11.2008.56

Iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale collettiva degli artigiani e imprenditori

22 giugno 2010Italiano16 min

Fatti

i quali non sono succeduti loro nel processo.

D. Al

dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nelle proprie, del 16 maggio 2008, la AO 1 SA ha postulato

una volta ancora l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca

legale per complessivi fr. 42 000.– con interessi al 5% dal 16 giugno 2007 sulle tre proprietà per

piani. Nel loro memoriale conclusivo del 15 maggio 2008 i convenuti hanno

sollecitato una volta ancora la reiezione dell'istanza, salvo ammetterne

l'accoglimento – in subordine – fino a concorrenza di fr. 1402.15 con interessi.

E. Statuendo

il 19 maggio 2008, il Pretore ha accolto l'istanza, ha confermato l'iscrizione

provvisoria dell'ipoteca legale per l'ammontare di fr. 42 000.– con interessi

al 5% dal 16 giugno 2007 iscritta in via cautelare sulle tre proprietà per

piani e ha fissato alla AO 1 SA un termine fino all'11 luglio 2008 per

promuovere l'azione volta all'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale, con l'avvertenza

che il decorso infruttuoso del termine avrebbe comportato la cancellazione

dell'iscrizione provvisoria. La tassa di giustizia di fr. 1000.– e le spese di

fr. 200.– sono state poste a carico dei convenuti in solido, con obbligo di

rifondere all'istante, sempre a titolo solidale, fr. 3500.– per ripetibili.

F. Contro la sentenza appena citata i convenuti sono insorti con un

appello del 28 maggio 2008 per ottenere che il giudizio del Pretore sia

riformato nel senso di respingere l'istanza della AO 1 SA e di cancellare

l'iscrizione cautelare o, in subordine, di accogliere l'istanza limitatamente

alla somma di fr. 1402.50 con interessi. Nelle sue osservazioni del 23 giugno

2008 la AO 1 SA ha proposto di rigettare l'appello e l'8 luglio 2008 ha instato per il conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso dei convenuti, in modo che il

termine fissatole dal Pretore per promuovere l'azione tendente all'iscrizione

definitiva dell'ipoteca legale non continuasse a decorrere. Mediante decreto

del 10 luglio 2008 il presidente di questa Camera ha accolto l'istanza e ha conferito

all'appello effetto sospensivo relativamente al termine

entro cui agire per far iscrivere l'ipoteca legale in via definitiva.

Considerandi

in diritto: 1. L'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale in favore di artigiani

e imprenditori è ordinata con la procedura contenziosa di camera di consiglio

(art. 4 n. 19 e 5 LAC, che rinvia agli art. 361 segg. CPC). La sentenza del

Pretore è appellabile entro dieci giorni dalla notificazione (art. 370 cpv. 2

CPC). Nella fattispecie il giudizio impugnato è giunto al patrocinatore dei convenuti il 20 maggio 2008. Introdotto il 28 maggio 2008, l'appello in esame è pertanto tempestivo.

2.

Durante

l'istruttoria di primo grado, il 20 dicembre 2007, AP 6 e AP 5 hanno venduto la proprietà per

piani n. 4477 a

__________ e __________. Questi ultimi non sono subentrati in causa. Ora,

l'art. 110 cpv. 1 CPC prevede che, dandosi alienazione dell'oggetto litigioso,

il processo continua fra le parti originarie, ma la sentenza passa in giudicato

anche nei confronti dell'acquirente, “riservate le disposizioni del diritto civile circa l'acquisto del

terzo in buona fede”. Nel caso

in esame la causa è proseguita così contro AP 6 e AP 5, fermo restando che

l'attuale sentenza passerà in giudicato anche verso __________ e __________, salvo

quanto dispongono gli art. 714 cpv. 2 e 933 CC.

3.

L'art.

