11.2010.32

Tenore di una servitù di posteggio e amministrazione della comproprietà coattiva

22 dicembre 2012Italiano42 min

Fatti

I. Contro la sentenza predetta AP 1 e AP 2 sono insorti

a questa Camera con un appello del 12 marzo 2010 in cui hanno chiesto che la petizione sia respinta e che la domanda riconvenzionale accolta,

accertando di conseguenza che la servitù di accesso e parcheggio per una

vettura in favore delle particelle n. 794 e 795 RFD e a carico della particella

n. 238 RFD è da esercitare sulla superficie a fianco del muro del garage che

sorge sulla particella n. 795 RFD, che la servitù di parcheggio per una vettura

in favore della particella n. 793 RFD e a carico della particella n. 238 RFD è

da esercitare sulla superficie davanti alla particella n. 793 RFD e a fianco della

part. 795 RFD, che la servitù di posteggio e passo con ogni veicolo in favore

della particella n. 792 RFD e a carico della particella n. 238 RFD è da

esercitarsi su tutta la superficie della particella n. 238 RFD non gravata

dalle precedenti servitù senza limiti di numero e di dimensioni. In via

subordinata gli appellanti chiedono che le servitù di parcheggio siano limitate

a uno stallo per ogni fondo comproprietario del piazzale, e meglio in favore

delle particelle n. 794 e 795 RFD il posteggio a fianco del muro del garage del

mappale n. 795 RFD, in favore del mappale n. 793 RFD davanti allo stesso fondo

e a fianco del mappale n. 795 e in favore del mappale n. 792 RFD davanti alla

loro proprietà. Nelle sue osservazioni del 27 aprile 2010 AO 1 ha proposto di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. La

causa è stata trattata con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC

ticinese. A quest'ultimo soggiacevano tutte le decisioni comunicate dai Pretori

entro il 31 dicembre 2010 (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la sentenza del Pretore è stata intimata il 19

febbraio 2010 ed è pervenuta ai convenuti il 22 febbraio successivo. Introdotto

entro venti giorni (art. 308 cpv. 1 CPC ticinese), il 12 marzo 2010, l'appello in esame è quindi tempestivo. Come tempestive sono le osservazioni dell'attrice.

2.

L'azione intesa all'accertamento

della servitù ha carattere pecuniario (Poudret, Commentaire à la loi fédérale

d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1992, pag. 233 in basso). Il valore litigioso è, come in tutte le cause relative a

servitù, quello che la servitù ha per il fondo dominante o quello della

svalutazione causata al fondo serviente, se essa è maggiore (art. 9 cpv. 3 CPC ticinese; Poudret,

op. cit., vol. I, n. 9.5 ad art. 36 pag. 284 con rinvii di giurisprudenza). Invitato

dal presidente di questa Camera a esprimersi al riguardo, il Pretore ha fissato,

con ordinanza del 23 marzo 2010, il valore litigioso in “almeno fr. 30 000.–”, importo che

non è stato contestato dalle parti.

3.

Il “progetto di lottizzazione della

particella n. 238” trasmesso, quale doc. D, con l'appello è irricevibile.

L'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC ticinese vietava di addurre nuovi fatti, prove o

eccezioni in appello e il diritto federale non impone una disciplina diversa,

salvo per quanto riguarda le cause rette dal principio inquisitorio illimitato

(DTF 120 II 231 consid. 1c) e quelle di divorzio o di separazione (art. 138

cpv. 1 vCC), estranee alla fattispecie. Né l'atto in questione potrebbe essere

acquisito d'ufficio, l'art. 322 lett. a CPC ticinese non conferendo alla Camera

la facoltà di assumere nuova documentazione di propria iniziativa. Per gli

stessi motivi anche i documenti trasmessi da AO 1 il 26 ottobre 2010, il

26.

ottobre 2011 e il 1° ottobre 2012 (documentazione fotografica) sono irricevibili.

Il pronunciato odierno deve quindi fondarsi sullo stesso materiale processuale

considerato dal Pretore.

4.

Pretore ha dapprima ricostruito l'origine della servitù litigiosa come pure i

passaggi di proprietà avvenuti negli anni. Egli ha poi riassunto i criteri che

disciplinano l'estensione e l'interpretazione di una servitù prediale. Il giudice

ha affermato che il tenore letterale della servitù litigiosa di cui beneficiano

i convenuti “posteggio e passo con ogni veicolo” non è chiaro, poiché l'espressione

“con ogni veicolo” è tipica dei diritti di passo ed estranea a quelli di

posteggio “che per loro natura devono essere precisati”. Anche il rogito n.

5236.

dell'8 novembre 1968 del notaio avv. dott. __________ che ha costituito la

servitù litigiosa – ha continuato il primo giudice – non chiarisce l'estensione

della stessa.

Pretore ha così poi stabilito che lo scopo della servitù consisteva nel mettere

a disposizione della particella n. 792 “uno spazio da adibire a posteggio,

analogamente a quanto era già avvenuto per gli acquirenti di fondi n. 794/795,

rispettivamente per i beneficiari del diritto di compera del fondo n. 793”. Ciò premesso, sulla base delle testimonianze, il giudice ha ritenuto che non vi erano elementi

per affermare che il promotore immobiliare – dall'attività del quale sono sorte

le particelle in narrativa – abbia voluto trattare i proprietari delle tre

particelle in modo diverso fra loro. Inoltre, il primo giudice ha valutato che alla

costituzione della servitù i proprietari del fondo n. 792 non avessero “necessità

accresciuta di posteggi” rispetto agli altri, benché in origine la particella

n. 792 non beneficiasse di un'autorimessa come le altre. Egli invero ha

identificato una diversa formulazione fra le iscrizioni delle altre servitù. Se

non che il Pretore non ha ravvisato incongruenze lampanti, asserendo che le

iscrizioni non sono, di per sé, attendibili per il loro rispettivo contenuto.

