Interpretazione di una servitù di passo pedonale

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

11.2011.160

Data decisione, Autorità:

01.03.2014, ICCA

Titolo:

Interpretazione di una servitù di passo pedonale

AZIONE CONFESSORIA

SERVITÙ PREDIALE

art. 738 cpv. 1 CC

Incarto n.

11.2011.160

Lugano

1 marzo 2014/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani, vicepresidente,

Jaques e Olgiati, giudice supplente

vicecancelliera:

Gianella

sedente per statuire nella causa OA.2010.111 (accertamento di servitù e azione confessoria)

della Pretura della giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del

19 novembre 2010 da

AP 1

(patrocinata dall'avv. PA 1)

contro

AO 1

(patrocinata dall'avv. PA 2),

giudicando

sull'appello del 25 ottobre 2011 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa

dal Pretore il 4 ottobre 2011;

Ritenuto

in fatto: A. AP 1 è proprietaria dal 2 settembre 2005 della particella n. 4755

RFD di __________ (852 m²), su cui sorge una casa d'abitazione. Il fondo

confina a monte con la particella n. 3160 (1328 m²), anch'essa edificata, appartenente dal 28 febbraio 2008 a AO 1. Tale fondo costeggia la strada comunale

che da __________ sale al __________. Da tale strada si diparte una scalinata

che, passando lungo il subalterno f della particella n. 3160, conduce

alla sottostante particella n. 4755.

La

particella n. 4755, ricavata dal frazionamento dell'originaria particella n.

3160, beneficia di un diritto di “parcheggio per autoveicolo e accesso

pedonale” sulla particella n. 3160, iscritto nel registro fondiario il 16

giugno 1969. L'atto pubblico del 12 maggio 1969 con cui è stata costituita la

servitù contiene la seguente clausola:

A favore della particella n. 4755 (...) di __________

e a carico della particella n. 3160 (...) pure di __________ viene

iscritto un diritto di accesso e di parcheggio per un autoveicolo e relativo

accesso a piedi da esercitarsi sul sub. d della precitata particella n.

3160 e meglio sullo scorporo disegnato sull'annesso piano (allegato A) e contenuto

tra i segmenti a-b-c-d, ritenuto che lo spiazzo riservato all'avente diritto si

trova all'angolo nord-est del piazzale asfaltato (corrispondente al precitato

scorporo) e meglio dato dal piccolo rettangolo tratteg[g]iato di nero.

B. Il 19 novembre 2010 AP 1 si è rivolta al Pretore della giurisdizione

di Locarno Città perché accertasse che l'accesso pedonale in favore del suo

fondo “comporta anche il transito pedonale sul fondo n. 3160 RFD di __________

nel subalterno d (‘corte’) al fine di accedere al fondo n. 4755”. Essa ha chiesto inoltre di ordinare a AO 1 – sotto comminatoria dell'esecuzione effettiva e dell'art.

292 CP – di “lasciar transitare a piedi liberamente sul subalterno d

della particella n. 3160 RFD chiunque voglia accedere alla particella n. 4755

RFD di __________” e di rimuovere “ogni impedimento (staccionata, catena,

ringhiera ecc.), lasciando libero il transito sul subalterno d della

particella n. 3160 RFD di __________”. Nella sua risposta del 5 gennaio 2011 la

convenuta ha proposto di respingere l'azione.

C. L'udienza

preliminare si è tenuta il 17 febbraio 2011 e l'istruttoria, avviata seduta stante,

è terminata il 7 giugno 2011. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato,

limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo allegato del 23 agosto 2011 l'attrice

ha ribadito le proprie richieste. In un memoriale del 2 agosto 2011 la convenuta

ha postulato una volta ancora il rigetto della petizione. Statuendo il 4

ottobre 2011, il Pretore ha respinto la petizione e ha addebitato la tassa di

giustizia di fr. 800.– con le spese all'attrice, tenuta a rifondere alla

convenuta fr. 1800.– per ripetibili.

D. Contro

la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 25

ottobre 2011 per vedere accolta la sua petizione e riformato di conseguenza il

giudizio del Pretore. Nelle sue osservazioni del 30 dicembre 2011 AO 1 propone

di respingere l'appello. Le parti hanno spontaneamente replicato, il 30 gennaio

2012, e duplicato, il 27 febbraio 2012, mantenendo i rispettivi punti di

vista.

in diritto: 1. Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento

della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate

dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni confes­sorie e di accertamento

della servitù, trattate con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC

ticinese, sono appellabili pertanto entro 30 giorni dalla notificazione (art.