837.

cpv. 1 n. 3 CC prevede che danno diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca

legale i crediti di imprenditori o artigiani che abbiano fornito materiali e

lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o per altre opere sopra un dato

fondo, “e ciò sopra il fondo

stesso, tanto se i loro crediti siano contro il proprietario quanto contro un

imprenditore”. Le quote di

proprietà per piani sono considerate “fondi” (art. 655

cpv. 2 n. 4 CC), alla stessa stregua delle ordinarie quote di comproprietà

immobiliare (Laim in: Basler

Kommentar, ZGB II, 2ª

edizione, n. 23 ad art. 655 con rinvii). L'iscrizione dell'ipoteca legale deve

avvenire entro tre mesi dal compimento dell'opera (art. 839 cpv. 2 CC), da

quando cioè sono stati eseguiti tutti i lavori costituitivi del contratto e

l'opera può essere consegnata (DTF 125 III 116 consid. 2b). Il

termine, perentorio, è salvaguardato già con un'iscrizione provvisoria secondo

gli art. 961 cpv. 1 e 2 CC e 22 cpv. 4 RRF. La richiesta di iscrizione va

diretta contro il proprietario attuale del fondo oggetto delle forniture o dei

lavori (Steinauer, Les droits réels, vol. III, 3ª edizione, pag. 278 n. 2877 con richiami).

4.

Nel caso specifico la AO 1 SA ha chiesto al Pretore l'iscrizione provvisoria

di un'ipoteca legale per l'intero suo saldo di

fr. 42 800.– con interessi “a carico della PPP 4475 (…), della PPP 4476 (…)

e della PPP 4477 (…)”. Nel decreto cautelare del 12 luglio 2007 il Pretore ha

ripreso identica formulazione e l'ufficiale del registro fondiario ha annotato l'ipoteca per l'ammontare di fr. 42 800.– con interessi

su ciascuna delle tre proprietà per piani, indicando sul foglio di ognuna che l'ipoteca

legale “grava anche” le altre due. Se

non che, l'artigiano o imprenditore ha il diritto di vedersi garantire le sue

pretese solo per prestazioni

eseguite

– come si è visto – “sopra un

dato fondo” (art. 837 cpv. 1

n. 3 CC). Un pegno immobiliare può essere costituito

per il medesimo credito “sopra

più fondi” unicamente se questi

appartengono al medesimo proprietario o sono proprietà di più condebitori

solidali (art. 798 cpv. 1 CC: “pegno collettivo”). A tal fine l'art. 42 cpv. 1 RRF precisa che quando più fondi

situati in un medesimo circondario, ma non figuranti sopra un foglio

collettivo, debbano essere costituiti in pegno per lo

stesso credito conformemente all'art. 798 cpv. 1 CC, “al momento dell'iscrizione del diritto di pegno sui diversi fogli

del mastro si deve indicare sopra ciascun foglio, nella rubrica intitolata ‘Somma garantita da pegno’ l'importo totale del credito, e nella

rubrica ‘Osservazioni’ il richiamo ai fondi gravati dallo stesso

pegno (per es. ‛Ad A: numero

... costituito in pegno per il medesimo credito’)”.

5.

Nell'istanza dell'11 luglio 2007 la AO 1 SA ha postulato – come

detto – l'iscrizione di un'ipoteca legale per l'intera pretesa di fr. 42 800.– su tutte e tre

le proprietà per piani n. 4475, 4476 e 4477. Ha chiesto, in altri termini, l'annotazione di un pegno collettivo. Del resto, pegni indipendenti che gravino più

fondi per un medesimo credito non esistono nel diritto svizzero (Simonius/ Sutter, Schweizerisches

Immobiliarsachenrecht, vol. II, Basilea 1990, pag. 208 n. 22 in fine). Quanto all'iscrizione cautelare eseguita dall'ufficiale del registro fondiario, essa

conferma la natura collettiva dell'ipoteca, ove appena si consideri che sul

foglio

della proprietà per piani n. 4475 figura la frase “grava pure RF di __________

foglio 4476, 4477”, sul foglio della proprietà per piani n. 4476 la frase

“grava pure RF di __________ foglio 4475, 4477” e sulla proprietà per piani n. 4477 la frase “grava pure RF di __________ foglio 4475, 4476”. La questione è di sapere, nelle circostanze descritte, se in concreto fossero dati i requisiti

per l'iscrizione di un pegno collettivo, ciò che gli appellanti contestano.

6.

