __________, alla

stessa stregua dell'attrice, eppure non ha contestato che la sua volontà fosse

quella di “cedere” la propria ragione ereditaria. A prescindere dalla

circostanza però che AP 1 sembra essersi accomodata del fatto compiuto, la sua

idea iniziale essendo quella di liquidare la comunione ereditaria (sentenza

impugnata, pag. 9 a metà), ciò che gli appellanti non contestano, la volontà di

lei non si identificava necessariamente con quella dell'attrice. Anche al

riguardo l'appello manca pertanto di consistenza.

13.

Pretore ha ritenuto infine che il termine “cessione” non rispondesse alla reale

volontà dell'attrice, la quale mirava proprio – come altri 14 eredi che avevano

firmato una procura identica – alla “divisione” dell'eredità, salvo ignorare

che taluni cugini la rifiutavano (sentenza impugnata, pag. 9). Gli appellanti

negano che l'attrice non sapesse della resistenza opposta da altri eredi. Anzi,

a loro parere niente dimostra che la volontà dell'attrice fosse quella di estinguere

la comunione ereditaria. Su questo punto tuttavia l'appello sfiora il pretesto.

Nella procura AO 1 abilitava __________ – come detto – alla “firma dell'atto di divisione, nel senso che tutti i beni relativi

alla successione (…) vengano assegnati in esclusiva proprietà alla signora __________” (sopra, consid. 8). L'autorizzazione

investiva quindi “tutti i beni”, non solo parte di essi e nemmeno la sola quota

dell'attrice nell'indivisa. Che l'attrice sapesse o non sapesse della

contrarietà espressa da taluni eredi alla divisione, in ultima analisi, poco interessa.

Il testo chiaro della procura dava atto che AO 1 intendeva sciogliere la

comunione ereditaria fu __________ e attribuire tutto il compendio

successorio ad __________. Nulla prova che i suoi reali propositi fossero

diversi, né che lei fosse d'accordo di dividere l'eredità solo in parte né –

tanto meno – che fosse pronta a cedere la sua ragione ereditaria ad __________

senza riguardo alla analoga disponibilità degli altri eredi.

14.

All'attrice

gli appellanti rimproverano di avere promosso causa contro di loro per non

essersi vista gratificare dal testamento di __________.

A prescindere dal fatto però che il biasimo non trova alcun riscontro probatorio,

i motivi che possono avere indotto AO 1 a far valere i suoi legittimi diritti

non sono di rilievo. Ai fini del presente giudizio importa che la procura

rilasciata dall'attrice non risulta scostarsi dalla reale volontà della

medesima e che quindi __________ ha firmato il “contratto di cessione di ragione ereditaria” senza poteri di rappresentanza, l'attrice non avendone ratificato

l'opera (art. 38 cpv. 1 CO). Onde – come ha concluso il Pretore – l'inefficacia

della firma (si veda un caso affine in: Zeitschrift für Walliser Rechtsprechung

32/1998 pag. 129 consid. 4b) e l'indebita cancellazione dell'attrice dai

proprietari in comune delle particelle n. 503, 801 e 804 (con due quote di

un quarto sulla comproprietà coattiva formata dalla particella n. 802) RFD di __________.

Che in un decreto di non luogo a procedere emanato il 1° luglio 2003 nei

confronti dell'avv. __________ il Procuratore pubblico sia stato di altro

avviso, opinando che la volontà dell'attrice fosse quella di cedere la propria

ragione ereditaria, nulla muta, un decreto di non luogo a procedere non vincolando il giudice civile (se non per quanto riguarda l'inapplicabilità

della prescrizione più lunga del diritto penale: I CCA,

sentenza 11.2004.43 del 22 giugno 2006, consid. 9c con richiamo a DTF 106 II 215 consid. 3). Destituito di fondamento, anche su quest'ultimo punto l'appello è

destinato perciò all'insuccesso.

15.

Gli oneri del giudizio odierno

seguono la soccombenza dei convenuti in solido (art. 148 cpv. 1 e 4 CPC),

litisconsorti necessari rappresentati dagli appellanti (sopra, consid. 1).

L'attrice, che ha presentato osservazioni per il tramite di un legale, ha diritto

inoltre a un'equa indennità per ripetibili.

16.

Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul

piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso sotto il

profilo dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– (sopra,

consid. 2) per un eventuale ricorso in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche

la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è

confermata.

2. Gli

oneri processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 600.–

b) spese fr.

50.–

fr.

650.–

anticipare dagli appellanti, sono posti a carico dei convenuti in solido, che

rifonderanno a AO 1, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2000.– complessivi per

ripetibili.

3. Intimazione:

–

;

–

;

– ;

– .

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Mendrisio Nord.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i

motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito

dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere

pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore

litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non

raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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