Transazione extragiudiziaria in ambito tutorio

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Numero d'incarto:

11.2007.149

Data decisione, Autorità:

04.10.2012, ICCA

Titolo:

Transazione extragiudiziaria in ambito tutorio

RICORSO

art. 421 cf. 8 CC

Incarto n.

11.2007.149

Lugano

4 ottobre

2012/mc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Celio, giudice presidente

Epiney-Colombo e Cerutti, supplente straordinario

segretaria:

Billia, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa n. 492.1999/R.63.2005 (autorizzazione

al tutore a sottoscrivere un accordo di risarcimento) della Divisione degli interni, Sezione degli enti

locali, Autorità di vigilanza sulle tutele, che oppone

AP 1

(patrocinata dall'avv. PA 1)

alla

Commissione tutoria

regionale 6, Agno

per quanto riguarda l'autorizzazione conferita all'allora

tutore ufficiale

a sottoscrivere un accordo transattivo con

CO 2

CO 3

(patrocinati dall'avv. PA 2);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto

l'appello del 29 agosto 2007 presentato da AP 1 contro la decisione emessa il 6

luglio 2007 dall'Autorità di vigilanza sulle tutele;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Con decisione del 22 novembre 1999 l'allora Delegazione tutoria di __________ ha istituito in favore di AP 1 (1945) una tutela volontaria (art. 372

CC), affidata al dott. __________. Il tutore è poi stato sostituito dall'avv. __________

(decisione del 30 aprile 2003 della Commissione tutoria regionale 6, Agno),

a sua volta avvicendata dall'allora tutore ufficiale __________ (decisione del

20 gennaio 2004/24 marzo 2004 della medesima Commissione tutoria regionale).

B. Il

15 ottobre 2003 la Commissione tutoria ha autorizzato la vendita, mediante

incanti pubblici, della particella n. 507 RFD del Comune di __________ di

proprietà della pupilla, del valore di fr. 820 000.– (stima del

perito __________ del Dipartimento delle istituzioni, eseguita nel dicembre

2001 e confermata nel gennaio 2003). Il capitolato d'asta è stato allestito il

28 aprile 2004. Esso conteneva una clausola indicante che “Il bene immobile si

cede e vende nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni annessa

ragione, azione e pertinenza, come meglio risulta dal Registro Fondiario

Definitivo di __________” (n. 12). Gli incanti si sono tenuti il 7 giugno 2004.

Degli stessi è stato incaricato il notaio __________. L'immobile è stato aggiudicato

a CO 2 e a CO 3, in ragione di ½ ciascuno per fr. 822 000.–. Il

prezzo è stato soluto il 9 luglio 2004 e con decisione dell'11 agosto 2004 la

Commissione tutoria regionale 6 ha autorizzato l'iscrizione del trapasso di

proprietà a registro fondiario.

C. Già

il 27 luglio 2004 gli acquirenti si sono lamentati di alcuni difetti presenti

nella casa che sorge sull'immobile da loro acquistato. Dopo alcuni incontri tra

di essi, il tutore e la Commissione tutoria regionale 6 – senza che la pupilla

fosse coinvolta –, le parti hanno incaricato l'arch. __________ di allestire un

referto peritale. Egli lo ha consegnato il 3 maggio 2005. Dallo stesso emerge

che l'immobile valeva circa fr. 700 000.–, ritenuti, fra l'altro, all'incirca

fr. 44 000.– di danni e difetti. Sulla base di ciò, con richiesta del 20

giugno 2005, CO 2 e CO 2 hanno postulato un indennizzo di

fr. 170/175 000.–, riducendolo poi – a titolo transattivo – a

fr. 110 000.–. Con lettera del 1° luglio 2005 il tutore ha offerto loro

fr. 20/25 000.–, rilevando l'esistenza di una clausola di esclusione

di garanzia.

D. AP 1,

il 2 luglio 2005 si è opposta a qualsivoglia risarcimento e ha incaricato l'arch.

