Proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare

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Numero d'incarto:

11.2010.5

Data decisione, Autorità:

04.03.2013, ICCA

Titolo:

Proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare

AMMINISTRATORE

ASSEMBLEA DEI COMPROPRIETARI

CONTESTAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE

art. 647 CC

art. 647 let. a CC

art. 712 let. m CC

Incarto n.

11.2010.5

Lugano,

4 marzo 2013/mc

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Jaques

segretaria:

F. Bernasconi, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.2006.707 (proprietà

per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione dell'8 novembre 2006 da

AO 1 e

AO 2

(patrocinate dall'avv. PA 2)

contro

Comunione dei comproprietari

del “Condominio AP 1”,

(patrocinata dall'avv. PA 1);

esaminati

gli atti,

posti i seguenti

punti

di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello

del 7 gennaio 2010 presentato dalla Comunione dei comproprietari del “Condominio AP 1” contro la sentenza emessa il 2 dicembre 2009 dal Pretore del Distretto di

Lugano, sezione 1;

2. Il

giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 317 RFD di __________, sezione di __________,

sorge una proprietà per piani (“Condominio AP 1”). AO 1 possiede dal 12 aprile 1991 l'unità n. 3241 (57/1000 del

fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 16 cui è assegnato in

uso il posteggio esterno “AJ”. AO 2 possiede dal 12 aprile 1991 le unità n.

3227 e n. 3244 (16/1000 e 18/1000 del fondo base), con

diritto esclusivo sull'appartamento n. 17 cui è assegnato in uso il posteggio

esterno “AI”. Sui due parcheggi sono posti archetti tubolari sollevabili per

impedire lo stazionamento abusivo di veicoli.

B. All'assemblea

generale del 9 ottobre 2006 i comproprietari hanno deciso con sette voti a favore (per complessivi 546/1000), tre contrari (quelli di AO

1, di AO 2 e della __________, per complessivi 259/1000)

e

un'astensione

(195/1000) “la rimozione dei

paletti esterni AI e AJ in virtù dell'art. 12 del regolamento condominiale e il

conseguente mandato all'amministratore di ordinare alle signore AO 1 di procedere

alla rimozione dei paletti entro il 10 novembre 2006 e in caso di mancata

ottemperanza di fare eseguire la loro rimozione”.

C. L'8 novembre 2006 AO 1 e AO 2 hanno convenuto la Comunione dei comproprietari

del “Condominio AP 1” davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, per

ottenere l'annullamento della risoluzione appena citata. Nella sua risposta del

31 agosto 2007 la Comunione dei comproprietari ha proposto di respingere la

petizione in ordine, il regolamento della proprietà per piani prevedendo una

clausola compromissoria per dirimere le controversie tra compro­prietari,

subordinatamente nel merito. Le attrici hanno replicato il 4 ottobre 2007, ribadendo la loro domanda, e la convenuta

ha duplicato il 7 novembre 2007, mantenendo la propria. All'udienza preliminare del 14 gennaio 2008, limitata alla

questio­ne d'ordine, le parti hanno

confermato i rispettivi punti di vista. Con decreto del 21 gennaio 2008

il Pretore ha respinto l'eccezione processuale.

D. L'udienza

preliminare di merito si è tenuta il 4 marzo 2008 e

l'istruttoria,

cominciata il 18 aprile successivo, è terminata il 20 giugno 2008. Al dibattimento

finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel loro

memoriale del 23 ottobre 2008 le attrici hanno riaffermato la richiesta intesa

all'annullamento della citata risoluzione assembleare. Nel suo allegato

conclusivo del 30 ottobre 2008 la convenuta ha proposto una volta ancora di

respingere l'azione. Statuendo con sentenza del 2 dicembre 2009, il Pretore ha

accolto la petizione e ha annullato la risoluzione.

