11.2007.188

Proprietà per piani: azione negatoria. Provvedimenti cautelari

24 aprile 2009Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Pellegrini

segretario:

Pontarolo, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa OA.2006.655 (proprietà

per piani: azione negatoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3,

promossa con petizione del 12 ottobre 2006 da

AP 2 e AP 1,

(patrocinati dall' PA

1, )

contro

AO 1,

(patrocinato dall' PA

2, ),

giudicando

ora sul decreto cautelare del 27 novembre 2007 con

cui il Pretore ha respinto un'istanza

degli attori contestuale alla petizione;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello

del 10 dicembre 2007 presentato da AP 2 e AP 1 contro il decreto cautelare

emesso il 27 novembre 2007 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Il 18 maggio 2005 AO 1 ha costituito sulla particella n. 56 RFD

di __________, prima della riattazione, tre proprietà per piani (dalla n. 25 041 alla n. 25 043) in base a

un piano elaborato il 12 aprile 2004 da uno studio di geomatica. All'interno

del condominio sono stati formati quattro posteggi su due livelli, dotati di un

sistema a rimozione indipendente con piattaforme parallele al suolo. Secondo il piano di ripartizione, i posteggi contrassegnati con le

lettere a e b (al primo livello) sono stati assegnati all'unità

n. 1 (la n. 25 041), quello contrassegnato con la lettera

c (al secondo livello) all'unità

n. 2 (la n. 25 042) e quello contrassegnato con la lettera d (sempre al

secondo livello) all'unità n. 3 (la n. 25 043). La proprietà per

piani (“__________”) è stata iscritta nel registro fondiario il 6 giugno 2005. Nell'agosto

del 2005 __________ ha acquistato da AO 1 l'unità n. 1. A un'assemblea

straordinaria del 29 agosto 2005 i comproprietari hanno poi deciso, tra l'altro,

di assegnare i posteggi interni indicati con le lettere b e d all'unità

n. 1, quello designato con la lettera a all'unità n. 2 e quello segnato con la

lettera c all'unità n. 3. Tale modifica non è stata iscritta nel

registro fondiario.

B. Il

23 dicembre 2005 AO 1 ha venduto a AP 2 e AP 1, in

ragione di metà ciascuno, la proprietà per piani

n. 25 042 (unità n.

2), alla quale è stato “assegnato un diritto esclusivo

sul posteggio n. 3, come al piano di ripartizione”. Il 22 settembre 2006 i coniugi

__________ hanno invitato AO 1 a togliere dal “posto auto c situato a

destra a livello 2 (superiore) del garage condominiale” il materiale da lui depositato.

Il destinatario ha risposto il 29 settembre 2006 di essere legittimato a

servirsi di tale area, alla proprietà

per piani n. 25 042 essendo attribuito il posteggio contrassegnato con la lettera a

“posizionato al livello 1 destra”.

C. Il

12 ottobre 2006 AP 2 e AP 1 si sono rivolti al Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 3, perché ordinasse a AO 1 di levare quanto

depositato sul posteggio contrassegnato con la lettera c sul piano di

ripartizione e di ripristinarne l'accesso, astenendosi dal turbarne l'uso. In subordine essi hanno chiesto di obbligare il convenuto a consegnare

loro il posteggio, a togliere quanto depositato sul medesimo, a ripristinarne l'accesso e ad astenersi da turbative

ulteriori. In via cautelare gli attori hanno proposto di ingiungere al

convenuto – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di astenersi da ogni iscrizione nel registro fondiario,

come pure da ogni cessione e/o attribuzione del posteggio a terzi, di togliere il

materiale depositato, di ripristinare l'accesso al posteggio e di astenersi dal turbarne l'uso. Nella sua risposta del 6 dicembre 2006

AO 1 ha postulato il rigetto della petizione. AP 2 e AP 1 hanno replicato il 22 gennaio 2007, ribadendo le loro domande. Il

convenuto non ha duplicato. Il 25 giugno 2007 si è tenuta

l'udienza preliminare. La causa è attualmente in fase istruttoria.

D. Nel

frattempo, all'udienza del 23 ottobre 2006 indetta per la discussione cautelare,

AO 1 ha sollecitato la reiezione delle domande provvisionali. L'istruttoria cautelare

è iniziata il 26 febbraio 2007 ed è terminata quello stesso giorno. Le

parti hanno rinunciato alla discussione finale, rimettendosi a conclusioni

scritte nelle quali hanno mantenuto le rispettive posizioni. Statuendo con

decreto cautelare del 27 novembre 2007, il Pretore ha respinto l'istanza e ha posto la tassa di giustizia di

fr. 400.– con le spese a carico degli istanti, tenuti a rifondere al

convenuto fr. 550.– per ripetibili.

