Iscrizione di ipoteca legale in garanzia di un contributo per opere di canalizzazione

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Numero d'incarto:

11.2008.166

Data decisione, Autorità:

30.12.2010, ICCA

Titolo:

Iscrizione di ipoteca legale in garanzia di un contributo per opere di canalizzazione

IPOTECHE LEGALI

ISCRIZIONE NEL REGISTRO FONDIARIO

art. 836 CC

art. 965 CC

art. 107 LALIA

art. 31 RLRF

Incarto n.

11.2008.166

Lugano

30 dicembre

2010/rs

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Ermotti

segretario:

Pontarolo, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa 07/2008 RF (registro

fondiario: ricorso contro l'operato dell'ufficiale) del Dipartimento delle

istituzioni, Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro

fondiario, che oppone il

Comune di RI

1

(rappresentato dal Municipio e

patrocinato dall'avv.

PA 1 )

alla

Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario

e all'

Ufficio

dei registri del Distretto di Lugano

riguardo all'iscrizione

di un'ipoteca legale a garanzia di contributi di costruzione

sul fondo n. 886 RFD di __________ di proprietà di

AO 3, ;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto il ricorso presentato il 28

novembre 2008 dal Comune di RI 1 contro la decisione emanata il 30 ottobre 2008

dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro

fondiario;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Il 28 settembre 2005 l'Ufficio stima della Sezione delle bonifiche e del catasto ha portato

il valore ufficiale della particella n. 886 RFD di __________, in seguito

a lavori eseguiti dalla proprietaria __________, da fr. 33 520.– a fr. 64 520.–. __________

ha venduto l'immobile il 7 dicembre 2005 a AO 3. Il 27 agosto 2007 il Municipio di RI 1 ha pubblicato un prospetto di contributi supplementari di costruzione

per opere di depurazione e canalizzazione comunali, con l'avvertenza che il contributo sarebbe andato

a carico del proprietario del fondo al momento dell'intervento edilizio all'origine dell'aumento di valore e che ogni

contribuente avrebbe potuto presentare reclamo

al Municipio nel periodo di pubblicazione (dal 10 settembre al 9 ottobre

2007). Il 29 agosto 2007 l'autorità comunale ha chiamato __________ a versare

un contributo supplementare di fr. 930.–, che l'interessata non ha

contestato, ma non ha pagato.

B. Il 6 giugno 2008 il Comune di RI 1 ha chiesto all'ufficiale del registro fondiario del Distretto

di Lugano di iscrivere sulla particella n. 886 RFD di __________ un'ipoteca legale in garanzia del contributo

supplementare di canalizzazione per fr. 930.–. Con decisione del 18 giugno

2008 l'ufficiale ha respinto l'istanza.

C. Il Comune di RI 1 ha impugnato il

18 agosto 2008 il rigetto dell'istanza davanti alla Divisione della giustizia, autorità

di vigilanza sul registro fondiario, per ottenere che fosse ordinato all'ufficiale

di eseguire l'iscrizione litigiosa, sollecitando a titolo cautelare un'iscrizione provvisoria. Con

osservazioni del­l'8 ottobre 2008 l'ufficiale si è confermato nel proprio

operato. Statuendo il 30 ottobre 2008, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso.

La tassa di giustizia di fr. 150.– e le spese sono state poste a carico

del Comune di RI 1.

D. Contro la decisione appena citata

il Comune di RI 1 è insorto a questa Camera con un appello del 28 novembre

2008 nel quale postula l'annullamento delle due decisioni a lui sfavorevoli e

chiede che sia ordinato all'ufficiale di iscrivere l'ipoteca legale nel registro fondiario. Identiche domande esso formula in via cautelare. Il ricorso non ha

formato oggetto di intimazione.

in diritto: 1. Le decisioni emanate dall'autorità di

vigilanza sul registro fondiario possono formare oggetto di ricorso alla Camera

civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause

amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il ricorso è

diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'ufficio del registro fondiario che

ha emanato la decisione rimane parte in causa (Deschenaux,

Das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag.

