11.2010.41

Ipoteca legale provvisoria degli artigiani:

25 gennaio 2011Italiano24 min

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Fatti

I. Sull'appello

principale

3. Litigiose rimangono, in questa sede, l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca

legale per le opere da gessatore (fr. 38 500.–) e per gli interventi per

ottenere l'abitabilità della cantina (fr. 170 000.–). All'iscrizione

dell'ipoteca legale per le altre posizioni non ammesse dal Pretore l'istante ha

rinunciato. Ora, l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale presuppone che

l'artigiano o imprenditore renda verosimile la pretesa (art. 961 cpv. 3 CC e 22

cpv. 4 RRF). La procedura di iscrizione provvisoria è sommaria (art. 961 cpv. 3

CC), di camera di consiglio (art. 4 n. 19 LAC e 361 segg. CPC ticinese).

All'istante incombe di addurre elementi idonei a far apparire attendibile la

sua stessa qualità di artigiano o imprenditore, a individuare l'immobile, a

definire l'entità del lavoro svolto e dei materiali forniti, a determinare

l'ammontare del credito, così come ad accertare il rispetto del termine

trimestrale per conseguire l'iscrizione nel registro fondiario. In caso di dubbio

l'iscrizione va ordinata, il giudice rinviando la decisione sul buon fondamento

dell'ipoteca alla sentenza di merito (Steinauer,

Les droits réels, vol. III, 3ª

edizione, pag. 288 n. 2891 con rinvii).

4. In

merito alle opere da gessatore, il Pretore ha spiegato che l'esecuzione di quei

lavori era stata resa verosimile ma che non vi erano indicazioni “che gli

stessi siano stati fatturati e che essi siano costati l'importo indicato nella

fattura del 27 maggio 2008”. Secondo l'appellante l'istruttoria ha confermato l'esecuzione

di modifiche che hanno comportato dei maggiori costi fatturati dalla ditta di

gessatura all'impresa generale, tant'è che la fattura, la liquidazione e i

preventivi confermano tali indicazioni. Il convenuto obietta che l'importo non

trova riscontro alcuno negli atti e che egli ha già sostenuto costi

supplementari di circa fr. 45 000.– per le opere di gessatore direttamente

pagati all'artigiano. A suo parere, inoltre, tali lavori erano inclusi nel

prezzo forfettario.

a) In

concreto, nella fattura del 27 maggio 2008 l'istante ha esposto fr. 38 500.– a titolo di “esecuzione opere da gessatore e modifiche intervenute in corso

d'opera su richieste del committente: – soffitto ribassato cucina – modifiche

pareti per porta scorrevole cucina – modifiche atrio guardaroba per posa

boiserie – spostamento porta bagno principale – spostamenti parete bagno camera

1 – creazione di diversi fori per posa lampade – diversi” (doc. G, posizione

6). __________, tecnico dipendente della __________ cui l'istante ha subappaltato

i lavori di gessatura, ha confermato che nell'appartamento del convenuto sono

state eseguite delle “modifiche in corso d'opera, ossia dei lavori non previsti

inizialmente” che egli ha identificato con quelli descritti al punto 6 della

nota fattura (deposizione del 27 gennaio 2009, verbali pag. 3 in basso e pag. 4).

L'esecuzione

di opere di gessatura supplementari e modifiche è attestata anche da __________,

dipendente della __________ socia dell'istante per tale operazione immobiliare

(deposizione del 16 marzo 2009, verbali pag. 6 verso il basso), __________,

direttore dei lavori per conto dell'istante (deposizione del 16 marzo 2009, verbali

pag. 9 a metà e pag. 10 a metà e pag. 11 verso l'alto), __________, impiegato

della __________ (deposizione del 14 gennaio 2009, verbali pag. 6 a metà) e __________, figlio del proprietario della ditta istante che in qualità di architetto si è

occupato della direzioni dei lavori (deposizione del 14 gennaio 2009, verbali

pag. 11 a metà). Contrariamente a quanto pretende il convenuto, quindi, a un

esame limitato alla verosimiglianza si ravvisano elementi sufficienti per

ritenere che tali opere, commissionate nel corso dei lavori, non fosse comprese

nel prezzo pattuito inizialmente e già soluto. Quanto alle ulteriori opere da

gessatore commissionate direttamente dal convenuto, eseguite dalla __________ (doc.