La tassa di giustizia e le spese (fr. 600.– complessivi) sono state poste

a carico della Comunione dei comproprietari, con obbligo di rifondere alle

attrici fr. 2500.– per ripetibili.

E. Contro la sentenza predetta la Comunione dei comproprietari del “Condominio

AP 1” è insorta a questa Camera con un appello del 7 gennaio 2010 nel quale

chiede di respingere la petizione e di riformare in tal senso il giudizio

impugnato. Nelle loro osservazioni del 15 febbraio 2010 AO 1 e AO 2 propongono

di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. Alle

decisioni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 continua ad applicarsi

la vecchia procedura civile (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la

sentenza del Pretore è stata intimata il 2 dicembre 2009 ed è pervenuta alla

convenuta il 3 dicembre successivo. Il termine d'impugnazione di 20 giorni

essendo rimasto sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 133 cpv. 1 lett. a

CPC ticinese), l'appello del 7 gennaio 2010 risulta inoltrato l'ultimo giorno

utile ed è pertanto tempestivo.

2.

La

contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio, natura pecuniaria.

Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe

per l'insieme dei compro­prietari, senza riguardo all'interesse del singolo

attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n.

118c). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso con ordinanza

del 1° febbraio 2010 in almeno fr. 30 000.–, importo che non appare inverosimile e

che non è contestato dalle parti. La soglia del valore appellabile è pertanto

raggiunta (art. 36 cpv. 1 vLOG).

3.

Nelle

osservazioni all'appello le attrici fanno valere anzitutto che l'assemblea

generale non risulta avere autorizzato l'amministratore a introdurre appello

contro la sentenza del Pretore. In realtà si evince dagli atti che all'assemblea

generale del 18 gennaio 2007 la comunione dei comproprietari ha incaricato l'amministratore

di conferire mandato a un legale perché la rappresentasse nella causa civile (art.

712t cpv. 2 CC). Che tale incarico si limitasse al patrocinio davanti al

primo grado di giurisdizione non si desume dal verbale (doc. 1, 1° foglio

in fondo) né è preteso dalle attrici né è la regola in casi del genere (Wermelinger in: Zürcher Kommentar, Zurigo/Basilea/Gi­nevra

2010, n. 63 ad art. 712t CC). Al proposito non soccorre dunque attardarsi.

4.

Nella fattispecie il Pretore ha accertato che già

negli anni 1992/93 i posteggi “AI” e “AJ” erano provvisti di archetti

sollevabili, come tutti i parcheggi esterni della proprietà per piani. Mentre

però sugli altri posti auto tali dispositivi sono stati eliminati, sui posteg­gi

“AI” e “AJ” sono stati rinnovati dalle attrici nel dicembre del 2005 dopo essere

stati messi fuori uso da ignoti. La sostituzione si è resa necessaria perché –

ha constatato il Pretore – i due posti auto erano occupati con tale frequenza da

persone non autorizzate da renderne il normale uso pressoché impossibile. Quanto

alla posa di un cartello con divieto giudiziale, esso avreb­be avuto portata di

san­zione, ma scarsa valenza preventiva, e soprattutto non avrebbe impedito l'occupazione

abusiva dei posteg­gi al mo­mento in cui le attrici ne avrebbero avuto bisogno.

Nelle circostanze descritte – ha rilevato il Pretore – la risoluzione impugnata

non si giustificava, tanto meno con­siderando che i paletti del 1992/93 non

risultavano essere stati installati dalle attrici, né i nuovi constano

intralciare l'uso del piaz­zale o l'entrata e l'uscita dalla proprietà o lo

svuota­mento dei cassonetti della spazzatura o lo sgombero della neve.