Esaminando

l'eventuale maggior uso della servitù, il Pretore lo ha considerato recente, i

proprietari della particella n. 792 avendo per vent'anni posteggiato una sola

auto, sicché l'uso della servitù fatto dai convenuti si rivela frutto delle

loro nuove esigenze e non legittima un aggravio a norma dell'art. 739 CC. il primo

giudice ha poi distinto le servitù di posteggio dalla comproprietà sul fondo n.

238.

Riguardo alla creazione di quest'ultima, il Pretore ha inferito dalla

costituzione della comproprietà in parti uguali – un terzo ciascuno per ogni

comproprietario – e dal pagamento del prezzo in parti uguali – un terzo

ciascuno – che nessun comproprietario “vantasse molti più diritti rispetto ai

rimanenti due”, quali per esempio un “diritto di posteggio illimitato”. Con

un'interpretazione restrittiva della servitù il primo giudice ha dunque concluso

che il diritto dei convenuti AP 1 è riferito a una sola autovettura. A completare

l'esame della fattispecie, il Pretore, ricordando che ogni comproprietario rivendica

“almeno due posteggi sul piazzale particella n. 238”, ha aderito alle indicazioni emerse dalla perizia, la cui planimetria è stata allegata alla sentenza.

Onde, in

definitiva, il parziale accoglimento della petizione, nel senso che il Pretore

ha accertato che la servitù a carico del fondo n. 238 erano le seguenti: la

servitù posteggio e passo con ogni veicolo in favore della particella n. 792 va

esercitata, per quanto riguarda il diritto di posteggio limitato a una sola

autovettura, sullo stallo n. 2 di planimetria citata; la servitù di posteggio

per una vettura in favore della particella n. 793 va esercitata sullo stallo n.

5.

e la servitù di accesso e parcheggio per una vettura in favore delle

particelle n. 794 e 795 va esercitata sullo stallo n. 6. In aggiunta, il Pretore ha accertato che “i diritti d'uso particolare a scopo di posteggio in

virtù del diritto di comproprietà sulla particella n. 238” erano da esercitarsi in favore del fondo n. 792 sullo stallo n. 1, in favore del fondo n. 793 sullo stallo n. 3 e in favore del fondo n. 794 sullo stallo n. 4. Il

Pretore ha infine ordinato a AP 1 e AP 2 di allontanare, entro 48 ore dal

passaggio in giudicato della decisione, il loro camper. Egli ha da ultimo respinto

la domanda riconvenzionale di quelli.

5.

L'esame

della fattispecie merita un'analisi pregiudiziale. I convenuti, nella loro risposta

del 3 novembre 2004 (act. III), hanno proposto di respingere la petizione e in

via subordinata hanno formulato proprie domande di accertamento. L'attrice, in

replica (act. IV), ha eccepito l'irregolarità di tale agire, non configurando

“formalmente” una “domanda riconvenzionale”. Ora, in concreto, l'attrice ha

proposto un'azione di accertamento di servitù e un'azione confessoria inerente

a un fondo in comproprietà coattiva. Può essere ammesso che i convenuti – a

loro volta comproprietari coattivi – possano chiedere in via subordinata una

precisazione dell'accertamento senza passare da un'azione riconvenzionale,

benché abbiano proposto, in via principale, di respingere la petizione (cfr.

analogamente: Rep. 1940 pag. 125). Ciò perché la fattispecie implica un

pronunciato che riguarda sia l'attore sia i convenuti (Rep. 1998 pag. 197 n. 33).

Inoltre ci si potrebbe chiedere se la fattispecie non configuri finanche una

cosiddetta actio duplex (sul tema, cfr. fra tanti: Wicki in: SZZP/RSPC 2009, pag. 103

segg.), in qual caso il giudice godrebbe di un ampio margine di apprezzamento (Wicki, op. cit., pag. 104). Sia come

sia, l'esame della vertenza necessita, per le particolarità del caso, di una

decisione univoca, che interessa anche i convenuti, sicché la loro richiesta

potrebbe – dandosene gli estremi – entrare in considerazione.

6.

Prima

di esaminare il merito della vertenza, la scelta argomentativa del Pretore merita

attenzione. La Segretaria assessore, infatti, ha riaperto l'istruttoria a

dibattimento finale eseguito (cfr. l'udienza “per incombenti” del 15 febbraio

2007, facendo assumere d'ufficio una perizia volta ad “allestire una

rappresentazione grafica (in due varianti) della part. n. 238 RFD di __________,

con l'indicazione precisa delle aree da adibire a posti auto e ciò per

un'esigenza di ben definire le aree interessate dai diritto di posteggio, anche

allo scopo di possibilmente evitare in futuro contestazioni (act. XIV e XV). Il

Pretore, poi, nella sentenza impugnata – redatta dalla medesima Segretaria

assessore – si è dipartito direttamente dalla perizia, senza esaminare –

quantomeno per scartarle, se del caso – le richieste di giudizio originarie.

L'avesse fatto, si sarebbe accorto di alcuni elementi da non trascurare.

7.