__________ di allestire una nuova valutazione. Da essa, resa il 5 luglio 2005, emerge

che l'immobile vale fr. 937 700.–. Il 27 luglio 2005 la Commissione

tutoria regionale 6 ha indetto un'udienza di conciliazione alla quale la

pupilla non è stata invitata. In esito alla medesima, il 2 agosto 2005, il

tutore e il legale di CO 2 e CO 3 hanno comunicato alla Commissione tutoria

regionale di essere giunti a un accordo per comporre la vertenza: AP 1 avrebbe

versato fr. 95 000.– a titolo di risarcimento danni.

E. Con

decisione del 2 settembre 2005 la Commissione tutoria regionale 6 ha autorizzato il tutore a sottoscrivere l'accordo raggiunto. Statuendo il 6 luglio 2007 l'Autorità di vigilanza sulle tutele ha respinto un ricorso di AP 1 contro la predetta autorizzazione,

non riscuotendo oneri processuali, ma addossando alla pupilla un'indennità di

complessivi fr. 500.– da versare a CO 2 e CO 3 per ripetibili.

F. Contro

la decisione appena citata, AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del

29 agosto 2007 per ottenere – previo conferimento dell'effetto sospensivo – che

“la decisione dell'Autorità di vigilanza sulle tutele del 6 luglio 2007 [sia]

annullata e riformata nel senso che il ricorso del 15 settembre 2005 dell'appellante

è accolto, la risoluzione n. 193 del 2 settembre 2005 della Commissione tutoria

regionale 6, Agno, annullata e l'accordo di transazione firmato dal tutore __________

e approvato da detta Commissione annullato”. Con osservazioni del 31 ottobre

2007 CO 2 e CO 3 hanno proposto di respingere l'appello. La Commissione tutoria

regionale 6, benché invitata, non ha presentato osservazioni. Nel frattempo, il

Presidente di questa Camera, con decreto del 18 settembre 2007, ha dichiarato senza oggetto la richiesta di effetto sospensivo.

in diritto: 1. Le decisioni emanate dall'Autorità di vigilanza sulle tutele fino al

31 dicembre 2010 erano impugnabili con appello entro venti giorni dalla

notifica (vecchio art. 48 della legge sull'organizzazione e la procedura in

materia di tutele e curatele, dell'8 marzo 1999, cui rinviava anche l'art. 39

LAC). La procedura era quella ordinaria degli art. 307 segg. CPC ticinese, con

le particolarità dell'art. 424a CPC ticinese. La sentenza impugnata è

stata notificata il 9 luglio 2007 (appello, pag. 2 in alto). Sospeso per effetto delle ferie giudiziarie (art. 133 cpv. 1 lett. b CPC ticinese), il termine

di venti giorni per presentare appello è scaduto il 30 agosto 2007. Inoltrato

il 29 agosto 2007, l'appello è tempestivo e quindi ricevibile. Come tempestive

sono le osservazioni di CO 2 e CO 3.

2. Ammesse

la legittimazione attiva di AP 1 e la propria competenza a vagliare il ricorso,

l'Autorità di vigilanza sulle tutele lo ha respinto. Dopo avere ricordato i

principi che disciplinano l'esame di una transazione in ambito tutorio – con

riferimento all'art. 421 n. 8 CC –, l'Autorità di vigilanza sulle tutele, nella

fattispecie, ha ritenuto che l'esclusione di garanzia a norma dell'art. 199 CO,

ribadita al punto n. 12 del capitolato d'asta, non fosse vincolante, siccome

mera clausola di stile. Inoltre – ha soggiunto l'autorità – la notifica dei

difetti da parte degli acquirenti, avvenuta il 27 luglio 2004, era senz'altro

tempestiva. Ciò posto, l'Autorità di vigilanza ha ritenuto adempiute le

condizioni “per ammettere la ricevibilità in ordine e nel merito di un'azione

civile di risarcimento per difetti della cosa venduta”. Essa ha poi valutato l'importo

della transazione, di fr. 95 000.–, ritenendolo adeguato. Onde, in

definitiva, il rigetto del ricorso.

3. AP 1

insta per l'assunzione di un complemento peritale, oppure chiede che questa

Camera ordini “una [perizia] nuova e imparziale a sensi degli art. 322 lett. a

e 88 lett. a CPC”. L'indagine, di per sé, era ammissibile in virtù dell'art.

