11.2009.138

Azione di manutenzione, proprietà per piani

11 dicembre 2012Italiano19 min

Fatti

I e J. Ne è sorto un fitto carteggio tra AP 1 e il promotore immobiliare,

finché quest'ultimo con scritto del 3 giugno 2008 ha proposto a AP 1 di beneficiare dei posteggi T, U, V, S e AD. L'indomani l'interessato ha

respinto tale proposta, continuando a occupare i posteggi I e J. Il 4 novembre

2008 AP 1 si è lamentato del fatto che “ignoti” avrebbero spostato una sua

vettura all'interno dell'autorimessa condominiale. Poi, all'assemblea ordinaria

del 5 novembre 2008 una “vivace discussione” è sorta tra il patrocinatore

di AP 1 e il promotore immobiliare inerente all' “occupazione abusiva di

alcuni posteggi nell'autorimessa” da parte dello stesso AP 1.

C. Con

istanza del 24 novembre 2008 AO 1 ha convenuto davanti al Pretore del Distretto

di Lugano AP 1 con un'azione possessoria – in aggiunta a una “domanda di

provvedimenti supercautelari” – volta a impedire al convenuto di “utilizzare

e/o perturbare” l'uso delle autorimesse indicate con le lettere G, H, I e J.

All'udienza del 15 dicembre 2008, indetta per la discussione, AP 1 si è

preliminarmente opposto all'istanza, sollevando dapprima l'eccezione di

incompetenza della Pretura, dandosi nel regolamento condominiale una clausola

compromissoria e facendo poi valere la mancata legittimazione attiva

dell'istante. Egli ne ha poi anche contestato il buon fondamento rilevando di

essere autorizzato ad adoperare i posteggi I e J. Infine egli ha denunciato la

lite al Condominio “__________”, promotrice della proprietà per piani in cui si

trovano i posteggi litigiosi. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato

alla discussione finale producendo memoriali scritti. Nel proprio del 26 giugno

2009 AP 1 ha di nuovo riproposto di respingere l'istanza, ribadendo la mancata

legittimazione attiva dell'istante e contestando l'esistenza dei presupposti

per ammettre un'azione possessoria. Nel suo scritto del 13 luglio 2009 AO 1

chiede che l'azione sia accolta facendo di nuovo leva sul suo diritto di

disporre dei posteggi I e J.

D. Statuendo

con sentenza del 18 agosto 2009 il Pretore ha accolto l'istanza e ha ordinato

“in via cautelare e nel merito” a AP 1 di non adoperare i posteggi G, H, I e J

siti nell'autorimessa del condominio __________. Il Pretore ha assortito tale

ordine della comminatoria penale dell'art. 292 CP. La tassa di giustizia e le

spese, di complessivi fr. 500.–, sono state poste a carico di AP 1, con obbligo

di rifondere alla controparte fr. 3000.– per ripetibili.

E. Contro

la sentenza appena citata AP 1 è insorto con un appello del 25 agosto 2009 nel

quale chiede che – previa concessione dell'effetto sospensivo al ricorso –

l'azione possessoria sia respinta e il giudizio del Pretore riformato di conseguenza.

Il presidente di questa Camera ha parzialmente accolto la domanda di effetto sospensivo

con decreto del 28 agosto 2009, accordandolo alla comminatoria dell'art. 292

CP, figurante nel dispositivo n. 1 della sentenza impugnata. Invitata a esprimersi

sul ricorso, AO 1 è rimasta silente.

Considerandi

in diritto: 1. Le azioni possessorie erano disciplinate, sino al 31 dicembre

2010, dalla procedura contenziosa di camera di consiglio (art. 361 segg. CPC

ticinese, cui rinviava l'art. 374). La sentenza del Pretore era quindi

appellabile nel termine di dieci giorni, senza riguardo al valore litigioso

(I CCA, sentenza inc. 11.2002.43 del del 28 aprile 2003, consid. 1).

In concreto il giudizio impugnato è stata notificato a AP 1 il 20 agosto 2009.

Inoltrato il 25 agosto 2009 l'appello è dunque tempestivo.

2.

Pretore non ha fissato il valore litigioso. L'istante, da parte sua, ha

promosso causa senza precisare alcunché. Il

convenuto nulla ha eccepito. Ora, la vertenza in narrativa riguarda due

posteggi di una proprietà per piani a __________, sui quali AO 1 postula

la cessazione di una turbativa da parte di AP 1. Ciò premesso, si può presumere

che il maggior valore rispettivamente il deprezzamento derivante alla proprietà

per piani delle parti raggiunga la soglia di fr. 30 000.– utile per

adire il Tribunale federale.