187 e 188 in alto). Quanto al termine di impugnazione, esso è – per diritto

federale – di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF; Schmid

in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a Huber in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestivo, il ricorso in esame è

quindi ricevibile.

2. Il

ricorso all'autorità di vigilanza ha effetto devolutivo ed è un rimedio giuridico

ordinario, diretto a un grado di giurisdizione munito di pieno potere cognitivo

in fatto e in diritto (art. 103 cpv. 2 RRF, 6 LRF e 43

segg. LPamm; Deschenaux, op.

cit., pag. 193 a metà). Le decisioni dell'autorità di

vigilanza sostituiscono così quelle dell'ufficiale del registro fondiario: annullando o riformando le prime,

si annullano o si riformano automaticamente le seconde. Ne deriva che la

richiesta del ricorrente intesa a far annullare, oltre alla decisione

impugnata, quella dell'ufficiale,

non ha portata pratica

(RDAT II-2003 pag. 52 consid. 2; da ultimo: I CCA, sentenza 11.2006.75 del 5 marzo 2010, consid. 2).

3. L'autorità di vigilanza ha accertato anzitutto che l'ipoteca legale

prevista dall'art. 107 cpv. 2

LALIA (RL 9.1.1.2) in garanzia di “contributi di costruzione” ha natura

indiretta, ovvero sorge solo con l'iscrizione nel registro fondiario, e che il

contributo è di natura

personale, ovvero grava il proprietario dell'immobile al momento della conclusione dei lavori che ne hanno aumentato del valore. Nella fattispecie

il contributo supplementare di fr. 930.– andava quindi a carico di __________,

la quale per altro non aveva contestato il prelievo. Se non che, ha soggiunto

l'autorità di vigilanza, quando il Comune ha chiesto l'iscrizione dell'ipoteca

legale, il 6 giugno 2008, la particella n. 886 era passata in proprietà a AO

3. E costui, come terzo proprietario del pegno, andava coinvolto nella

procedura di accertamento del tributo. Secondo l'art. 31 cpv. 2 lett. c RLRF

(RL 4.1.3.1.1), in effetti, per ottenere l'iscrizione di un'ipoteca legale di

diritto pubblico occorre documentare “che al proprietario è stata data debita

comunicazione” della procedura. Nel caso specifico ciò non risultava essere avvenuto.

L'autorità di vigilanza ha confermato così l'operato dell'ufficiale,

respingendo il ricorso.

4. Secondo

il ricorrente il contributo di costruzione previsto dall'art. 107 cpv. 2 LALIA

raffigura un'obbligazione reale

che può essere fatta valere nei confronti dell'attuale proprietario del fondo

(art. 97 LALIA). L'ipoteca legale avrebbe inoltre natura diretta, nel senso che

nasce contemporaneamente al credito fiscale. E siccome il debitore del

contributo e il proprietario del fondo soggetto al prelievo non devono necessariamente

coin­cidere, un'ipoteca legale

in garanzia del contributo può colpire anche il nuovo proprietario del fondo.

Ove non abbia avuto modo di esprimersi sulla fissazione del contributo,

quest'ultimo ne deve assumere le conseguenze, giacché incombe al compratore di

un immobile verificare l'esistenza di crediti dell'ente pubblico a carico

dell'immobile. Né l'art. 836 CC impedisce l'aggravio di un fondo all'insaputa

del proprietario, segnatamente quando l'ipoteca legale nasce indipendentemente dall'iscrizione nel registro fondiario. A parere del ricorrente,

pertanto, l'esigenza di documentare che al terzo proprietario del fondo “è

stata data debita comunicazione” della procedura (art. 31 cpv. 2 lett. c RLRF)

costituisce una mera prescrizione d'ordine.

5. Le

operazioni del registro fondiario, fra cui le iscrizioni, possono essere fatte

solo quando il richiedente fornisca la prova del diritto di disporre e del

titolo giuridico (art. 965 cpv. 1 CC). Trattandosi di iscrivere un'ipoteca

legale prevista da una legge cantonale per rapporti di diritto pubblico (art.

