Scioglimento della comproprietà: tempestività della domanda e modalità di divisione

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Numero d'incarto:

11.2009.191

Data decisione, Autorità:

06.04.2012, ICCA

Titolo:

Scioglimento della comproprietà: tempestività della domanda e modalità di divisione

SCIOGLIMENTO DELLA COMPROPRIETÀ

art. 650 cpv. 1 CC

art. 651 cpv. 2 CC

Incarto n.

11.2009.191

Lugano

6 aprile 2012/rs

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Celio

segretaria:

Chietti Soldati, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.2006.355

(scioglimento di comproprietà) della Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 23 maggio 2006

dall'

AO 1

(patrocinato dall' PA 1 )

contro

AP 1 e AP 2

(patrocinati dall' PA 2 );

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto

l'appello del 9 novembre 2009 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza

emessa il 19 ottobre 2009 dal Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 3;

2.

Se dev'essere accolto l'appello adesivo

dell'11 dicembre 2009 presentato da AO 1 contro la medesima sentenza;

3. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Con

atto pubblico del 26 gennaio 1998 AO 1 ha acquistato dalla __________ di __________

la particella n. 56 RFD di __________ (7841 m²: prato 7383 m² e bosco 458 m²) al prezzo di fr. 800 000.–. La somma di

fr. 415 000.– gli è stata elargita a titolo di mutuo da AP 1 e AP 2 in base

a un contratto stipulato il 26 gennaio 1998. Il trapasso di proprietà è stato

iscritto nel registro fondiario il 2 dicembre 1998.

B. AO 1

ha dato il fondo in locazione per fr. 35 284.– annui alla __________ di

__________ con lo scopo di gestirvi un campeggio. Il terreno fa parte di un

ampio comprensorio a lago (130 000 m²) inserito nella

zona residua (inedificabile) del piano regolatore di __________. Da anni è allo

studio una variante del piano regolatore intesa a qualificare la zona come area

di svago, passeggiata a lago, percorso ciclabile e porto regionale. Il 21 dicembre

1998 AO 1, la __________ di __________, proprietaria della contigua particella

n. 57 e la __________, proprietaria delle limitrofe particelle n. 45, 58 e 825,

hanno firmato un contratto di società semplice (“Società __________”) per

“consentire la pianificazione dei fondi citati secondo la condizione posta dal

Dipartimento del territorio nella riunione del 20 giugno 1997; in particolare

il pianificatore potrà operare, per l'allestimento del progetto degli indirizzi

e dell'occupazione della “zona lago a nord del fiume __________”, senza dover tenere

conto dei confini e considerare l'area come un unico mappale”. La procedura di

pianificazione è tuttora in corso.

C. Il

1° settembre 1999 AO 1 ha concesso ad AP 1 e AP 2, a estinzione del mutuo ricevuto

al momento dell'acquisto, un diritto di compera sulla quota di un mezzo della particella

n. 56, che i beneficiari hanno esercitato il 24 marzo 2005. Essi sono divenuti così

comproprietari in ragione di un quarto ciascuno della nota particella, mentre

la rimanente quota di un mezzo è rimasta in proprietà di AO 1.

D. Sorte

contestazioni sull'interpretazione del contratto di mutuo del 26 gennaio 1998 e

sull'amministrazione della comproprietà da parte di AO 1, il 25 maggio 2005 AP

1 e AP 2 hanno convenuto quest'ultimo davanti al Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 3, perché, designato un amministratore della comproprietà in via

cautelare, fosse accertato l'utile derivante dalla gestione della medesima, con

obbligo per il convenuto di versare la metà della relativa somma oltre

interessi al 5% dal 31 gennaio 1999. Nella sua risposta del 14 luglio 2005 AO 1

ha proposto di respingere la petizione. Nominato in via cautelare il 20 lu­glio

2005 un amministratore della comproprietà, con sentenza del 19 novembre

2009 il Pretore ha accertato in fr. 308 087.24 l'utile netto

generato dalla gestione del fondo tra il 1° gennaio 1998 e il 31 dicembre 2008,

di cui la metà spettante ad AP 1 e AP 2. Ha invitato perciò l'amministratore ad

accreditare a questi ultimi fr. 123 269.34 complessivi, corrispondenti

all'utile netto in suo possesso, e ha condannato AO 1 a versare agli attori la

differenza di fr. 30 774.26 con interessi del 5% sugli utili annui conseguiti (inc. OA.2005.389).

Adita da entrambe le parti, con sentenza del 29 novembre 2011 la seconda Camera

civile del Tribunale di appello ha fatto decorrere dal 24 marzo 2005 gli

interessi del 5% dovuti da AO 1 sull'importo di fr. 85 541.50 (inc. 12.2009.227).

Tale decisione è passata in giudicato.