424a cpv. 2 CPC ticinese. Se non che, essa non porterebbe alcun

verosimile elemento di rilievo ai fini del giudizio. Agli atti figurano una

perizia dipartimentale del dicembre 2001, confermata nel gennaio 2003, grazie

alla quale è stato fissato il piede d'asta per la vendita ai pubblici incanti

(perizia dell'arch. __________), una perizia commissionata dagli acquirenti –

dopo la compravendita – che attesta un valore inferiore a quello ritenuto per

l'incanto (perizia dell'arch. __________ del 3 maggio 2005) e, infine, una

perizia allestita dall'arch. __________ su incarico della pupilla (perizia del

5 luglio 2005). Ciò posto, non si ravvisano gli estremi per ordinare una nuova

valutazione.

4. Nelle

osservazioni all'appello, CO 2 e CO 3 contestano, da un lato, la legittimazione

“ricorsuale” dell'appellante come pure l'esistenza di un “interesse attuale” da

parte di essa a ricorrere. Le critiche vanno esaminate separatamente.

a) Per

Fatti

i convenuti, le censure mosse da AP 1 riguardano precedenti atti di rappresentanza

del tutore contro i quali essa non avrebbe reagito a tempo, sì da configurare

un “chiaro ed insostenibile abuso di diritto” (osservazioni, “al merito del ricorso”,

pag. 2 in fondo e punto ad 2c pag. 5 segg.). Se non che, l'interessata non ha

partecipato, né consta che sia stata invitata a farlo, alle discussioni del 29

novembre 2004, del 21 marzo 2005, del 29 aprile 2005, del 15 giugno 2005 e

del 27 luglio 2005. Non risulta nemmeno che i verbali delle stesse le siano

stati notificati (v. verbali delle discussioni citate in: raccoglitore blu n. 3

allegato all'incarto n. 492.1999/ R.63.2005,

sezione “verbali”). Né, per avventura, si può affermare che la stessa ne abbia

preso conoscenza.

Ora,

l'art. 409 cpv. 1 CC dispone che se il tutelato è

capace di discernimento e ha compiuto sedici anni, il tutore deve, in quanto

sia possibile, chiedere il suo avviso prima di prendere una decisione sugli

affari importanti. E l'eventuale risarcimento da versare ad acquirenti del

proprio immobile può dirsi un affare importante, ove si consideri che una

transazione va avallata dall'autorità tutoria (v. anche: Egger in: Zürcher Kommentar, 2a

edizione, n. 5 e 6 ad art. 409; Leuba

in: Basler Kommentar, ZGB I, 3a edizione, n. 4 ad art. 409).

Inoltre, sapendo della sua opposizione, formulata già

il 2 luglio 2005, la Commissione tutoria regionale avrebbe dovuto informare AP

1. Che poi l'opinione del pupillo non sia vincolante per il tutore o per

l'autorità tutoria (Egger, op.

cit., n. 2; Leuba, op. cit., n. 7)

nulla muta: AP 1 andava interpellata. Essa ha quindi impugnato l'unica

decisione emessa dalla Commissione tutoria regionale. Non essendo in discussione

la sua capacità di discernimento, alla pupilla va dunque riconosciuta la legittimazione

ricorsuale (art. 420 CC).

b) CO

Considerandi

2.

e CO 3 affermano altresì che a AP 1 faccia difetto un “interesse attuale”

al ricorso. Ciò perché per “consolidata giurisprudenza ed autorevole dottrina” eventuali

“componimenti amichevoli di vertenze che non formano oggetto di procedure

giudiziarie pendenti” sfuggirebbero all'art. 421 n. 8 CC (osservazioni, pag.

2).

Che

vi sia “consolidata giurisprudenza sul tema” non è così pacifico. In un'unica

occasione – resa invero in materia successoria – il Tribunale federale ha indicato

che l'art. 421 n. 8 CC si applica solo alle transazioni giudiziarie (DTF 64 II

409). Analogo convincimento è stato espresso anche dall'Obergericht del

Cantone di Zurigo, senza però citare il precedente del Tribunale federale, ma

fondandosi sull'opinione di Egger

(ZR 84/1985 pag. 200 con riferimento a Egger

in: Zürcher Kommentar, 2a edizione, n. 37 ad art. 421 CC).