311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiunga fr. 10 000.– (art. 308

cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, il Pretore

avendo fissato il valore litigioso appunto in fr. 10 000.–, senza

che la cifra appaia inverosimile o sia contestata dalle parti. Per quanto riguarda

la tempestività del ricorso, la decisione impugnata è pervenuta al

patrocinatore dell'attrice il 5 ottobre 2011, sicché l'appello, introdotto il

25 ottobre 2011, è ricevibile. Meno evidente è la tempestività della replica e

della duplica, presentate entrambe nel termine di 30 giorni (il che induce a

domandarsi se siano state inoltrate “senza indugio”: DTF 133 I 100 consid. 4.8).

Sia come sia, i due memoriali non contengono argomentazioni determinanti ai

fini del giudizio. Non giova dunque attardarsi in proposito.

2. L'attrice

ha promosso simultaneamente un'azione di accertamento e un'azione confessoria

(art. 737 CC), il cui scopo è quello di vietare che terzi impediscano o rendano

più difficile l'esercizio di una servitù. Tale cumulo è lecito, un'azione

confessoria non ostando alla ricevibilità di un'azione intesa all'accertamento

della servitù (RtiD II-2008 pag. 658 n. 32c consid. 3, I-2004 pag. 612 n.

121c; I CCA, sentenza inc. 11.2010.54 del 28 mag­gio 2013, consid. 3).

3. Nella

sentenza impugnata il Pretore, riassunti i criteri che determinano l'estensione

di una servitù a norma dell'art. 738 CC, ha accertato che in concreto l'iscrizione

nel registro fondiario indica sì il contenuto del diritto reale limitato, ma

non ne definisce i contorni, ciò che impone di far capo al titolo d'acquisto. E

la lettura di quest'ultimo permette, a mente sua, di desumere che il diritto di

parcheggio e l'accesso sono stati costituiti limitatamente allo scorporo

disegnato sul piano allegato al contratto e racchiuso dai segmenti a-b-c-d. L'“accesso

pedonale” va inteso quindi come accesso a piedi dalla strada pubblica al parcheggio

e non come accesso dalla strada pubblica alla particella n. 4755, anche perché il

termine “relativo” non può che riferirsi all'accesso al posteggio.

Quanto

all'accenno, nell'atto di costituzione della servitù, al subalterno d

della particella n. 3160, esso nulla muta all'interpretazione, giacché l'area

di parcheggio fa parte appunto del subalterno d. Per il Pretore, ove

avessero inteso prevedere un accesso pedonale alla particella n. 4755, le parti

ne avrebbero indicato graficamente il percorso sulla planimetria, vista la

precisione con cui hanno descritto la superficie adibita a posteggio. L'interpretazione

dell'atto costitutivo permettendo di determinare il contenuto della servitù –

ha soggiunto il Pretore – l'ulteriore criterio di esegesi, consistente nell'esaminare

il modo in cui la servitù è stata esercitata, non entra in linea di conto,

tanto meno ove si pensi che la convenuta non ha mai tollerato il passaggio

davanti alla propria abitazione. Del resto – egli ha concluso – anche considerando

Fatti

i bisogni del fondo do­minante come mezzo interpretativo del titolo di acquisto

non si giunge a un risultato diverso, la particella n. 4755 beneficiando sin dalla

costituzione della servitù di due accessi alla pubblica via.

4. L'appellante

sostiene che in concreto l'iscrizione nel registro fondiario “è assolutamente

chiara per qualsiasi terza persona”: il fondo dominante beneficia sia di un diritto

di posteggio sul fondo serviente sia di un diritto di passo pedonale che permette

di accedere alla particella n. 4755 transitando sul subalterno d della

particella n. 3160. L'accesso pedonale menzionato nell'iscrizione,

infatti, “non può che riferirsi a un accesso da e verso il parcheggio con

transito sulla particella confinante n. 3160”. Se le parti avessero voluto limitare la servitù a un diritto di parcheggio collegato con l'adiacente pubblica

via “non si sarebbe in alcun modo resa necessaria l'aggiunta dell'enunciato ‘e accesso pedonale’’, essendo implicita nel diritto di parcheggiare un autoveicolo la