Ora,

in petizione l'attrice aveva chiesto, in merito ai posteggi sul fondo n. 238,

che fosse accertato il suo diritto a un posto auto “da esercitare sulla

superficie a fianco della part. no. 795”, che fosse parimenti accertato che la servitù di posteggio per una vettura di cui beneficia il fondo n. 793 fosse

esercitata “sulla superficie davanti” a quella stessa particella e infine che

il fondo n. 792 avesse un solo posteggio “sulla superficie davanti alla part.

no. 792”. Ella, però, non ha prodotto alcuna planimetria né ha rivendicato

qualsivoglia delimitazione fisica per l'esercizio di quei posteggi, limitandosi

a ricordare, al punto 4 della petizione, che “i precedenti proprietari avevano

stabilito” quella formula. In ogni caso, le richieste di giudizio dell'attrice

sono vaghe e, come tali, difficilmente eseguibili, qualora fossero accolte.

Sia come

sia, con risposta del 28 ottobre 2004, AP 3 si è detta d'accordo con la “richiesta”

dell'attrice (act. II). I convenuti AP 1, nella loro risposta del 3 novembre

2004, hanno proposto di accertare che l'attrice – proprietaria dei fondi n. 794

e 795 – può posteggiare “sulla superficie a fianco del muro del garage che

sorge sulla part. n. 795 RFD __________ (cfr. doc. 7, parcheggio colorato in

blu)”, che il fondo n. 793 dispone di un posteggio “sulla superficie davanti

alla part. 793 RFD __________ e a fianco della part. n. 795 RFD __________

(cfr. doc. 7, parcheggio colorato in verde) e che, infine, loro stessi

dispongono di una servitù “da esercitarsi su tutta la superficie della particella

n. 238 RFD __________ non gravata dalle precedenti servitù”. Ciò posto, a ben vedere,

le formulazioni dell'attrice e dei convenuti AP 1 convengono sull'accertamento

dei posteggi in favore dei fondi n. 793 e 795. Il Pretore avrebbe dovuto

accertare al riguardo l'acquiescenza dei convenuti o, quantomeno, dare atto che

le parti – ancorché con formulazioni non identiche – hanno inteso, per quelle

due particelle, la medesima regolamentazione. Ne deriva che, in buona sostanza,

litigiosa è solo l'estensione servitù di posteggio in favore del fondo n. 792.

8.

Litigiosa

è dunque, come testé constatato, l'estensione della servitù di posteggio in

favore del fondo n. 792. Al riguardo gli appellanti ribadiscono, una volta di

più, che la terminologia usata per la loro servitù è chiara e non necessita di alcuna

interpretazione. Ciò premesso, dandosi una generica “servitù di posteggio” e

non, contrariamente alle servitù dell'attrice e di AP 3, una servitù limitata a

“una vettura”, essi dovrebbero potere disporre di posteggi “senza limiti di

numero e di dimensioni”. In via subordinata essi ritengono che se non si

“dovesse riconoscere la servitù di posteggio ampia a favore dei signori AP 1

(…), le servitù di parcheggio dovranno rimanere limitate ad uno stallo per ogni

mappale”.

a) Secondo

l'art. 738 cpv. 1 CC l'iscrizione fa fede circa l'estensione di una servitù

prediale in quanto determini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne

derivano. Se è chiara, l'iscrizione prevale su ogni esegesi. Entro i limiti

dell'iscrizione, l'estensione della servitù può risultare poi dal titolo di

acquisto o dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto tempo,

pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv. 2 CC: DTF 132 III 655 consid. 8

con richiami; Petitpierre in:

Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 1 ad art. 738). Dovendosi interpretare

il titolo d'acquisto, occorre accertare la reale volontà delle parti (art. 18

CO) o, se questa non risulta, far capo al principio dell'affidamento (DTF 137

III 147 consid. 3 con richiami).

Nei

confronti di terzi che non hanno partecipato all'atto costitutivo della

servitù, nondimeno, tali principi sono limitati dall'affidamento che ognuno può

riporre nell'istituto del registro fondiario (art. 973 CC). Non solo per quanto

riguarda il mastro, ma anche per quel che è dei documenti giustificativi suscettibili

di precisare la portata dell'iscrizione (art. 971 cpv. 2 CC, ripreso dall'art.

738.

cpv. 2 CC). Ciò impedisce di considerare circostanze e motivi personali che

abbiano determinato la volontà di chi ha costituito la servitù; nella misura in

cui non risultano dall'atto costitutivo, tali circostanze e motivi personali

non sono opponibili a terzi che si siano riferiti in buona fede al contenuto

del registro fondiario (RtiD I-2009 pag. 645, consid. 7).

Sia

come sia, la buona fede dell'acquirente, benché presunta (art. 3 cpv. 1 CC) non

è assoluta, quest'ultimo non potendola invocare quando questa sia incompatibile

con l’attenzione che le circostanze permettevano di esigere da lui (art. 3 cpv.

2.

CC). Un terzo acquirente in buona fede deve tuttavia richiedere approfondite

informazioni, come pure vagliare le circostanze che potrebbero fare sorgere in

lui dubbi sull'esattezza dell'iscrizione (DTF 137 III 149 consid. 3.3.2 con richiami).

Così, per esempio, siccome nessuno persona ragionevole acquista un immobile

gravato da un diritto di passo senza visitare prima i luoghi, il terzo acquirente

non potrà ignorare in buona fede – salvo casi eccezionali – le particolarità

non menzionate nell'iscrizione (estensione, opere ecc.) che una visita del

luogo poteva rivelargli (Hohl in:

ZBGR/RNRF 90/2009, pag. 79). La decisione al riguardo dipende da tutte le

circostanze del caso (art 4 CC, DTF 137 III 149 consid. 3.3.2 i. f. con

richiamo).

b) Il

titolo di acquisto non è in concreto di ausilio alcuno, giacché l'atto

costitutivo dell'8 novembre 1968 e l'istanza d'iscrizione del 27 novembre

successivo (entrambi in: doc. 2) si limitano a definire la servitù litigiosa

come “servitù di posteggio e di passo con ogni veicolo”, senza precisare né il

tracciato né a quali subalterni del fondo dominante essa permettesse l'accesso.

