11.2008.121

Proprietà per piani: interventi edili su parti comuni

12 ottobre 2010Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

comproprietari hanno approvato la sistemazione del giardino,

in forma ridotta rispetto alla proposta del relatore, hanno deliberato l'istallazione

di un'irrigazione automatica, lo stanziamento di un credito quadro di fr. 300 000.–, così come il

finanziamento dei lavori mediante versamento di importi supplementari nel fondo

di rinnovazione. AP 1 ha votato contro.

B. Il 28

giugno 2006 AO 2ha promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione di

Locarno Campagna contro la Comunione dei comproprietari per ottenere l'annullamento

della risoluzione relativa all'oggetto n. 2.1. Nella sua risposta del 15

settembre 2006 la convenuta ha proposto di respingere la petizione. L'udienza

preliminare ha avuto luogo il 21 novembre 2006 e l'istruttoria, iniziata quello

stesso giorno, è terminata l'8 ottobre 2007. Al dibattimento finale le parti

hanno rinunciato, rimettendosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 5

dicembre 2007 l'attrice ha mantenuto la propria richiesta di giudizio. Analoga

posizione ha ribadito la convenuta nel suo allegato del 30 novembre 2007. In pendenza di causa, nell'agosto 2007, AP 1 ha venduto la proprietà per piani n. 12 808 a __________ e __________, così come la n. 12 812 a __________ ed __________. Statuendo con sentenza del 5

settembre 2008, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto la tassa di

giustizia di fr. 7000.– con le spese di fr. 7143.10 a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 20 000.– per ripetibili.

C. Contro

la sentenza appena citata AP 1 è insorta con un appello del 16 settembre 2008

nel quale chiede di accogliere la petizione e di riformare di conseguenza il

giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 27 ottobre 2008 la Comunione dei

comproprietari propone di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. La contestazione di una delibera assembleare ha, per principio,

natura pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della

risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse

del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004

pag. 610 n. 118c). In concreto il Pretore

ha fissato il valore litigioso in fr. 300 000.– (sentenza impugnata, consid. 5), che appare

verosimile e non è contestato dalle parti. Tempestivo, sotto

questo profilo l'appello è dunque ricevibile.

2.

Premesso

che nella fattispecie l'oggetto della deliberazione era sufficientemente chiaro

per essere compreso dall'attrice (rifacimento del giardino), il Pretore ha respinto

la tesi secondo cui i lavori approvati avrebbero richiesto il consenso unanime

dei comproprietari. Egli ha rilevato che l'attuale stato del giardino, quantunque

definito buono dal perito giudiziario, non permetteva di considerare “di puro

abbellimento” la sistemazione decisa dall'assemblea. Inoltre egli ha

rimproverato all'attrice di non avere contestato l'affermazione della convenuta,

stando alla quale il promotore immobiliare aveva assicurato agli acquirenti delle

proprietà per piani che avrebbe eseguito un giardino “in stile mediterraneo”,

tant'è che il prezzo di compravendita dipendeva anche dal tipo di giardino previsto.

E quello odierno non corrisponde – ha soggiunto il Pretore – né alla

descrizione tecnica allegata ai contratti di compravendita né allo standard del

condominio e delle sue finiture. A mente del primo giudice, poi, siccome il

progetto approvato dall'assemblea è destinato a una sistemazione

esterna con le caratteristiche promesse a suo tempo dal promotore immobiliare, i

lavori in questione vanno reputati necessari per mantenere il valore del

condominio. La decisione assembleare poteva dunque essere presa a maggioranza semplice.

Per altro – ha epilogato il Pretore – l'intervento non

pregiudica la vista verso il lago, per tacere del fatto che l'attrice avrebbe

dovuto aspettarsi quanto hanno approvato i condomini se avesse realizzato

correttamente la sistemazione esterna.

3.

L'appellante

sostiene anzitutto che il Pretore ha tramutato una causa sulla contestazione di

una decisione assembleare, intesa a chiarire se l'opera approvata dai

comproprietari sia necessaria o di puro abbellimento, in una causa sulla conformità

del giardino realizzato dalla promotrice rispetto agli accordi previsti nei contratti

di compravendita. Quest'ultimo tema esula tuttavia dall'oggetto della lite, di

modo che l'appellante ritiene non poterle essere rimproverato di non avere

presentato una replica o di non avere contestato le argomentazioni della

convenuta circa il tipo di giardino promesso. L'appellante sottolinea altresì

che nella descrizione tecnica allegata ai contratti di compravendita essa si riservava

il diritto di apportare cambiamenti. Con la collaborazione del Comune di __________

essa aveva realizzato così un percorso pedonale lungo la riva del lago, onde

l'inutilità di realizzare un doppione nel giardino del condominio. Senza

dimenticare che agli atti nemmeno figura il piano di sistemazione del giardino,

ragione per cui il Pretore non poteva addebitarle un'inadempienza contrattuale.

