11.2007.75

Proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari

18 novembre 2008Italiano18 min

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Fatti

I comproprietari hanno approvato l'oggetto n. 9.1 a maggioranza, con

nove voti contrari (tra cui quello di AP 1 e AP 2

AP 2) e

tre astenuti, come pure l'oggetto n. 9.2 con nove voti contrari (tra cui quello

di AP 1 e AP 2) e un

astenuto.

C. Alla

successiva assemblea ordinaria del 7 febbraio 2005, cui

erano rappresentate 45 unità su 54 (853/1000 complessivi), si è discusso – tra l'altro – quanto segue:

6.2 Genehmigung der Jahresabrechnung 2004;

15. Bereinigung

des Stockwerkeigentums, zwingende Anpassung an die grundbuchtechnischen

Vorschriften;

16. Antrag

__________: Regeln für das Aufstellen von Klimanlagen im Condominio.

I comproprietari hanno approvato a maggioranza l'oggetto n. 6.2, con

quattro voti contrari (tra cui quello di AP 2), e l'oggetto n. 15, che l'amministratore

è stato chiamato a eseguire. Deliberando sull'oggetto n. 16, con 27 voti favorevoli

(579/1000),

contrari (223/1000) e 3 astenuti (51/1000) i comproprietari hanno approvato una direttiva proposta dalla

comproprietaria __________ intesa a disciplinare la posa di condizionatori sulle

parti comuni del condominio (Aussenmasse, Geräuschentwicklung, Platzierung

der Aussengeräten), esclusi gli apparecchi già installati, che avrebbero

beneficiato di diritti acquisiti.

D. Il 1°

aprile 2005 AP 1 e AP 2 hanno promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione

di Locarno Campagna contro la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1”per

ottenere l'annullamento delle delibere n. 9.1 e 9.2 dell'assemblea 2004, come pure delle delibere

n. 6.2, 15 e 16 dell'assemblea 2005. La convenuta ha

proposto di respingere la petizione. In sede di replica e duplica le parti

hanno confermato i rispettivi punti di vista. Dopo l'istruttoria esse hanno

rinunciato al dibattimento finale, ribadendo le loro domande in allegati conclusivi.

Con sentenza del 23 aprile 2007 il Pretore ha respinto la petizione “per quanto

non priva d'oggetto” (relativamente alle delibere n. 6.2 e 16 dell'assemblea

ordinaria 2005). La tassa di giustizia di fr. 5000.– e le spese di

fr. 325.– sono state poste a carico delle attrici in solido, tenute a

rifondere alla convenuta, sempre con vincolo solidale, fr. 20 000.– per ripetibili.

E. Contro

la sentenza appena citata sono insorte AP 1 e AP 2 con un appello del 14 maggio

2005 nel quale chiedono che tanto la tassa di giustizia quanto le ripetibili

siano ridotte a fr. 1000.–, riformando in tal senso il giudizio impugnato.

La Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” non ha formulato osservazioni.

Considerandi

in diritto: 1. Litigioso rimane unicamente, in questa

sede, l'ammontare della tassa di giustizia e delle ripetibili. A tal fine il

Pretore si è fondato sul criterio del valore litigioso, scostandosi dall'importo

che le attrici avevano indicato nella replica (fr. 10 000.–), da lui definito

manifestamente inverosimile. Secondo il Pretore, nella fattispecie occorreva “determinare il valore di causa considerando

l'aumento medio del valore di ogni singola unità condominiale derivante dall'installazione” dei condizionatori d'aria, rivalutazione

ch'egli ha stimato “dopo equo

apprezzamento delle circostanze” in fr. 5000.– per ognuna delle 24 unità che

compongono la proprietà per piani, onde un valore complessivo di fr. 270 000.– (sentenza impugnata,

consid. 6).