Nella

fattispecie le condizioni dell'art. 798 cpv. 1 CC fanno manifestamente difetto. Le proprietà per

piani n. 4475, 4476 e 4477 non appartengono al medesimo titolare né a titolari diversi

che si siano dichiarati debitori solidali nei confronti della AO 1 SA. La

dottrina, da parte sua, non è di miglior sussidio all'istante. Anzi, gli autori sono unanimi nel ritenere che, trattandosi di proprietà

per piani appartenenti a titolari non

vincolatisi solidalmente verso artigiani o imprenditori, eventuali ipoteche

legali di questi ultimi vanno ripartite sulla base dei lavori e dei materiali

di cui hanno beneficiato le singole proprietà per piani (Meier-Hayoz/Rey in: Berner

Kommentar, edizione 1988, n. 102 ad art. 712a CC; Steinauer, op. cit., pag. 276 n. 2874i

e n. 2874j; Wermelinger, La

propriété par étages, Friburgo 2002, n. 93 ad art. 712c CC; Hofstetter in: Basler Kommentar, op. cit., n. 17 ad art. 839/840 CC; Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht,

3ª edizione, pag. 203 n. 594 a 599, pag. 260 n. 778; Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 3ª edizione, pag. 446 n. 1740).

7.

giurisprudenza è in linea con la dottrina. Se mai essa ha lasciato irrisolto il

problema di sapere – ma l'ipotesi è estranea al caso specifico – se un pegno

possa gravare collettivamente, in via eccezionale, più fondi che appartengano a

proprietari diversi non vincolati in solido verso artigiani o imprenditori ove

tali fondi costituiscano un'unità economica in ragione della destinazione loro

attribuita dai lavori (si pensi a una fabbrica con vie d'accesso, depositi e

posteggi su particelle diverse: DTF 102 Ia 85 consid. 2b/aa). In materia di

proprietà per piani, per converso, essa ha stabilito esplicitamente che le prestazioni dell'artigiano o dell'imprenditore suscettive di

comportare aumenti di valore dell'immobile vanno attribuite alle rispettive

unità e la pretesa dell'artigiano può essere garantita unicamente da un'ipoteca

sulle singole proprietà per piani (DTF 125 III 116 consid. 3a; analogamente: I CCA,

sentenza inc. 11.2007.180 del 22 novembre 2007, consid. 5 e 6). Essa ha ribadito

ancora in seguito che i titolari delle varie unità non

sono solidalmente responsabili per debiti della comunione, un'eventuale ipoteca

legale di artigiani e imprenditori dovendo essere

iscritta “sulle singole unità

in ragione della loro partecipazione alla comproprietà” (DTF 128 III 264 con citazioni). Questa Camera ha già avuto modo di

sottolineare, poi, che l'iscrizione di un'ipoteca legale degli artigiani non può

gravare collettivamente nemmeno quote di ordinaria comproprietà immobiliare

appartenenti a debitori non vincolati solidalmente (RtiD I-2005 pag. 793

consid. 6).

8.

Nella

sentenza impugnata il Pretore rileva che un pegno collettivo su proprietà per

piani è nondimeno ammissibile per prassi, quand'anche non soccorrano i presupposti

dell'art. 798 cpv. 1 CC, ove l'iscrizione sia meramente provvisoria (sopra, consid.

3.

in fine). Con le osservazioni all'appello la AO 1 SA

soggiunge che “data l'urgenza dell'annotazione provvisoria dell'ipoteca legale,

la giurisprudenza ammette l'annotazione per l'intero importo a carico di tutte

le quote della PPP, ritenuto l'obbligo per l'imprenditore di suddividere l'importo

dell'ipoteca legale in sede d'iscrizione definitiva” (pag. 2 in fondo). Tali opinioni sono fondate solo in parte. La prassi consente sì, in casi urgenti, di

iscrivere provvisoriamente ipoteche legali collettive su proprietà per piani appartenenti

a titolari non solidalmente obbligati verso artigiani o imprenditori, con

un'applicazione invero ardita dell'art. 798 cpv. 1 CC, ma solo “nell'ambito di provvedimenti

superprovvisionali” (Rep. 1985

pag. 306 in alto). Dopo il contraddittorio l'iscrizione provvisoria non può più

essere confermata siccome collettiva nemmeno in simili frangenti, ma l'importo totale

del credito dev'essere ripartito fra le varie proprietà per piani secondo i

lavori effettivamente eseguiti in ciascuna di esse o, rivelandosi impossibile

la suddivisione, “secondo i

millesimi di ogni quota in rapporto all'intero immobile” (Rep. 1985 pag. 306 consid. 2 in fine).