Quanto

all' “autorevole dottrina” in materia, i convenuti non si affidano che a Geiser (in: Basler Kommentar, ZGB I, 3a

edizione, n. 20 ad art. 421/422 CC). In realtà, la dottrina è divisa. Solo due

autori ritengono che l'art. 421 n. 8 CC non si applichi alle transazioni extragiudiziarie,

limitandosi agli accordi giudiziari: Egger

(eo. loc.) e Geiser (eo. loc.). La

maggior parte degli autori è invece di opinione diversa, ammettendo che l'art.

421.

n. 8 CC valga anche per le transazioni extragiudiziarie: Zellweger, Die Verantwortlichkeit der vormundschaftlichen

Organe aus der Vermögensverwaltung, tesi Berna 1938, pag. 67; Hünerwadel, Der aussergerichtliche

Vergleich, tesi San Gallo 1984, pag. 42; Kaufmann

in: Berner Kommentar, n. 27 ad art. 421; Meier,

Le consentement des autorités de tutelle aux actes du tuteur, tesi Friburgo

1994, pag. 413; e verosimilmente anche Tercier/Favre,

Les contrats spéciaux, 4a edizione, n. 8131.

In concreto, l'Autorità di vigilanza ha ammesso la propria

competenza e, dunque, l'applicazione dell'art. 421 n. 8 CC alla transazione

extragiudiziaria in esame. Ciò perché quell'articolo “non fa distinzione tra le

due forme di transazione e considerato che in definitiva un esame si impone a

maggior ragione quan[d]o l'accordo avviene al di fuori dal controllo di un'autorità

giudiziaria”. L'autorità si è avvalsa dell'opinione espressa da Meier (sentenza impugnata, consid. 1). Come

detto, i convenuti opinano che “consolidata giurisprudenza ed autorevole dottrina”

ritengano il contrario.

Ora,

nella decisione poc'anzi evocata, il Tribunale federale era confrontato con un

litigio successorio, in cui un erede era sotto tutela ed era stato limitato,

nella sua spettanza, alla propria legittima. Egli, per il tramite del proprio

tutore, aveva accettato di non impugnare il testamento. Nulla si sa se il

pupillo si fosse opposto alla transazione né quale fosse il motivo della misura

tutelare. La fattispecie, come detto in precedenza, è ben diversa, come diverso

è l'ambito giuridico. A prima vista, sembrerebbero così esserci – prudenzialmente

– elementi per scostarsi, in concreto, dall'affermazione del Tribunale

federale. Inoltre, l'argomentazione dell'autorità precedente convince: se

l'autorità tutoria deve autorizzare una transazione giudiziaria, che sarà

pertanto vagliata anche da un giudice, a maggior ragione e nell'interesse del

pupillo quell'autorità deve legittimare un accordo extragiudiziario che, per

definizione, sfugge all'esame di un giudice. Onde l'interesse di AP 1 a ricorrere.

5.

L'appellante

contesta che la clausola di esclusione di garanzia sia una semplice clausola di

stile (appello, n. 2a pagg. 3 segg.). L'Autorità di vigilanza sulle tutele ha esaminato

il capitolato d'asta e ha ritenuto che “l'esclusione della garanzia appare

proprio essere una clausola di stile, inserita dal notaio rogante per prassi,

senza che sia espressamente stata specificata e dettagliata la volontà delle

parti di avvalersi della possibilità dell'art. 199 CO” (sentenza impugnata,

consid. 3a).

a) Agli

incanti pubblici – anche in materia tutoria – si applicano gli art. 229 segg.

CO (Egger, op. cit., n. 6 ad art.

404.

CC; Meier, op. cit., pag. 321

nota 12; Vuillety in: Commentaire

romand – CO I, Basilea 2003, n. 16 ad Intro. aux art. 229-236 CO; Guler in: Basler Kommentar, ZGB I, 3a

edizione, n. 11 ad art. 404 CC). L'art. 234 cpv. 2 CO dispone che il deliberatario

acquista la cosa nello stato e con i diritti e gli oneri che risultano dai

pubblici registri o dalle condizioni di incanto o che esistono per legge. Per

la dottrina ciò vale anche per la vendita per incanto pubblico volontario (Oser/ Schönenberger in: Zürcher Kommentar, 2a edizione,

n. 11 ad art. 234; Giger in:

Berner Kommentar, Berna 1999, n. 6 ad art. 234; Vuillety,

op. cit. n. 10 ad art. 234). Il cpv. 2 citato fa seguito al

cpv. 1 secondo cui nella esecuzione forzata la vendita ha luogo senza garanzia,

salvo particolari promesse o il caso di dolo a danno degli offerenti. Ciò premesso,

la garanzia per difetti sembrerebbe esclusa per ciò solo, salvo dolo. L'art.