E. Contro

il decreto appena citato AP 2 e AP 1 sono insorti con un appello del 10 dicembre

2007 nel quale chiedono – previo conferimento dell'effetto sospensivo per quanto riguarda il dispositivo sugli oneri

processuali – di accogliere la loro istanza cautelare. Con

decreto del 18 dicembre 2007 il presidente di questa Camera ha respinto la

richiesta di effetto sospensivo. Nelle sue osservazioni

del 28 gennaio 2008 AO 1 conclude per il rigetto dell'appello.

Considerandi

in diritto: 1. I decreti cautelari possono essere

impugnati se emanano dal Pretore nell'ambito di una causa appellabile (art. 382

cpv. 2 CPC). Nella fattispecie gli istanti hanno precisato il valore

litigioso in fr. 15 000.– (comunicazione del 21 gennaio 2008 trasmessa dal Pretore a

questa Camera). Nulla induce a reputare manifestamente inattendibile tale valutazione. Tempestivo, l'appello in esame è quindi ricevibile.

2.

Dopo

avere accertato che il posteggio in questione è una parte comune del condominio,

il Pretore ha rilevato che un'azione

negatoria giusta l'art. 641

cpv. 2 CC può essere intentata da un comproprietario contro un altro comproprietario

solo se il secondo lede direttamente il diritto d'uso esclusivo del primo. Siccome in concreto la turbativa riguarda

una parte comune, per il Pretore gli istanti non sono legittimati a promuovere

una tale azione, abilitata a procedere essendo solo la comunione dei comproprietari. Nulla muta – egli ha soggiunto – che nell'atto di compravendita della

proprietà per piani n. 25 042 figuri un “diritto esclusivo sul posteggio n. 3”, tale area essendo

pacificamente una parte comune. Quanto alla richiesta di vietare iscrizioni nel

registro fondiario, rispettivamente di cedere e/o attribuire a terzi il

posteggio c, a mente del Pretore essa è superflua, poiché tale superficie

non è intavolata nel registro fondiario diversamente dalle singole proprietà

per piani.

3.

Gli appellanti contestano che il posteggio

in questione sia una parte comune, facendo valere che esso è stato attribuito in

uso riservato alla loro proprietà per piani n. 25 042, sicché essi sarebbero

legittimati ad agire cautelarmente non solo in veste di

comproprietari, ma anche come titolari del diritto d'uso riservato sul parcheggio. Essi ribadiscono che secondo le chiare risultanze del registro

fondiario lo stallo indicato con la lettera c (designato sui piani “in alto a destra”) è assegnato alla loro unità,

di modo che eventuali accordi intercorsi con un terzo comproprietario non sono

loro opponibili. Gli appellanti reputano pertanto di avere sufficientemente

reso verosimile la loro legittimazione ad agire per proprio conto.

a) Nella fattispecie è indubbio che i posteggi interni del condominio, non essendo suddivisi da muri o infissi, non

possono essere oggetto di diritti esclusivi (art. 712a cpv. 1 CC; DTF

122.

III 147 consid. 3a). Appartengono dunque alle parti comuni, tanto più che secondo

il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani sono

comuni tutte le parti non sottoposte a diritti esclusivi (doc. J, capitolo IV).

Il piano del 12 aprile 2005 (integrato nel regolamento) elaborato dal predetto

studio di geomatica assegna i singoli posteggi, del resto, alle singole unità in

uso “riservato” (doc. C).

Ora, i diritti d'uso riservato (o “particolare”) sono diritti personali, quantunque la loro disciplina nel regolamento

per l'amministrazione e l'uso della comproprietà li avvicini a diritti reali. Costituiscono nondimeno obbligazioni reali quando – come nella

fattispecie – la loro titolarità si correli alla proprietà di un'unità condominiale

(DTF 122 III 148 consid.

4b con riferimenti;

Steinauer, Les droits réels, vol. I, 4ª edizione, pag.

