11.2008.59

Registro fondiario. Ricorso contro l'operato dell'ufficiale. Menzioni di autorizzazioni precarie nel registro fondiario

3 maggio 2010Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani ed Ermotti

segretario:

Pontarolo, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa 01/2008 RF (registro

fondiario: ricorso contro l'operato dell'ufficiale) del Dipartimento delle

istituzioni, Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro

fondiario, che oppone

RI 1

(patrocinata da PA 1)

alla

Divisione della giustizia

quale autorità di vigilanza sul registro fondiario

e all'

Ufficio

dei registri del Distretto di Lugano

riguardo alla menzione nel registro

fondiario di un precario a carico della particella n. 128 RFD di __________, di

sua proprietà;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto il

ricorso presentato il 26 maggio 2008 da RI 1 contro la decisione emanata il 23

aprile 2008 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul

registro fondiario;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Il

Municipio di __________ ha rilasciato il 16 settembre 2004 ad RI 1 una licenza

edilizia per costruire una piscina e una sauna sulla sua particella n. 128 RFD

di quel Comune. Adito con una domanda di variante intesa all'ampliamento del

fabbricato, il Municipio l'ha respinta il 28 marzo 2006 perché il manufatto non

avrebbe rispettato la distanza minima di quattro metri dal confine con la

particella n. 129. Il 13 settembre 2007 __________, proprietario di

quest'ultimo fondo, ha concesso ad RI 1 un precario a tempo indeterminato per

edificare l'opera in deroga alle distanze legali.

B. L'8 ottobre 2007 RI 1 e il Municipio di __________

hanno sottoscritto la seguente convenzione:

Premesso che il Municipio ha proposto quale

unica possibilità per l'accoglimento della variante in corso d'opera (…) la dichiarazione di assunzione della maggior distanza

sottoscritta dal signor __________, proprietario del fondo confinate

contraddistinto dalla particella n. 129 RFD __________;

premesso che in data 13 settembre 2007 è

stata stipulata una convenzione, qui allegata quale inserto C, tra la signora RI

1 e il proprietario del fondo confinante, signor __________. In tale

convenzione la signora RI 1, o i suoi successori in diritto, si impegna sin d'ora a ripristinare l'altezza di 3 (tre) metri del locale sauna-spogliatoio,

oggetto del precario, ad insindacabile richiesta per invio raccomandato, con

preavviso di 6 (sei) mesi da parte dell'avente

diritto pro tempore del fondo particellare n. 129 RFD __________.

Tutto ciò premesso ed esposto, da valere

quale parte integrante e sostanziale della presente convenzione, le parti

convengono e stipulano quanto segue:

1. Il

Municipio di __________, richiamata la licenza edilizia n. 37/4 del 16

settembre 2004 (…) nonché la variante d'opera

del 22 luglio 2005 (…), autorizza la costruzione in forma precaria del locale

sauna-spogliatoio in deroga alle distanze legali sulla particella n. 128 RFD __________

(…);

2. Il

Municipio potrà richiedere la rimozione dell'oggetto

del precario con un preavviso di 6 (sei) mesi qualora eventuali future

costruzioni sul fondo confinante contraddistinto dalla particella n. 129 RFD __________

dovessero richiedere una maggior distanza;

3. L'avv. __________ è incaricato, non appena espletate le necessarie procedure

di approvazione, di procedere alla iscrizione della menzione precaria a favore

del Comune di __________ all'Ufficio del registro fondiario.

C. Il 24

ottobre 2007 RI 1 ha chiesto all'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Lugano di menzionare

sulla sua particella n. 128 un “precario per costruzione di locale sauna-spogliatoio

in deroga alle distanze legali”. A sostegno dell'istanza essa ha allegato la

convenzione stipulata l'8

ottobre 2007 con il Municipio di __________. Con decisione del 31 ottobre 2007 l'ufficiale ha respinto

l'istanza, reiterando il rigetto l'11 dicembre 2007.