234.

cpv. 3 CO dispone tuttavia che nella vendita per incanto pubblico volontario

l'alienante è tenuto alla garanzia come un altro venditore, ma può, nelle

condizioni dell'incanto pubblicamente annunciate, sottrarsi all'obbligo della

garanzia, a eccezione della responsabilità per dolo.

b) In

concreto – si conviene con gli acquirenti – la clausola litigiosa “[i]l bene

immobile si cede e vende nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con

ogni annessa ragione, azione e pertinenza, come meglio risulta dal Registro

Fondiario Definitivo di __________ “ (allegato B al doc. 1 nella sezione “ricorso”

dell'incarto n. 492.1999/ R.63.2005, pag. 3), cui è poi stata aggiunta, nel

rogito d'acquisto, la formula “e note agli aggiudicatari”, riferita alle

condizioni del fondo (allegato C, pag. 4 in alto, al doc. 1 nella sezione “ricorso” dell’incarto n. 492.1999/ R.63.2005), può non sembrare una clausola di esclusione

di garanzia propriamente detta (cfr. al riguardo: DTF 126 III 67 consid. 4;

sentenza del Tribunale federale 4C.281/2002 del 25 febbraio 2003, consid. 1.4

in: ZBGR/RNRF 2005 pag. 117; cfr. comunque sia: sentenza del Tribunale federale

4A_529/2010 del 4 gennaio 2011, consid. A: l'immobile era

“vendu, meublé et agencé, dans son état actuel, tel qu'il était connu des

acheteurs, sans garantie, «sous la seule réserve de l'article 199 du Code des

obligations (défauts frauduleusement dissimulés)»”).

La

formula scelta nella fattispecie, letta alla luce del

principio dell'affidamento (DTF 130 III 689 consid. 4.3.1 con richiami), sembra

in realtà escludere dalla responsabilità della venditrice ciò che gli

acquirenti hanno potuto concretamente vedere e constatare. In altre parole, la

casa sarebbe stata acquistata nello stato esistente al momento della vendita,

gli acquirenti accettando questa situazione (sentenza del Tribunale federale 4C.281/2002 citata), spettando loro in ogni caso valutare lo stato dell'oggetto prima di formulare

offerte (DTF 123 III 169 consid. 3b).

c) Aggiungasi

poi che quella condizione d'asta è stata per altro anche pubblicata in alcuni

quotidiani, nel Foglio ufficiale cantonale e inserita, come detto, nel rogito

di compravendita (v. allegati B e C al doc. 1 “ricorso” dell'incarto n.

492.

/ R.63.2005). Una clausola cessa di essere “di stile” se le parti sono

state rese attente sulla stessa (DC 1987 pag. 10; v. anche: Tercier/Favre, op. cit., n. 895). Ciò

che può dirsi essere avvenuto in concreto, per la pubblicità conferita a quell'esclusione.

Che gli acquirenti abbiano visitato la casa è pacifico (allegato H, pag. 3 in alto al doc. 1 “ricorso” dell'incarto n. 492.1999/ R.63.2005). Lo stato della casa era dunque

noto. L'esclusione di responsabilità va dunque ammessa. E non resta che esaminare

se l'appellante abbia una responsabilità per dolo o per difetti che gli

acquirenti non potevano attendersi (al riguardo: DTF 130 III 689 consid.

4.3

).

6.

CO 3

e CO 2, come detto, hanno visitato la casa di AP 1 nel mese di maggio 2004.

Sullo svolgimento di quella visita le opinioni divergono (v. allegati E e I al

doc. 1 citato e doc. 3, pag. 4 in alto del medesimo incarto; lettera del 20

settembre 2004 della Commissione tutoria a __________ in: raccoglitore blu n.