E. Nel

frattempo, il 23 maggio 2006, AO 1 ha convenuto AP 1 e AP 2 davanti al medesimo

Pretore per ottenere lo scioglimento della comproprietà mediante divisione in

natura in due parti uguali da assegnare per sorteggio, previa una perizia da esperire

seguendo le indicazioni di una planimetria da lui prodotta e iscrizione nel

registro fondiario di una servitù di limitazione delle costruzioni. Nella loro

risposta del 24 agosto 2006 AP 1 e AP 2 hanno proposto di respingere la petizione

“così come formulata”, chiedendo che il fondo fosse “diviso per tre, tosto il

verificarsi cumulativo di due condizioni”: la presentazione dei rendiconti di

gestione 1998/2005 e lo scioglimento della “Società __________”. L'attore

ha replicato il 28 settembre 2006, mantenendo le sue domande. I convenuti

hanno duplicato il 2 novembre 2006, confermandosi nel loro punto di vista.

L'udienza preliminare si è tenuta l'8 gennaio 2007 e l'istruttoria è terminata

il 21 gennaio 2009. Al dibattimento finale del 25

marzo 2009 le parti hanno confermato le rispettive richieste.

F. Statuendo il 19

ottobre 2009, il Pretore ha accolto la petizione nel senso dei considerandi.

Egli ha pronunciato lo scioglimento della comproprietà nel seguente modo, salvo

diverso accordo tra le parti:

– licitazione

tra i soli comproprietari, secondo le modalità degli art. 229 segg. CO, con una

base d'asta di fr. 800 000.–;

– in caso

d'insuccesso, vendita all'asta pubblica secondo gli art. 229 segg. CO, con una

base d'asta di fr. 122 000.–;

– incanti

organizzati e diretti da un pubblico notaio incaricato dalle parti;

– accredito

del ricavo per un mezzo a AO 1 e per il resto ad AP 1 e AP 2 in ragione di un

quarto ciascuno.

La

tassa di giustizia di fr. 7000.– e le spese dell'azione fondata sull'art. 650

cpv. 1 CC sono state poste a carico dei convenuti in solido, tenuti a rifondere

all'attore, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 25 000.– per ripetibili. La tassa di giustizia di fr. 8600.– e

le spese dell'azione fondata sull'art. 651 cpv. 1 CC sono state suddivise tra

le parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.

G. Contro la sentenza

appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 9

novembre 2009 per ottenere il rigetto della petizione “così come formulata”, il

differimento dello scioglimento della comproprietà “sino all'approvazione del

piano regolatore relativo al comparto a lago a nord del fiume __________, __________,

da parte del Consiglio comunale”, la divisione della comproprietà “in natura in

base alle interessenze degli attuali proprietari, tenuto conto dei parametri

edificatori” o, in caso di disaccordo, “tramite un notaio incaricato dalle

parti, con facoltà di definire i lotti assegnati”. Nelle sue osservazioni

dell'11 dicembre 2009 AO 1 conclude per il rigetto dell'appello e con appello

adesivo postula la divisione della compro­prietà in natura proporzionalmente

alle quote detenute dai comproprietari “secondo accordo diretto tra le parti”

o, in caso di disaccordo, mediante incarico conferito dalla parte più diligente

al geometra revisore competente affinché allestisca un piano di mutazione che

preveda il frazionamento della particella n. 56 e l'attribuzione a lui medesimo

di un lotto corrispondente alla metà del fondo e ad AP 1 e AP 2 quella di un

lotto della particella pari alla metà, o in alternativa pari a un quarto ciascuno.

Il 15 gennaio 2010 AP 1 e AP 2 hanno proposto la reiezione dell'appello

adesivo.

in diritto: 1.

La causa è stata trattata con la procedura ordinaria degli art. 165 segg.

CPC ticinese. Al vecchio rito soggiacevano tutte le decisio­ni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 (art. 405

cpv. 1 CPC). In concreto la sentenza

impugnata è stata intimata il 19 ottobre 2009 ed è pervenuta al

patrocinatore dei convenuti l'indomani. Introdotto entro 20 giorni (art. 308

cpv. 1 CPC ticinese), il

9 novembre 2009, l'appello in esame è dunque tempestivo. Tempestivo è anche l'appello adesivo, presentato

l'11 dicembre 2009, entro 20 giorni dalla notificazione dell'appello

principale (art. 314 CPC ticinese).

2. Premesso

che i convenuti si opponevano allo scioglimento della comproprietà, Il Pretore ha

escluso che il contratto di locazione con la __________ e la litispendenza dell'azione

di rendiconto giustificassero tale opposizione. Quanto alla “Società __________”,

egli ha sottolineato che il contratto di costituzione non regolava le relazioni

tra i comproprietari della particella n. 56, bensì quelle tra i proprietari di

tutti i fondi inclusi nel comparto “zona a lago” in fase di revisione

pianificatoria. E il contratto non prevede che fino al conseguimento dello

scopo le parti debbano rimanere in comproprietà, tant'è che i soci sono liberi

di alienare il loro fondo o parte dello stesso, l'acquisto del terreno da parte

di terzi comportando il mero subingresso dell'acquirente nel contratto, per

tacere del fatto che un eventuale differimento della divisione avrebbe dovuto

essere pattuito nella forma dell'atto pubblico. Il Pretore ha escluso così che

la società semplice recasse oneri e svantaggi tanto gravosi a una parte da

rendere prematura lo scioglimento della comproprietà. A suo parere, l'opposizione

dei convenuti è dovuta all'incertezza sulla situazione pianificatoria del fondo,

e segnatamente sul relativo valore venale, rispetto alle elevate aspettative di

profitto delle parti. Se non che – egli ha epilogato – l'eventualità di una

perdita finanziaria connessa allo scioglimento della comproprietà non basta per

rendere intempestiva la domanda, onde l'inesistenza di impedimenti legali o

contrattuali alla richiesta di scioglimento.