836 CC), se la costituzione del pegno richiede l'iscrizione nel registro

fondiario (“ipoteca legale indiretta”: Steinauer,

Les droits réels, vol. III, 3a edizione, n. 2830d) tale prova

consiste nell'esibire i documenti che dimostrano l'origine del credito (Schmid in: Basler Kommentar, 3a

edizione, n. 23 ad art. 965 CC). Nel Cantone Ticino il citato art. 31 cpv. 1 RLRF prescrive che “l'iscrizione

delle ipoteche legali di diritto pubblico, in quanto prevista dalla legge, deve

essere richiesta dall'autorità

competente a imporre il contributo”. In conformità all'art. 31 cpv. 2 RLRF deve

risultare dai documenti giustificativi acclusi all'istanza:

a) che

la procedura d'imposizione è stata ossequiata;

b) che

la richiesta di iscrizione avviene entro il termine utile;

c) che

al proprietario ne è stata data debita comunicazione;

d) che

la decisione circa l'importo a carico di ogni singolo fondo è cresciuta in giudicato.

Nel caso di contributi di

costruzione il “termine utile” è quello dell'art. 107 cpv. 4 LALIA (“il diritto

di chiedere l'iscrizione decade entro un anno dal giudizio definitivo

sull'importo del contributo”).

6. Che

un contributo di costruzione per opere di canalizzazione sia di natura

personale non fa dubbio (art. 107 cpv. 1 LALIA). Soggetti a imposizione sono i

proprietari dei fondi serviti o che possono essere serviti dall'opera, come

pure i titolari di diritti reali limitati che ritraggono dall'opera un

incremento di valore del loro diritto (art. 97 LALIA). Sul piano cantonale la

giurisprudenza reputa determinante per l'imposizione, anche nel caso di contributi

supplementari a norma dell'art. 100 cpv. 1 LALIA, il momento in cui ne sono

riunite le condizioni materiali, ovvero quando l'allacciamento è portato a

termine, mentre successivi trasferimenti di proprietà sono senza rilievo (RDAT

I-1992 pag. 73 consid. 3). Tale giurisprudenza è stata definita non arbitraria dal Tribunale

federale (sentenza 2P.10/1996 del 9 settembre 1996, pubblicata in: RDAT I-1997

pag. 138 n. 48). Anche per il Municipio di RI 1, del resto, i contributi

supplementari elencati nel prospetto del 27 agosto 2007 sarebbero andati “a

carico della persona che era proprietaria al momento dell'intervento edilizio

che ha causato l'aumento di stima” (doc. 6).

Quanto al

pegno in garanzia del credito derivante dal contributo di costruzione per opere

di canalizzazione, il diritto dell'ente pubblico all'ipoteca legale ha natura

reale, nel senso che può essere esercitato contro chi risulta proprietario del

fondo al momento in cui è chiesta l'iscrizione. Tale ipoteca ha nondimeno

natura “indiretta” (cfr. anche Scolari, Tasse

e contributi di miglioria, Bellinzona 2005, pag. 160 n. 347). Nasce solo, cioè,

quando è iscritta nel registro fondiario (cfr. anche Steinauer, op. cit., pag. 261 n. 2842; Hofstetter in: Basler Kommentar, op.

cit., n. 10 ad art. 836 CC). E all'istanza di iscrizione va allegata –

come si è visto – la prova della “debita comunicazione” alla persona che a quel

momento risulta proprietaria del fondo da gravare (art. 31 cpv. 2 lett. c

RLRF).

7. Nella fattispecie è pacifico che al momento in cui sono terminati

Fatti

i lavori di ristrutturazione la particella n. 886 apparteneva a __________,

mentre al momento in cui è stata chiesta l'iscrizione dell'ipoteca legale il

fondo apparteneva a AO 3. Che a quest'ultimo sia stata data “debita

comunicazione” dell'ipoteca legale non è preteso nemmeno dal Comune. D'altro

lato tale comunicazione non può essere considerata una semplice prescrizione d'ordine, come opina il ricorrente, l'art. 31 cpv. 2 lett. c RLRF enunciando

tale condizione alla stregua degli altri tre requisiti cumulativi che devono essere adempiuti per ottenere l'iscrizione.

