Azione negatoria promossa da una comunione dei comproprietari contro un comproprietario

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Numero d'incarto:

11.2011.122

Data decisione, Autorità:

29.10.2013, ICCA

Titolo:

Azione negatoria promossa da una comunione dei comproprietari contro un comproprietario

AZIONE NEGATORIA

CONTESTAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE

OGGETTO

PARTE COMUNE

art. 641 cpv. 2 CC

art. 712a cpv. 2 CC

art. 712b cpv. 2 CC

art. 712b cpv. 3 CC

Incarto n.

11.2011.122

Lugano

29 ottobre

2013/mc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Jaques

vicecancelliera:

F. Bernasconi

sedente per statuire nella causa OA.2010.379 (azione

negatoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con

petizione del 31 maggio 2010 dalla

Comunione dei comproprietari

del “Condominio AO 1”,

(rappresentata dalla RA 1, e

patrocinata dall'avv. PA 1)

contro

AP

1, e

AP

2

(patrocinati dall'avv. PA 2),

giudicando

sull'appello del 2 settembre 2011 presentato dal AP 1 e AP 2 contro la sentenza

emessa dal Pretore il 16 agosto 2011;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 410 RFD di __________ sorge una proprietà per

piani (“Condominio AO 1”). AP 1 e AP 2 possiedono dal 10 ottobre 2003 in ragione di un mezzo ciascuno l'unità n. 6848 (12.540/1000 del fondo base), con

diritto esclusivo sull'appartamento n. 4 cui è assegnato in uso il giardino “L”.

B. All'assemblea

generale dell'8 giugno 2004 i comproprietari hanno respinto una richiesta avanzata da AP 1 e AP 2 per

essere autorizzati a sostituire un “serramento esterno (fronte giardino) con

modifica dell'apertura nel senso di permettere l'uscita sul giardino”. Nonostante

ciò, i due condomini hanno eseguito l'intervento. All'assemblea straordinaria

del 7 novembre 2005 i comproprietari hanno deciso così con 15 voti a favore (complessivi 446.09/1000), 9 contrari (complessivi 256.53/1000) e 4 astensioni (complessivi

135.78/1000) di ordinare ai due la

rimozione del serramento entro il 31 marzo 2006. AP 1 e AP 2 non hanno dato

seguito all'ingiunzione. All'assemblea generale del 2 luglio 2007 i

comproprietari hanno deciso infine con 19 voti a favore

(complessivi 588.30/1000)

e 6 contrari (complessivi 159.09/1000) l'avvio di una

procedura giudiziaria “allo scopo di ottenere il ripristino dello stato

primitivo del serramento in facciata”.

C. Il 31 maggio 2010 la Comunione dei comproprietari del “Condominio

AO 1” si è rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, perché

ordinasse ad AP 1 e a AP 2 – sotto la comminatoria dell'art. 292 CP – di ripristinare

il serramento esterno del loro appartamento conformandolo a quelli vicini entro

60 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza. Nella loro risposta del 30

agosto 2010 i convenuti hanno proposto di respingere la petizione. L'attrice ha

replicato il 6 ottobre 2010, ribadendo la propria

domanda, e i convenuti hanno duplicato il 3 novembre 2010, mantenendo il

loro punto di vista. L'udienza preliminare si è tenuta il 19 gennaio 2011.

Terminata l'istruttoria il 17 maggio 2011, le parti hanno presentato un memoriale

conclusivo in cui hanno riaffermato le loro posizioni. Al dibattimento finale

del 30 giugno 2011 è comparsa la sola attrice, che ha confermato la petizione. Il

2 agosto 2011 AP 1 è diventato unico titolare della proprietà per piani n.

6848.

D. Statuendo

con sentenza del 16 agosto 2011, il Pretore ha accolto la petizione e ha ordinato

ai convenuti – sotto la comminatoria dell'art. 292 CP – di ripristinare il serramento

in questione, conformandolo a quelli degli appartamenti vicini posti sullo

stesso piano entro 60 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza. La tassa di giustizia e le spese di complessivi

fr. 1400.– sono state poste a carico

dei convenuti, con obbligo di rifondere alla controparte fr. 3200.– per ripetibili.

E. Contro

la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un

appello del 2 settembre 2011 nel quale chiedono di respingere la petizione

e di riformare in tal senso il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del

20 ottobre 2011 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” conclude

per la reiezione dell'appello.

Fatti

in diritto: 1. Alle impugnazioni si applica il diritto

in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC).

Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni negatorie, trattate con la procedura ordinaria degli art. 165

segg. CPC ticinese, sono pertanto appellabili entro 30 giorni dalla notificazione

(art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiunga fr. 10 000.– (art. 308

cpv. 2 CPC). In concreto il Pretore ha fissato il valore litigioso in

fr. 15 000.– (sentenza impugnata, pag. 5), importo che non appare

inverosimile e che non è contestato dalle parti. La soglia del valore

appellabile è pertanto raggiunta (art. 308 cpv. 2 CPC). Introdotto nel

termine di 30 giorni dalla notificazione del giudizio impugnato, l'appello in

esame è pertanto ricevibile.

2. Nell'agosto del 2011 AP 1 è diventato unico proprietario della proprietà

per piani n. 6848. L'art. 110 cpv. 1 CPC ticinese prevedeva

che qualora l'oggetto litigioso fosse alienato il processo continuasse fra le

parti in causa originarie. Nella fattispecie AP 2 non è stato dimesso dalla

lite. La sua legittimazione a ricorrere accanto ad AP 1 è pertanto data.

3. Gli appellanti chiedono di esperire un sopralluogo, rifiutato dal Pretore, per valutare

l'impatto della porta-finestra sull'aspetto

esteriore della facciata dello stabile e constatare che gli appartamenti

vicini sono provvisti di serramenti uguali. La richiesta è di per sé ammissibile

(art. 316 cpv. 3 CPC; DTF 138 III 376 consid. 4.3.1), ma come si vedrà in

appresso l'assunzione della prova non porterebbe elementi di rilievo ai fini

del giudizio. Nelle circostanze descritte conviene dunque trattare l'appello

senza indugio.

4. L'azione

negatoria, esplicitamente dichiarata tale nell'atto introduttivo della lite e

fondata sull'art. 641 cpv. 2 CC, è stata promossa nel caso specifico dalla comunione

dei comproprietari. Occorre verificare anzitutto se essa fosse legittimata a

procedere. Una comunione dei comproprietari infatti non ha

personalità giuridica, ma per ragioni pratiche, sicurezza del diritto ed eco­no­mia

di giudizio la legge le conferisce una certa capacità processuale. Essa

acquista così in proprio nome i beni risultanti dalla propria amministrazione,

in particolare i contributi dei comproprietari e le disponibilità che ne

risultano, come il fondo di rinnovazione (art. 712l cpv. 1 CC). Essa può, in proprio nome, stare in giudizio come attrice o

convenuta, escutere o essere escussa (art. 712l cpv. 2 CC). Da parte loro i

comproprietari rimangono liberi di disporre, usare, amministrare, sistemare e

strutturare i locali che formano oggetto del loro diritto esclusivo (art. 712a cpv. 2 CC). L'insieme dei comproprietari

non si identifica quindi con la comunione dei comproprietari; al contrario,

l'uno si distingue giuridicamente dall'altra (RtiD II-2008 pag. 657 consid. 2a

con rinvii, pag. 659 consid. 4a, 662 consid. 3a; I CCA, sentenza inc. 11.2011.77

del 30 settembre 2013, consid. 4).

Per quel

che riguarda la legittimazione attiva, trattandosi – come in concreto – di

salvaguardare diritti reali inerenti a parti comuni, la facoltà di introdurre

un'azio­ne fondata sull'art. 641 cpv. 2 CC (rivendicazione, azio­ne negatoria),

sull'art. 679 CC (tutela da im­missioni) o sull'art. 975 CC (rettifica del registro

fondiario) spetta effettivamente alla comunione dei comproprietari, chiamata a

tutelare

gli interessi comuni (RtiD I-2005 pag. 803 con­sid. 4b,

II-2008

pag. 659 consid. 4b; I CCA, sentenza inc. 11.2011.77

del 30

settembre 2013, consid. 4). In concreto la comunio­ne dei comproprietari era

quindi legittimata ad agire.

5. Nella decisione impugnata il Pretore, riassunte le prerogative di ogni

singolo condomino, ha ricordato che nemmeno il titolare di un diritto

d'uso esclusivo può modificare unilateralmente l'aspetto esterno delle parti

assegnategli, qualsiasi modifica necessitando del consenso di tutti i

comproprietari. Ciò premesso, egli ha ricor­dato che le

finestre sono parti integranti della facciata di un immobile. Determinando l'aspetto

di un edificio, esse vanno considerate parti comuni e

“nessun uso riservato può esservi concesso”. La decisione con cui i comproprietari

hanno rifiutato nella fattispecie la modifica della

finestra non ha quindi alterato né soppresso il diritto d'uso riservato sulla parte di

giardino spettante ai convenuti, ma ha salvaguardato l'uguaglianza

con gli altri appartamenti, sprovvisti di accesso diretto al giardino. Secondo

il Pretore poi l'intervento dei convenuti ha alterato l'uniformità e

l'estetica della facciata, in violazione dell'art. 712a cpv.