9.

È vero che Bernhard Trauffer

parrebbe non distinguere tra pegno collettivo iscritto provvisoriamente su

proprietà per piani in favore di artigiani e imprenditori prima o dopo il

contraddittorio (in: Basler Kommentar, op. cit., n. 6a in fine ad art. 798 CC). Sta di fatto che i due riferimenti da lui citati riguardano entrambi

pegni collettivi iscritti in via cautelare prima del contraddittorio. Nell'uno Schumacher

sosteneva – appunto – l'ammissibilità di simili ipoteche iscritte in via “supercautelare” (op. cit., 2ª edizione,

pag. 101 n. 396), assunto che per altro non si ritrova nella versione più

recente della sua monografia (3ª edizione, pag. 287 n. 850, ultima frase). Nel secondo Roland Pfäffli si limitava a richiamare

l'opinione iniziale di Schumacher

(Der Bernische Notar 1996 pag. 302 in alto). Altre due sentenze cantonali – di

Appenzello Esterno e Turgovia – menzionate di scorcio dallo stesso Schumacher sono definite da quest'ultimo

“casi singoli” (3ª edizione, loc. cit.), ovvero senza portata di giurisprudenza. Nulla

induce quindi a estendere la prassi che tollera l'iscrizione provvisoria cautelare

prima del contraddittorio di ipoteche legali collettive per pretese di artigiani

e imprenditori nei confronti di proprietari immobiliari non vincolatisi solidalmente

a iscrizioni provvisorie da eseguire dopo il contraddittorio.

10.

Tutto

ciò posto, l'iscrizione provvisoria del pegno

collettivo ordinata dal Pretore dopo il contraddittorio non può trovare

tutela. D'altro lato non si può nemmeno condividere l'opinione degli appellanti,

i quali chiedono di respingere l'istanza di iscrizione dell'ipoteca legale per inammissibilità

del pegno collettivo sulle loro proprietà per piani. In realtà va annullato il

pegno collettivo iscritto provvisoriamente dopo il contraddittorio, ciò che

ripristina la validità del decreto cautelare emesso dal Pretore senza contraddittorio

il 12 luglio 2007. La causa va dunque ritornata al primo giudice perché fissi

all'istante un termine entro cui suddividere l'importo del pegno collettivo (fr. 42 800.–) sulle tre proprietà per piani secondo i lavori effettivamente eseguiti in ciascuna di esse o, rivelandosi

impossibile la suddivisione, secondo i millesimi di ogni quota in rapporto all'intero

immobile. A quel momento il Pretore disgiungerà la richiesta collettiva della AO

1.

SA in tre cause distinte (art. 73 CPC), ognuna diretta contro i titolari della

rispettiva proprietà per piani, ferma restando – evidentemente – la possibilità

di un'istruttoria comune. Dopo di che, egli statuirà con tre sentenze separate.

11.

Gli

oneri del giudizio odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 cpv. 2

CPC). Gli appellanti ottengono causa vinta sul principio, nel senso che conseguono

l'annullamento della sentenza impugnata, ma non vedono

respingere l'istanza di iscrizione dell'ipoteca legale, né si può prevedere sin

d'ora come giudicherà il Pretore in esito alla disgiunzione dei tre procedimenti.

Equitativamente si giustifica perciò di addebitare la tassa di giustizia e le

spese di appello alle parti nella misura di metà ciascuno, compensando le

ripetibili. Sugli oneri processuali e le ripetibili di primo grado giudicherà

nuovamente il Pretore al momento in cui statuirà sull'iscrizione provvisoria

delle ipoteche legali.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è parzialmente accolto, nel senso che la sentenza impugnata

è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore perché assegni all'istante un

termine entro cui scindere il pegno collettivo in ipoteche legali gravanti le

singole proprietà per piani, disgiunga la procedura in tre cause separate, istruisca

i procedimenti ed emani tre sentenze distinte.

2. Gli oneri processuali,

consistenti in:

tassa di giustizia fr. 500.–

spese fr. 50.–

fr.

550.–

anticipare dagli appellanti, sono posti per metà a carico di questi ultimi in

solido e per l'altra metà a carico della AO 1 SA, compensate le ripetibili.

3. Intimazione:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile

contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2

LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi;

quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia

civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata

dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è

dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF).

La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster