11.2007.48

Esercizio di un diritto di ricupera: iscrizione nel registro fondiario

2 luglio 2008Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Ermotti

segretaria:

Chietti Soldati, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa n. 7/2006 RF (diritto

di ricupera: iscrizione nel registro fondiario) del Dipartimento delle

istituzioni, Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro

fondiario, che oppone

RI 1

alla

Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario

e all'

Ufficiale del registro fondiario del Distretto di Lugano;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto il

ricorso presentato il 28 marzo 2007 da RI 1 contro la decisione emanata il 19

febbraio 2007 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul

registro fondiario;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Il

19 luglio 2005 il notaio __________ ha rogato un atto

di compravendita mediante il quale RI 1 cedeva a __________

e __________, in ragione di metà ciascuno, le particelle n. 91, 92 e 203 RFD di

__________ al prezzo di complessivi fr. 450 000.–, mentre gli acquirenti costituivano

in favore dell'alienante un diritto di abitazione fino al 30 settembre 2006, oltre

a un diritto di ricupera da esercitare entro la stessa data dietro restituzione

del prezzo di compravendita “secondo

le modalità che le parti stabiliranno concordemente in progresso di tempo,

salvo siano già determinate in questa sede”. Il 29 settembre 2006 RI 1 ha comunicato all'Ufficio dei registi

del Distretto di Lugano di esercitare il diritto di ricupera, allegando copia

dell'atto pubblico, e il giorno successivo ha spedito a __________ un fax nel

quale ripeteva la medesima comunicazione.

B. Il 4 ottobre 2006 l'ufficiale del registro

fondiario ha rigettato la richiesta con la motivazione che “la firma del richiedente deve essere debitamente legalizzata da un

notaio o dal segretario comunale, la richiesta deve inoltre essere firmata –

pure con firme legalizzate – per accordo, dagli attuali proprietari dei fondi

sigg. __________ ed __________”. Contro tale decisione RI 1 ha ricorso il 7 novembre 2006 alla Divisione della giustizia, autorità di vigilanza sul registro

fondiario. L'ufficiale aggiunto ha comunicato il 20 novembre 2006 di rinunciare

a osservazioni, confermandosi nel rigetto della richiesta. Statuendo il 19

febbraio 2007, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso e ha posto la

tassa di giustizia (fr. 200.–) con le spese a carico del ricorrente.

C. RI 1

è insorto il 28 marzo 2007 a questa Camera contro la decisione appena citata

con un ricorso nel quale chiede che la decisione impugnata sia annullata e che “il mio diritto di ricupera [sia] riconosciuto dall'Ufficio

registri”. La Divisione della giustizia ha comunicato

il 15 maggio 2007 di rinunciare a osservazioni, limitandosi a postulare la

reiezione del ricorso.L’ufficiale del registro fondiario è rimasto silente.

Considerandi

in diritto: 1. Le

decisioni emanate dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario sono

impugnabili davanti alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della

legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il

ricorso è diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro

fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (Deschenaux, Das Grundbuch, in:

Schweizerisches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto).

Ci si può invero domandare se non abbiano qualità di parte anche i terzi che

sarebbero toccati nei loro interessi dalla sentenza nel caso in cui il ricorso

fosse accolto (Deschenaux, loc.

cit.). Dato il presumibile esito del rimedio, nella fattispecie il quesito può

nondimeno restare indeciso. Quanto al termine di ricorso, esso è – per diritto

federale – di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF; Schmid

in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 25

ad art. 956 CC con richiamo a Huber

in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestiva, sotto questo profilo

l'impugnazione in esame è quindi ricevibile.

2.