3.

Pretore ha ammesso la tempestività del reclamo (art. 929 cpv. 1 CC) da parte di

AO 1 e ha accertato la legittimazione attiva di quest'ultima. Egli ha poi

constatato che l'istante è da considerare possessore, fra l'altro, dei posteggi

indicati dalle lettere I e J. Il Pretore ha infine rilevato che il

comportamento di AP 1 – che, fra l'altro, ha minacciato di riprendersi i

posteggi, pretendendo di vantare sugli stessi un diritto prevalente – configura

una turbativa del possesso dell'istante. Onde, in definitiva, l'accoglimento

dell'istanza.

4.

concreto la particella n. 658 è costituita in proprietà per piani (ventuno

unità). L'istante, titolare di quattro quote, ha convenuto in giudizio un

titolare di una singola quota. AP 1 contesta la legittimazione attiva

dell'istante, facendo valere che AO 1 non è turbata né in un suo diritto d'uso

esclusivo né in un suo diritto d'uso riservato, nulla agli atti documentando

l'esistenza di simili prerogative. Né, per avventura, essa può dirsi al

beneficio del possesso dei posteggi I e J.

a) L'art. 928 cpv. 1 CC stabilisce che il soggetto turbato nel suo

possesso da un atto di illecita violenza può promuovere

un'azione

di manutenzione contro l'autore della turbativa, anche se questi pretende di

agire con diritto. L'azione ha per oggetto la cessazione della turbativa, il

divieto di turbative ulteriori e il risarcimento dei danni (art. 928 cpv. 2

CC). Essa soggiace – come l'azione di reintegra (art. 927 CC) – a un doppio

limite di tempo, il cui rispetto deve essere verificato d'ufficio, giacché da

esso dipende la ricevibilità dell'azione (Rep. 1996 pag. 190 consid. 4 con

riferimenti): da un lato il possessore deve avere reclamato immediatamente la

restituzione della cosa o la cessazione della turbativa, appena conosciuto

l'atto di violenza e il suo autore (art. 929 cpv. 1 CC), dall'altro deve avere

intentato causa entro un anno dalla turbativa, quand'anche abbia avuto

conoscenza solo più tardi del fatto e del suo autore (art. 929 cpv. 2 CC).

L'atto di illecita violenza non deve necessariamente costituire un atto di forza:

basta che sia compiuto a pregiudizio e contro la volontà del possessore (Stark in: Berner Kommentar, edizione

2001, n. 22 all'introduzione degli art. 926–929 CC con richiami; Rep. 1996 pag.

186.

consid. 2a).

b) Munito

di legittimazione attiva è unicamente il titolare del rapporto giuridico fatto

valere. Nell'ambito di un'azione possessoria essa compete a ogni possessore,

indipendentemente dalla forma del possesso (diretta o indiretta, originaria o derivata,

individuale o collettiva: v. Stark,

op. cit., n. 7 ad art. 928 CC). Trattandosi di una proprietà per piani, il possesso

delle parti comuni si esercita collettivamente, sotto forma di un compossesso

immediato, ogni proprietario essendo autorizzato a usare e godere i beni comuni

nella misura compatibile con i diritti degli altri (art. 648 cpv. 1 CC). Le

relative modalità sono stabilite nel regolamento per l'amministrazione e l'uso

del condominio (art. 712g cpv. 3 CC). Quanto a eventuali diritti d'uso riservato (o “particolare”), essi consentono a un comproprietario di adoperare una parte comune, a

esclusione degli altri comproprietari. I diritti d'uso particolare non hanno

natura reale; sono diritti personali “rafforzati” (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, edizione

1988, n. 45 ad art. 712g CC; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª

edizione, pag. 354 n. 1272b; Wermelinger,

La proprieté par étages, 2a edizione, n. 151 ad art. 712a CC).

c) L'insieme dei comproprietari non si identifica con la comunione dei

comproprietari; al contrario: l'uno si distingue giuridicamente dall'altra (RVJ

1987.

pag. 326 consid. 8a con richiami). Una comunione di comproprietari non

gode di personalità giuridica, ma per ragioni pratiche, per sicurezza del

diritto e per economia di giudizio la legge le riconosce una certa capacità

processuale. A salvaguardia di interessi comuni essa può dunque, in proprio

nome, stare in lite come attrice o convenuta, escutere o essere escussa (art.

712l cpv. 2 CC). Per far valere o tutelare diritti reali riguardanti

parti comuni una comunione può – come questa Camera ha già avuto modo di

ricordare (RtiD I-2005 pag. 803 consid. 4b)

– promuovere azioni negatorie (art. 641 cpv. 2 CC), azioni contro

immissioni (art. 679 CC) e azioni possessorie (art. 928 e 929 CC; Wermelinger, op. cit., n. 187 ad art. 712l

CC). Può intentare finanche azioni di

rivendicazione e azioni di rettifica del registro fondiario (art. 975

CC), se queste non comportano maggiori oneri per i

comproprietari.

d) Il

singolo comproprietario che non è toccato nei suoi propri diritti d'uso

esclusivo o riservato non può agire da sé solo; per tutelare le parti comuni

(ovvero il rispetto del regolamento condominiale) egli deve rivolgersi

anzitutto all'amministratore (art. 712s

cpv. 3 CC). Se non ne esiste uno, può esigerne la

nomina (art. 712q cpv. 1 CC). Comunque sia, egli non può agire da sé

solo, se non ove l'amministratore rimanga inattivo (Steinauer, op. cit., pag. 372 n. 1339 in fine con rinvio).

e) In

concreto, l'autorimessa in cui si trovano i posti auto litigiosi è una parte

comune (v. documenti nella cartelletta “ispezione RF”; cfr. anche,

sull'argomento: Steinauer,

“Questions choisies en rapport avec la propriété par étages” in: RVJ 1991 pagg.

291.

segg.). E, in difetto di una regolamentazione contraria, una parte comune è

oggetto di un compossesso immediato di tutti i comproprietari (Wermelinger, op. cit., n. 143 ad art.

712a CC). Come detto, su parti comuni possono essere previsti dei

diritti d'uso riservato

(sopra, consid. c; per l'esempio di un posteggio: DTF 122 III 145). Il quesito

è di sapere come si possa costituire un diritto d'uso riservato (o “particolare”).

f) Al

riguardo il Tribunale federale ha indicato che la

comunione dei comproprietari per piani non può concedere senza alcuna forma

speciale un diritto d'uso particolare su di una terrazza (DTF 127 III 511

consid. 3c). Se non che, di recente, esso ha precisato che in mancanza di un

regolamento d'uso e di amministrazione redatto in forma scritta che stabilisca

i diritti d'uso particolare (“préferentiels”) su un posteggio – oggetto

del litigio – quei diritti possono essere dedotti per il principio

dell'interpretazione soggettiva dei contratti – il regolamento d'uso essendone

uno – vagliando il comportamento adottato dalle parti dopo l'acquisto della

rispettiva unità di proprietà per piani (sentenza del Tribunale federale

5A_44/2011 del 27 luglio 2011, consid. 5.3)

g) Nella fattispecie, il regolamento

d'uso e di amministrazione condominiale nulla prevede in merito a eventuali

diritti d'uso particolare. È in realtà il promotore ad “assegnare” a ogni unità

condominiale uno o più posteggi al momento dell'acquisto di quest'ultima

(deposizione di __________ del 3 aprile 2009: act. VII, pag. 3 verso il centro).

Essi verrebbero assegnati in “uso esclusivo” (deposizione di __________ del 9

gennaio 2009: act. IV, pag. 2 in altro). Dagli atti risulta invero che

l'istante ha adoperato – sino al 21 giugno 2007 (v. doc. 6) – i posteggi I e J,

ciò di cui la comunione dei comproprietari era al corrente (deposizione di __________

del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 5). Dal 21 giugno 2007 e sino al mese di

novembre del 2008 quei posti auto sono stati occupati dalle autovetture del

convenuto, prima che tornassero a disposizione di AO 1 (deposizione di __________

del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 4; deposizione dell'avv. PA 2 del 6 febbraio

2009, act. V, pag. 6; deposizione di __________ citata, pag. 4).