2.

appellanti sostengono anzitutto che le controversie inerenti alla validità di

delibere assembleari non hanno carattere patrimoniale. Comunque sia – esse proseguono

– in concreto nulla abilitava il primo giudice a distanziarsi dalla somma di

fr. 10 000.– (non contestata) ch'esse avevano indicato nella replica. Per

di più – esse soggiungono – il metodo di calcolo adottato dal Pretore è

arbitrario, non risultando che i comproprietari abbiano dotato o intendano dotare

tutti gli appartamenti di aria condizionata. Anzi, la direttiva approvata dall'assemblea

il 7 febbraio 2005 (oggetto n. 16) si riconduceva alle intenzioni di una

singola comproprietaria. La lite vertente su tale direttiva, poi, riguardava

solo la norma transitoria che autorizzava il mantenimento dei due condizionatori

esistenti. A parere delle appellanti, in definitiva, anche volendo considerare

gli altri oggetti litigiosi (le delibere n. 9.1 e 9.2 dell'assemblea 2004,

come pure le delibere n. 6.2 e 15 dell'assemblea 2005), il valore litigioso da

loro indicato (fr. 10 000.–) era corretto e in nessun caso “manifestamente inverosimile”.

3.

A torto le appellanti pretendono che le contestazioni sulla validità

di delibere adottate da un'assemblea di comproprietari siano prive di carattere

patrimoniale. Come questa Camera ha già avuto modo di rilevare nel 1991 (Cocchi/Trezzini, CPC ticinese massimato

e commentato, Lugano 2000, n. 13 ad art. 5) con riferimento univoco a una

sentenza del Tribunale federale (DTF 108 II 77), è vero il contrario. Le

appellanti invocano l'opinione di Heini/Scherrer (in: Basler Kommentar, ZGB I,

3ª edizione, n. 33 ad art.

75), ma dimenticano che su questo punto il rinvio al diritto delle associazioni

previsto dall'art. 712m cpv. 2 CC non vale (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c

con richiamo a Meier-Hayoz/Rey

in: Berner Kommentar, edizione

1988, nota 145 in fine ad art. 712m CC;

Poudret, Commentaire de l'OJ, vol. II, Berna 1990, n. 1.3.4 ad art.

44; Steinauer, Les droits réels,

vol. I, 3ª edizione, pag. 368 n. 1324b; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8ª edizione,

pag. 387 n. 140). Tant'è che in materia di proprietà per piani ha carattere

patrimoniale finanche l'esclusione di un condomino (DTF 113 II

17.

consid. 1). E tale principio continua ad applicarsi dopo l'entrata in vigore

della legge sul Tribunale federale (Gungerich

in: Bundesgerichtsgesetz, Berna 2007, n. 7 ad art. 51; Rudin in: Basler Kommentar, BGG, edizione 2008, n. 13 ad art.

51). In proposito l'appello manca pertanto di

consistenza.

4.

Nel

caso specifico la causa promossa dalle attrici investiva simultaneamente la validità

di più deliberazioni:

– l'approvazione riguardante

un lucernario eseguito nel tetto piano del “blocco A” e la posa

di un condizionatore dietro il vano dell'ascensore da parte del comproprietario

__________ (oggetto n. 9.1 dell'assemblea

ordinaria 2004);

– l'approvazione di un

nuovo giardino d'inverno realizzato dal medesimo comproprietario (oggetto n.

9.2

dell'assemblea ordinaria 2004);

– l'approvazione del

consuntivo 2004 (oggetto n. 6.2 dell'assemblea ordinaria 2005);

– la rettifica dell'iscrizione

relativa alla proprietà per piani nel registro fondiario (oggetto n. 15 dell'assemblea

ordinaria 2005) e

– la proposta della

comproprietaria __________, che chiedeva l'adozione di una direttiva volta a

disciplinare, appunto, la posa di condizionatori sul condominio (oggetto n. 16

dell'assemblea ordinaria 2005).

Ora, dandosi

cumulo di domande, il loro valore si somma (tranne ipotesi particolari estranee alla fattispecie:

art. 6 cpv. 1 CPC). L'importo di fr. 10 000.– indicato

dalle attrici nella replica (pag. 1), non contestato dalla Comunione dei

comproprietari, dovrebbe corrispondere perciò al risultato dell'addizione.

5.

Questa

Camera ha già precisato anni addietro che, ove un attore non chieda – come in

concreto – il pagamento di una somma in denaro determinata, il giudice non si

scosta dall'ammontare del valore litigioso indicato delle parti (richiamo in: Cocchi/Trezzini, CPC annotato, Lugano

1993, n. 1 ad art. 13), salvo che già a prima vista – se non sulla base degli

atti – tale valore risulti palesemente inattendibile (richiamo in: Cocchi/Trezzini, op. cit, n. 1 ad art.

9.

CPC). Davanti al Tribunale federale simile principio è stato abbandonato da

tempo; trattandosi di richieste di giudizio che non riguardino somme

determinate, il Tribunale federale non è vincolato ad accordi delle parti e stabilisce

il valore litigioso secondo il proprio apprezzamento (art. 51

cpv. 2 LTF, identico al vecchio art. 36 cpv. 2 OG; Poudret, op. cit., vol. I, n. 4.1 in fine ad art. 36). Il

disegno di Codice di diritto processuale civile svizzero continua nondimeno a

prevedere che, non vertendo la domanda su una determinata somma in denaro, il

valore litigioso è determinato dal giudice solo qualora le parti non si accordino

o qualora le loro indicazioni siano manifestamente errate (art. 89 cpv. 2). Ove

la richiesta di giudizio non concerna una determinata somma di denaro, in altri

termini, spetta anzitutto alle parti accordarsi sull'entità del valore

litigioso; il giudice interviene solo nel caso in cui l'ammontare da esse

concordato sia palesemente erroneo (FF 2006 pag. 6662 in basso). È quanto

dispone tuttora, per l'essenziale, il diritto ticinese.

6.

Ciò premesso, la questione è di sapere se il noto importo di

fr. 10 000.– indicato dalle attrici nella replica (non contestato dalla

convenuta) apparisse palesemente inattendibile. Il Pretore ha motivato la sua

valutazione – come detto – con l'argomento che la sola posa dei condizionatori (oggetto

n. 16 dell'assemblea ordinaria 2005) rivaluterebbe mediamente ogni unità

condominiale di almeno fr. 5000.–, onde il valore litigioso di fr. 270 000.– senza nemmeno

tenere conto delle altre deliberazioni controverse (sentenza impugnata, consid.

6). Le appellanti obiettano che i comproprietari non risultavano voler dotare

tutti gli appartamenti di aria condizionata e che la direttiva approvata dall'assemblea

era da loro contrastata solo nella misura in cui conferiva

diritti acquisiti ai proprietari dei due condizionatori esistenti.

a) La

prima asserzione è inconferente. La direttiva approvata dall'assemblea ordinaria

il 7 febbraio 2005 (doc. F) offre a ogni comproprietario la facoltà di installare

su parti comuni (in specie sul tetto piano, dietro il vano dell'ascensore) gli

elementi esterni di un eventuale impianto di aria condizionata. In

condizioni normali nessun condomino può arrogarsi il diritto di occupare parti

comuni della proprietà per piani senza il permesso della comunione. Nemmeno il

titolare di diritti d'uso riservato (“particolare”), del resto, può modificare unilateralmente l'aspetto delle parti comuni

che gli sono assegnate (I CCA, sentenza inc. 11.2004.42 del 10 agosto

2006, consid. 5 con rimando; Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zurigo 2004, n. 180 ad

art. 712a CC). Per quanto fissi dimensioni e

rumorosità massima degli apparecchi, nella fattispecie la direttiva abilita invece

i comproprietari a posare condizionatori su determinati punti del tetto,

elevando il confort degli appartamenti. Che non tutti siano intenzionati a munirsi

di un impianto di climatizzazione poco importa. La possibilità di provvedere

ogni appartamento di aria condizionata aumenta

oggettivamente il pregio della proprietà per piani. Quanto alla stima del maggior

valore (fr. 5000.– in media per unità), essa non è contestata.