Per di più, la locuzione “in stile mediterraneo” costituiva una semplice “vanteria

pubblicitaria” e non una qualità promessa dell'oggetto venduto.

A parere

dell'appellante inoltre la sistemazione del giardino approvata dall'assemblea non

costituisce affatto un'opera necessaria per conservare il valore dell'immobile,

tant'è che lo stesso progettista la definisce di miglioria. Il Pretore poi ha valutato

gli interventi in blocco, mentre la stragrande maggioranza di essi si esaurisce

in meri abbellimenti. L'appellante fa valere di avere eseguito un giardino “in

stile minimalista”, estremamente semplice ed essenziale, ma non senza qualità. Essa

ripete che la nuova sistemazione comprometterà la vista sul lago per i

proprietari degli appartamenti al piano terreno. A suo avviso infine l'oggetto

non è stato presentato ai condomini nelle debite forme, poiché si sarebbe

dovuto discutere e votare su ogni singola categoria d'intervento, non essendo

dato di capire che cosa sarà realizzato con il credito quadro di fr. 300 000.– in mancanza

di qualsiasi specifica. Peggio: ai comproprietari si è fatto credere che, data

la pretesa inadempienza contrattuale della promotrice, il loro contributo costituirebbe

un semplice anticipo.

4.

Ogni

comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la

facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne

ha avuto conoscenza (art. 712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). Una

risoluzione è annullabile quando violi la legge o disposizioni convenzionali

che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione

e l'uso, regolamento della casa ecc.: Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 128 ad art. 712m CC; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 367 n. 1319). L'impugnazione della delibera non è destinata tuttavia a una

verifica di opportunità, di convenienza o di adeguatezza. Non compete al giudice, infatti, sostituirsi alla

volontà dei comproprietari (Meier-Hayoz/Rey,

op. cit., n. 129 ad art. 712m CC;

Weber, Die

Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurigo 1979, pag. 405; cfr. in materia di

società anonima: DTF 117 II 308 consid. 6a).

a) Interventi edili su parti comuni – ad esempio il giardino – soggiacciono

per principio alle norme sulla comproprietà in virtù del rinvio contenuto

nell'art. 712g cpv. 1 CC, né in concreto il regolamento della proprietà per piani prevede altrimenti (doc. F, art. 25 segg.).

Ciò posto, interventi destinati a conservare il valore della comproprietà

possono essere eseguiti dalla semplice maggioranza di tutti i comproprietari

(art. 647c cpv. 1 CC; doc. F art. 25 e 38), interventi diretti ad aumentare

il valore oppure a migliorare il rendimento della cosa necessitano il consenso

della maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti più della metà

delle quote (art 647d cpv. 1 CC; doc. F art. 39), mentre interventi

di puro abbellimento o di comodità possono essere eseguiti solo con il consenso

di tutti (art. 647e cpv. 1 CC; doc. F, art. 27 e 40).

b) Come

ha ricordato il Pretore, la distinzione tra opere necessarie, utili o di puro

abbellimento non è assoluta. Essa dipende dalle circostanze concrete, dalla natura

del condominio e dall'evoluzione della tecnica. Sono “necessari”, in specie, i

lavori di manutenzione, di riparazione e di rinnovazione destinati a

conservare il valore o l'utilità della cosa, senza riguardo all'ampiezza o al

costo (Brunner/Wichtermann in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 7 ad art. 647c). Nuove installazioni possono

rivelarsi necessarie quando sono imposte per motivi di sicurezza, per

conservare lo stato o l'uso del bene nel quadro dello scopo inizialmente

previsto (Meier-Hayoz, op. cit., n. 59 ad art. 647 CC; Rey, Die

Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3ª edizione,

pag. 187 n. 680; Brunner/Wichtermann,

op. cit., n. 51 ad art. 647 CC). Sono “utili” i lavori

di rinnovamento o di trasformazione che, senza essere indispensabili, portano

vantaggi all'immobile, aumentandone il valore oppure

migliorandone il rendimento e l'idoneità all'uso (Meier-Hayoz, op. cit., n. 9 ad art. 647d CC). Lavori

destinati ad abbellire o a rendere la cosa più lussuosa, per

contro, non sono mai utili, né tanto meno necessari (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 3 art. 647e; Rey, op. cit., pag. 190 n. 695; Meier-Hayoz, op. cit., n. 1 ad art. 647e

CC; sentenza del Tribunale federale 5C.110/2001 del 15 ottobre 2001, consid. 5b).

c) Nella

fattispecie si evince dalla perizia giudiziaria che il giardino del “AO 1” si compone di quattro

aree.