Dato

quanto precede si può verosimilmente ammettere che il promotore conferisca di

un diritto d'uso preferenziale sui posteggi da lui assegnati. Si tratta, in altre

parole, di una decisione autonoma del promotore, ratificata poi dalla comunione

dei comproprietari. Se non che, l'eventuale litigio sull'assegnazione dei posti

auto sembra trascendere gli estremi di un'azione possessoria, volta – come si

vedrà in appresso (qui sotto al consid. h) – alla tutela di uno stato di fatto.

E tale stato di fatto consiste, dal mese di novembre 2008 nell'occupazione – da

parte di AO 1 – dei posteggi litigiosi.

h) Si

aggiunga che l'azione di manutenzione ha natura puramente sommaria e può

investire solo questioni di fatto. Non incombe al giudice dell'azione

possessoria esaminare se un dato stato di fatto appaia conforme al diritto e

neppure se le ragioni fatte valere dalle parti siano giuridicamente fondate (I CCA,

sentenza del 7 marzo 1996 nella causa I. SA contro Comune di X, massima

pubblicata in: Bollettino dell'Ordine degli avvocati n. 14, pag. 9 seconda

colonna in fondo). Nel caso specifico l'istanza tende a proibire al convenuto

di adoperare i posteggi indicati dalle lettere I e J. La legittimità dello

stato di fatto – natura del diritto d'uso dei posteggi – o del comportamento

del convenuto andrà poi risolta – se del caso – dal giudice di merito. Sia come

sia, come detto, AO 1 appare legittimata ad agire in protezione dello stato di

fatto creatosi, potendo beneficiare – almeno all'apparenza – di un diritto

assimilabile a un diritto di uso riservato sui posti auto litigiosi.

5.

Ammessa

la legittimazione attiva dell'istante si tratta di esaminare – d'ufficio – la

tempestività dell'azione, benché il convenuto nulla eccepisca al riguardo. Ora,

AO 1 ha adito il Pretore il 24 novembre 2008 con un'azione di manutenzione.

L'interessata ha rilevato che il convenuto, per il tramite del proprio patrocinatore,

avrebbe affermato di volersi riprendere i posteggi I e J, che gli erano stati

riassegnati poco tempo prima, con l'intervento dell'amministratore. L'istante

afferma di avere ricevuto quella “minaccia” durante l'assemblea condominiale

del 5 novembre 2008 (istanza, n. 5 e 6 pagg. 3 e 4). Il fondamento dell'azione

va così ricercato nel timore di vedersi occupare in futuro i posteggi I e J,

non potendoli lasciare liberi. Ciò premesso, la tempestività dell'azione è

pertanto data.

6.

1.

contesta l'esistenza di una turbativa e dell'illecita violenza. L'art. 928 CC

conferisce al possessore turbato nel suo possesso da un atto di illecita

violenza la facoltà di chiedere al giudice la cessazione della turbativa, il

divieto di turbative ulteriori e il risarcimento dei danni. Diversamente da

quanto prevede l'art. 927 CC (“azione di reintegra”), nell'ambito di un'azione

di manutenzione il convenuto non ha la possibilità di invocare diritti prevalenti.

La domanda dev'essere accolta ogni qual volta si riscontri una turbativa del

possesso dovuta a un atto di illecita violenza (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, n. 365; Stark,

op. cit., n. 2 ad art. 928 CC).

a) Una

turbativa del possesso è ogni limitazione all'esercizio del possesso che non

implica che la vittima sia spossessata del bene (DTF 85 II 279). O, in altre

parole, l'autore della turbativa non diventa per ciò solo possessore

dell'oggetto. Ciò che si verifica in concreto, AO 1 lamentandosi di un'eventuale

turbativa futura. Una turbativa non deve per forza essere un comportamento

attivo (v. Stark, op. cit., n. 23 ad art. 928 CC), potendo manifestarsi anche

in forma psicologica (DTF 83 II 145 consid. 3a; v. anche: Egger Rochat, Les squatters et autres occupants

sans droit d'un immeuble, tesi Losanna, Zurigo 2002, pag. 82). Nondimeno,

essa deve essere oggettivamente fondata, non basta un pericolo di pura fantasia

(Stark, op. cit., n. 28 ad art. 928 CC).

b) L'atto di illecita violenza non

deve obbligatoriamente configurare un atto di forza né provocare

necessariamente un danno: basta che sia compiuto a pregiudizio e contro la

volontà del possessore (Rep. 1996 pag. 186 consid. 2a in fine). Un semplice

disturbo non basta per giustificare misure a tutela del possesso: a tal fine è

necessario che l'atto ecceda i limiti della comune tolleranza (Stark, op. cit., n. 19 e 22 ad art. 928

CC). L'atto non è illecito se è autorizzato dalla legge o dal possessore (DTF

104.