1). Se non che, incombeva agli acquirenti dimostrare le circostanze da essi

affermate. Né, per vero, dalle perizie agli atti emergono difetti che avrebbero

potuto essere occultati con dolo dalla pupilla. Ora, la perizia allestita

dall'arch. __________ suddivide la situazione dell'immobile litigioso in

“difetti” e “danni”.

a)

Il perito riscontra quattro difetti. Dapprima problemi di “umidità ascendente

praticamente in ogni muro”. Il perito afferma trattarsi di un “difetto

costruttivo” e ritiene che il fenomeno sia in ogni caso “visibile”, poiché esso

si manifesta prima con “un alone più scuro”, dopodiché “l'intonaco e lo strato

di finitura […] perdono di consistenza e si sgretolano”, ciò che corrisponde

alla situazione esistente al momento della verifica peritale, nella primavera

del 2005 (perizia, pag. 3, n. 1.1.1: allegato F al doc. 1 “ricorso”

nell'incarto citato). In seguito, il perito ha ravvisato “crepe orizzontali

sotto la soletta di copertura del 1° piano e sulla quasi totalità delle pareti

perimetrali”. Si tratta di un difetto di “tipo estetico” contro il quale “non

esistono rimedi”, ma che non è “causa di danni” (perizia citata, pag. 4, n.

1.1

). In terza battuta, il perito ha constatato una “serie di difetti”

riconducibili a “scarsa manutenzione”, di cui ha riportato un elenco

“sicuramente incompleto ma abbastanza significativo” (perizia citata, pag. 4,

n. 1.1.3). Infine, quale ultimo difetto, l'esperto ha annoverato l'“impianto di

riscaldamento”, che presentava però “un normale deterioramento tecnico”

(perizia citata, pag. 4, n. 1.1.4).

Ora,

si tratta di elementi visibili esistenti prima del 7 giugno 2004

(perizia citata, pag. 6, n. 3). Certo, per il perito “probabilmente, con tutti

i locali arredati, la maggior parte dei difetti non era visibile” (perizia

citata, pag. 6, n. 4). Se non che la presenza di mobili al momento della visita,

mentre la pupilla abitava ancora nella casa, non può essere considerata una

dissimulazione dolosa di difetti. E, siccome l'acquisto era subordinato allo

“stato di fatto” noto alle parti, non si può condividere l'opinione

dell'Autorità di vigilanza sulle tutele. Inoltre, l'importo previsto dal perito

per il risanamento di questi difetti ascende a fr. 43 000.– (perizia

citata, n. 2 pag. 5), pari a poco più del 5% del prezzo soluto, ciò che si

situa nei margini tollerati dalla giurisprudenza (DTF 130 III 689 consid.

4.3

).

b) Quanto

ai pretesi “danni”, per il perito ve ne sono due. Da un lato, alcune “piccozzature

eseguite in modo volontario” (perizia citata, pag. 4, n. 1.2.1) e, dall'altro,

macchie di pittura “sugli scossetti”, dovuti a un “intervento di tinteggio

delle finestre” (perizia citata, pag. 3, n. 1.2.2). Si tratta però di danni esistenti

prima del 7 giugno 2004 (perizia citata, pag. 6, n. 3; v. anche allegato B

menzionato, pag. 2 sotto il centro) e in ogni caso richiedenti una spesa di fr.

1000.

– complessivi per il risanamento (perizia citata, pag. 3, n. 1.1.1). Sia

come sia, appare che gli inconvenienti riscontrati dal perito possano essere

riconducibili alla vetustà dell'immobile, come pure all'usura del medesimo.

Certo, una carente manutenzione non può essere tollerata. Ma non si può certo affermare

che essa ascenda all'importo oggetto della transazione, dandosi – come detto –

difetti visibili.

c) Per

il “minor valore” dovuto alla vetustà e alla carente manutenzione imputata a AP

1, il perito lo riscontra dopo “che la nudità dei locali” ha mostrato “tutte le

loro magagne” (perizia citata, n. 4 pag. 6). Ma, come detto, non può essere

rimproverato a AP 1 una dissimulazione dei difetti. D'altronde, la perizia

dell'arch. __________ è stata elaborata dopo la compravendita, e a

qualche mese dall'uscita della precedente proprietaria. La casa, infatti, “è

rimasta chiusa ed inabitata da novembre 2004 per diversi mesi (fino ad aprile

2005.