4.5), esse sono estranee alle prestazioni supplementari fornite dalla __________.

b) In

merito al costo di tali opere supplementari, __________ non ha invero saputo

dare indicazioni, ignorando finanche se fossero state fatturate (deposizione

del 27 gennaio 2009, verbali pag. 4). __________ ha tuttavia precisato che

l'importo di fr. 38 500.– risulta dai “giustificativi”, spiegando che i vari

artigiani presentavano fatture globali dalle quali l'impresa generale estrapolava

i lavori riguardanti l'appartamento del convenuto (deposizione del 16 marzo

2009, pag. 6 verso il basso). E in effetti agli atti figura una fattura emessa

il 31 luglio 2008 dall'impresa di gessatura __________ alla AP 1 per l'importo

di complessivi fr. 272 431.– in cui sono contemplate – fra l'altro –

opere a regia per fr. 30 573.58, IVA esclusa (doc. R2). Il documento

rinvia inoltre a una liquidazione finale del 18 luglio 2008 cui era

allegato un riepilogo dei lavori a regia per oltre fr. 40 000.– con

l'indicazione del numero e della data dei singoli bollettini di lavoro e dei

materiali e manodopera forniti (doc. R1, in fondo).

L'istante,

poi, ha prodotto anche i contratti di appalto attinenti alle opere da gessatore

e alle pareti in cartongesso (doc. R). E dai capitolati si evince che la spesa

inizialmente preventivata per tali lavori (attorno a fr. 204 000.–

complessivi) è stata superata di quasi fr. 68 000.– in sede di

liquidazione (doc. R2). Certo, neppure l'impresa generale pretende che i maggiori

costi siano riconducibili unicamente alle opere supplementari per

l'appartamento del convenuto. Ma alla luce di tali elementi non si può dire che

l'entità della sua pretesa non sia stato resa verosimile, per lo meno per

ordine di grandezza. E nel quadro di un giudizio su un'iscrizione provvisoria

ai sensi dell'art. 961 cpv. 3 CC il criterio della verosimiglianza non va

apprezzato con soverchio rigore (sopra, consid. 3; Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3ª edizione, pag.

511 n. 1395). Per tale pretesa l'appello merita pertanto accoglimento.

a) Per quel che riguarda l'importo di fr. 170 000.– rivendicati dall'istante

per la trasformazione delle cantine in un appartamento abitabile, il Pretore ha

respinto la pretesa poiché “è difficile che un venditore possa ex post (…)

chiedere aumenti di prezzo per ben fr. 170 000.– perché l'acquirente ha

saputo destinare ad altri usi le superfici compravendute. Questa è infatti la ratio

di questa posizione (testi __________, __________), poiché i costi

effettivi di trasformazione sono stati accollati al convenuto in altre

posizioni del doc. G”. L'appellante contesta questa conclusione sostenendo che

l'importo di fr. 170 000.– “costituisce il corrispettivo spettante all'imprenditore

generale in virtù di tutte le prestazioni complessive per la messa a

disposizione di locali che non sono cantine, ma un appartamento abitabile di

buon standing e quindi un'opera che ha comportato per l'imprenditore generale

una buona serie di attività e un impegno ben maggiore”. E, per l'appellante, il

corrispettivo dell'imprenditore generale per la propria attività anche di tipo

intellettuale è coperta dalla garanzia dell'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori,

tanto più che i costi dei singoli artigiani sono già stati inseriti nelle altre

voci della fattura.

b) Ora

che prestazioni meramente intellettuali non diano diritto a ipoteca legale giusta

l'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC è indubbio

(Hofstetter in: Basler Kommentar, ZGB I, 3ª edizione, n.