Quanto al

modo della divisione, il Pretore ha escluso l'opzione proposta dall'attore, non

essendo possibile suddividere il fondo in due lotti fra tre comproprietari

senza obbligarne due a rimanere in comproprietà. A mente sua, nemmeno la

suddivisione in tre lotti è attuabile, non essendo dato di sapere come questa debba

concretamente attuarsi e possa assegnarsi a ogni comproprietario una porzione

di fondo corrispondente al valore della rispettiva quota. Egli ha optato così per

la vendita del fondo tramite licitazione fra comproprietari con una base d'asta

di fr. 800 000.–, pari al prezzo d'acquisto, subordinatamente per la vendita ai

pubblici incanti con riduzione della base d'asta a fr. 122 000.–, conforme­mente

a una perizia commissionata dal Dipartimento del territorio all'Amministrazione

immobiliare e strade nazionali. Fissato il riparto dell'utile netto secondo le

quote di comproprietà e riservato un diverso accordo fra gli interessati, il

primo giudice ha previsto infine che gli incanti siano organizzati e diretti da

un notaio incaricato direttamente dai comproprietari.

Fatti

I. Sull'appello

principale

3. Litigioso

è anzitutto il principio dello scioglimento della comproprietà. Ora, secondo l'art.

650 cpv. 1 CC (“azione di divisione”) ogni comproprietario ha il diritto di

chiedere la cessazione della comproprietà, “a meno che ciò non sia escluso dal

negozio giuridico, dalla suddivisione in proprietà per piani o dal fine a cui

la cosa è durevolmente destinata”. Lo scioglimento, inoltre, non può essere

chiesto intempestivamente (art. 650 cpv. 3 CC). La richiesta è intempestiva se

comporta oneri eccessivi o svantaggi considerevoli per gli altri comproprietari

o alcuni di essi. L'intempestività deve risultare da fatti e circostanze

oggettive, in rapporto con il bene da dividere. Il giudice decide secondo

libero apprezzamento, tenendo conto degli interessi dei comproprietari

coinvolti. La questione dell'intempestività non può, comunque sia, ostacolare durevolmente

lo scioglimento di una comproprietà (RtiD II-2008 pag. 652 n. 28c).

4. Gli

appellanti sostengono anzitutto di non essersi opposti alla petizione, ma di

avere postulato a loro volta la divisione in natura della comproprietà in tre

parti “con un differimento dell'esecuzione”. Il Pretore ha ritenuto invece,

nella sentenza impugnata, che subordinando lo scioglimento a due condizioni (la

presentazione dei rendiconti della comproprietà e la liquidazione della “Società

__________”), i convenuti sostenessero implicitamente l'intempestività

dell'azione. Sta di fatto che, ancora nell'appello, AP 1 e AP 2 chiedono di

differire lo scioglimento della comproprietà fino all'approvazione della

revisione del piano regolatore riguardante il comparto a lago da parte del

Consiglio comunale di __________. E siccome l'azione di accertamento fondata

sull'art. 650 cpv. 1 CC è intesa a far constatare che nulla osta allo scioglimento

della comproprietà, instando per un differimento della medesima gli appellanti

fanno valere, all'atto pratico, l'intempestività – sia pure transitoria, ma a

tempo indeterminato – della divisione (cfr. Meier-Hayoz

in: Berner Kommentar, 5ª edizione, n. 38 ad art. 650

CC). Che poi essi formulino proposte sul modo di attuare lo scioglimento così

differito, nulla muta alla circostanza che per ora essi si oppongano all'azione.

In proposito l'appello manca perciò di consistenza.

5. Per

quanto attiene al contratto di locazione con la __________, secondo il Pretore tale

negozio giuridico non è suscettibile di causare particolari inconvenienti in

caso di sciogli­mento della comproprietà, poiché da esso si può agevolmente

recedere, senza dimenticare che nel frattempo la pigione pattuita costituisce

una fonte di reddito. Gli appellanti ribadiscono che, dandosi disdetta

prematura del contratto da parte del nuovo proprietario, essi potrebbero essere

chiamati dalla locatrice a rispondere in base all'art. 261 cpv. 3 CC per danni finanche

superiori al ricavato dell'asta pubblica.

L'art.

261 cpv. 3 CO prevede che se il nuovo proprietario dà disdetta prima di quando il

contratto consente, il locatore pre­ce­dente risponde verso il conduttore di

tutti i danni che ne derivano. Nel caso specifico, trattandosi di un immobile

non edificato, la disdetta potrebbe essere data con un preavviso di tre mesi (art.