di sicuro)” (allegato H al doc. 1 citato, pag. 2). Inoltre, il tutore ufficiale

considera poi “impropria” la differenza di fr. 120 000.– che emerge

dalla perizia dell'arch. __________, come pure la deduzione del 2% per vetustà,

poiché a mente sua “i difetti constatati siano da inglobare in particolare nel

contesto di "stato di fatto in cui si trova l'immobile", definito nel

capitolato d'asta” (allegato H citato, pag. 2 in fondo).

d) In

sintesi, non si può affermare che AP 1 abbia dolosamente dissimulato difetti,

il problema ponendosi nella verifica dell'immobile da parte di potenziali acquirenti.

Ai quali, infatti, spettava – come ricordato (v. sopra consid. 5b) – verificare

l'oggetto prima di formulare offerte. Al riguardo è lampante la lettera,

citata, del 20 settembre 2004 della Commissione tutoria al tutore ufficiale (v.

qui sopra consid. 6). In essa, infatti, l'autorità ribadisce che una visita

della casa in vendita era stata organizzata dal notaio e che dunque i coniugi CO

2.

“hanno acquistato l'immobile nello stato in cui si presentava il giorno

dell'aggiudicazione”. Inoltre – aggiunge la Commissione tutoria – “se essi non

hanno fatto uso di questa possibilità e si sono rivolti direttamente alla

signora AP 1 per visitare la casa questo è successo a loro piena discrezione”. Infine,

l'importo della transazione non può essere definito corrispondere agli interessi

della pupilla.

e) Altra,

poi, è la questione dell'eventuale indennità per occupazione dell'immobile per

il tempo che AP 1 ha trascorso in casa dopo il trapasso di proprietà. Essa,

comunque sia, non è qui specificatamente in discussione.

7.

La

fattispecie merita però una chiosa supplementare. La casa della pupilla è stata

aggiudicata il 7 giugno 2004. Agli atti figura una prima valutazione

commerciale di fr. 780 000.– (lettera della __________ all'allora

Delegazione tutoria del 21 marzo 2000 in: raccoglitore blu n. 2). La perizia

dipartimentale di __________ del dicembre 2001 ha fissato – senza invero accertamenti particolari, ma conteggiando una riduzione per vetustà

del 15% – un valore commerciale di fr. 820 000.– (in: raccoglitore blu n.

2). Egli ha poi confermato quel valore con scritto del 30 gennaio 2003 avendo

“rivisto nuovamente la proprietà AP 1” (in: raccoglitore blu n. 2). Una

richiesta di vendita risale già al 7 settembre 2001, ripresa il 13 marzo 2002 e

poi reiterata il 28 maggio 2002 (lettere di AP 1 e del dott. __________ alla

Commissione tutoria in: raccoglitore blu n. 2), poiché la manutenzione

dell'immobile eccedeva le possibilità economiche della proprietaria. Nello

scritto del 28 maggio 2002 il tutore ha indicato di avere trovato un potenziale

acquirente per la casa “nello stato in cui si trova”, disposto a versare fr.

850.

000.–. Ma l'autorità tutoria si è opposta rilevando che era possibile

raggiungere “un maggiore ricavo di quello offerto” (lettera del 30 settembre

2002.

in: raccoglitore blu n. 2).

In

seguito, l'8 ottobre 2003 il perito comunale di __________, __________, ha constatato

un certo degrado dell'immobile della pupilla (v. fotografie annesse al rapporto

in: raccoglitore blu n. 3, sezione “decisioni + ricorsi”). Poi, il 15 ottobre

seguente l'autorità tutoria ha autorizzato la vendita agli incanti pubblici

dell'immobile di AP 1. In quella decisione, la Commissione tutoria si rifà alla

risoluzione n. 324 del 2 ottobre 2003 – di ricovero coatto della pupilla – asserendo

