11.2011.121

Azione possessoria promossa con la procedura per la tutela giurisdizione nei casi manifesti

23 aprile 2013Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Jaques

vicecancelliera:

Billia

sedente per statuire nella causa SO.2011.2911 (tutela

giurisdizionale nei casi manifesti) della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 3, promossa con istanza del 21 luglio 2011 dalla

(patrocinata da PA 1 MLaw,

studio legale PA 1, )

contro

AO 2

(ora patrocinati dall'avv. PA 2 ),

giudicando sull'appello del 29 agosto 2011 presentato

dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il 17 agosto 2011;

Ritenuto

in fatto: A. AO 1 e AO 2 sono contitolari, metà ciascuno, della proprietà per piani

n. 18 748,

pari a 50/100 della particella n. 187 RFD di __________, sezione __________, con

diritto esclusivo sull'abitazione 187/1 “+ sporgenza 185/2 +

sporgenza 191/1, parte colorata in giallo sul PS 14”. AO 1 possiede inoltre la proprietà per piani n. 25

990, pari a 20/100 della medesima

particella, con diritto esclusivo sull'abitazione 187/3 “+ sporgenza 191/2 +

sporgenza 185/3, parte colorata in verde sul PS 14”. Alla AP 1 appartiene dal dicembre del 2008 la proprietà per

piani n. 18 749, pari a 30/100 della particella stessa, con diritto esclusivo sull'abitazione 187/2 “+ sporgenza 184/1 +

sporgenza 185/1 + sporgenza 186/1, al 1° e 2° piano + sporgenza 185/3 + sporgenza

191/2 al 2° piano, parte colorata in rosso sul PS 14”. La descrizione di quest'ultima proprietà per piani nel registro fondiario risale al 15 marzo

2011.

B. Il

21 luglio 2011 la AO 1 ha presentato un'istanza di tutela giurisdizionale nei

casi manifesti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere che AO

1 e AO 2 fossero tenuti – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – a liberare entro

cinque giorni “l'accesso alla sporgenza 191/2 al 2° piano della particella n. 187

RFD di __________” per consentire l'accesso a determinati locali (parti comuni)

dello stabile. Essa ha chiesto altresì di vietare ai convenuti “ulteriori

future turbative dei locali di proprietà di AP 1 nonché dei locali comuni della

particella 187 RFD __________” e di obbligare costoro al versamento di fr. 19 500.– per risarcimento

danni. All'udienza del 9 agosto 2011, indetta per il contraddittorio, AO 1 e AO

2 hanno proposto di respingere l'istanza. Statuendo il 17 agosto 2011, il

Pretore ha dichiarato l'istanza inammissibile e ha posto le spese processuali di

fr. 400.– a carico della AP 1, con obbligo di rifondere a ognuno dei convenuti fr.

100.– per ripetibili.

C. Contro

la decisione appena citata la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del

29 agosto 2011 nel quale chiede che la sua istanza sia accolta e il giudizio del

Pretore riformato di conseguenza. Con ordinanza del 22 settembre 2011 il Pretore

ha accertato il valore litigioso della causa, su invito del presidente della

Camera, come “superiore a fr. 30

000.–”. Invitati a esprimersi, nelle loro osservazioni

del 12 ottobre 2011 AO 1 e AO 2 propongono di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti

(art. 257 CPC) sono impugnabili, trattandosi di procedura sommaria, entro 10

giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC). Se esse vertono su questioni

meramente patrimoniali, nondimeno, l'appello è ammissibile soltanto se il

valore litigioso raggiunge almeno fr. 10 000.– (art. 308

cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è senz'altro dato, il Pretore

avendo accertato il valore litigioso come superiore a fr. 30 000.–. Quanto alla

tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore

dell'istante il 19 agosto 2011, di modo che il termine di 10 giorni è

cominciato a decorrere l'indomani ed è scaduto il 29 agosto 2011. Introdotto

l'ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto tempestivo.

2.

AO 1

e AO 2 accludono alle osservazioni all'appello varia documentazione, chiedendo

che si richiami inoltre dalla notaia __________ l'incarto relativo al suo rogito

n. 1335 o che si ordini un'ispezione del registro fondiario o che si disponga almeno

l'audizione della notaia. Ora, la ricevibilità della documentazione risulta

dubbia sotto il profilo dell'art. 317 cpv. 1 CPC, quegli atti essendo già disponibili

al momento in cui il Pretore ha tenuto l'udienza. Sia come sia, l'ammissibilità

delle nuove prove può rimanere indecisa, tali mezzi istruttori non apparendo di

rilievo ai fini del giudizio. Su questo punto non soccorre dunque attardarsi.

3.