Né simili indicazioni si trovano negli altri atti costitutivi e nelle rispettive

istanze di iscrizione delle altre servitù che gravano il fondo n. 238 (doc. F

per il fondo n. 792 e doc. 3 per il fondo n. 793). Certo, non si disconosce che

i tre titoli d'acquisto delle tre servitù hanno tre formulazioni diverse. Il

rogito n. 5110 del 4 giugno 1968 del notaio avv. dott. __________ (doc. D, n.

6) indica che è stata prevista, a carico del fondo n. 238 e in favore dei fondi

n. 794 e 795, una “servitù di (…) parcheggio per una vettura”, nel rogito n.

5221.

del 26 ottobre 1968 del medesimo notaio (doc. 3, n. XII) si trova, a

carico del fondo n. 238 e in favore del fondo n. 793, “un diritto di posteggio

per una vettura della grandezza usuale”; infine, nel rogito n. 5236 dell'8

novembre 1968 del medesimo notaio (doc. 2, n. 6) le parti hanno convenuto di

“una servitù di posteggio” in favore del fondo n. 792 e a carico del fondo n.

238.

Bisogna dunque interpretare il titolo d'acquisto, come indicato qui sopra

consid. a).

c) Gli

appellanti pretendono che l'estensione della natura del loro posteggio emerge

sia dal rogito di compravendita del notaio avv. __________ relativo al fondo n.

792.

tra gli attuali (com)proprietari e i precedenti proprietari sia dalla

domanda di costruzione del 6 giugno 1991 inoltrata dai coniugi AP 1, nella

quale era richiesta la soppressione del garage esistente e la sua conversione

in locali abitativi. Tale modifica era dipendente – a mente degli appellanti –

dal fatto che il fondo disponesse “di almeno due posti auto”. Tali argomenti

sono nuovi e non trovano riscontro alcuno negli atti. Essi si rivelano pertanto

irricevibili (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC

ticinese).

d) AP

1.

e AP 2 ritengono di avere diritto a posteggi “senza limiti di numero e di dimensioni”.

Una simile richiesta è di per sé improponibile, ove si pensi che il sedime sul

quale essa sarebbe da esercitarsi è limitato fisicamente e da altre servitù. Al

riguardo non giova quindi attardarsi.

e) AP

1.

e AP 2 spiegano poi che la “diversità delle tipologie di proprietà” sarebbe

“evidente”, sicché sarebbe “plausibile che al promotore __________ fossero stati

richiesti benefici diversi da parte dei singoli acquirenti, a seconda delle

loro esigenze”. Ora, volontà soggettive e elementi personali dei contraenti, se

non risultano dall'atto costitutivo, non possono essere adoperati per

interpretare il titolo d'acquisto della servitù nei confronti di terzi

acquirenti successivi (supra, consid. a). I rilievi

degli appellanti non sono dunque di alcun ausilio.

però vero che dall'esame dei rogiti di costituzione delle servitù litigiose emergono

indizi convergenti per un trattamento diversificato dei tre immobili. I fondi

n. 794, non ancora edificato, e 795 sono stati venduti per complessivi fr.

18.

776.–, di cui fr. 5000.– per l'autorimessa sul fondo n. 795, già costruita

(rogito n. 5110 del 4 giugno 1968 del notaio avv. dott. __________, pag. 2). A

ciò si è aggiunta la nota servitù di “parcheggio per un'autovettura”. Quanto ai

fondi n. 793, su cui già sorgeva un'abitazione, e 796 adibito a garage (come il

fondo n. 795), il promotore ha convenuto un diritto di compera il 26 ottobre

1968.

per complessivi fr. 100 000.– (rogito n. 5221 del notaio avv. dott. __________).

Il fondo n. 793 è stato anche beneficato della nota servitù di “posteggio per

un'autovettura di dimensione usuali” Infine, il fondo n. 792, su cui sorgeva

un'abitazione identica a quella sul fondo n. 793, è stato venduto l'8 novembre

1968.

per fr. 95 000.– (rogito n. 5236, pag. 2). Quest'ultimo fondo, poi,

ha ottenuto una servitù “di posteggio”. È dunque possibile che dall'esame dei

documenti del registro fondiario (supra, consid. a) un acquirente potesse

desumere una diversa gestione dei fondi e del piazzale sul quale esercitare le

servitù, proprio perché il fondo n. 792 non aveva ottenuto alcun garage.

Inoltre, va rammentato che il fondo n. 792 constava di 329 mq (numero

progressivo 14 “Comunicazione delle mutazioni edilizie, di colture e di frazionamento

all'Ufficio cantonale di stima ed all'Ufficio dei registri”, II semestre 1969

in: documenti richiamati dall'Ufficio dei registri), mentre il fondo n. 793 di

371.

mq (numero progressivo 15). Ora, un prezzo più basso per un terreno di dimensioni

minori è giustificato. Certo che la somiglianza degli importi non può lasciare

indifferenti.

non che, nel 1969, anche il fondo n. 792 è stato dotato di un'autorimessa.