che il ricovero coatto era giustificato perché “AP 1 aveva, fra le altre cose,

danneggiato gravemente la propria abitazione” (risoluzione n. 329 del 15

ottobre 2003 in: raccoglitore blu n. 1 nella sezione menzionata). Se non che,

nella decisione richiamata – del 2 ottobre 2003 – non vi è traccia di un

danneggiamento volontario (decisione in: raccoglitore blu n. 3 nella sezione

menzionata). Certo è, comunque sia, che il rapporto citato dell'8 ottobre 2003

dimostra danneggiamenti volontari. Ciò posto, il 20 ottobre 2003 il tutore ha

chiesto alla Commissione tutoria l'autorizzazione a sgomberare parzialmente i

locali abitati da AP 1, sì da “sanare i locali dell'abitazione” (lettera in: raccoglitore

blu n. 3 nella sezione menzionata). Ciò che l'autorità tutoria ha assecondato

con decisione del 13 novembre 2003.

Ciò

premesso, nell'ottobre del 2003 la casa di AP 1 non poteva certo dirsi in

ottime condizioni. Che la perizia dipartimentale fosse ancora valida è opinabile.

In ogni caso, per l'autorità tutoria, i difetti riscontrati dal perito comunale

l'8 ottobre 2003 erano stati “tutti eliminati” (lettera della Commissione

tutoria del 20 settembre 2004 al tutore in: raccoglitore blu n. 1), tant'è che

il nuovo rapporto di quel perito – del 30 agosto 2004, eseguito dopo la vendita

agli incanti – non diverge da quello dell'8 ottobre 2003, rilevando “stacchi

pittorici in prossimità della lavatrice”, ma indicando che il locale è

ventilato (in raccoglitore blu n. 1). Giova infine ricordare che AP 1 ha traslocato il 29 ottobre 2004.

In

conclusione, non si può certo dire che il comportamento della Commissione tutoria

sia stato impeccabile. Che a più di un anno di distanza e a fronte di

importanti disagi nella manutenzione della casa della pupilla, la perizia di __________

potesse servire, acriticamente, quale base d'asta è tutto fuorché evidente. Non

va poi taciuto il fatto che, verosimilmente, gli acquirenti hanno visitato

l'immobile al di fuori della visita organizzata dal notaio, assumendosi dunque

i rischi del caso. Non è dato di capire come in simili condizioni si possa

imputare un comportamento doloso a AP 1.

8.

Le

altre censure sollevate dall'appellante – la tempestività della notifica dei

difetti e la scelta, da parte dell'Autorità di vigilanza, di prendere “come

unica base per la determinazione del contestato minor valore dell'immobile

venduto [...] la perizia dell'Arch. __________” – possono restare indecise.

Esse, infatti, non influiscono sull'esito dell'odierno giudizio, siccome

un'eventuale responsabilità per difetti non può essere ammessa, dandosene una

valida esclusione.

9.

Gli

oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). CO 3 e

CO 2, che si sono opposti all'appello, verseranno ripetibili a AP 1. Il

giudizio odierno impone anche di riformare il dispositivo su tasse e spese

della decisione dell'Autorità di vigilanza sulle tutele.

10.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro la presente decisione

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso sotto il profilo dell' art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF raggiunge la soglia dei fr. 30 000.–, ai fini

di un eventuale ricorso in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L'appello è accolto e la sentenza impugnata è così

riformata:

1. Il ricorso è accolto, di conseguenza la decisione

del 2 settembre 2005 della Commissione tutoria regionale 6 è annullata.

2. Non

si riscuotono tasse né spese di giustizia. CO 3 e CO 2 verseranno a AP 1

complessivi fr. 500.– a titolo di ripetibili.

Per il resto la sentenza impugnata rimane invariata.

II. Gli oneri

processuali, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 450.–

b)

spese fr. 50.–

fr.

500.–

sono

posti solidalmente a carico di CO 3 e CO 2. Essi verseranno a AP 1 complessivi

fr. 1000.– per ripetibili.

III. Notificazione:

–;

– Commissione tutoria regionale 6, Agno;

–.

Comunicazione:

– Divisione

degli interni, Sezione degli enti locali quale autorità di vigilanza sulle tutele;

– Ufficio

del tutore ufficiale, Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il giudice presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere

pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

è ammissibi-le contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100

cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta

ad almeno 30

000

franchi; quando il valore

litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamen-tale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata

dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è

dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti

dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione

a ricorrere è disciplinata in tal caso

dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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