443.

n. 1272b).

b) Questa Camera

ha già avuto modo di ricordare che la legittimazione a procedere con un'azione

negatoria o in cessazione della turbativa (art. 679 CC) contro un

comproprietario che violi diritti d'uso riservati a un altro comproprietario

dalla legge o dal regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio non spetta

solo alla comunione dei condomini, ma anche al singolo comproprietario leso direttamente

nel suo diritto (I CCA, sentenza inc. 11.1997 del 10 febbraio 1998 consid. 2; inc. 11.1999.31 del 6 marzo 2000 consid. 2; inc. 11.2000.53 del 27

marzo 2001 consid. 4; inc. 11.2003.7 del 7 dicembre 2005 consid. 3; v. anche RtiD

II-2008 pag. 660 consid. 3c). Contrariamente all'opinione

del Pretore, di conseguenza, un singolo comproprietario leso direttamente nel

suo diritto d'uso riservato può procedere in lite con atti propri. Ciò

premesso, sapere se in concreto gli attori siano davvero titolari di un diritto

d'uso riservato sul posteggio contrassegnato con la lettera c o se tale

diritto competa al convenuto sulla base della decisione

presa il 29 agosto 2005 dall'assemblea dei comproprietari è un quesito che può rimanere indeciso, giacché – come si vedrà oltre

– nel caso specifico difettano in ogni modo i presupposti per l'adozione di provvedimenti

cautelari.

4.

Secondo

l'art. 376 cpv. 1 CPC il giudice ordina, su istanza di parte, provvedimenti

cautelari idonei quando vi è fondato motivo di temere che dal ritardo a

procedere nelle vie ordinarie potrebbe derivare un danno considerevole.

L'emanazione di tali misure è subordinata a tre presupposti cumulativi: la

verosimiglianza di un considerevole pregiudizio, la necessità di procedere con

urgenza e la parvenza di buon esito insita nell'azione di merito (fumus boni

iuris), fermo restando che il provvedimento cautelare deve limitarsi allo stretto

indispensabile, ovvero rispettare il principio della proporzionalità,

mantenendo un ragionevole rapporto tra il fine perseguito e la restrizione

imposta (principi riassunti in: I CCA, sentenza inc. 11.2003.85 del 13

luglio 2005, consid. 2 con richiami).

pregiudizio considerevole è dato allorché dal ritardo a procedere nelle vie

ordinarie potrebbe derivare all'istante un danno grave e difficilmente

riparabile (Rep. 1988 pag. 351 consid. 1). L'urgenza presuppone l'impellente

necessità di togliere subito gravi inconvenienti, sia perché la loro

sopportazione non può ragionevolmente essere imposta all'istante per la durata

della causa, sia perché la loro persistenza durante la causa potrebbe mutare

una situazione di fatto non più – o solo difficilmente – ripristinabile a

processo ultimato (Rep. 1995 pag. 46, 1983 pag. 117). Per ammettere, infine, la

parvenza di buon diritto occorre che la possibilità di esito favorevole sia

resa credibile, senza per altro che a tale premessa si pongano esigenze troppo

severe (sentenza del Tribunale federale 5P.422/2005 del 9 gennaio 2006, consid.

3.2

con richiamo a DTF 97 I 487 consid. 3; Rep. 1989 pag. 128 con rinvii).

5.

Gli appellanti chiedono anzitutto di vietare al convenuto iscrizioni nel

registro fondiario e cessioni (o attribuzioni) a terzi del diritto d'uso particolare

sul noto posteggio. A loro avviso AO 1 potrebbe modificare illecitamente l'assegnazione

attuale dei parcheggi in favore di un eventuale terzo in buona fede, provocando

loro un danno difficilmente riparabile. Ad ogni buon conto essi instano perché

sia ordinato al convenuto lo sgombero dei materiali depositati, permettendo

loro l'accesso allo stallo.

a) Per

quel che riguarda il divieto di eseguire iscrizioni nel registro fondiario, a ragione

il Pretore ha rilevato che il posteggio litigioso non è costituito come proprietà

per piani indipendente (su tale possibilità: Steinauer,

Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in: RVJ 25/1991

pag. 294). Mal si comprende perciò come il convenuto potrebbe eseguire

operazioni nel registro fondiario. Cambiamenti di assegnazione di parti comuni

concesse in uso particolare potrebbero avvenire attraverso una modifica del regolamento

per l'amministrazione e l'uso del condominio, modifica che può essere iscritta

poi nel registro fondiario. In concreto però solo l'amministrazione della

proprietà per piani – ovvero la __________, in carica dal 1° luglio 2006 (doc.