D. RI 1 si è rivolta il 23 gennaio 2008

alla Divisione della giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, postulando

l'annullamento della decisione appena citata e l'iscrizione nel registro fondiario della menzione litigiosa. Con

osservazioni dell'11 febbraio 2008 l'ufficiale si è confermato nel proprio operato.

Statuendo il 23 aprile 2008, l'autorità

di vigilanza ha respinto il ricorso, ponendo le spese e la tassa di giustizia (fr.

200.– complessivi) a carico della ricorrente.

E. Contro

la decisione predetta RI 1 è insorta il 26 maggio 2008 a questa Camera per ottenere la riforma della decisione impugnata nel senso di vedere iscritta la

nota menzione. L'ufficiale del registro fondiario ha comunicato il 10 giugno

2008 di rinunciare a osservazioni, limitandosi a proporre di respingere il

ricorso. Analoga conclusione ha formulato l'11 giugno successivo la Divisione

della giustizia.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni emanate dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario possono formare

oggetto di ricorso alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della

legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il ricorso è diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio

del registro fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (Deschenaux, Das Grundbuch, in: Schweizerisches

Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto). Quanto al

termine di impugnazione, esso è – per diritto federale – di 30 giorni (art. 103

cpv. 2 RRF; Schmid in: Basler Kommentar,

ZGB II, 3ª edizione, n. 25 ad

art. 956 CC con richiamo a Huber

in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestivo, il ricorso in esame è quindi

ricevibile.

2.

concreto l'autorità di

vigilanza ha accertato che la costruzione progettata dall'istante non rispetta la distanza legale

minima di 4 m dal confine della particella n. 129, ma che il 13 settembre

2007.

__________, proprietario della particella n. 129, ha concesso all'istante un precario a tempo indeterminato per edificare l'opera in deroga alle

distanze legali. Tale pattuizione è parte integrante della convenzione siglata l'8 ottobre 2007 da RI 1 con il Municipio di __________.

Sta di fatto – ha continuato l'autorità di vigilanza – che l'accordo del 13 settembre

2007.

rimane un'intesa tra privati, poiché non riguarda fondi dell'ente pubblico.

Il coinvolgimento del Municipio è “finalizzato unicamente alla formalizzazione

del rilascio della licenza edilizia in sanatoria”. Onde, in definitiva, il

rigetto del ricorso.

3.

La ricorrente contesta che la convenzione sottoscritta con il Municipio

l'8 ottobre 2007 sia una mera intesa

tra privati, sostenendo che essa “si fonda piuttosto sulla potestà del

Municipio di __________ di porre degli oneri a carico del proprietario di un

fondo a fronte del rilascio di una licenza edilizia”. L'accordo costituisce a

suo parere un'attestazione in

cui essa ha preso atto che il Municipio autorizza la costruzione della “sauna-spogliatoio”

in deroga alle distanze legali, ma si riserva il diritto di chiederne la

rimozione qualora il manufatto risultasse successivamente in contrasto con le

restrizioni di diritto pubblico. Per la ricorrente unico beneficiario del

precario è l'ente pubblico, il

quale ha la facoltà di esigere il ripristino della situazione legale, sicché il

rigetto dell'istanza da parte

dell'ufficiale del registro fondiario è in contrasto con lo scopo informativo della menzione e compromette la sicurezza giuridica.

4.

La legge stabilisce quali diritti possano essere iscritti nel

registro fondiario (art. 946 e 958 CC), quali possano essere annotati (art. 959

e 961a CC) e quali menzionati (art. 946 cpv. 2 e 962 CC). Le menzioni sono

indicazioni di un rapporto giuridico privatistico o pubblicistico che

riguardano un fondo, ma la cui esistenza è indipendente dal registro fondiario

(Steinauer, Les droits réels, vol.

I, 4ª edizione, pag. 287 n.