II 166). In ogni caso, chi agisce credendo – per errore – di essere

legittimato perché si crede titolare di un diritto sull'oggetto agisce in

maniera illecita (Steinauer, op.

cit., n. 328c), il convenuto non potendo invocare, per esempio, un

diritto preferenziale derivante da un contratto (Steinauer, op. cit., n. 368). Infine, un'azione di

manutenzione può essere avviata contro un altro possessore della medesima cosa

(ZR 38/1939 n. 150 pag. 363 seg.).

c) Nella

fattispecie, AO 1 ha avviato l'azione possessoria non quando il promotore le ha

tolto i posteggi litigiosi per darli al convenuto, ma dopo l'assemblea di cui

si è detto, durante la quale, AP 1 – per voce del suo legale – avrebbe

affermato che si sarebbe ripreso quei posteggi (deposizione di __________ i del

6.

febbraio 2009: act. V, pag. 4 in alto; deposizione dell'avv. PA 1 del 6

febbraio 2009: act. V, pag. 9 sotto il centro; deposizione di __________ del 3

aprile 2009: act. VII, pag. 4 in fondo). Certo, l'affermazione è stata stemperata

dal legale medesimo, che ha dichiarato che “il convenuto contrariato per l'atto

a suo modo di vedere indebito, per il mio tramite, dopo aver fatto una causa,

avrebbe ripreso il possesso dei posti auto I e J” (deposizione dell'avv. __________

del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 8). Se non che, anche il timore cagionato

dall'asserito avvio di una causa giudiziaria può costituire una turbativa nella

misura in cui esso crea un abuso di diritto (Egger

Rochat, eo. loc.). E in concreto il timore può dirsi ragionevole, tant'è

che da allora l'istante non lascia mai sguarniti i propri posteggi, per paura

di vederseli occupati dal convenuto (deposizione dell'avv. PA 1 citata, pag. 10 in alto; deposizione di __________ citata, pag. 5 in alto). È pertanto lecito ammettere una

turbativa illecita del possesso.

d) Giovi

infine ricordare che le azioni possessorie hanno per scopo la protezione della

pace pubblica (Steinauer, op.

cit., n. 313; Stark, op. cit., n.

6.

ad Vorbemerkungen zu Art. 926-929). Il regolamento d'uso va nella medesima

direzione, poiché l'art. 11 dispone che “[o]gni comproprietario é autorizzato a

far uso delle parti comuni e dei relativi impianti con uguali diritti degli

altri condomini e nell'interesse della comunità. Nell'usare gli impianti comuni

ogni comproprietario e avente diritto deve adoperare ogni cura attenendosi alle

disposizioni dell'assemblea ed evitare ogni uso inutile ed esagerato” (regolamento

della proprietà per piani “__________” in: cartelletta “I. Ispezione RF”).

L'istruttoria

ha dimostrato che il convenuto occupa numerosi posteggi (v. deposizione di __________

del 9 gennaio 2009: act. IV, pagg. 3 in fondo e 4; deposizione di __________ citata,

pag. 2 in fondo; deposizione di __________ del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 5;

deposizione di __________ del 6 febbraio 2009: act. V, pag. 6), a volte

finanche 10 (deposizione di __________ citata). Ciò posto, si potrebbe finanche

ipotizzare un uso “esagerato” dell'autorimessa da parte del convenuto. Il

quale, a fronte dei cinque posteggi assegnatigli con il rogito di

compravendita, ne adopera il doppio.

7.

Per

i motivi suindicati l'appello dev'essere respinto. Gli oneri processuali

seguono la soccombenza (art. 148 CPC ticinese). Non si giustifica di attribuire

ripetibili all'istante, che non ha formulato osservazioni all'appello.

8.

Circa

i rimedi esperibili sul piano federale contro la presente sentenza (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), che il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b

LTF raggiunga la soglia di fr. 30 000.– per un eventuale ricorso in materia civile può dirsi

ammissibile (sopra, consid. 2).

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali,

consistenti in:

tassa di giustizia fr. 950.–

spese fr. 50.–

fr. 1000.–

sono

posti a carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.

3. Notificazione:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il giudice presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere

pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100

cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

(art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF.

Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo

stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale

federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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