Ciò

posto, il Pretore ha soggiunto che in concreto l'art. 12 del regolamento per l'uso

e l'amministrazione della proprietà per piani, invocato dalla Comunione dei

comproprietari, non osta alla posa di archetti sollevabili, i quali non

pregiudicano la fruibilità né

l'estetica

del piazzale. Tanto meno ove si consideri che i vecchi dispositivi non avevano

mai dato luogo a lamentele, quantunque il citato regolamento risalga al 1986. Né

l'art. 28 del regolamento, che vieta la modifica di aree concesse in uso

riservato (come dimostra il diritto di veto spettante in tal caso a ogni

comproprietario), vieta l'installazione di simili dissuasori. A torto la convenuta

pretende poi – ha continuato il Pretore – che la posa degli archetti costituisca

un atto di amministrazione “più importante” nel senso dell'art. 647b

cpv. 1 CC, soggetto ad autorizzazione dell'assemblea di comproprietari. Si

tratta anzi, stando al primo giudice, di “atti che ogni comproprietario ha il diritto

di intraprendere ex art. 647a CC allo scopo di rendere effettivo il suo

diritto di parcheggiare sui posteggi assegnatigli”. Tutt'al più i dispositivi

in questione andrebbero arretrati di un metro per essere conformi alle norme di

attuazione del piano regolatore comunale, ma il loro collocamento scorretto –

ha concluso il Pretore – potrà essere regolato mediante un'istanza in sanatoria

all'autorità amministrativa.

5.

Ogni comproprietario ha la facoltà di impugnare davanti al giudice,

entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui

egli non abbia consentito (art. 712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC).

La comunione dei comproprietari è libera nella formazione della propria volontà

e non spetta al giudice limitare tale autonomia se non per far rispettare norme

legali o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento,

di conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali (compresi

principi giuridici come il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della parità

di trattamento) o disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per

pia­ni (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento

della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia

inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta ancora, invece,

per giustificarne l'annullamento (DTF 131 III 461 consid. 5 con richiami; RtiD I-2007

pag. 768 consid. 4 con rinvii: Wermelinger,

op. cit., n. 201 ad art. 712m CC). Non tocca al giudice sostituirsi, in

simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari.

6.

Nella

fattispecie l'annullamento della risoluzione impugnata si legittimava pertanto –

dopo quanto si è spiegato – solo ove la deliberazione risultasse lesiva di

norme legali o regolamentari. V'è da domandarsi di quali norme si trattasse. Il

Pretore rimprovera alla comunione dei comproprietari di avere vietato illecitamente

alle attrici di esercitare “atti che ciascun comproprietario ha diritto d'intraprendere

ex art. 647a CC allo scopo di rendere effettivo il suo diritto di

parcheggiare sui posteggi assegnatigli” (sentenza impugnata, pag. 4 in basso). Ora,

che ogni comproprietario possa compiere atti di ordinaria amministrazione in

virtù dell'art. 647a cpv. 1 CC, agendo come rappresentante della comunione,

non fa dubbio (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 5ª edi­zione, pag. 438

n. 1242 e 1243). L'art. 647a cpv. 2 CC non impedisce tuttavia che la

maggioranza di tutti i comproprietari possa conferire tale facoltà a un amministratore,

escludendo i comproprietari stessi (Steinauer,

op. cit., pag. 439 n. 1244; v. anche pag. 451 n. 1276). Nella fattispecie la

proprietà per piani è provvista di un amministratore e i comproprietari hanno

deciso con una maggioranza di 546/1000

la rimozione degli archetti reclinabili posti sui posteggi “AI” e “AJ”. Non è

dato a divedere perché ciò sarebbe contrario a norme legali o regolamentari. La

risoluzione contestata non poteva dunque essere annullata per tale motivo.

7.

Il

Pretore reputa altresì che gli art. 12 e 28 del regolamento per l'amministrazione

e l'uso della proprietà per piani non costituisca­no una base sufficiente per

esigere l'eliminazione dei dispositivi esistenti sui parcheggi “AI” e “AJ”.