b) La

seconda asserzione delle appellanti non è votata a miglior sorte. Le attrici

pretendono di avere avversato la delibera assembleare sulla direttiva – come

detto – solo per quel che atteneva ai condizionatori d'aria già installati sul

condominio. La petizione dimostra invece ch'esse contestavano l'adozione della

direttiva in sé, la quale a loro avviso doveva essere avallata all'unanimità

proprio per le conseguenze che avrebbe implicato (3° foglio in alto). Nella

replica poi esse dichiaravano esplicitamente, a scanso di equivoci, di “non accettare l'approvazione delle costruzioni già esistenti” (2° foglio

nel mezzo). Per tacere del fatto che, stando al verbale di quell'assemblea, i

condizionatori già installati sul condominio erano dieci e non due (doc. P, 4°

foglio a metà). Le appellanti accennano invero a una delibera dell'assemblea ordinaria

2004, ma non è dato di capire quale essa sia né a che proposito la citino. Una

volta ancora l'appello si rivela così destinato all'insuccesso.

c) Nelle

circostanze descritte il valore litigioso definito dal Pretore resiste alla

critica anche con il solo riferimento alla contestazione della delibera

formante l'oggetto n. 16 dell'assemblea ordinaria 2005. E che un valore litigioso 27 volte inferiore a quello effettivo fosse

inverosimile è fuori dubbio. Anzi, la sproporzione induce a domandarsi come mai

il giudice non sia intervenuto prima. Si aggiunga, ad

ogni buon conto, che del valore correlato agli altri argomenti litigiosi tutto

si ignora. Quale pregio oggettivo avessero per il condominio le opere eseguite

dal comproprietario __________ (o, per lo meno, quale valore avessero il

lucernario e il giardino d'inverno per l'unità di quest'ultimo) non si sa.

Quale valore oggettivo avesse per il condominio l'approvazione

del consuntivo 2004 (o, per lo meno, quale fosse la differenza tra le voci

riconosciute e quelle contestate sulla base della superficie netta riscaldabile

della proprietà per piani) rimane un quesito senza risposta. Tutto ciò induce a

ritenere che se la decisione del Pretore sull'ammontare del valore litigioso è

sì frutto di apprezzamento, ma di un apprezzamento ancorato a criteri

oggettivi, la cifra di fr. 10 000.– indicata dalle attrici nella replica è frutto di mera fantasia,

per quanto la convenuta nulla abbia eccepito.

7.

Rimane

da esaminare l'entità della tassa di giustizia

(fr. 5000.–) e dell'indennità per ripetibili (fr. 20 000.–). Le

appellanti chiedono di ridurre entrambe, come detto, a fr. 1000.–. Le due

questioni vanno esaminate separatamente.

a) L'art.

17.

cpv. 1 LTG prevede, per cause ordinarie che vanno da fr. 200 000.– a fr. 500 000.–,

una tassa di giustizia compresa tra fr. 2000.– e fr. 10 000.–. Entro il minimo e il massimo della

tariffa l'emolumento va poi fissato non solo in base al valore della domanda,

ma anche secondo la natura e la complessità della lite (art. 3 cpv. 1 LTG). Al

riguardo il primo giudice dispone di ampia latitudine, sicché l'importo da lui

stabilito entro i limiti della tariffa può essere censurato solo per eccesso o

abuso di potere (rinvii in: Cocchi/Trezzini,

op. cit., n. 32 ad art. 148 CPC). In concreto la tassa di giustizia fissata dal

Pretore (fr. 5000.–) si pone ampiamente tra i limiti tariffari. Perché essa

configuri eccesso o abuso di apprezzamento le attrici non spiegano, tranne

pretendere (ma la tesi è, come si è visto, infondata) che il valore litigioso non

ecceda fr. 10 000.–. Privo di ulteriore motivazione, in proposito l'appello cade

dunque nel vuoto.

b) Sono ripetibili le spese indispensabili causate dal processo, compresa

un'adeguata indennità per gli onorari di patrocinio (art. 150 prima frase CPC).

Nella fattispecie torna applicabile, sia pure indicativamente (RtiD I-2004 pag.