3 ad art. 839/840; Steinauer, op.

cit., pag. 270 n. 2865), nemmeno ove siano destinate specificamente

all'edificio del convenuto (si pensi ai piani elaborati da un architetto: SJ 116/ 1994 pag. 291). Per contro, sulla questione di sapere se tali prestazioni fornite

nel quadro di un solo e unico contratto di impresa generale (comprendente la

direzione lavori) o totale (comprendente l'allestimento dei progetti) diano o

no all'imprenditore il diritto all'ipoteca legale non vi è unità di dottrina (cfr.

Hofstetter, op. cit., n. 3 ad art.

839/840; Steinauer, op. cit., pag.

270 nota 13).

c) In

concreto, nella sua fattura del 27 maggio 2008 AP 1 ha esposto fr. 170 000.– per “intervento per ottenimento abitabilità al piano cantina e quota

maggior valore dovuto all'ottenimento extra dell'abitabilità ed esecuzione di

tutte le opere supplementari richieste mq 68.00 a fr. 2500.00” (doc. G posizione 20). Che il piano cantina sia stato trasformato in appartamento

abitabile è indubbio. Incontestato è pure il fatto che i costi delle opere di

trasformazione fatturati dagli artigiani subappaltanti sono stati esposti

separatamente in altre posizioni della nota fattura (doc. G, posizioni 6, 8 e

13). Ne segue che l'imprenditore medesimo ha scorporato le attività di natura intellettuale

dal costo delle opere materialmente eseguite, ciò che parrebbe escludere il

carattere unitario della prestazione dello stesso e quindi il diritto per

l'imprenditore generale o totale di ottenere l'ipoteca legale per le prime (Schumacher, op. cit., pag. 123 n. 336 e

pag. 125 n. 341).

Resta

il fatto che, comunque sia, nella fattispecie l'interessata si limita ad asseverare

che la trasformazione ha comportato per lei “una buona serie di attività e un

impegno ben maggiore” senza tuttavia addurre la benché minima

descrizione delle prestazioni da lei concretamente eseguite per rendere abitabile

il piano cantina. Come possa ritenersi verosimile, sulla base della sola

descrizione della posizione 20 nella fattura del 27 maggio 2008, che

lavori supplementari per fr. 170 000.– (oltre all'opera degli artigiani

subappaltanti) siano stati eseguiti, non è dato di comprendere, nemmeno a un

sommario esame. L'appellante non ha addotto un solo elemento

oggettivo che, pur lasciando spazio al dubbio, renda verosimile la sua

richiesta. Né è compito del

giudice passare al vaglio d'ufficio la ponderosa documentazione agli atti per appurare se qualche elemento di prova risulti eventualmente in favore dell'istante

(Cocchi/ Trezzini, CPC ticinese

massimato e commentato, Lugano 2000, n. 5 ad art. 183). Troppo poco per

rendere verosimile l'ammontare della pretesa, anche solo per ordine di grandezza.

d) Per

di più, __________, dipendente della __________, socia al 50%

con AP 1 nella costruzione del complesso immobiliare, ha riferito che “l'importo

di fr. 2500.– m2 corrisponde a una maggiorazione del prezzo di

vendita: ripeto che nel rogito figuravano come cantine mentre invece sono

divenute abitabili” (deposizione del 14 gennaio 2009, verbali pag. 8 in alto). Ciò è stato confermato anche da __________, anch'egli dipendente della __________, per il

quale tale supplemento “è il maggior valore calpestabile di vendita” (deposizione

del 16 marzo 2009, verbali pag. 8). Sotto questo tale profilo l'importo in

questione appare quindi costituire un “prezzo di vendita” che, di per sé, non

beneficia della garanzia dell'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC (Steinauer, op. cit., pag. 273 n. 2873). E sulla questione,

accertata dal primo giudice, l'appellante nemmeno si confronta. Ciò posto, su

questo punto l'appello è perciò destinato all'insuccesso.