Nella

sentenza impugnata il Pretore, accertata la proponibilità di un'azione possessoria

con la procedura per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti, ha ritenuto nondimeno

che “la situazione fattuale e giuridica manifesta deve continuare a sussistere

anche a fronte delle obiezioni della parte convenuta”. Egli non ha disconosciuto

che secondo le risultanze del registro fondiario la sporgenza 191/2 è

attribuita – dal marzo del 2011 – alla proprietà per piani dell'istante, ma ha

rilevato che “il locale in questione non è stato tolto con un atto di illecita

usurpazione”. Anzi, esso “ha continuato a essere occupato anche dopo la

contestata operazione a registro fondiario dalla convenuta n. 1, alla cui unità

PPP era in precedenza attribuito”. A giudizio del Pretore, poi, le altre richieste

dell'istante circa l'uso illecito di parti comuni e la pretesa di risarcimento

dei danni “sono tutt'altro che liquide e non possono essere giudicate con

cognizione di causa sulla base dei soli elementi forniti dall'istante”. Onde,

per finire, l'inammissibilità dell'istanza, simili rivendicazioni dovendo

essere fatte valere – a mente del primo giudice – nell'ambito di una procedura

ordinaria.

4.

L'istante

ribadisce nell'appello di avere un diritto di proprietà sulla sporgenza n.

191/2 al secondo piano, indipendentemente dalla questione di sapere in che cosa

consistesse la modifica apportata al registro fondiario nel marzo del 2011. I

fatti sarebbero quindi immediatamente comprovabili, come pure l'occupazione abusiva

del locale da parte dei convenuti. Dal profilo giuridico l'appellante invoca la

presunzione del diritto di proprietà dovuta alla sua iscrizione nel registro

fondiario quale proprietaria della sporgenza, ripetendo – in sintesi – che la

fattispecie configura un caso manifesto meritevole di tutela giurisdizionale. Chiede

pertanto di ingiungere ai convenuti di liberare il noto locale, di obbligarli a

mettere a disposizione determinate parti comuni dell'edificio e di condannarli

al risarcimento di fr. 19 500.– per il danno da essa subìto in seguito alla mancata locazione

dell'appartamento.

5.

Secondo

l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e

se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Secondo la giurisprudenza un

fatto è immediatamente comprovabile quando può essere accertato senza ritardi e

senza dispendio particolare. Non basta quindi rendere verosimile la pretesa. L'istante

deve recare anche una prova immediata e completa dei fatti su cui fonda le sue richieste.

D'altro lato il convenuto deve, per negare gli estremi di un caso manifesto, sollevare

obiezioni o eccezioni che, senza necessariamente essere rese verosimili, appaiano

concludenti e non possano essere subito confutate (DTF 138 III 623 consid.

5.1

). Inoltre una situazione giuridica è chiara soltanto se, sulla base di dottrina

o giurisprudenza invalse, la norma risulti applicarsi nel caso concreto e vi

dispieghi i suoi effetti in modo evidente (DTF 138 III 734 consid. 3.3). Ciò

non è il caso – almeno di regola – se l'applicazione della norma implichi una

decisione fondata sull'apprezzamento o sull'equità (DTF 138 III 126 consid.

2.1

6.

Per

quanto riguarda l'accessibilità del locale situato al secondo piano dello

stabile (designato come “sporgenza 191/2”), è indubbio che almeno dal 15 marzo 2011 l'istante ha su di essa,

come titolare della proprietà per piani n. 18 749, un

diritto esclusivo (doc. D). Dal registro fondiario risulta tuttavia – e i

pubblici registri documentano fatti notori, di cui non occorre allegare né dimostrare

l'esistenza (cfr. DTF 138 II 564 in alto con riferimenti) – che la proprietà

per piani n. 25 990 appartenente a AO 1 ha anch'essa un diritto esclusivo su una

“sporgenza 191/2”. Certo, l'appellante sostiene che il diritto di sporgenza

correlato alla proprietà per piani di AO 1 è al primo piano, mentre il suo è al

secondo (appello pag. 9 verso il basso), ma sul diritto di sporgenza correlato

alla proprietà per piani n. 25 990 il registro fondiario è silente e la circostanza che tale

diritto riguardi il primo piano dello stabile – non ammessa dalla convenuta – è

lungi dall'apparire liquida. Per di più l'istante, quale comproprietario del

fondo di base e promotore della modifica della descrizione della proprietà per

piani intervenuta il 15 marzo 2011, non può dirsi estraneo alla scarsa

precisione del registro fondiario.

7.

Si aggiunga che in concreto nemmeno dal profilo giuridico il caso risulta

evidente. Le azioni di reintegra (art. 927 CC) e di manutenzione (art. 928 CC),

alle cui norme si richiama l'istante, soggiacciono a un doppio limite di tempo,

il cui rispetto dev'essere verificato d'ufficio (Rep. 1996 pag. 190 consid. 4

con rinvii): da un lato il possessore deve avere reclamato immediatamente la

restituzione della cosa o la cessazione della turbativa, non appena conosciuto

l'atto di violenza e il suo autore (art. 929 cpv. 1 CC), dall'altro deve avere

intentato causa entro un anno dalla turbativa, quand'anche abbia avuto

conoscenza solo più tardi del fatto e del suo autore (art. 929 cpv. 2 CC; RtiD

II-2006 pag. 650 consid. 3a con rimando). Per quanto attiene al reclamo immediato,

in particolare, occorre esaminare se

valutando l'insieme delle circostanze l'istante ha reagito con

prontezza, entro un termine ragionevole da quando ha potuto compiere un primo

esame della situazione (Rep. 1981 pag. 158 consid. 3.1 in fine; Stark in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 6 ad art. 929 CC).

Secondo

l'istante i convenuti occupano abusivamente il noto locale dal 16 marzo 2011 (istanza,

pag. 3) e – sempre a loro parere – il reclamo è costituito da ammonimenti e

richieste verbali, oltre che da due raccomandate “datate 3 maggio 2011, 11

maggio 2011, rispettivamente 17 maggio 2011 (doc. F e H)”. A prescindere dal

fatto però che di interpellazioni orali non v'è alcuna verosimiglianza, nella

lettera del 3 maggio 2001 l'arch. __________ si è limitato a chiedere a AO 1 il

permesso di accedere ai locali “sporgenza 185/3 e 191/2 al 2° piano” (doc. F, 1° foglio),

senza alludere a turbative. La lettera dell'11 maggio 2011, poi, è stata

spedita dal citato architetto alla notaia __________ ed è quindi estranea ai

convenuti (doc. F, 2° foglio). Alla stregua di un reclamo può considerarsi invero

una lettera del 17 maggio 2011 con cui l'avv. __________ ha diffidato AO 1 a cessare la turbativa e a liberare entro il 23 maggio 2011 i locali in uso esclusivo della AP 1

(doc. H). Un lasso di 63 giorni per reagire appare tuttavia eccessivo ed eccede

finanche le sette settimane che per diritto federale raffigurano il limite

dell'arbitrio (RtiD II-2006 pag. 651 consid. 3c in fine con rimandi; da

ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2007.63 del 6 luglio 2012, consid. 7c). Tardivo,

il reclamo rendeva perciò irricevibile l'azione possessoria.

8.

Per

quel che riguarda la pretesa dell'istante volta a far cessare l'uso illecito di

parti comuni, invano si cercherebbe agli atti un

elemento

qualsiasi che confermi l'esistenza di un reclamo immediato. Per di più, sussistono

seri dubbi sulla legittimazione attiva della AP 1. Trattandosi di una proprietà

per piani, in effetti, il possesso delle parti comuni si esercita collettivamente,

sotto forma di un compossesso immediato, ogni proprietario essendo autorizzato

a usare e godere i beni comuni nella misura compatibile con i diritti degli

altri (art. 648 cpv. 1 CC). Il singolo comproprietario che non è toccato

nei suoi propri diritti d'uso esclusivo o riservato non può quindi agire autonomamente

per tutelare le parti comuni (ovvero il rispetto del regolamento condominiale);

deve rivolgersi anzitutto all'amministratore (art. 712s cpv. 3 CC) e, se

non ne esiste uno, esigere la relativa nomina (art. 712q cpv. 1 CC).

Comunque sia, egli non può agire da sé solo, a

meno che l'amministratore

rimanga inattivo (Steinauer, op.

cit., pag. 472 n. 1339 in fine con rinvio; v. anche I CCA, sentenza inc. 11.2009.138

dell'11 dicembre 2011, consid. 4d). Si aggiunga infine che, dandosi

compossesso riferito a parti comuni, solo

l'azione

di reintegra sarebbe – di principio – proponibile, esclusa l'azione di manutenzione,

giacché il litigio verte di regola su una violazione del regolamento per l'uso

e l'amministrazione o su una disattenzione dell'art. 648 CC (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar,

edizione 1988, n. 126 ad art. 712a CC; Wermelinger, La proprieté par étages,

Friburgo 2002, n. 200 ad art. 712a CC; Bösch in: Basler Kommentar, ZGB I, 3ª edizione, n. 20 ad

art. 712a; I CCA, sentenza inc. 11.2007.27 dell'11 luglio 2008, consid.

4e).

9.

merito alla pretesa di risarcimento danni, la quale avendo natura

obbligatoria non soggiace ai termini di perenzione dell'art. 929 CC, bensì a quelli di prescrizione dell'art. 60 CO (Steinauer, op. cit., pag. 140 n. 354 e

pag. 148 n. 376), l'appellante chiede la rifusione di fr. 18 000.– per non aver potuto appigionare l'appartamento

almeno sei mesi, oltre a fr. 1500.– per l'intervento di professionisti che si

sono visti impedire l'accesso ai locali. Per tacere del fatto nondimeno che,

soggetta ad apprezzamento del giudice, una pretesa di risarcimento mal si

concilia con la procedura per la tutela di casi manifesti (Tappy in: JdT 2009 I 92), la richiesta

non è corroborata da alcuna prova liquida sull'ammontare del danno. Ne discende

in ultima analisi che, privo di fondamento, l'appello è destinato

all'insuccesso.

10.

spese della decisione attuale seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante

rifonderà alle controparti, che hanno introdotto un memoriale di osservazioni

per il tramite di un legale, un'equa indennità per ripetibili.

11.

Quanto

ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il

valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000.–

ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese

processuali di fr. 2000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alle

controparti fr. 2500.– complessivi per ripetibili.

3. Notificazione

–

;

–

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere

pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100

cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il

ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

(art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF.

Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo

stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale

federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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