261 cpv. 2 e 266b CO) o, se il fondo è destinato a scopi commerciali, di

sei mesi (art. 266d CO) per una scadenza qualsiasi (art. 261 cv. 2 CO) in

luogo di quella del 31 dicembre prevista contrattualmente (doc. 2). Considerato

che di principio la locazione passa al nuovo proprietario (art. 261 cpv. 1 CO),

di per sé il rischio di dover indennizzare il conduttore in caso di disdetta

anticipata di un contratto di locazione può anche giustificare la reiezione di

un'azione di scioglimento della comproprietà per ragioni d'intempestività (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 4ª edizione, pag. 411 n. 1185a). A parte il

fatto però che l'art. 261 cpv. 3 CO non si applica ove una comproprietà

sia sciolta e l'immobile attribuito a uno dei comproprietari (Saviaux, La sort du bail en cas de

changement de propriétaire in: Cahiers du bail, 2003, pag. 69 in fine; Marchand in: Bohnet/Montini [curatori],

Droit du bail à loyer, Basilea 2010, n. 14 ad art. 216 CO), in concreto il

contratto di locazione può essere disdetto – come si è appena visto – nel giro

di quei pochi mesi durante i quali si possono preparare le operazioni di

scioglimento. Non è quindi un motivo che osti alla divisione della comproprietà.

Ciò posto, il rischio di danno paventato dagli appellanti cade nel vuoto.

6. Per

gli appellanti si deve attendere, prima di dividere la comproprietà, la presentazione

dei rendiconti di gestione 1998/2005, in modo da valutare la vantaggiosità dell'operazione.

Se non che, la relativa procedura si è conclusa nel frattempo (sopra, lett. D).

A prescindere da ciò, mere questioni di convenienza non si annoverano fra i

motivi che giustificano un'opposizione all'azione dell'art. 650 cpv. 1 CC (Brunner/Wichter­mann

in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 13 ad art. 650). Su questo

punto non giova pertanto indugiare.

7. Gli

appellanti ricordano altresì di avere chiesto al Pretore di subordinare la

divisione della comproprietà alla conclusione della procedura di scioglimento della

“Società __________”, ovvero all'“approvazione del piano [regolatore] da parte

del Consiglio comunale”. Sottolineano che secondo le risultanze dell'istruttoria

la fine di tale società deve coincidere con la fine del processo di

pianificazione e che fino a quel momento non è possibile determinare i benefici

di ciascun socio. Essi fanno valere dipoi che è interesse di tutti i

comproprietari rinviare lo scioglimento della comproprietà, giacché – grazie

agli accordi stipulati con i vicini nel contratto di società semplice – tutti i

soci parteciperanno ai vantaggi ridondanti dalla pianificazione. Quand'anche la

particella n. 56 fosse destinata a interessi pubblici, in virtù del contratto

di società i comproprietari potranno ottenere superficie edificabile dagli

altri fondi.

Che la “Società

__________” mirasse a “consentire la pianificazione” delle particelle del

relativo comparto territoriale e che tale scopo non sia stato raggiunto è pacifico.

Come ha accertato il Pretore, nondimeno, il contratto non vieta ai soci di

alienare

i loro fondi né di chiedere lo scioglimento della comproprietà. Il solo vincolo

contrattuale non basta quindi per far apparire intempestivo lo scioglimento

della comproprietà. Quanto al contenuto del contratto, esso si prefiggeva –

come ha rilevato il Pretore – di agevolare la pianificazione dei fondi, ma

anche di compensare fra i soci i vantaggi e gli svantaggi da ciò derivanti (doc.

1.1, in particolare l'art. 3 del contratto; deposizione dell'__________. __________,

del 16 maggio 2007: verbali, pag. 2 e 3 a metà). Inizialmente solo l'attore era parte al contratto di società semplice, giacché a quel tempo i convenuti

non avevano sottoscritto il negozio giuridico a titolo personale, bensì come

rappresentati dalla __________ (doc. 1.1 e doc. M). Dopo avere esercitato il

diritto di compera, tuttavia, costoro hanno notificato agli altri soci della “Società

__________” la volontà di aderire alla società (doc. 1.2) e non risultano

avere incontrato opposizioni.

Nelle

circostanze descritte, fosse la comproprietà divisa in natura o venduta

all'asta a uno dei comproprietari, il nuovo proprietario continuerà a partecipare

alla società semplice e a beneficiare dei relativi vantaggi. Ove un terzo invece

acquistasse il fondo, gli attuali soci potrebbero opporsi alla sua entrata

nella società (art. 6 del contratto: doc. 1.1), temendo che egli non condivida

gli scopi sociali (deposizione dell'__________. __________, del 2 maggio 2007: verbali,

pag. 3 a metà). Se non che, ciò potrebbe essere di pregiudizio al terzo

medesimo o agli altri soci, ma non alle parti, ormai ex comproprietarie. E per

giudicare se lo scioglimento di una comproprietà

sia intempestivo entrano in linea di conto solo circostanze correlate all'oggetto

da dividere, non ad aspet­ti soggettivi (Brunner/Wichtermann,

op. cit., n. 19 ad art. 650 CC con rinvio e n. 21 ad art. 650 CC). È vero che i

convenuti rimarrebbero nella società semplice in quanto presidente e membro del

consiglio di amministrazione della __________,

ma ciò non è correlato all'oggetto da dividere. Non può ostare dunque

allo scioglimento della comproprietà.