L'operazione ha richiesto il sacrificio di una porzione di suolo di 34 mq presi

dal proprio “terreno complementare” (numeri progressivi 14 e 25 nei documenti richiamati

citati). Tale intervento potrebbe fare pensare, a un terzo acquirente, che

l'allora proprietario della particella n. 792 abbia deciso di conformare la

propria situazione – un'autorimessa e un posteggio esterno – a quella dei fondi

confinanti.

L'interpretazione

del titolo d'acquisto della servitù conduce pertanto a due vie distinte.

Occorre dunque esaminare com'è stata esercitato il diritto nel tempo (supra,

consid. a).

f) Quanto

alle testimonianze, gli appellanti pretendono che esse confermerebbero l'uso

ininterrotto delle servitù a norma dell'art. 738 cpv. 2 CC. __________, custode

della proprietà oggi dell'attrice, ha ricordato che i precedenti proprietari si

recavano a __________ “grosso modo 4-5 volte l'anno”. Essi “avevano un'unica

macchina che posteggiavano di notte regolarmente nel garage. Di giorno succedeva

che la posteggiavano sul piazzale, dove capitava, a volte vicino al garage (di

regola) oppure in caso di pioggia vicino alla stradina che conduceva a casa

loro”. Il teste ha poi ricordato che dopo l'acquisto da parte dei convenuti AP

1.

del fondo n. 792 egli ha “sempre trovato a […] disposizione il posto che auto

che utilizzavo regolarmente. Si tratta del posto auto evidenziato in blu nel

documento 5” (deposizione del 1° giugno 2005 in: act. IX, pag. 1). Il teste ha

poi evidenziato che “quando il fondo era di proprietà __________, lo stesso

utilizzava un unico posteggio” (deposizione citata, pag. 2). Non va però dimenticato

che __________ era, come detto, il custode dell'abitazione sita sul fondo n.

794.

e che, dunque, si recava a __________ “saltuariamente”, non potendo quindi

riferire di come la servitù era adoperata usualmente.

__________

ha ricordato che dal 1992, quando si è trasferita nella casa sita sul fondo n.

791, “i signori AP 1 occupano sempre due posti auto”. La testa ha aggiunto che

essi la autorizzavano, se del caso, a occupare “un posto sul piazzale”, e

meglio “nel posto ora occupato dal camper (posteggio evidenziato in rosso sul

doc. 5)”. I coniugi AP 1 l'avrebbero inoltre resa edotta che “vi erano

determinati posti auto riservati ad altri vicini”, cioè i “posteggi evidenziati

in blu e in verde sulla planimetria doc. 5”. Per quel che concerne il camper, la teste ha ricordato che esso “è arrivato penso grosso modo 2-3 anni fa”

(deposizione del 1° giugno 2005 in: act. IX, pag. 3).

__________,

proprietaria del fondo n. 794 dal 1968 al 1975, ha dichiarato che ogni comproprietario della coattiva poteva “posteggiare liberamente sul

piazzale e non era definita un'area specifica. Ognuno dei comproprietari aveva

diritto ad un posto auto sul piazzale”. La stessa rileva di avere avuto, all'epoca,

“una sola vettura, per cui non avevo necessità di occupare il piazzale”. Essa

ha infine ricordato che “le case poste sui fondi 793 e 792 erano adibite a casa

di vacanza” (deposizione del 25 agosto 2005 in: act. X, pag. 1).

__________,

precedente proprietario del fondo n. 792 dal 1981 al 1988, ha ricordato che “quando io acquistai la casa, la stessa disponeva formalmente di un garage che

di fatto era inutilizzabile a tale scopo, poiché era occupato da un tank”, che

prima “era posizionato altrove, nel senso che era interrato, ma che poi il

precedente proprietario aveva dovuto adeguarsi ad una nuova normativa cantonale

in materia e quindi aveva dovuto spostarlo nel garage”. Egli ha poi aggiunto

che tale autorimessa “in origine” non c'era, siccome “le due case ai fondi 792

e 793 erano identiche”. Il teste ha poi proseguito affermando che gli sarebbe

stato “detto dalla precedente proprietaria che potevo piazzare i miei veicoli

dove volevo sul piazzale, mentre i proprietari dei fondi 794 e 793 avevano entrambi

diritto ad un solo posto auto”, aggiungendo che “anche il signor __________

[allora proprietario del fondo n. 793] mi aveva appunto detto che lui

rivendicava sul piazzale un solo posto auto come al rogito, mentre che io

potevo posteggiare liberamente”. Egli ha poi riferito di un colloquio con il

promotore, durante il quale quest'ultimo gli avrebbe spiegato “la regolamentazione

dei posteggi, nel senso che i due fondi n. 794 e 793 che già disponevano di

un'autorimessa avevano diritto ad un unico posteggio sul piazzale, mentre che

il fondo no 792 in quanto sprovvisto di autorimessa aveva diritto a più posti

auto in caso di necessità”. Il teste ha poi precisato che “inizialmente

disponevo di due macchine, la mia personale e quella della ditta” e che poi

“acquistai anche un jeeppino per mia moglie”. Egli ha anche ricordato che

“sebbene non fosse definita l'area di posteggio” i proprietari del fondo n. 794

posteggiavano “solitamente” la loro auto “ a fianco della loro autorimessa

(795)”, mentre il proprietario del fondo n. 793 lasciava “solitamente” l'auto

“davanti alla loro entrata” (deposizione del 25 agosto 2005 in: act. X, pag.

2).