K) – può postulare “la menzione nel registro fondiario di ogni modifica del regolamento” (doc. J, punto

G, n. III lett. m). Il convenuto non è abilitato ad

agire a tal fine, onde l'inutilità del provvedimento richiesto.

b) Circa il

divieto al convenuto di cedere o attribuire a terzi

il diritto d'uso particolare sul noto posteggio, giovi rammentare che il

proprietario di una proprietà per piani può alienare il suo diritto d'uso

particolare su una determinata parte comune senza la simultanea alienazione

della quota di comproprietà allo stesso soggetto giuridico solo con l'assenso

dell'assemblea dei comproprietari (DTF 115 II 343 consid. 2c; v. anche DTF 122

III 147 consid. 4a). A prescindere dal fatto che in concreto nulla rende

verosimile l'intenzione del convenuto di sollecitare un'assemblea dei

comproprietari per farsi autorizzare a cedere il posteggio a terzi, la

costituzione di diritti reali su parti comuni da parte di terzi estranei alla

comunione dei comproprietari richiede l'assenso di tutti i condomini (art. 648

cpv. 2 CC). Vista l'opposizione degli appellanti, nel caso in rassegna non si

vede come ciò potrebbe avvenire.

c) Quanto alla

cessione del posteggio a un altro comproprietario, è vero che tale

eventualità non richiede – di principio – il consenso dell'assemblea dei condomini,

salvo convenzione contraria (DTF 122 III 150 consid. 4d; Steinauer, op. cit., pag. 390 n. 1129a).

Se non che, ancora una volta nulla rende verosimile l'intenzione del convenuto

di cedere il noto parcheggio al proprietario dell'unità n. 1, il quale è già titolare

di un diritto d'uso riservato su due stalli coperti e, informato della presente

lite, non ha mostrato interesse per quel posteggio (deposizione di __________,

del 26 febbraio 2007: verbali, pag. 2).

d) Per quel che

concerne infine l'ordine al convenuto di rimuovere il materiale depositato e di

ripristinare l'accesso al posteggio,

gli appellanti non spiegano – né tanto meno rendono verosimile – perché il

mancato uso del parcheggio sia per loro insopportabile al punto da dover essere

concesso già pendente causa, non bastando al riguardo il fatto che ciò costituisca

“un'importante menomazione al diritto di proprietà”. Dagli atti risulta, per

altro, che gli appellanti non sono privi di qualsiasi posteggio interno, ma possono

fruire di quello al primo livello indicato con la lettera a (doc. H).

Nemmeno consta – né è preteso – che il convenuto usi il posteggio rivendicato

dagli appellanti in modo tale da pregiudicarne il godimento futuro.

Certo, davanti al

Pretore gli interessati avevano lamentato l'impossibilità di accedere al posteggio sostitutivo poiché una delle

loro vetture, una Suzuki __________ acquistata per esigenze di famiglia, ha

un'altezza superiore a quella del livello inferiore del posteggio. Avevano

fatto valere altresì che AP 1 era incinta e che l'inagibilità

del posteggio la obbligava a lunghe tratte a piedi con

la primogenita di tenera età. Lo stato di gravidanza tuttavia non è più attuale,

mentre nulla di preciso è dato di sapere sull'altezza della Suzuki acquistata

dagli istanti. Comunque sia, il verificarsi di qualche inconveniente fors'anche

fastidioso non basta per denotare la parvenza di un danno considerevole (cfr. Pelet, Mesures provisionnelles: droit

fédéral ou cantonal?, Losanna 1987, pag. 60 n. 73). Per di più, non è dato grave

pregiudizio per il solo fatto di non poter usare un bene (Rep. 1983 pag. 116 consid.

3.

; Cocchi/ Trezzini, CPC

ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 51 ad art. 376). In

definitiva, senza che sia necessario esaminare la parvenza di buon diritto insita nella causa di merito, nel caso precipuo non si ravvisano gli estremi per l'emanazione di

provvedimenti cautelari. Ancorché per motivi diversi da quelli addotti dal Pretore, il decreto impugnato merita quindi conferma.

6.

Gli oneri processuali seguono la

soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno alla

controparte, che ha introdotto osservazioni per il tramite di un patrocinatore,

un'adeguata indennità per ripetibili.

7.

Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul

piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF (fr. 15 000.–: sopra, consid. 1) non

raggiunge la soglia di fr. 30 000.– per un eventuale ricorso in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche

la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è respinto e il decreto impugnato è

confermato.

2. Gli

oneri processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 350.–

b) spese fr.

50.–

fr.

400.–

sono posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno al

convenuto, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1300.– complessivi per

ripetibili.

3. Intimazione

; .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause senza

carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art.

72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile

è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il

valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art.

76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro

lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al

Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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