819). L'art. 962 CC, in

particolare, concerne solo restrizioni del diritto pubblico cantonale. Nel registro

fondiario tuttavia possono essere menzionati anche rapporti di diritto privato (Schmid in: Basler

Kommentar, 3ª edizione, n. 30

ad art. 946 CC; Steinauer,

op. cit., pag. 235 n. 635, pag. 287 segg. n. 822 segg.).

Per principio, ad ogni modo, è possibile far menzionare un determinato rapporto

giuridico nel registro fondiario solo ove ciò sia consentito dal diritto

federale o cantonale (Scherrer, Anmerkungen im Grundbuch, Zurigo 1984, pag. 35).

5.

Nella

fattispecie nessuna disposizione di diritto federale o cantonale prevede la menzione

nel registro fondiario di una convenzione come quella siglata dalla ricorrente

con il Municipio. La prassi ticinese ammette nondimeno, come quella di altri

Cantoni, la possibilità di menzionare nel registro fondiario convenzioni di

precario fra enti pubblici e cittadini, così come – in casi di particolare

importanza – convenzioni di precario tra privati (circolare del Dipartimento cantonale

di giustizia E-E1/5-91 con rinvio alle istruzioni del 5 agosto 1946 e del 17

dicembre 1957 dello stesso Dipartimento). Il Tribunale federale ha preso atto di

tale prassi, senza esprimersi (DTF 79 I 191). Altrettanto ha fatto la dottrina (Deschenaux, op. cit., pag. 409 e 423; Schmid, op. cit., n. 46 ad art. 946 CC

con riferimenti), che pur reputa la prassi discutibile (Steinauer, op.

cit., pag. 291 seg. n. 834).

a) RI

1.

ha firmato, come detto, due convenzioni. Con la prima, del 13 settembre

2007, il proprietario della particella n. 129 l'ha autorizzata, mediante precario, a costruire il locale “sauna-spogliatoio” in deroga alle distanze previste

dalle norme di attuazione del piano regolatore di __________. Con la seconda,

dell'8 ottobre 2007, il Municipio di __________ l'ha abilitata – sempre a

titolo precario – a erigere il manufatto, riservandosi la facoltà di pretenderne

la rimozione ove future costruzioni sulla particella n. 129 dovessero richiedere

una maggiore distanza. Il primo accordo è pacificamente un'intesa tra privati.

Il secondo attesta invece il rilascio di una licenza edilizia – ovvero di un

atto unilaterale dell'autorità – soggetto a condizione (cfr. Scolari, Commentario alla LALPT, LE e

LAC, Bellinzona 1997, n. 508 e note preliminari agli art. 70/71 LALPT con

riferimenti). Il precario evocato dal Municipio di __________ non è nient'altro

che una forma di licenza in deroga. Questa si configura come una clausola del

permesso di costruzione mediante la quale il proprietario si impegna, verificandosi

determinati presupposti, a rimuovere l'opera a proprie spese, rinunciando a

ogni risarcimento. Si tratta di una condizione inserita nell'autorizzazione in

ossequio al principio della proporzionalità, qualora un rifiuto puro e semplice

della licenza dovesse apparire esagerato (sentenza del Tribunale cantonale amministrativo

inc. 52.2004.413 del 10 febbraio 2005, consid. 3.6).

b) La

ricorrente insta affinché si esegua sulla propria particella n. 128 la menzione

“precario per costruzione di

locale sauna-spogliatoio in deroga alle distanze legali”. Simile locuzione è però equivoca, giacché induce a supporre l'esistenza

di un mero precario fra privati, mentre la menzione intende riferirsi alla

convenzione dell'8 ottobre 2007 firmata da RI 1 con il Municipio di __________

(invocata dalla richiedente medesima come titolo giustificativo davanti

all'ufficiale del registro fondiario). E tale convenzione non abilita solo il

proprietario della particella n. 128 a costruire in deroga alle distanze legali,

ma obbliga il proprietario stesso anche a demolire senza indennizzo la

costruzione – su richiesta del Municipio – ove il vicino dovesse edificare

stabili che richiedano maggior distanza. Tant'è che l'avvocato PA 1 è stato

incaricato di “procedere all'iscrizione della menzione

precaria a favore del Comune di __________”. Nel caso specifico non si tratta

quindi, come reputano l'ufficiale del registro fondiario e l'autorità di

vigilanza, di menzionare una semplice convenzione tra privati. Si tratta di menzionare

una pattuizione pubblicistica con il Municipio. E, come detto, la prassi

ticinese ammette la menzione di siffatti precari tra ente pubblici e privati.