__________

ha ricordato che i “veicoli […] dei signori AP 1 vengono parcheggiati come

risulta dalla planimetria di cui al doc. 5. Ciò da sempre, ossia da quando io

abito nella mia casa [dal 1998 nella casa sul fondo n. 791]”. La stessa ha poi

riferito di esserle “capitato in passato di parcheggiare saltuariamente la mia

auto sul piazzale […], precisamente nel punto in cui ora è stazionato il camper”,

tale permesso essendole stato dato dai “signori AP 1 stessi”, i quali le avrebbero

riferito che “i due posti segnati in azzurro e in verde sul piano doc. 5 erano

già utilizzati”. La teste ricorda poi che i precedenti proprietari dei fondi n.

793.

e 794 “non contestarono mai il mio diritto di posizionare l'auto al posto

ora occupato dal camper”. Inoltre, ha aggiunto, “di regola l'attrice posteggia

la sua auto nel punto indicato in blu sulla planimetria doc. 5 o davanti alla

sua autorimessa” (deposizione del 28 settembre 2005 in: act. XI, pag. 1).

estrema sintesi, una visita dei luoghi avrebbe confortato l'attrice nell'idea

che i posteggi – per le servitù – erano disposti come nella planimetria di cui

al doc. 5, riservato il caso dell'eventuale terzo posteggio, assegnato al

camper, che non può essere messo al beneficio del “lungo tempo”, poiché il

veicolo è stato acquistato da AP 2 il 1° aprile 2003 (v. licenza di

circolazione doc. 8), e quindi poco più di un anno prima dell'avvio della

vertenza. Se ne conclude che la petizione è su questo punto da respingere, come

pure la domanda subordinata dei convenuti AP 1. È nondimeno lecito accertare

che la particella n. 792 dispone di due posti auto davanti a sé, come emerge

dalla planimetria di cui al doc. 5. E tale è l'accertamento che va pronunciato

nel caso concreto, la perizia commissionata dal Pretore non giustificandosi né

trovando fondamento come si dirà in appresso. Né si giustifica di ricorrere

alla domanda subordinata degli appellanti, poiché l'interpretazione data in

concreto alla servitù può senz'altro dirsi “ampia”, o quantomeno più estesa di

quanto proposto dall'attrice.

9.

Segretaria assessore, dopo il deposito dei memoriali conclusivi, ha “riaperto

l'istruttoria” per “disporre d'ufficio l'assunzione di una perizia” il cui

scopo era, fra l'altro, di “ben definire le aree interessate dai diritti di

posteggio” per cercare, se possibile, di “evitare in futuro contestazioni tra i

comproprietari in merito all'esercizio degli stessi diritti di posteggio”

(verbale dell'udienza per “incombenti” del 15 febbraio 2007: act. XIV; cfr.

anche: ordinanza del 16 febbraio 2007: act. XV). Essa ha poi previsto che,

conclusa la perizia, le parti si sarebbero espresse al riguardo in un

“complemento di conclusioni”. Ciò posto, il Pretore nella sentenza impugnata si

è limitato a seguire un'impostazione proposta dal perito, attribuendo due

posteggi a ogni interessato. Così facendo il primo giudice ha parimenti

accertato l'estensione della rispettiva servitù di posteggio, delimitandola.

a) La

decisione del Pretore implica lo spostamento d'ufficio dell'assetto della servitù,

rispetto alla domanda iniziale dell'attrice. Al riguardo si rinvia a quanto

scritto in precedenza (sopra, consid. 7)

b) Certo,

l'attrice nelle proprie conclusioni aggiuntive ha proposto che fossero assegnati

alla sua particella gli “stalli” n. 6, grazie alla servitù di posteggio, e n.

5, quale elemento della comproprietà coattiva. E questa richiesta configura una

– nuova – domanda di giudizio, che può legittimamente essere intesa quale trasporto

di servitù ai sensi dell'art. 742 cpv. 1 CC, l'interessata agendo quale comproprietaria

del fondo gravato della servitù nei confronti degli altri comproprietari. In

ogni caso il contraddittorio è stato rispettato, ma v'è da chiedersi quale sia

l'esito di ciò alla luce dell'acquiescenza di cui si è detto qui sopra (consid.

7). A norma dell'art. 742 cpv. 1 CC se l’uso della servitù richiede solo una

parte del fondo, il proprietario che giustifica un interesse può chiederne il

trasporto a sue spese sopra un’altra parte non meno adatta per il fondo

dominante. Resta il fatto che il proprietario gravato non può rimettere in

discussione l'assetto di una servitù in ogni momento (Rep. 1998 pag. 201

consid. 6a con richiami).

c) Non

resta che esaminare dunque le condizioni poste al trasporto di una servitù.

Quest'ultima deve gravare “solo una parte del fondo serviente”, sempre che

tale superficie risulti “non meno adatta” per il fondo dominante, il

richiedente deve dimostrare “un interesse” legittimo alla modifica della situazione,

l'esercizio della servitù deve risultare confacente anche dopo il trasferimento

e il proprietario del fondo serviente deve assumere i costi dell'intervento

(Rep. 1998 pag. 200 in alto). L'interesse del richiedente dev'essere serio (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 4ª

edizione, pag. 457 n. 2309b) e deve configurarsi come l'espressione di bisogni

nuovi del fondo serviente rispetto al momento in cui il diritto è stato costituito (Simonius/Sutter,

Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, vol. II, Basilea 1990, pag. 74, n. 20).

In concreto, l'attrice non ha sostanziato quale fosse l'interesse serio alla

base della nuova richiesta di giudizio, emersa dall'intervento d'ufficio del

Pretore. Il memoriale conclusivo aggiuntivo è, al riguardo, silente. La richiesta

non avrebbe dovuto quindi avere buon esito.

d) Dall'esame della perizia emerge che i posteggi così concepiti permettono

“accessi pedonali […] per una larghezza di almeno m. 1,5” ai fondi titolari della comproprietà coattiva (perizia, “1. Situazione”: act. XVII). Ora, il

fondo n. 238 deve garantire, fra l'altro, il “passo con ogni veicolo” e

l' “accesso” in favore della particella n. 794 come pure il “passo con

ogni veicolo” in favore del fondo n. 793. Che tali oneri siano rispettati con

la scelta adottata dal Pretore appare dubbio, ove si pensi che un diritto di

passo con veicolo non può essere limitato a 1,5 m. Certo, questo diritto

potrebbe essere garantito con gli stalli previsti, ma risulterebbe di difficile

attuazione, considerando la difficoltà di accedere alle particelle interessate

in caso di emergenza. Ne risulta che la scelta del Pretore di imporre degli

stalli per l'accertamento delle servitù di posteggio non può essere condivisa.

10.

Resta

da esaminare l'eventuale concessione di un posteggio supplementare a ogni fondo

(792, 793 e 794) in virtù della comproprietà coattiva sulla particella n. 238.

a) Per

comproprietà coattiva s'intende una forma particolare di comproprietà, non

esplicitamente prevista dal Codice civile, costituita mediante una convenzione

tra comproprietari e intesa a vincolare la comproprietà di un determinato fondo

alla proprietà o alla comproprietà di altri fondi, cosicché la quota di

comproprietà del primo segue il destino del o dei secondi (Liver in: ZBGR/RNRF 50/1969, pag. 15; Steinauer in: ZBGR/RNRF 79/1998, pag.

229; Brunner/ Wichtermann in:

Basler Kommentar, ZGB II, 2a edizione, n. 2 ad art. 646). Questa

forma di comproprietà, se risultante dal registro fondiario, assume carattere

di diritto reale soggettivo (DTF 130 III 15 consid. 5.2.1 con riferimenti). Si

tratta, in altre parole, di una proprietà propter rem (DTF 130 III 16

consid. 5.2.2 con riferimenti). Ciò premesso, l'immobile oggetto della comproprietà

coattiva è, di regola, destinato a uno scopo durevole – posteggio, via

d'accesso ecc. –, sicché non si può chiedere lo scioglimento della comproprietà

ai sensi dell'art. 650 cpv. 1 CC (DTF 130 III 16 consid. 5.2.2 con riferimenti)

né i comproprietari dispongono di un diritto di prelazione legale (Liver, op. cit, pag. 16; Steinauer, loc. cit., Brunner/Wichtermann, loc. cit.). In

concreto, il fondo n. 238 era stato destinato a “piazzale-accesso” (cfr.

istanza di frazionamento del 10 maggio 1968 in: richiamo documenti dall'Ufficio

registri). sicché lo scopo di quell'immobile è di servire quale “accesso” e

quale “piazzale” per i fondi n. 792, 793 e 794.

b) Aggiungasi

poi che, a norma dell'art. 646 cpv. 1 CC, più persone che abbiano per frazioni

la proprietà di una cosa, senza segni apparenti di divisione, sono

comproprietarie. Da questa definizione si evince che ogni comproprietario è titolare

di una quota ideale della cosa (Haab

in: Zürcher Kommentar, edizione 1977, n. 8 ad art. 646 CC; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 5a

edizione, n. 1117 pag. 390). Certo, ogni quota di comproprietà,

anche se ideale, è però per legge essa stessa un immobile (art. 655 cpv. 2 n. 4 CC), e pertanto oggetto

della proprietà individuale del suo titolare, la quale

parte può essere da lui alienata o costituita in pegno o pignorata dai suoi

creditori. (art. 646 cpv. 3 CC). Ciò non toglie che ogni singolo

comproprietario deve godere della cosa nella misura compatibile con i diritti

degli altri (art. 648 cpv. 1 i.f. CC).

c) Si

riconoscessero nella fattispecie diritti di posteggio supplementari a quanto

fissato nelle servitù già discusse, lo scopo del “piazzale” non sarebbe più

l' “accesso” e il “posteggio”, ma solo il posteggio, snaturando pertanto

la destinazione della comproprietà coattiva. Questo perché le iscrizioni nel

registro fondiario delle servitù devono potere essere compatibili con la

comproprietà coattiva. E quegli scopi devono potere coesistere in maniera

durevole. Inoltre, lo scopo della comproprietà è il fondamento della

partecipazione di ogni comproprietario come pure il presupposto dell'acquisto (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 19 ad

art. 648 con rinvio), sicché una modifica dello scopo richiede l'unanimità dei

comproprietari a norma dell'art. 648 cpv. 2 CC. Certo, i comproprietari possono

prevedere nel regolamento d'uso a norma dell'art. 647 cpv. 1 CC di conferire

all'uno o all'altro la priorità (Vorrecht) d'uso su determinati spazi

della cosa comune (Brunner/Wichtermann,

op. cit., n. 14 ad art. 647). Se non che, tale prerogativa non è assoluta, ma è

limitata dal fatto che ogni modifica fisica del bene comune spetta a tutti i comproprietari

insieme (Brunner/Wichtermann, eo.

loc.).

d) Dato quanto precede, la scelta operata dal Pretore di attribuire

determinati posteggi (“stalli”) all'uno e all'altro dei comproprietari del

fondo n. 238 stride con quanto detto in precedenza, implicando un “apparente

segno di divisione”. Aggiungasi poi che la comproprietà coattiva garantisce,

secondo la sua iscrizione, l' “accesso” alla particella n. 794 e il

“passo” in favore dei fondi n. 792 e 794. Non può quindi dirsi che da tale

comproprietà si possa inferire un diritto di posteggio supplementare in favore

di ogni singolo comproprietario. Certo, nell'istanza di iscrizione della

comproprietà coattiva del 20 novembre 1979, basata sul rogito n. 1155 del 16

novembre 1979 del notaio avv. __________ (doc. 4), si può leggere che “in

pratica” la comproprietà è frutto di una “conversione” delle varie servitù

gravanti la particella n. 238, con l'intento però di rispettare l'allora “lex Furgler”,

testo legale che disciplinava l'acquisto, in Svizzera, di immobili da parte di

cittadini stranieri (per l'evoluzione legislativa sul tema cfr. Messaggio del

Consiglio federale del 16 settembre 1981 relativo a una Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, FF 1981 III pag. 521 segg., n. 112). Se non che, come detto in

precedenza (supra consid. b) le servitù devono potere coesistere con gli scopi

della comproprietà coattiva.

e) Poi, l'ipotesi vagliata dal Pretore renderebbe certo più comodo

l'esercizio della comproprietà, configurando pertanto un intervento di

abbellimento a norma dell'art. 647e CC. Tuttavia, dagli atti non risulta

che le condizioni poste al cpv. 2 – per imporre tali opere ai convenuti AP 1 –

siano state evocate. Sia come sia, la creazione di posteggi come proposto dal

Pretore osterebbe all'esercizio consono dello scopo della comproprietà

coattiva, pregiudicando l'accesso allo stabile sulla particella 792. Anche gli

enti di primo intervento ne risulterebbero impediti. Ciò che rende senza

oggetto l'ipotesi espressa dall'attrice di un caso elencato all'art. 647b

cpv. 1 CC.

f) In

definitiva, nessun comproprietario può pretendere a un uso accresciuto del

fondo n. 238, nel senso che ognuno di essi può beneficiare di un posteggio supplementare

in aggiunta a quelli accertati in precedenza. Ne deriva che spetterà ai convenuti

decidere quali veicoli, tra le autovetture e il camper – nel limite dei due

posti assegnati alla loro particella – lasciare sul fondo n. 238.

11.

Gli

oneri processuali seguono la vicendevole soccombenza delle parti (art. 148 cpv.

2.

CPC ticinese). Per le particolarità dell'odierno giudizio, si giustifica

visto l'esito e in via eccezionale di ripartire gli oneri a metà ciascuno fra

le parti compensando le ripetibili. Il pronunciato odierno implica però la

riforma della decisione di primo grado anche su tasse e spese. Esse vanno di

conseguenza imposte in ragione di tre decimi all'attrice e di sette decimi ai

convenuti AP 1. Questi ultimi rifonderanno, in solido, ripetibili ridotte

all'attrice.

12.

Circa

i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv.

1.

lett. d LTF), il valore litigioso accertato dal Pretore con ordinanza del 23

marzo 2010 (“almeno fr. 30 000.–”), raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L'appello è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è così

riformata:

1. La petizione è accolta, nel senso che

1.1 Si dà atto che, per intervenuta

acquiescenza:

–

la servitù di accesso e

parcheggio per una vettura in favore delle particelle n. 794 e 795 RFD di __________

a carico della particella n. 238 RFD di __________ è da esercitare sulla porzione

di terreno indicata in blu nella planimetria allegata, a fianco del muro del

garage sito sulla particella n. 795;

–

la servitù di posteggio

per una vettura in favore della particella n. 793 RFD di __________ e a carico

della particella n. 238 RFD di __________ è da esercitare sulla porzione di

terreno indicata in verde sulla planimetria allegata.

1.2 È

accertato che:

–

la servitù di posteggio

e passo con ogni veicolo in favore della particella n. 792 RFD di __________ e

a carico della particella n. 238 RFD di __________ è da esercitare, per quanto

riguarda il diritto di posteggio, limitatamente a due veicoli sulle porzioni di

terreno antistante al fondo n. 792 indicate in rosso sulla planimetria

allegata.

1.3 Non vi sono diritti d'uso particolare a

scopo di posteggi supplementari in aggiunta alle servitù accertate supra

ad 1.1 e 1.2 sulla particella n. 238 RFD di __________ in virtù della

comproprietà coattiva dei fondi n. 792, 793 e 794 sulla citata particella n.

238.

2. La tassa di giustizia di complessivi

fr. 1800.– e le spese sono poste a carico di AP 1 e AP 2, in solido, in ragione di sette decimi e per il resto a carico dell'attrice. A quest'ultima, AP 1 e

AP 2 rifonderanno, sempre con il vincolo di solidarietà, fr. 3300.– per ripetibili

ridotte.

3. Intimazione alle parti per il tramite

dei loro patrocinatori.

II. Gli oneri

dell'appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 950.–

b) spese fr. 50.–

fr. 1000.–

sono

posti solidalmente a carico di AP 1 e AP 2 per un mezzo e per l'altra metà a

carico di AO 1. Ripetibili compensate.

III. Notificazione:

–;

–.

Comunicazione:

– Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2;

–;

– Ufficio

del registro fondiario, Lugano;

– Ufficio

del registro fondiario federale, Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il giudice presidente La

segretaria

Allegata: planimetria

Rimedi giuridici

Nelle cause senza

carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100

cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta

ad almeno 30

000

franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in

materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in

materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal

caso dall'art. 115 LTF.

PLANIMETRIA

COMUNE DI __________ POSTEGGI MAPP. 238

Il giudice presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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