8. Gli

appellanti fanno valere che, data l'incerta situazione pianificatoria del

fondo, non è possibile oggi attribuire al bene un giusto valore venale. Essi

ricordano che la particella è stata acquistata, anche grazie agli accordi

contenuti nel contratto di società semplice, in vista di una promozione

immobiliare da attuare una volta ultimata la procedura pianificatoria. Ribadiscono

che la vendita del fondo all'asta causerà una grave perdita e che la comune volontà

dei comproprietari non è di spossessarsi del bene, ma di poter disporre ciascuno

della propria quota, in funzione degli accordi intercorsi e dei parametri

edificatori futuri. Ora, nella sentenza impugnata il Pretore non ha trascurato

le aspettative economiche delle parti, “speranzose di poterle concretare e mettere

a profitto in futuro con l'alienazione del bene”, ma ha ritenuto che l'eventuale

perdita finanziaria connessa allo scioglimento della comproprietà non è una

circostanza tale da rendere intempestiva la domanda.

a) Nella

fattispecie è indubbio che gli interessati hanno acquistato il fondo in vista

delle ricadute economiche di una riqualifica dell'area dal profilo

pianificatorio, in particolare nella prospettiva di un inserimento dei fondi nella

zona edificabile. È altresì indiscutibile che l'attuale incertezza

pianificatoria influisce sul valore venale della comproprietà, ma che i convenuti

possono ancora sperare nel buon esito dell'operazione, ove si consideri che la

relazione preliminare 27 agosto 2007 del pianificatore propone di destinare

parte della superficie del fondo alla zona residenziale R5 con piano di

quartiere (doc. II, pag. 5; cfr. anche l'esame preliminare dipartimentale 19

giugno 2008, doc. III, pag. 4; deposizione dell'__________. __________ del 16

maggio 2007: verbali, pag. 3 a metà; deposizione dell'__________. __________

del 2 mag­gio 2007: verbali, pag. 2 da metà). Se non che, come ha rammentato il

Pretore, il timore di una perdita finanziaria non basta per respingere l'azione

dell'art. 650 cpv. 1 CC. Certo, allo scioglimento occorre soprassedere – ad

esempio – se il risultato dell'asta pubblica appare compromesso fin dall'inizio

in ragione di avvenimenti di portata generale, come ostacoli organizzativi

dovuti a scio­peri o disagi nelle comunicazioni (Haab in: Zürcher Kommentar, Zurigo 1977, n. 2 ad art. 650 CC;

Steinauer, op. cit., pag. 411 n.

1185a con rinvio). Non basta invece il solo timore di non poter recuperare il

prezzo d'acquisto (Meier-Hayoz,

op. cit., n. 36 ad art. 650 CC; Brunner/ Wichter­mann,

op. cit., n. 20 ad art. 650 CC), come non basta una situazione

del mercato immobiliare sfavorevole (Brunner/Wichter­mann, op. cit., n. 19 ad art.

650 con rinvii). Per ordinare lo scioglimento della comproprietà è sufficiente che

in caso di vendita si possa ragionevolmente ottenere un risultato presumibilmente

conforme al valore attuale del bene (SJ 115/1993 pag. 532 consid. 4).

b) Nel

caso specifico non si disconosce che la particella n. 56 è stata acquistata nel

1998 per fr. 800 000.–. Non si può dire nem­meno però che il mercato immobiliare

attraversi oggi un periodo sfavorevole. Nulla induce a dubitare pertanto che in

caso di vendita all'asta il presumibile ricavo dell'alienazione non raggiunga almeno

il valore venale del bene. È vero che il fondo non consta valere più di fr. 122 000.–, secondo

una perizia consegnata dall'Amministrazione immobiliare e strade nazionali (deposizione

di __________ del 27 settembre 2007: verbali, pag. 3 in fondo). È altrettanto

vero tuttavia che le ragioni per cui nel 1998 il terreno sia stato pagato a quel

prezzo (aspettative edilizie) sono meramente soggettive (Brunner/Wichter­­mann, op. cit., n. 21

ad art. 650 CC) e non ostano allo scioglimento della comproprietà. Per di più,

come questa Camera ha già avuto modo di ricordare (RtiD II-2008 pag. 652 n.

28c), la questione dell'intempestività non può ostacolare durevolmente lo

scioglimento di una comproprietà. E la revisione di un piano regolatore può

notoriamente durare a lungo (cfr. Cattaneo

Beretta, La pianificazione del territorio e il diritto in: CFPG, Problemi attuali della

pianificazione del territorio in Ticino, collana gialla, Lugano 2005, pag. 40),

tant'è che in concreto il responsabile del Dipartimento del territorio ha confermato

l'impossibilità di prevederne la fine (deposizione di __________ del 27 settembre

2007: verbali, pag. 3 verso l'alto). Rinviare in simili circostanze lo scioglimento

della comproprietà alla conclusione della revisione pianificatoria significherebbe

procrastinare la divisione sine die. Ciò non sarebbe ammissibile.

9. Per

quanto riguarda le modalità della divisione, l'art. 651 cpv. 2 CC dispone che qualora

i comproprietari non trovino un accordo il giudice ordina la divisione in natura

e, ove questa non possa farsi senza notevole diminuzione del valore, ordina la

licitazione tra comproprietari o ai pubblici incanti. Al riguardo il giudice dispone

di ampio potere di apprezzamento e non è tenuto a preferire la divisione in

natura (DTF 100 II 193 consid. 2e; Brunner/

Wichtermann, op. cit., n.

13 ad art. 651 CC). Egli decide secondo le circostanze del

caso e l'equità, tenendo conto delle particolarità concrete, in specie della

divisibilità del bene e delle condizioni personali, così come dei bisogni e dei

desideri dei comproprietari. In mancanza di accordo sul modo di divisione, il

giudice non è vincolato dalle richieste delle parti e sceglie libera­mente tra

le possibilità offerte dall'art. 651 cpv. 2 CC (Rep. 1998 pag. 198 consid. 2

con riferimenti). Contrariamente all'opinione degli appellanti, nell'ambito

dell'azione fondata sull'art. 651 cpv. 1 CC il

“differimento” della divisione, motivo di rifiuto della

domanda di scioglimento della comproprietà, non entra

più in linea di conto.

10. In

concreto il Pretore ha optato per la vendita del fondo all'asta,

accertando che tra le parti non v'era accordo sul modo della divisione, giacché

l'attore postulava la divisione in natura in due lotti, mentre per finire i

convenuti postulavano la suddivisione in tre parti. In circostanze del genere egli

ha scartato la divisione in natura. Tale conclusione non è pertinente. Ove le

parti concordino sul modo della divisione (in natura o tramite vendita) e rimanga

litigiosa solo l'attuazione delle relative modalità, il giudice è vincolato

alle richieste delle parti (Brunner/Wichter­mann,

op. cit., n. 12 ad art. 651

CC; Steinauer, op. cit., pag. 412 n. 1192; SJ 108/1986 pag. 134). Un accordo sul principio basta. In altri termini, se le parti sono

d'accordo sul principio della vendita, il giudice può scegliere ancora fra

licitazione privata o alienazione ai pubblici incanti, ma non può ordinare la

divisione del fondo in natura (Meier-Hayoz, op. cit., n. 21 ad art. 651 CC).

a) Nel

loro memoriale di risposta davanti al Pretore i convenuti proponevano di respingere

l'azione di divisione, ma dichiaravano di non opporsi allo scioglimento della

comproprietà mediante formazione di tre lotti non appena si fossero verificate

due condizio­ni (la presentazione dei rendiconti di

gestione 1998/2005 e lo scioglimento della “Società __________”). La prima

richiesta era destinata all'insuccesso. La seconda non era destinata a miglior

sorte nella misura in cui dettava le due condizioni, le quali non potevano

legittimamente ostare allo scioglimento della comproprietà. Poteva invece essere

presa in considerazione nella misura in cui auspicava la divisione in natura

del fondo. Su tal punto, del resto, le parti sono

tuttora concordi, come si vedrà ancora nell'appello adesivo. Non v'era ragione

dunque perché il Pretore ordinasse la vendita del fondo.

b) L'attore

postula la divisione del fondo in natura mediante for­mazione di due lotti, i

convenuti mediante la formazione di tre. L'ipotesi dei due lotti non è improponibile

(Steinauer, op. cit., pag. 409 n.

1179a), l'attore non potendo impedire ai convenuti di continuare nel loro

rapporto di comproprietà (Rep. 1981 pag. 332 consid. 4 con rimando). D'altro

lato i convenuti non sono tenuti nemmeno a rimanere in comproprietà, tant'è che

propongono essi medesimi la formazione di tre parcelle. Resta il problema di

sapere se tre lotti siano tecnicamente fattibili e non comportino una

notevole diminuzione del valore del bene (art. 651 cpv. 2 CC). Gli atti non

consentono di risol­vere il quesito. Il Pretore non ha mancato

di sottolineare che, quantunque fosse stata ordinata una perizia al riguardo, per

finire non è stato esperito alcun accertamento specialistico. Gli appellanti

obiettano che, data l'incertezza pianificatoria, una perizia sarebbe stata

inutile. Così argomentando, però, essi partono ancora una volta dall'idea che

lo scioglimento della comproprietà non debba avvenire prima che l'assetto

pianificatorio del fondo sia definito. Simile tesi è già stata respinta per

l'aleatorietà della revisione urbanistica, che non appare concludersi entro

scadenze ragionevolmente prevedibili. Appurato che la divisione del fondo in

tre parti richiedeva approfondimenti tecnici, il Pretore avrebbe dovuto così

ordinare la perizia d'ufficio (art. 88 lett. a CPC ticinese). Poco importa che l'attore

avesse lasciato cadere il mezzo di prova, rinunciando a presentare i quesiti

peritali. Gli accertamenti specialistici erano necessari per l'emanazione del

giudizio. Spettava dunque al Pretore formulare i quesiti.

c) In

teoria questa Camera potrebbe ordinare essa medesima l'assunzione di un referto

peritale (art. 322 lett. b CPC ticinese). Se non che, questa

Camera sarebbe poi chiamata a giu­dicare direttamente – per la prima volta – sull'attuabilità

della divisione in natura (art. 651 cpv. 2 CC). Non solo le parti si vedrebbero

sottrarre così al loro giudice naturale, ma esse perderebbero anche un grado di

giurisdizione munito di pieno potere cognitivo nell'accertamento dei fatti. Il

che non sarebbe opportuno né giusto. Nelle circostanze illustrate conviene

pertanto annullare la decisione impugnata sul modo della divisione e rinviare

gli atti al Pretore per un nuovo giudizio sulla fattibilità della divisione in tre

lotti (analogamente: Rep. 1995 pag. 169; I CCA, sentenza inc. 11.2007.90 del

3 novembre 2008, consid. 7).

