11.2009.30

Proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare

27 dicembre 2010Italiano16 min

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Fatti

I CCA, sentenza inc. 11.2004.5 dell'11 febbraio 2007, consid. 2). In concreto il

Pretore ha determinato il valore litigioso in fr. 25 000.– (sentenza impugnata, pag. 13), che

le parti non contestano. Onde l'appellabilità della causa (fr. 8000.–: art. 36

cpv. 1 LOG).

2. In pendenza di appello, il 13 gennaio 2010, le

proprietà per piani n. 7150 e 7152 sono state acquistate da __________.

Ora, nel caso in cui l'oggetto di un litigio sia alienato, il processo continua

per legge fra le parti originarie (art. 110 cpv. 1

prima frase CPC). Tutt'al più l'acquirente può, “con il consenso delle parti”, subentrare in causa all'alienante

(art. 110 cpv. 2 CPC). Ove ciò non avvenga,

l'alienante continua a essere parte al processo, fermo restando che la sentenza

definitiva passerà in giudicato “anche nei confronti dell'acquirente,

riservate le disposizioni del diritto civile sull'acquisto dei terzi in buona

fede” (art. 110 cpv. 1 seconda frase CPC).

3. Secondo gli art. 712m

cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione

assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un

mese da quando ne ha avuto conoscenza (Steinauer,

op. cit., pag. 460 n. 1319). Una risoluzione è annullabile quando violi la

legge o disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani

(atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della

casa ecc.: RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti; DTF 131 III 461

consid. 5.1). Il termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va

controllato d'ufficio (Meier-Hayoz/Rey in:

Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit., pag. 461 n. 1324).

Diversamente dall'annullabilità,

la nullità di risoluzioni assembleari può invece essere fatta valere in ogni

tempo. Nulle, tuttavia, sono solo risoluzioni di una gravità qualificata,

adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano

l'essenza stessa della proprietà per piani o che tutelano il pubblico, in

specie i creditori (Meier-Hayoz/Rey, op.

cit., n. 146 ad art. 712m CC; Steinauer,

op. cit., pag. 460 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni

imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si

ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel

dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza

giuridica (Meier-Hayoz/Rey, op.

cit., n. 148 ad art. 712m CC).

4. Per quel che

riguarda l'“approvazione del conteggio 2007 – scarico dell'amministrazione”

(oggetto n. 3), il Pretore ha annullato la delibera assembleare poiché

l'amministratrice della proprietà per piani, la __________, era stata designata

senza una formale decisione dell'assemblea. A mente sua, solo al momento in cui

la __________ sarà stata incaricata nei modi previsti dal regolamento della

proprietà per piani, con effetto retroattivo, l'assemblea potrà statuire sul

consuntivo 2007, dando scarico all'amministrazione. L'appellante sembra contestare

la possibilità di una designazione retroattiva e di un'approvazione a

posteriori dell'operato dell'amministratrice. Ammette però che la questione diverrà

attuale nel caso in cui la __________ fosse davvero nominata con effetto

retroattivo da parte dell'assemblea dei comproprietari. Sulla questione non

giova pertanto attardarsi ora.

5. In merito all'approvazione del preventivo 2008 (oggetto n. 4), il Pretore ha

accertato che per quell'anno la __________ era stata validamente nominata in

veste di amministratrice, a maggioranza, dall'assemblea condominiale del 22

febbraio 2008. Ha rifiutato di annullare, di conseguenza, la delibera relativa

alla sua designazione (oggetto n. 6). Ciò posto, egli ha rimproverato all'attore

di non avere dimostrato che alla società difettassero i requisiti per assolvere

la funzione e di non avere chiesto la rimozione della medesima nell'ipotesi in

cui questa agisse in modo parziale. Il primo giudice ha reputato plausibile inoltre

l'importo di fr. 3000.– a titolo di mercede inserito nel preventivo 2008. Riguardo alla

sostituzione della caldaia (costo di fr. 21 000.–), egli ha ricordato

che una delibera assembleare non può essere esaminata “sotto l'ottica della sua convenienza, adeguatezza e

opportunità”, ma ha ritenuto nondimeno la spesa “utile”. L'attore

ribadisce nell'appello che la somma di fr. 3000.– inclusa nel preventivo

2008 come rimunerazione della __________ non si giustifica, poiché la nomina

della società va annullata, avendo questa trattato gli affari del condominio con

parzialità.

a) Secondo l'art. 712m cpv. 1 n. 2 CC spetta all'assemblea dei

comproprietari nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera. Ogni

comproprietario può chiedere che tale nomina avvenga e può proporre una

determinata persona. L'assemblea non è vincolata tuttavia alla proposta e può

designare un altro amministratore di propria scelta. Il

comproprietario che non ha approvato la nomina può impugnare la deliberazione

davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (RtiD I-2007

pag. 768 consid. 4 con richiamo). Resta il fatto che, come si è detto, per

essere annullata una risoluzione assembleare deve violare la legge o norme convenzionali

che disciplinano la comproprietà.

b) Nella

fattispecie l'appellante non contesta che all'assemblea

condominiale del 22 febbraio 2008 una maggioranza di comproprietari

(“due su tre, per un totale di 718/1000”: sentenza impugnata, pag. 8) abbia validamente affidato alla __________ il mandato di amministratrice. Critica l'operato di tale società nel 2007, affermando che prestazioni svolte nell'interesse di __________

e __________ sono state fatturate alla CC 1, ma non pretende

che la __________ sia stata designata in violazione della legge o di norme

convenzionali, ad esempio sul quorum o su esigenze di maggioranza qualificata (cfr.