2 CC. Ne ha concluso che la modifica del serramento eseguita senza autorizzazione

su una parte comune e con evidente impatto estetico è contraria alla legge e al

regolamento per l'uso e l'amministrazione.

6. Nella fattispecie è indubbio che i convenuti fruiscono di un diritto

d'uso esclusivo sull'appartamento n. 4, cui è correlato il giardino contrassegnato con la lettera “L” (“diritto d'uso

preclusivo”: doc. 3). È pacifico inoltre che costoro hanno sostituito

una finestra che si apriva sul giardino con una porta-finestra che permette

l'accesso al medesimo. È incontestato altresì che con decisione assembleare

dell'8 giugno 2004 i comproprietari hanno deciso all'unanimità di vietare

la sostituzione del serramento, ordinando a maggioranza con decisione

del 7 novembre 2005 ad AP 1 e a AP 2 la rimozione del serramento. È pacifico

infine che nessuna delle due delibere è stata impugnata.

7. Gli

appellanti sostengono – in sintesi – di non avere violato il regolamento per

Considerandi

l'uso e l'amministrazione della comproprietà, ma di avere modificato il noto

serramento per esercitare il loro legittimo diritto d'uso riservato sul

giardino, il quale altrimenti sarebbe loro precluso. A mente loro la comunione

dei comproprietari non può sopprimere tale diritto invocando un'inesistente esigenza

di riservatezza. Per di più, il nuovo serramento non costituirebbe una modifica

dell'aspetto esteriore, la sua diversità essendo impercettibile rispetto a quelli degli altri appartamenti dotati di porta-finestra.

Si tratta in realtà di affermazioni che cadono nel vuoto. Argomentazioni del

genere andavano fatte valere, se mai, contestando le citate delibere

assembleari. Rinunciando a impugnare queste ultime (art. 712m cpv. 2 CC),

gli appellanti si sono accomodati del risultato e non possono più ridiscutere

ora la questione. Il divieto di modificare la finestra e l'ordine di ripristino

da parte dell'assemblea dei condomini avendo assunto carattere definitivo, la

comunione dei comproprietari poteva pertinentemente esigere la rimozione del

serramento abusivo in forza dell'art. 641 cpv. 2 CC (sopra, consid. 4). I

motivi che l'hanno condotta a decidere in un senso piuttosto che in un altro

poco importano.

8.

Si

aggiunga che – come ha rilevato il Pretore – una finestra determina chiaramente

l'aspetto di una parte comune. E di principio ogni intervento su una parte

comune (soggetto, ove non sia disposto altrimenti, alle norme sulla

comproprietà in virtù dell'art. 712g cpv. 1 CC) va deciso dall'assemblea

dei comproprietari

secondo le maggioranze previste dagli art. 647c a 647e

CC (Wermelinger in: Zürcher

Kommentar, edizione 2010, n. 143 ad art. 712a CC). Nessun condomino

può quindi arrogarsi il diritto di modificare parti comuni della proprietà per

piani senza il permes­so della comunione, che in concreto è stato negato

dall'unanimità dei comproprietari presenti all'assemblea dell'8 giugno 2004

(doc. C).

È vero

che a determinate condizioni le finestre di un immobile costituito in proprietà

per piani possano essere oggetto di diritti esclusivi (Wermelinger, op. cit., n. 94 e 173 ad art. 712b CC; Bösch in: Basler Kommentar, 3ª edizione,

n. 12 ad art. 712b CC; Rey/Maetzke,

Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3ª edizione, pag. 12 n. 45; Thurnherr, Bauliche Massnahmen

bei Mit- und Stockwerk­eigentum, Zurigo 2010, n. 73; Wirz, Schranken der Sonderrechtsausübung im

Stockwerkeigentum, Zurigo/Basi­lea/ Ginevra 2008, pag. 48). È altrettanto vero

però che nel caso specifico il regolamento per l'uso e l'amministrazione dichiara

esplicitamente tutte le finestre parti comuni (doc. L,

art. 5 n. 2.2; Bösch, op. cit., n.