469.

consid. 3), la vecchia tariffa dell'Ordine degli avvocati (art. 16 cpv. 2

del regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di

assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili, del 19 dicembre

2007: BU 65/2007 pag. 727). Questa prevedeva che in ogni causa avente un valore

determinato o determinabile, l'onorario dell'avvocato fosse stabilito entro

percentuali prefissate del valore litigioso (art. 9 cpv. 1 TOA). Tra l'aliquota

minima e quella massima la retribuzione era stabilita poi di caso in caso,

secondo la complessità, l'importanza e l'estensione della pratica, la

competenza professionale e la responsabilità dell'avvocato, il tempo e la

diligenza impiegati, la situazione sociale e patrimoniale delle parti, l'esito

della causa e la sua prevedibilità (art. 8 TOA). Anche al riguardo il primo

giudice fruiva di ampia latitudine, nel senso che l'ammontare dell'importo da

lui stabilito entro il minimo e il massimo della tariffa poteva essere

censurato solo per eccesso o abuso d'apprezzamento

(Cocchi/Trezzini, op.

cit., n. 32 ad art. 148 CPC).

Per cause ordinarie il cui valore si poneva tra fr. 200 000.– e fr. 500 000.– l'art. 9 cpv. 1 TOA concedeva al

legale il diritto a un compenso variante fra il 5 e l'8% del valore medesimo. Nella

fattispecie la causa non poteva sicuramente dirsi elementare, ove appena si

pensi che gli atti di causa rilevanti ai fini del giudizio erano tutti in

tedesco, ma non poteva nemmeno reputarsi particolarmente difficile, complessa o

laboriosa. Nell'insieme l'aliquota media del 6.5% sarebbe quindi apparsa

adeguata alla fattispecie, ciò che avrebbe giustificato un onorario di

fr. 17 550.–. All'onorario andavano poi

aggiunte le spese dell'avvocato (art. 3 TOA), che in un caso come quello in rassegna

potevano ragionevolmente presumersi attorno ai fr. 1000.–, più l'IVA del

7.

% (approssimativamente fr. 1400.–), per un totale di fr. 19 950.–. Ne segue che l'indennità fissata dal

Pretore in fr. 20 000.– non può dirsi il

risultato di un eccesso o di un abuso d'apprezzamento.

Certo,

l'art. 11 cpv. 1 vTOA stabiliva che nei casi di valore elevato, ma che avessero

richiesto “un impegno limitato”

l'onorario

del legale non andasse commisurato solo ad valorem, ma anche tenendo

calcolo del criterio ad horam. Le appellanti non pretendono tuttavia che

in concreto si riscontrassero estremi del genere. Si limitano a far valere che

la causa ha comportato “un semplice scambio di allegati” e che l'istruttoria si

è limitata a un sopralluogo con l'audizione di un solo testimone. A parte il

fatto però che lo scambio degli atti scritti è stato doppio, che la legale

della convenuta ha partecipato anche all'udienza preliminare e che l'istruttoria

ha comportato due udienze, ciò non basta per connotare “un caso di valore

elevato che abbia richiesto un impegno limitato” (nel senso dell'art. 11 cpv. 1

vTOA). Comunque fosse, incombeva alle appellanti che ravvisassero una manifesta

sproporzione tra l'onorario ad valorem e l'onorario ad horam

illustrare perché nella fattispecie un'indennità di fr. 1000.– a titolo di

ripetibili retribuisse adeguatamente la legale della controparte giusta l'art.

11.

cpv. 1 vTOA. In realtà le attrici non sfiorano neppure l'argomento. Anche a

quest'ultimo riguardo l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.

8.

Gli

oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre

non si attribuiscono ripetibili alla controparte, che non ha formulato

osservazioni all'appello.

9.

Circa

i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale

(art. 112 cpv. 1 lett. d lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74

cpv. 1 lett. b LTF (fr. 4000.– di tassa di giustizia e fr. 19 000.– di

ripetibili) non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– per un ricorso in

materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulla spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello

è respinto e il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è confermato.

2. Gli oneri processuali,

consistenti in:

tassa di giustizia fr. 400.–

spese fr. 50.–

fr.

450.–

sono

posti a carico delle appellanti in solido. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF

entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF).

Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile

solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000

franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in

materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in

materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal

caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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