Wermelinger, La propriété par étages, 2ª edizione, n.

46 ad art. 712q CC). E critiche all'operato dell'amministratore

esulano dalla presente lite. Ove reputi incapace o inadeguato un amministratore

in carica, un comproprietario può chiederne se mai la revoca in virtù dell'art.

712r CC (RtiD I-2007 pag. 768 consid. 5), come ha rilevato il Pretore.

c) Sia

Considerandi

come sia, in concreto non si scorgono estremi di parzialità nell'agire della __________. Certo, la ditta è stata incaricata di amministrare la

proprietà per piani da __________ e __________, senza formale ratifica dell'assemblea

condominiale (sopra consid. 4), ma ciò non basta per metterne in dubbio l'operato.

Che per l'ultimo quadrimestre del 2007 la società abbia esposto una mercede di

fr. 2152.– rispetto a fr. 3000.– chiesti per l'intero 2008 non appare

ricondursi, contrariamente a quanto sostiene l'appellante, a prestazioni

eseguite per l'acquisto delle unità condominiali da parte dei coniugi __________.

Senza essere smentito dall'attore, __________ ha dichiarato di avere svolto gli

usuali compiti di un amministratore immobiliare (elaborazione del preventivo e

del consuntivo, assemblea, invio del verbale), “salvo la gestione tecnica per i

primi otto mesi [del 2007]”, e di avere ricevuto da __________ (precedente

amministratore del condominio) “una situazione (...) non conforme alle norme contabili

ed abbiamo dovuto impiantare la contabilità da zero” (deposizione del 10 novembre

2008: verbali, pag. 7). Perché le prestazioni fornite

dall'amministratrice tra l'ottobre e il dicembre del 2007 abbiano

profittato solo a __________ e __________ non è dato quindi di capire. Né

sussistono indizi per affermare che la ditta sia parziale e inabile

ad assumere l'amministrazione del condominio. Su questo punto l'appello

è destinato all'insuccesso.

d) Quanto

alla sostituzione della caldaia, il Pretore ha accertato lo stato precario

della medesima in base alle testimonianze di __________, titolare di una ditta

di impianti sanitari e di riscaldamento, di un inquilino dello stabile (__________),

di __________, amministratore unico della __________ (deposizioni del 10

novembre 2008, verbali pag. 3, 5 e 8), e del tecnico __________ nella sua

relazione del 1° marzo 2008 (doc. J). Con tali deposizioni l'appellante non

si confronta, salvo affermare che si poteva dilazionare il rinnovo della caldaia

fino al 2013, ed evidenziare la funzionalità del bruciatore, di cui nemmeno era

stata chiesta la sostituzione. Sta di fatto che l'investimento rimane pur sempre

una spesa utile (Wermelinger, op.

cit., pag. 96 n. 131), che poteva essere approvata a maggioranza con il quorum

previsto dall'art. 22 del regolamento, come in concreto. Per il resto, come ha

rilevato il primo giudice, l'impugnazione di una delibera assembleare non è

destinata a una verifica di opportunità, di convenienza o di adeguatezza, non

competendo al giudice sostituirsi alla volontà dei comproprietari (RtiD I-2007 pag.

768.

consid. 4).

6.

Per

quanto attiene al fondo di rinnovamento, il Pretore ha

ritenuto che “di fatto, la decisione di cui alla trattanda n. 5 non può e

non deve essere considerata come decisione di non costituzione del fondo di

rinnovamento (che già esiste, per regolamento), bensì come una decisione, non

sindacabile, di non operare per l'anno 2008 alcun versamento in tale fondo”. Secondo

l'appellante, il rigetto della sua proposta intesa a devolvere al

fondo di rinnovamento una certa somma di denaro, è contraria al regolamento.

Che in concreto il fondo

di rinnovazione sia già previsto dall'art. 17 cpv. 1 lett. a del

regolamento condominiale è fuori dubbio (doc. 1, pag. 10). Tale norma prevede altresì

che l'assemblea “stabilirà annualmente l'ammontare del fondo e le modalità che

fosse necessario stabilire in relazione all'amministrazione dello stesso”. Mal

si comprende di conseguenza come mai nella fattispecie l'assemblea avrebbe

dovuto decidere di costituirlo (art. 712m cpv. 1 n. 5 CC). È vero che la

maggioranza dei comproprietari ha respinto la costituzione di un fondo di

rinnovamento, ma – come ha spiegato il Pretore – nel caso specifico l'oggetto

della discussione poteva vertere solo sull'ammontare del versamento annuo, che

spettava all'assemblea determinare. E la maggioranza poteva anche decidere di

rinunciare a versamenti. Anche su questo punto la delibera assembleare non

viola quindi norme legali o convenzionali.