14.

ad art. 712b; Rey/Maetzke, op.

cit., pag. 15 n. 61 e pag. 16 n. 68; Steinauer,

Les droits réels, 5ª edizione, pag. 396, n. 1130). Per di più, quand'anche le finestre fossero soggette a diritti d'uso

esclusivo, un comproprietario non potrebbe modificarle, poiché altererebbe l'aspetto

dello stabile in spregio dell'art. 712a cpv. 2 CC (DTF 130 III 448

consid, 3.4; Werme­linger, op.

cit., n. 50 ad art. 712b CC; Steinauer,

op. cit., pag. 437, n. 1241), oltre che del regolamento (doc. L, art. 8

n. 1 e 2.4). Né si può seriamente pretendere che nel caso concreto la

sostituzione di una normale finestra con una porta-finestra (doc. D) non influisca

sull'aspetto dell'edificio, indipendentemente dal fatto che “colore e materiali

siano identici” (analogamente: RtiD I-2007 pag. 770 consid. 4b). Un sopralluogo

non sarebbe pertanto di alcuna utilità ai fini del giudizio.

9.

Gli

appellanti si dolgono che la comunione dei comproprietari abbia soppresso loro il

diritto di godere del giardino in uso riservato. E una decisione che modifichi

l'attribuzione per regolamento di un tale diritto è nulla, essendo in contrasto

con disposizioni fondamentali della comproprietà. Se non che, in concreto l'assemblea

dei comproprietari si è limitata a negare una modifica di carattere edilizio.

In nessun caso essa ha limitato o ristretto il diritto d'uso riservato di cui

gli appellanti beneficiano sulla porzione di giardino contrassegnata con la

lettera “L”. Certo, altri appartamenti hanno un accesso diretto al giardino, ma

tale facoltà è espressamente prevista dal piano di ripartizione del condominio per

gli appartamenti dotati di balcone (doc. B), non per le unità n. 4 (di cui

gli appellanti sono contitolari) e n. 22. Del resto il giardino contrassegnato

con la lettera “L” non è irraggiungibile, gli stessi attori riconoscendo che l'accesso

può avvenire “dal giardino comune” (duplica, pag. 3 e 4). Tutt'al più, vedendosi

intralciare o impedire l'uso di un giardino regolarmente assegnatogli, un

comproprietario può esigere “l'esecuzio­ne degli atti d'amministrazione

necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso”. Se

l'amministratore rifiuta o rimane inattivo, egli può adire la comunione dei

comproprietari e se que­st'ultima respinge la richiesta o non la esamina può

rivolgersi al giudice (I CCA, sentenza inc. 11.2010. 5 del 4 marzo 2013, consid.

8). In nessun caso per contro egli può agire da sé contro la volontà della

maggioranza dei comproprietari.

10.

Da

ultimo gli appellanti chiedono di ridurre a fr. 2000.– l'indennità per

ripetibili fissata dal Pretore in fr. 3200.–. Per un valore litigioso di fr. 15 000.– l'art. 11

cpv. 1 del regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di

assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili del

19.

dicembre 2007 (RL 3.1.1.7.1), applica­bile alla fattispecie (art. 16

cpv. 2 del regolamento), prevede ripetibili comprese fra il 15% e il 25% del

valore medesimo. Nella fattispecie la procedura non appariva particolarmente

complessa, ma ha pur sempre comportato la redazione di tre allegati, la partecipazione

a due udienze e un'ispezione del registro fondiario. Tenuto conto delle spese

(10%: art. 6 cpv. 1 del regolamento) e dell'IVA (7.6%), l'indennità per ripetibili

fissata dal primo giudice, corrispondente per finire all'aliquota medio-bassa del

18%, resiste alla critica. Quanto alla riduzione della tassa di giustizia, basti

ricordare che per valori compresi tra fr. 8000.– e fr. 20 000.– l'art. 17

cpv. 1 vLTG prevedeva un emolumento variante da fr. 500.– a fr. 3000.–.

Perché la tassa di giustizia di fr. 1400.– fissata dal Pretore, che si

pone ampiamente entro i limiti tariffari, configuri un eccesso o un abuso di

apprezza­mento gli appellanti non spiegano. Anche in proposito l'appello è destinato

pertanto all'insuccesso.

11.

Le

spese giudiziarie seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC).

La Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1”, che ha presentato

osservazioni per il tramite di un legale, ha diritto a un'adeguata indennità

per ripetibili.

12.

Quanto ai rimedi giuridici esperibili

contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),

il valore litigioso non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– (consid. 1) sotto il

profilo dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la

sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese giudiziarie di fr.

1000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.–

per ripetibili.

3. Notificazione

a:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le

decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non

raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.

74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro

lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al

Tribunale federale per

i motivi previsti

dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è

sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti

l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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