Sapere poi quale diritti spettino al terzo proprietario del pegno non è un tema

che dev'essere affrontato in questa sede.

Obietta

il ricorrente che in concreto spettava a __________ verificare presso l'autorità

comunale l'esistenza di eventuali contributi a carico del fondo, tanto più che

il diritto federale non impedisce di gravare un fondo all'insaputa del terzo

proprietario. Un'argomentazione del genere è senz'altro pertinente trattandosi

di ipoteche legali “dirette” (cfr. Steinauer,

op. cit. pag. 254 n. 2827 e pag. 256 n. 2830e), ma non trattandosi di

ipoteche legali “indirette”, nel qual caso incombe pur sempre al beneficiario

far valere il suo diritto, chiedendo l'iscrizione nel registro fondiario. Anche

su questo punto, di conseguenza, la decisione impugnata

resiste alla critica.

8. In

via cautelare – ma verosimilmente in subordine – il ricorrente postula

un'iscrizione provvisoria dell'ipoteca

legale “ai sensi dell'art. 107

cpv. 5 LALIA, allo scopo di salvaguardare il termine annuale di perenzione” e

in via ancor più subordinata chiede a questa Camera di esprimersi sulla

questione di sapere se il termine di perenzione cominci a decorrere con la

Considerandi

notifica del contributo supplementare al terzo

proprietario del pegno o solo con il passaggio in giudicato della decisione

anche nei confronti di lui.

Ora,

l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale prevista dall'art. 107 cpv. 5

LALIA – invero lesivo dell'art. 961 CC – può essere chiesta sin dall'inizio

della procedura di imposizione per il presu­mibile ammontare del contributo,

ovvero già prima della pubblicazione del prospetto. Ad avvenuta pubblicazione,

tuttavia, l'importo del contributo è ormai noto. Nel caso specifico il Municipio

di RI 1 ha già allestito e pubblicato il prospetto dei contributi, ragione per

cui un'iscrizione provvisoria non può più entrare in linea di conto (RDAT

I-2000 pag. 477 consid. 5; II-1991 pag. 141). Quanto alla decorrenza del

termine di perenzione annua prevista dall'art. 107 cpv. 4 LALIA, il quesito esula dall'oggetto del

litigio, che verte sulla mancata comunicazione della richiesta di iscrizione

dell'ipoteca legale all'attuale proprietario del fondo. Anche la richiesta

subordinata è destinata pertanto all'insuccesso.

9.

Gli oneri dell'attuale giudizio seguono il principio della soccombenza

(art. 28 cpv. 1 lett. b LPAmm). Non si assegnano ripetibili,

il ricorso non essendo stato notificato per osservazioni.

10.

Circa

i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza a livello federale, la

vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b

n. 2 LTF), apparentemente senza riguardo al valore litigioso (sentenze del

Tribunale federale 5A_35/2008 del 10 giugno 2008, consid. 2; sentenza

5A_346/2009 del 12 agosto 2009, consid. 1.1, non pubblicato in DTF 135 III

585).

11.

La comunicazione del giudizio

odierno avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce l'art.

102.

cpv. 2 RRF, seppure tale prassi sia oggi desueta in

molti Cantoni (Deschenaux, Le

registre foncier, in: Traité de droit privé suisse, Vol. V/II.2, Friburgo 1983,

pag. 169).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il

ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.

2. Gli oneri

processuali, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 250.–

b) spese fr.

50.–

fr.

300.–

sono posti a carico del ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione

a:

– ;

– ;

– .

Comunicazione

all'Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro

fondiario e del diritto fondiario.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere

pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100

cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta

ad almeno 30

000 franchi;

quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia

civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è

disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in

materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal

caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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