Quella attorno alla piscina (settore ovest) presenta un filare di palme sopraelevato

lungo il lato dell'edificio. Quella verso il lago (settore est) consiste in un

prato pianeggiante di 700 m² delimitato lungo la scarpata a confine con la

passeggiata pedonale da una siepe di lauroceraso e lungo il sostegno del terrazzo

degli appartamenti al pianterreno da alcuni arbusti e siepi sempreverdi. Tra

gli spazi lungo il terrazzo principale, vicino agli appartamenti al pianterreno,

sono stati posati vasi in cemento. Quanto agli altri due settori, quello a est,

lungo le scarpate che si raccordano con la strada, è coperto da una piantagione

ederacea e da ghiaia frammista a massa da fiume. Quello a ovest da fusti di

palme (referto, pag. 3, 5 e 10). Per quanto riguarda la sistemazione proposta

dall'arch. __________, approvata dall'assemblea dei comproprietari, essa

prevede due nuovi filari di palmizi delle Canarie e numerose piantagioni di

arbusti mediterranei, nuovi accessi pedonali per rendere fruibili le scarpate

laterali e nuove aree all'ombra con punti di seduta collegate mediante percorsi

pedonali pavimentati in duro (perizia, pag. 24, 30 e 31), oltre alla posa di un

impianto di irrigazione automatico.

d) Che

il “AO 1” possa definirsi lussuoso è verosimile. Che il giardino di una tale

residenza dovrebbe connotarsi per la scelta di materiali pregiati, di vegetali

già ben formati di costo medio-alto, di arredi qualificati eseguiti con tinte

particolari, di elementi originali e valorizzanti, di composizioni estetiche

suggestive o di concezioni innovative e creative – come opina il perito – sarà

anche possibile. Sta di fatto che in concreto l'immobile è già provvisto di un

giardino finito e completo, le cui aiuole e superfici con copriterreno sono in

buono stato (solo la manutenzione del tappeto verde è al limite della sufficienza:

perizia, pag. 10). I materiali sono di livello qualitativo medio-basso, ma pur

sempre improntati a criteri di solidità, durevolezza e “armonia” con

l'aspetto dell'edificio (pag. 16). Anche l'esecuzione delle opere

corrisponde a un livello di sufficienza (pag. 19), mentre le rifiniture degli

esterni e le scelte dei materiali sono uniformati a un livello medio (pag. 22).

Quanto all'irrigazione, il custode dell'immobile se ne occupa manualmente,

facendo capo nei periodi di calura a una pompa sommersa nel lago (perizia, pag.

32).

e) Il

giardino attuale potrà dunque apparire dimesso o sotto tono per lo standing del

condominio, ma l'uso e la normale fruibilità non ne risultano apprezzabilmente

compromessi,

né

si può presumere che senza la sistemazione ideata dall'arch. __________ il

complesso deperirebbe, si deteriorerebbe o diverrebbe inutilizzabile. Il

progetto non altera né stravolge invero l'originaria destinazione della parte

comune. Si limita a trasformare un giardino “minimalista” in un giardino di

cosiddetto “stile mediterraneo” (perizia, pag. 24). Tuttavia l'intervento è

finalizzato esclusivamente a elevare il livello di categoria del condominio. Già

di primo acchito quindi i lavori previsti trascendono con ogni evidenza lo

scopo di conservare il valore del fondo. Tanto più ove si pensi al costo

dell'investimento (fr. 300

000.

–), quando al momento della costruzione il

promotore immobiliare risulta avere speso per le opere di giardiniere, comprese

la siepi e i vasi, complessivi fr. 450 000.– (perizia, pag. 21 seg.).