11. Da

ultimo gli appellanti insorgono contro la commisurazione degli oneri

processuali e delle ripetibili, dolendosi che il valore litigioso stimato dal

Pretore in fr. 800 000.– è eccessivo. Essi fanno notare inoltre di avere chiesto soltanto

un differimento della divisione della comproprietà e che le condizioni da loro

poste si sarebbero potute verificare nel corso di procedura, sicché la soccombenza

delle parti sarebbe per lo meno reciproca. Il Pretore ha commisurato la tassa

di giustizia, da parte sua, in base a un valore litigioso di fr. 400 000.– per l'azione

fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC (fr. 7000.–) e di fr. 800 000.– per l'azione fondata

sull'art. 651 cpv. 2 CC (fr. 8600.–). Gli appellanti eccepiscono che il valore

di stima della particella n. 56 è di soli fr. 3136.40 e che quello venale odierno

è di fr. 122 000.– al massimo, come risulta dalla nota perizia commissionata dal

Dipartimento del territorio, tant'è che nel loro memoriale di risposta essi

avevano precisato di non confermare il valore litigioso di fr. 800 000.– indicato

dall'attore nella petizione.

a) La

censura non è priva di buon diritto. In un'azione

volta allo scioglimento della comproprietà (art. 650 cpv. 1 CC) il valore

litigioso corrisponde a quello della quota di comproprietà appartenente all'attore,

mentre in un'azione vertente sul modo della divisione (art. 651 cpv. 1 CC) esso

corrisponde al valore dell'intera comproprietà (RtiD I-2004 pag. 607

n. 109c). Per valore dell'intera comproprietà si intende quello venale al

momento in cui è stata promossa causa. L'unico dato attendibile sul valore

venale della particella n. 56 nel maggio del 2006 è quello

stimato dalla citata perizia in fr. 122 000.– (deposizione di __________

del 27 settembre 2007: verbali, pag. 3 in fondo). Che il fondo sia stato acquistato

nel gennaio del 1998 per fr. 800

000.– a fini speculativi in vista di future possibilità

edificatorie poco importa. Il valore litigioso della causa fondata sull'art. 650 cpv.

1 CC doveva ritenersi così di fr. 61 000.– (quota di comproprietà

dell'attore) e quello della causa fondata sull'art. 651 cpv. 1 CC di

fr. 122 000.–.

b) L'art.

7 cpv. 1 vTOA prevedeva per procedure ordinarie di valore litigioso compreso

tra fr. 50 000.– e fr. 100 000.–

una tassa di giustizia da fr. 2000.– a fr. 8000.–, mentre per

procedure ordinarie di valore compreso tra fr. 100 000.– e

fr.

200 000.–

la tassa di giustizia variava da fr. 3000.– a

fr.

12 000.–.

Valutata la relativa complessità ed estensione della pratica, come pure

l'impegno e il dispendio di tempo richiesto al tribunale, per l'azione di accertamento

fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC una tassa di giustizia di fr. 3000.– sarebbe

risultata consona anche alla difficoltà del processo. La tassa di giustizia

fissata dal Pretore (fr. 7000.–) denota così un eccesso di apprezzamento e va

ridotta di conseguenza. Essa rimane tuttavia a carico dei convenuti, come ha

deciso il Pretore, poiché da tale azione essi escono sconfitti e la divisione della

comproprietà va ordinata (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese).

c) Circa

l'indennità per ripetibili, alla quale continua ad applicarsi – orientativamente

– la vecchia tariffa dell'Ordine degli avvocati (art. 16 cpv. 2 dell'attuale regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio

d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili: RL

3.1.1.7.1), il Pretore l'ha fissata in fr. 25 000.–, ciò che denota una

volta ancora un chiaro eccesso di apprezzamento. Per valori litigiosi tra fr.

50 000.–

e fr. 200 000.– l'art. 9 cpv. 1 TOA prevedeva aliquote comprese fra il 6 e il

10% del valore medesimo. Considerata la difficoltà medio-alta della pratica, si

sarebbe giustificata un'indennità di circa fr. 5500.–, cui andavano aggiunte le

spese e l'IVA. L'indennità fissata dal primo giudice per l'azione fondata sull'art.