Sull'interpretazione di tali nor­me si può invero discutere. L'art. 12

stabilisce che “è vietata per motivi di carattere estetico e di agibilità la

collocazione di catenelle di recinzione, paletti di divisione ecc. nei parcheg­gi

interni ed esterni” (doc. B). L'art. 28 dispone che “oltre ai casi previsti

dalla legge o dal presente regolamento, per modifiche alle parti comuni è

necessaria la maggioranza qualificata come è previsto all'art. 27 con

esclusione di quanto indicato all'art. 4 lett. a, b, c, d, e ed

appartamento del custode, nei quali casi occorre l'unanimità dei condomini”

(doc. 3, 3° foglio in alto). Comunque sia, si supponesse pure che né l'una né l'altra

norma proibisca la posa di archetti reclinabili sui posteggi concessi in uso

particolare

(“uso preclusivo” secondo il nuovo art. 712g cpv. 4 CC),

nulla muta al fatto che nella fattispecie la gestione ordinaria delle parti

comuni incombe a un amministratore e che i singoli comproprietari non possono

pretendere di esercitarla essi medesimi, nemmeno sui posteggi. Non possono

pretendere quindi di mantenere dispositivi per impedire lo stazionamento di

veicoli contro la volontà della comunione espressa dalla maggioranza di tutti i

comproprietari. Nemmeno sotto questo profilo l'annullamento della risoluzione

impugnata trova quindi giustificazione.

8.

Ne

segue che in concreto non sussistevano i requisiti perché il Pretore annullasse

la decisione presa dalla comunione dei comproprietari. Che tale decisione appaia

inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua, gli archetti

reclinabili posti sui posteggi “AI” e “AJ” non pregiudicando l'estetica o l'uso

del piazzale poco importa, la comunione dei comproprietari essendo autonoma

nella formazione della propria volontà, senza che il giudice abbia a

sostituirvisi. Ciò non significa che, privato dell'amministrazione ordinaria

della proprietà per piani, un singolo condomino sia rimesso al beneplacito dell'amministratore

o della comunione dei comproprietari. Il regolamento per l'amministrazione

e l'uso della comproprietà infatti non può escludere né restringere la facoltà

di ogni comproprietario “di chiedere e, se occorre, di far ordinare dal giudice

l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della

cosa e a mantenerla idonea all'uso” (art. 647 cpv. 2 n. 1 CC). Il

comproprietario che si vede intralciare o impedire l'uso di un posteggio regolarmente

assegnatogli può esigere dunque “l'esecuzio­ne degli atti d'amministrazione necessari

a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso”. Se l'amministratore

rifiuta o rimane inattivo, egli può adire la comunione dei comproprietari e se

que­st'ultima respinge la richiesta o non la esamina può rivolgersi al giudice.

Contrariamente all'opinione del Pretore, egli non può invece, salvo in casi

d'urgenza (art. 647 cpv. 2 n. 2 CC), esercitare atti di

amministrazione personalmente.

9.

Se

ne conclude che in accoglimento dell'appello la petizione va respinta e la sentenza

del Pretore va riformata. Gli oneri processuali e le ripetibili di entrambi i

gradi di giurisdizione seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese).

10.

Circa i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro la

presente decisione (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge

la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 2).

Dispositivo

Per questi motivi,

vista sulle spese anche

la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L'appello

è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

1. La petizione è respinta.

2. La

tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 600.– sono poste solidalmente a

carico delle attrici, che rifonderanno alla convenuta, sempre con vincolo di

solidarietà, fr. 2500.– complessivi per ripetibili.

II. Gli oneri

di appello, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 700.–

b) spese fr.

50.–

fr.

750.–

da

anticipare dall'appellante, sono posti solidalmente a carico di AO 1 e AO 2,

che rifonderanno all'appellante, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2000.–

complessivi per ripetibili.

III. Intimazione:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere

pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv.

1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso

in materia civile è am­missi­bile

solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000

franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

(art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF.

Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso

termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale

per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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