I lavori contestati non potevano quindi considerarsi necessari ed essere

deliberati a semplice maggioranza.

f) Non

si può dire invero che i lavori in questione fossero destinati esclusivamente

ad abbellire l'immobile. Il progetto denota sicuri elementi di voluttuarietà: i

palmizi delle Canarie e le piantagioni di arbusti mediterranei in luogo delle

palme comuni o della siepe di lauroceraso sono interventi di mero carattere

estetico-ornamentale. Accanto ad essi però si ravvisano interventi utili: il

rifacimento anticipato del manto erboso, la formazione di nuovi accessi

pedonali per rendere fruibili le scarpate laterali, la posa di panchine,

l'installazione di un impianto automatico di irrigazione non possono reputarsi

opere di lusso, per quanto molto dipende dal modo in cui esse sono eseguite. Comunque

sia, ove un'assemblea di comproprietari debba votare sull'esecuzione di lavori

aventi natura diversa è data una sola alternativa: ovvero essa delibera

separatamente sui lavori necessari, utili e voluttuari (con le rispettive esigenze

di quorum) oppure essa delibera in blocco, purché raggiunga l'unanimità (Wermelinger, La propriété par étages, 2ª edizione, pag. 90 n. 115a con rinvio a Eigenmann,

La rénovation et la PPE in: Journée suisse du droit de la construction,

Friburgo 2005, pag. 104). In concreto l'assemblea dei comproprietari è stata

chiamata a votare sul progetto dell'architetto __________ nel suo insieme. E siccome

il progetto comprendeva anche opere puramente decorative, occorreva

un'approvazione all'unanimità. Presa a maggioranza semplice, la risoluzione in rassegna

deve pertanto essere annullata.

5.

La convenuta

ripete che il giardino attuale non rispetta quanto aveva promesso contrattualmente

l'attrice quando ha venduto le varie proprietà per piani. L'assunto esula

manifestamente dai limiti del litigio. Certo, la relazione tecnica allestita

dalla promotrice immobiliare e allegata ai vari contratti di compravendita

delle singole proprietà per piani prevedeva l'esecuzione di un giardino riccamente

eseguito, con viali pedonali lastricati di cemento, vasi, alberi e arbusti

ornamentali “in stile mediterraneo” secondo il piano degli esterni, con “integrazione

del patrimonio arboreo esistente” come palme e cipressi (doc. 5, pag. 7). A

parte il fatto però che tutto si ignora sul “piano degli esterni” e che la

locuzione “stile mediterraneo” è usata impropriamente (perizia, pag. 13), la

asserita difformità tra l'immobile promesso e quello venduto (art. 197 cpv. 1

CO, cui rinvia l'art. 221 CO) è già oggetto di una causa parallela pendente

davanti allo stesso giudice. La sistemazione del giardino approvata

dall'assemblea dei comproprietari potrà anche sembrare “necessaria” per rendere

il giardino conforme a quanto la promotrice immobiliare aveva promesso contrattualmente.

Ciò non significa ancora, tuttavia, che essa sia “necessaria” nel senso

dell'art. 647c cpv. 1 CC.

Non si

disconosce che nella petizione l'attrice aveva asserito essa medesima di avere

eseguito il giardino in modo conforme ai contratti (provocando la reazione della

comunione dei comproprietari) ed è vero che essa non ha contestato l'allegazione

della convenuta, secondo cui il prezzo di vendita delle proprietà per piani era

correlato anche al tipo di giardino previsto. Oggetto della presente sentenza

rimane nondimeno il giudizio sulla legittimità della delibera assembleare, ossia

sapere se l'intervento votato dai comproprietari andasse preso all'unanimità o

bastasse una maggioranza. L'eventuale inadempienza contrattuale dell'attrice esorbita

– con ogni evidenza – dal tema della lite.

6.

Gli oneri e le ripetibili dell'attuale giudizio seguono il principio

della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Il giudizio attuale impone di

riformare anche il dispositivo sugli oneri e le ripetibili di primo grado, che

vanno a carico della convenuta.

7.

Circa i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1

lett. b LTF supera ampiamente la soglia di fr. 30 000.– ai fini di un eventuale

ricorso in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese

anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L'appello

è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

1. La

petizione è accolta, nel senso che la risoluzione sull'oggetto n. 2.1 votata

dall'assemblea generale del 3 giugno 2006 dai comproprietari del “AO 1” di __________ è annullata.

2. La

tassa di giustizia di fr. 7000.– e le spese di fr. 7143.10 (compresi fr.

6921.10 per la perizia), da anticipare dall'attrice, sono poste a carico della

convenuta, che rifonderà all'attrice fr. 20 000.–

per ripetibili.

II.

Gli oneri di appello, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 3000.–

spese fr. 50.–

fr.

3050.–

da anticipare dall'appellante, sono posti a carico della Comunione dei comproprietari del “AO 1”, che rifonderà all'appellante fr. 4000.– per ripetibili.

3. Intimazione

; .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art.

100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non

raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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