650 cpv. 1 CC va ricondotta così a fr. 6000.–.

d) Per

quanto attiene all'azione fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC, l'esito della controversia

resta aperto. Sugli oneri di prima sede pertanto il Pretore giudicherà nuovamente

al momento di emanare la nuova sentenza, fermo restando che la tassa di

giustizia andrà calcolata sul valore litigioso di fr. 122 000.–, ma che il parametro

determinante per definire le ripetibili spettanti alla parte vittoriosa rimane

il valore della quota di comproprietà appartenente alla parte vittoriosa (I

CCA, sentenza inc. 11.2007.156 del 24 febbraio 2009, consid. 5 con rinvio alla

sentenza del Tribunale federale 5P.452/2005 del 14

febbraio 2007, consid. 4).

Considerandi

II. Sull'appello

adesivo

12.

AO 1 critica

il modo di divisione ordinato dal Pretore, facendo valere che i convenuti medesimi

avevano espresso la volontà di suddividere il fondo in natura, seppure in tre lotti

e non in due. Egli sostiene che non toccava a lui postulare il frazionamento

del fondo in tre parti, men che meno ove si consideri che l'iscrizione nel

registro fondiario non rispecchia gli accordi presi, secondo cui AP 1 e AP 2

detengono insieme un mezzo della comproprietà. L'attore sottolinea altresì di

non essersi mai opposto alla divisione del fondo in tre parcelle, sicché il

Pretore avrebbe dovuto disporre lo scioglimento della comproprietà in natura.

Gli

argomenti testé riassunti sono già stati trattati nell'ambito dell'appello

principale (consid. 10), in esito al quale il dispositivo della sentenza

impugnata sull'azione ancorata all'art. 651 cpv. 1 CC va annullato e gli atti rinviati

al Pretore per un nuovo giudizio nel senso dei considerandi. Non giova dunque

ripetersi. L'appellante adesivo non può essere seguito invece laddove propone

di delegare l'allestimento del piano di mutazione e l'attribuzione dei lotti al

geometra revisore competente per circondario (pag. 13). Tale modo di procedere

sottrarrebbe ai convenuti la possibilità di far verificare da un giudice l'attuazione

della divisione in natura del fondo, in particolare che tre lotti siano tecnicamente fattibili e non comportino una

notevole diminuzione del valore del fondo. L'appello adesivo va dunque accolto

sul principio. Come il Pretore statuirà in ultima analisi sull'azione

dell'art. 651 cpv. 1 CC non può essere previsto sin d'ora.

III. Sugli

oneri processuali e le ripetibili di appello

13.

Gli oneri e le ripetibili dell'appello principale seguono la reciproca

soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC ticinese). Gli appellanti soccombono sul

principio dello scioglimento della comproprietà (art. 650 cpv. 1 CC), ottenendo

solo una riduzione della tassa di giustizia e delle ripetibili. La contesa

rimane aperta, invece, sull'applicazione dell'art. 651 cpv. 1 CC. Tenuto conto

di ciò, si giustifica equitativamente di porre a loro carico tre quinti degli

oneri processuali, con obbligo di rifondere all'attore un'equa indennità per ripetibili

ridotte. Quanto all'appello adesivo, esso riguardava unicamente l'azione

dell'art. 651 cpv. 2 CC, sulla quale – come ripetuto – il giudice dovrà ancora

statuire. Appare equo, in tali circostanze, ripartire a metà gli oneri

processuali e compensare le ripetibili. Nella commisurazione della tassa di

giustizia in appello si tiene conto del fatto che sull'azione fondata sull'art.

651.

cpv. 2 CC manca ancora una decisione di merito (art. 21 vLTG per analogia).

IV. Sui

rimedi giuridici a livello federale

14.

Relativamente

ai rimedi giuridici esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF) il valore litigioso

ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF supera

ampiamente la soglia di fr. 30

000.

– per un eventuale ricorso in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L'appello

principale e l'appello adesivo sono parzialmente accolti, nel senso che la

sentenza impugnata è così riformata:

1. È ordinato lo scioglimento della

comproprietà sulla particella n. 56 RFD di __________, appartenente per un

mezzo a AO 1 e per un quarto ciascuno ad AP 1 e AP 2.

2. La

tassa di giustizia di fr. 3000.– e le spese, da anticipare dall'attore, sono

poste a carico dei convenuti in solido, i quali rifonderanno all'attore, sempre

con vincolo di solidarietà, fr. 6000.– complessivi per ripetibili.

Il

dispositivo n. 3 della sentenza impugnata è annullato e gli atti sono rinviati

al Pretore per nuovo giudizio sull'azione che riguarda il modo della divisione

(art. 651 cpv. 1 CC).

II. Gli oneri dell'appello principale, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 1950.–

b) spese fr.

50.–

fr.

2000.–

sono

posti per tre quinti a carico degli appellanti principali in solido e per il

resto a carico di AO 1, al quale gli appellanti principali rifonderanno, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.–

complessivi per ripetibili ridotte.

III. Gli

oneri dell'appello adesivo, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 950.–

b) spese fr.

50.–

fr.

1000.–

sono

posti per metà a carico dell'appellante adesivo e per l'altra metà a carico AP 1 e AP 2 in solido, compensate le

ripetibili.

IV. Notificazione

a:

–

;

–

.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere

pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv.

1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso

in materia civile è am­missi­bile

solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000

franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

(art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF.

Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo

stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale

federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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