Ciò posto, non vi sono motivi in concreto per rifiutare la menzione.

c) Quanto

al testo della menzione, esso deve contenere un termine di riferimento e il

richiamo al documento giustificativo, come pure – eventualmente – al piano (art.

79.

cpv. 1 e 80 cpv. 1 RRF; Fasel, Grundbuchverordnung,

Kommentar, Basilea 2008, n. 10 ad art. 79 e 16 ad art. 80). Incombe

anzitutto a chi postula la menzione addurre le indicazioni necessarie e

sufficienti a determinare l'oggetto e la natura del rapporto

giuridico da iscrivere (art. 38 lett. c RRF; sentenza del Tribunale

federale del 28 maggio 1990 in: ZBGR/RNRF 79/1998 pag.

126.

con rinvio a Deschenaux, op.

cit. pag. 448). L'ufficiale del registro fondiario non è vincolato alla richiesta,

ma in casi chiari non deve mostrarsi troppo esigente, essendo suo compito redigere

la menzione (per le servitù: Liver,

Zürcher Kommentar, 3ª edizione, n. 24 ad art. 738 CC; Fasel, op.

cit., n. 12 segg. ad art. 35 RRF). In concreto

la formulazione prospettata dalla richiedente è nondimeno equivoca, come si è

spiegato dianzi. L'ufficiale è invitato perciò a modificarla in “licenza

edilizia per locale sauna-spogliatoio a titolo precario”.

6.

Gli

oneri del giudizio odierno seguirebbero la soccombenza (art. 28 LPAmm). L'autorità

di vigilanza e l'ufficiale del registro fondiario si sono limitati però a stare

in causa nell'ambito delle attribuzioni loro conferite dalla legge (art. 66

cpv. 4 LTF per analogia). Non possono quindi essere

tenuti a sopportare spese né a corrispondere ripetibili.

Analogamente va modificato il dispositivo sugli oneri processuali della Divisione

della giustizia.

7.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la

vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b

n. 2 LTF). Questioni di valore litigioso non parrebbero determinanti (sentenze del Tribunale federale 5A_35/2008 del 10 giugno 2008, consid.

2;5A_346/2009 del 12 agosto 2009, consid. 1.1, non pubblicato in DTF 135 III

585).

8.

La comunicazione dell'odierno

giudizio avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce l'art.

102.

cpv. 2 RRF, seppure tale prassi sia oggi desueta in

molti Cantoni (Deschenaux, Le registre

foncier, in: Traité de droit privé suisse, Vol. V/II.2, Friburgo 1983, pag.

169).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: I. Il

ricorso è accolto, nel senso che la decisione impugnata è così riformata:

1. Il ricorso è accolto e l'ufficiale del registro

fondiario del Distretto di Lugano è invitato a eseguire la menzione “licenza edilizia per locale sauna-spogliatoio a titolo precario” sulla particella n. 128 RFD di __________.

2. Non

si riscuotono tasse o spese né si assegnano ripetibili.

II. Non si riscuotono

tasse o spese né si assegnano ripetibili.

III. Intimazione

–;

– Divisione della giustizia quale autorità di

vigilanza sul registro fondiario, Bellinzona;

– Ufficio del registro fondiario del Distretto di

Lugano.

Comunicazione

all'Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro

fondiario e del diritto fondiario.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art.

100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta

ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non

raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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