L'autorità

di vigilanza ha ricordato che la ricupera è un diritto personale in virtù del

quale il venditore può, per dichiarazione unilaterale, esigere che l'acquirente

gli ritrasferisca la cosa. Alla stessa guisa di un diritto di compera, esso è subordinato

a una condizione potestativa consistente nella dichiarazione di esercizio. L'autorità

di vigilanza ha ricordato dipoi che per esercitare il diritto di ricupera

l'avente diritto deve presentare una dichiarazione munita di un attestato in

cui il proprietario del fondo consente alla retrocessione. L'ufficiale del

registro fondiario è tenuto, da parte sua, a verificare la legittimazione del

richiedente e può esigere l'autenticazione delle firme. Secondo l'autorità di

vigilanza, quindi, nel caso specifico l'ufficiale aveva agito correttamente. RI 1 contesta simile punto di vista, affermando nel ricorso che la legalizzazione di una firma destinata all'esercizio di un

diritto di ricupera è una mera formalità che, comunque sia, nel caso in rassegna

non potevano sussistere dubbi sull'autenticità della sua sottoscrizione, ove

appena la si raffrontasse con quella apposta sull'atto di compravendita,

legalizzata dal notaio rogante. Quanto al consenso dei proprietari, esso era

implicito nella pattuizione del diritto di ricupera, tanto più che sulla

restituzione del prezzo le parti si sarebbero accordate in un secondo tempo.

3.

Che

l'ufficiale debba verificare l'identità di chi postula un'operazione a registro

fondiario è pacifico (art. 965 CC, art. 15 cpv. 2 e 3 RRF), così com'è notorio

che di regola la prova dell'identità avviene mediante autenticazione della

firma (Fasel, Grundbuchverordnung, Kommentar, Basilea 2008, n. 21 ad art. 102; Schmid in: Basler Kommentar, op. cit.,

n. 29a ad art. 965 CC). Ciò non esclude che l'identità del richiedente possa

essere appurata anche confrontando la firma apposta sull'istanza con quella che

figura sul titolo giuridico – se si tratta di un atto pubblico – o su una precedente

richiesta (Bettina Deillon-Schegg, Grundbuchanmeldung und Prüfungspflicht des

Grundbuchverwalters im Eintragungsverfahren, Zurigo 1997, pag. 135; Deschenaux, Le registre foncier, in:

Traité de droit privé suisse, vol. V, tomo II/2, Friburgo 1983, pag. 383 nota

28.

con rinvii di dottrina). In concreto, ad ogni modo, nulla impediva

all'ufficiale di esigere l'autenticazione della firma apposta sulla richiesta. Ciò

soltanto non lo autorizzava però a respingere la richiesta. Al

contrario: trattandosi unicamente di completare la prova di un diritto di

disporre, l'ufficiale avrebbe dovuto assegnare all'istante un breve termine per

rimediare al difetto (art. 966 cpv. 2 CC).

4.

Quel che in realtà era poco chiaro, nella fattispecie, non si riconduceva

tanto alla validità della firma, quanto alle intenzioni del richiedente, il quale sembrava confondere

la dichiarazione di esercizio del diritto, da un lato,

e la richiesta di trasferire la proprietà nel registro fondiario in seguito a

tale dichiarazione, dall'altro. Ora, un diritto di ricupera si esercita, come un

diritto di compera, mediante dichiarazione unilaterale – di natura ricettizia –

da parte del beneficiario all'indirizzo del concedente (Simonius/Sutter, Schweizerisches

Immobiliarsachenrecht, Basilea 1995, pag. 360 § 11 n. 41 segg.; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, edizione

1975, n. 58 ad art. 683 vCC). Irrevocabile, tale

dichiarazione non soggiace a particolari requisiti di forma, ma dev'essere

senza condizioni né riserve. Una dichiarazione scritta occorre unicamente per

conseguire il trapasso di proprietà nel registro fondiario (Steinauer, Les droits réels, vol. II,