6. Ne

segue che, in esito all'appello principale, il giudizio

impugnato va modificato nel senso che l'importo dell'ipoteca legale provvisoria

va aumentato a complessivi fr. 423 660.– oltre interessi. Considerato

che, come si è detto, la proprietà per piani n. 24 723 è stata estinta e

raggruppata nella n. 24 722, l'intero importo va iscritto a carico di

quest'ultima unità. Quanto al dispositivo sulla cautelare, esso è superato dall'adozione

di misure provvisionali in appello (sopra, consid. F), che hanno consentito di

limitare l'iscrizione provvisoria ordinata in via cautelare all'importo ancora

litigioso in questa sede e che, nell'ipotesi di un ricorso al Tribunale

federale, permetteranno di salvaguardare i diritti dell'imprenditore pendente

causa (sotto, consid. 9).

Considerandi

II. Sull'appello

adesivo

7.

Il convenuto lamenta che il Pretore non abbia revocato l'iscrizione

provvisoria dell'ipoteca legale degli artigiani annotata a carico della

proprietà per piani n. 24 715 adibita ad autorimessa, ma si sia limitato a

ridurre l'importo a carico delle n. 24 722 e n. 24 723. Osserva che i

lavori supplementari oggetto dell'ipoteca legale non hanno mai interessato la

proprietà per piani adibita ad autorimessa. Chiede pertanto che venga ordinata

la cancellazione dell'ipoteca legale in via provvisoria annotata a seguito del

decreto cautelare del 22 luglio 2008. Su tale aspetto il Pretore non si è

pronunciato espressamente, limitandosi a constatare che i lavori hanno

interessato le due proprietà per piani costituite in un unico appartamento. Nel

Dispositivo

dispositivo, poi, gli ha confermato (in parte) l'iscrizione provvisoria sulle

proprietà per piani n. 24 722 e 24 723, disponendo la conseguente

modifica a registro fondiario dell'annotazione decretata inaudita parte il 22

luglio 2008.

Ora, che

la proprietà per piani n. 24 715 sia coinvolta nei lavori garantiti

dall'ipoteca legale provvisoria in esame non è preteso neanche dall'istante, le

cui richieste di giudizio non concernono tale foglio. Quanto al tenore del

giudizio impugnato, è vero che il primo giudice ha decretato in via cautelare

la modifica dell'annotazione del 22 luglio 2008, ma egli non ha previsto

espressamente l'invito all'Ufficiale dei registri affinché cancellasse l'ipoteca

legale provvisoria di fr. 808 660.– (ora fr. 593 660.–) e interessi

annotata collettivamente a carico della proprietà per piani n. 24 715. Vi

è quindi il rischio che, in assenza di un dispositivo esplicito, l'annotazione

su quella proprietà per piani sussista. L'appello adesivo merita pertanto

accoglimento e il giudizio impugnato precisato di conseguenza.

III. Sugli

oneri processuali e sulle ripetibili

8. Gli oneri del giudizio odierno seguono la reciproca soccombenza

(art. 148 cpv. 2 CPC ticinese). L'appellante vede accolto il suo gravame solo

in parte e si giustifica quindi che sopporti quattro quinti della tassa di

giustizia e delle spese, con obbligo di rifondere alla controparte un'equa

indennità per ripetibili ridotte. L'esito del giudizio odierno non incide in

maniera apprezzabile sul dispositivo di prima sede relativo alle spese e alle

ripetibili, che può rimanere invariato.

Per quanto attiene all'appello adesivo, gli oneri processuali seguirebbero

la soccombenza dell'istante (art. 148 cpv. 2 CPC ticinese). La AP 1 non ha

tuttavia presentato osservazioni all'appello avversario, sicché essa va

trattata come se fosse rimasta silente. Ora, chi non reagisce a un appello non

si vede assegnare ripetibili in caso di vittoria, ma nemmeno si vede condannare

alla rifusione di ripetibili in caso di sconfitta (Rep. 1997 pag. 137 consid. 4;

analogamente: sentenza 4P.7/1999 del Tribunale federale del 4 maggio 1999,

consid. 5). Di per sé in mancanza di una valida resistenza della parte

avversaria le spese di secondo grado rimangono a carico di chi ha adito la Camera. Nella fattispecie, tuttavia, il convenuto è stato indotto a piatire

in buona fede dalla formulazione del dispositivo adottata dal Pretore, sicché

si giustifica eccezionalmente di rinunciare al prelievo di tasse e spese. L'esito

dell'appello adesivo non influisce sugli oneri processuali e le

ripetibili di primo grado, giacché non comporta nessuna modifica dell'importo

dell'ipoteca legale provvisoria.