7.

Per quel che è delle “spese

condominiali” (oggetto n. 8), secondo il Pretore i comproprietari hanno deciso

a maggioranza una determinata procedura per l'incasso

delle somme scoperte. La quale non fa che confermare quanto già prevede la

legge, giacché tra i compiti dell'amministrazione figura la riscossione dei

contributi, facendo capo – se

necessario – ai mezzi

coercitivi legalmente previsti. Il Pretore ha constatato nondimeno che in parte

il regolamento della proprietà per piani già prevede una procedura a tal fine,

di modo che quella votata “è ridondante e pleonastica, riprendendo – come detto – le facoltà concesse all'amministrazione già stabilite dalla legge.

Non vi è quindi niente da annullare”. L'appellante eccepisce che la deliberazione è nulla, poiché non era

stata annunciata all'ordine del giorno correlato alla convocazione assembleare,

tant'è che la convenuta medesima ha riconosciuto il vizio davanti al Pretore.

È vero

anzitutto che una deliberazione assembleare presa senza essere annunciata

all'ordine del giorno può essere annullata (Wermelinger, op. cit., n. 66 e 68 ad

art. 712n CC; Meier-Hayoz/ Rey, op. cit., n. 24 ad art. 712n CC). A

tal fine occorre però che prima della decisione il comproprietario abbia

sollevato l'irregolarità (DTF 136 III 177 consid. 5.1.2). In concreto non

consta che quando __________ ha proposto di inserire il nuovo oggetto all'ordine

del giorno la rappresentante di AP 1 abbia mosso obiezioni. Comunque sia, nel

suo memoriale conclusivo del 9 gennaio 2009 la convenuta ha ammesso che “la

decisione relativa a tale trattanda [n. 8] non è conforme alle attuali esigenze

legali e giurisprudenziali, ragion per cui la stessa deve essere annullata”

(pag. 16). Ora, la dichiarazione unilaterale con cui un convenuto riconosce

esplicitamente la pretesa avversaria raffigura acquiescenza (I CCA, sentenza

inc. 11.2001.138 del 28 luglio 2003, consid. 6). È quanto si verifica in

concreto. Tant'è che nella risposta, nella replica e nelle conclusioni la Comunione

dei comproprietari ha chiesto di respingere la petizione e di confermare le

delibere n. 3, 4, 5 e 6, ma non la n. 8.

Nelle

osservazioni all'appello la CC 1 adduce invero che non si giustifica di

annullare la nota delibera, dal momento che “il verbale assembleare si limita a

riprodurre quanto già propone la legge” (pag. 9). Così argomentando, tuttavia,

essa non rimette in discussione la propria acquiescenza. Compendia soltanto le

ragioni che l'hanno indotta a

riconoscere la richiesta dell'attore. Se non che, i motivi che hanno indotto

una parte ad acquiescere sono censurabili unicamente con restituzione in intero

(art. 352 cpv. 3 CPC; RtiD I-2004, pag. 479). Ne discende che, limitatamente a

tale deliberazione, la causa andava stralciata dai ruoli per intervenuta

acquiescenza (art. 352 cpv. 1 e 2 CPC). In proposito l'appello si rivela

fondato.

8.

Gli oneri del

giudizio odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). L'appellante

ottenendo causa vinta sul solo annullamento della delibera n. 8, appare equo

che sopporti tre quarti della tassa di giustizia e delle spese, con obbligo di

rifondere alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili ridotte. L'esito

del pronunciato odierno comporta altresì una modifica del dispositivo sulla

tassa di giustizia e le spese di prima sede, che vanno poste per tre quinti a

carico dell'attore e per il rimanente a carico della convenuta, cui AP 1

verserà fr. 2000.– per ripetibili ridotte.

9.

Circa i

rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso sotto il profilo dell'art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini di un eventuale ricorso in materia civile.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L'appello è parzialmente

accolto, nel senso che la sentenza impugnata è così riformata:

2. Per

il resto la petizione è respinta, salvo in relazione all'annullamento della

deliberazione n. 8, al cui proposito la causa è stralciata dai ruoli per

acquiescenza.

3. La tassa

di giustizia di fr. 1500.– e le spese di fr. 281.–, da anticipare dall'attore,

sono poste per tre quinti a carico di quest'ultimo e per il resto a carico della

convenuta, cui l'attore rifonderà fr. 2000.– per ripetibili

ridotte.

II. Gli oneri di appello,

consistenti in:

a) tassa di

giustizia fr. 800.–

b) spese fr.

50.–

fr.

850.–

sono

posti per tre quarti a carico dell'appellante e per il resto a carico della Comunione

dei comproprietari CC 1, cui l'appellante rifonderà fr. 1500.– per ripetibili ridotte.

III. Intimazione

–

;

–

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art.

100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta

ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale

importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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