3ª edizione, pag. 139 n. 1718 con rinvio al n. 1709). Dopo il recapito della

dichiarazione, il concedente e il beneficiario sono vincolati alla stessa

stregua di un venditore e di un acquirente. Il beneficiario non diventa proprietario

dell'immobile, quindi, per il solo fatto di avere esercitato il diritto di ricupera;

egli detiene solo un diritto obbligatorio alla retrocessione della proprietà (Steinauer, op. cit., pag. 135 n. 1711

seg.). Se il concedente non postula il trapasso a registro fondiario, il

beneficiario può – in linea di principio – procedere in via d'azione, indipendentemente

dalla circostanza che il diritto sia annotato (art. 216a CO) o no nel

registro fondiario (sulle modalità: Steinauer,

op. cit., pag. 136 n. 1713 seg.). Tale azione (art. 665 cpv. 1 CC), intesa

all'iscrizione nel registro, è sempre possibile finché la pretesa del

beneficiario può essere eseguita (cfr. anche RtiD I-2004 pag. 479 segg.).

5.

concreto RI 1 non ha dichiarato entro il 30 settembre 2006 di esercitare il

diritto di ricupera a __________ e __________. Si è rivolto direttamente all'ufficiale

del registro fondiario del Distretto di Lugano, ma tale modalità d'esercizio

non era stata pattuita nell'atto pubblico di costituzione, né il ricorrente invoca

l'esistenza di accordi intervenuti più tardi con i concedenti. Anzi, il rogito

del 19 luglio 2005 prevedeva (clausola n. 5 in fine):

Il prezzo della ricupera e le spese (…)

devono essere versati costestualmente al trapasso di proprietà. Gli attuali

compratori non sono tenuti alla cessione dei fondi nonostante l'esercizio del

diritto di ricupera da parte di RI 1, se quest'ultimo non abbia precedentemente

assicurato il pagamento dell'intero corrispettivo come sopra indicato.

In circostanze del genere RI 1 avrebbe dovuto comunicare l'esercizio

del diritto di ricupera a __________ e __________, depositando l'ammontare di

fr. 450 000.– (o prestando una cauzione equivalente) in ossequio al

contratto. Dopo di che i proprietari medesimi avrebbero dovuto instare dinanzi

all'ufficiale del registro fondiario per la retrocessione della proprietà a RI

1.

(art. 963 cpv. 1 CC). Oppure RI 1 avrebbe potuto

agire egli stesso davanti all'ufficiale, con l'assenso dei due (Pfäffli, Der Ausweis für Eigentumseintragung

im Grundbuch, Langenthal, 1999, pag. 101 in fine). Si può convenire dunque con

il ricorrente che l'autenticazione delle firme è una mera formalità. Resta il

fatto però che all'istanza non risultava acclusa alcuna dichiarazione di

assenso da parte dei proprietari. Su tal punto la decisione

impugnata resiste dunque alla critica e il ricorso, destituito di buon diritto,

è destinato all'insuccesso.

6.

La tassa di giustizia e le spese del pronunciato odierno seguono

la soccombenza (art. 28 cpv. 1 LPAmm). Non si giustifica invece di attribuire

ripetibili alla Sezione del registro fondiario e di commercio, autorità di

vigilanza che si è limitata a intervenire nell'ambito delle sue attribuzioni ufficiali

(art. 68 cpv. 3 LTF per analogia).

7.

Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza

sul piano federale, la vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è

suscettibile di ricorso in materia

civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF). Nella fattispecie il valore

dell'iscrizione può reputarsi pari almeno al valore del

diritto di ricupera (fr. 450 000.–), il quale supera agevolmente la soglia di fr. 30

000.

– cui si riferisce l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

8.

La comunicazione dell'odierno

giudizio avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce

l'art. 102 cpv. 2 RRF, seppure tale prassi sia oggi

desueta in molti Cantoni (Deschenaux,

op. cit., pag. 169 in alto).

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. Il

ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 350.–

b) spese fr.

50.–

fr.

400.–

sono

posti a carico del ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione

–

– Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;

– Ufficio del registro

fondiario del Distretto di Lugano.

Comunicazione

all'Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro

fondiario e del diritto fondiario.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF

entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF).

Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile

solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore

litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata

dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è

dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF).

La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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