IV. Sui

rimedi giuridici a livello federale

9. Circa

i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv.

1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF

(fr. 208 500.–) supera ampiamente la soglia di fr. 30 000.– per un

eventuale ricorso in materia civile. Più delicata è la questione legata

all'esecutività della presente sentenza, un ricorso al Tribunale federale

avendo effetto sospensivo solo per decreto del giudice dell'istruzione (art.

103 cpv. 3 LTF). In simili circostanze l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca

legale potrebbe essere (parzialmente) cancellata, anche in caso di ricorso al

Tribunale federale, prima che l'istante abbia modo di ottenere il conferimento

dell'effetto sospensivo. I Cantoni devono vigilare nondimeno, in ossequio alla

forza derogatoria del diritto federale, affinché eventuali ricorsi sprovvisti

per legge di effetto sospensivo non siano resi illusori (RtiD I-2004 pag. 614

n. 128c). Nella fattispecie occorre quindi far sì che l'ufficiale del registro

fondiario non dia immediato seguito all'ordine di riduzione, rispettivamente di

cancellazione e che l'istante abbia la possibilità di instare per l'eventuale

concessione dell'effetto sospensivo a un possibile ricorso in materia civile. Giovi

ricordare che chiedere l'effetto sospensivo non significa motivare l'intero

ricorso. La relativa domanda può anche essere presentata subito e separatamente,

sicché a tal fine un lasso di 15 giorni appare sufficiente e ragionevole.

Per questi motivi

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello

principale è parzialmente accolto e il dispositivo n.1 della sentenza impugnata

è così riformato:

L'istanza è parzialmente accolta e di

conseguenza è fatto ordine all'ufficiale del registri del Distretto di Lugano

di modificare, 15 giorni dopo

la ricezione della presente sentenza, l'iscrizione inerente l'ipoteca legale provvisoria degli artigiani e

imprenditori a favore della AP 1 annotata collettivamente a carico della proprietà

per piani n. 24 722 del fondo base n. 353 RFD di __________ sezione __________

e a carico della quota B della proprietà per piani n. 24 715 del fondo

base n. 353 RFD di __________ sezione __________ entrambe di proprietà di AO 1 (d.g. n. 18672 del 22

luglio 2008 e d.g. n 21703 del 17 settembre 2010 ) riducendone l'importo da

fr. 593 660.– e interessi al 5% dal 27 giugno 2008 a fr. 423 660.– oltre interessi al 5% dal 27 giugno 2008.

§.

invariato.

2. Gli oneri processuali di tale appello consistenti

in:

tassa di giustizia fr. 2000.–

b) spese fr. 50.–

fr. 2050.–

sono

posti per quattro quinti a carico dell'appellante e per un quinto a carico di AO

1, al quale AP 1 rifonderà fr. 2000.– per ripetibili ridotte.

3. L'appello

adesivo è accolto e il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è così riformato:

È fatto ordine all'ufficiale dei registri del Distretto di Lugano di cancellare, 15 giorni dopo la

ricezione della presente sentenza, l'ipoteca legale provvisoria degli artigiani

e imprenditori in favore della AP 1 di fr. 593 660.– oltre interessi al 5% dal

27 giugno 2008 annotata collettivamente a carico della proprietà per piani

24 715 del fondo base n. 353 RFD (quota B) di __________ sezione __________

di proprietà di AO 1 (documenti giustificativi n. 18672 del 22 luglio 2008 e n. 21703 del 17

settembre 2010), così come la

dicitura “grava pure RF di __________ foglio 24715 quota B” relativa all'annotazione

sulla proprietà per piani 24 722.

4. Non

si riscuotono tasse o spese né si attribuiscono ripetibili.

5. Intimazione

–;

–.

Comunicazione

–

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1;

–

Ufficio dei registri del Distretto di Lugano.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il vicepresidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli

art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause

di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il

valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale

importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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