facoltà di accedervi a piedi rispettivamente di allontanarvisi una volta

posteggiata l'automobile. Si trattasse dell'accesso dalla strada pubblica,

inoltre, non sarebbe stata necessaria alcuna precisazione, “il transito da una

strada pubblica essendo garantito a chiunque”. Per l'appellante, al medesimo

risultato si giunge anche interpretando il contratto di costituzione della

servitù, dal quale emerge con chiarezza la volontà in tal senso dei contraenti,

fermo restando che nei confronti di terzi estranei all'atto costitutivo “fa

stato in primo luogo la vera e concorde volontà dei contraenti”. L'appellante afferma

infine che il modo in cui la servitù è stata esercitata pacificamente e in

buona fede per quasi quarant'anni avalla ulteriormente la sua tesi.

5. Secondo

l'art. 971 cpv. 1 CC, ove per la costituzione di un diritto reale sia prevista

la iscrizione nel registro fondiario, il diritto reale esiste solo in virtù

dell'iscrizione medesima. Il secondo capoverso precisa che entro i limiti

dell'iscrizione l'estensione del diritto può essere dimostrata con documenti o

in altro modo. Lex specialis, l'art. 738 CC riprende quest'ultima nor­ma,

disponendo che l'iscrizione fa fede circa l'estensione della servitù in quanto

deter-mini chiaramente i diritti e le

obbligazioni che ne derivano (cpv. 1). Entro i limiti

dell'iscrizione l'estensione della servitù può risultare dal titolo di acquisto

o dal modo con cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacifica­mente

e in buona fede (cpv. 2). Per determinare il contenuto di una servitù occorre dunque

procedere secondo l'ordine previsto dall'art. 738 CC: anzitutto si deve far

capo all'iscrizione nel registro fondiario, ossia al foglio del mastro; se l'iscrizione

è poco chiara, incompleta o sommaria, la servitù va interpretata secondo la sua

origine, ricorrendo all'atto costitutivo depositato quale documento giustificativo

nel registro fondiario. Il contratto di servitù e il piano che raffigura

l'assetto della servitù sono, appunto, documenti giustificativi (art. 942 cpv. 2

CC). Se nemmeno l'atto costitutivo permette di determinare il contenuto della

servitù, l'estensione della stessa va desunta dal modo in cui il diritto è

stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv.

2 CC; sentenza del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.1

con richiami di giurisprudenza).

Per

quanto riguarda l'interpretazione dell'atto costitutivo della servitù, come

ogni dichiarazione di volontà esso va inteso, trattandosi di un contratto,

secondo la reale e comune volontà delle parti (art. 18 CO) o, se questa non può

essere stabilita, secondo il precetto della buona fede. Nei confronti di terzi

che non hanno partecipato all'atto costitutivo, tuttavia, simili principi sono

limitati dall'affidamento che ognuno può riporre nell'istituto del registro

fondiario (art. 973 CC). E il registro fondiario comprende, oltre al libro mastro,

anche i documenti giustificativi suscettibili di precisare la portata dell'iscrizione

(art. 971 cpv. 2 CC, ribadito dall'art. 738 cpv. 2 CC; sentenza

del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.2 con citazioni,

pubblicato in: SJ 136/2014 I pag. 73). Poco importano circostanze e motivi personali

che abbiano influito sulla volontà di chi ha costituito la servitù: nella

misura in cui non risultano dall'atto costitutivo, tali elementi soggettivi non

sono op­ponibili a terzi che abbiano fatto assegnamento in buona fede sul

contenuto del registro (DTF 130 III 558 consid. 3.1; RtiD I-2009 pag. 646

consid. 7).

6. Precisato

ciò, chi in buona fede ha acquistato una proprietà o altri diritti reali riferendosi

a un'iscrizione nel registro fondiario va protetto nel suo acquisto (art. 973

CC). La buona fede, che deve esistere al momento dell'acquisto, è presunta

(art. 3 cpv. 1 CC). Inoltre le iscrizioni nel registro fondiario sono reputate

esatte e complete. L'esattezza del piano, parte integrante del registro

fondiario (art. 942 cpv. 2 CC), è elevata al rango di finzione nei confronti

dell'acquirente di buona fede del fondo (art. 973 CC). La tutela della buona

fede tuttavia non è assoluta e non può essere invocata quando sia incompatibile

con l'attenzione che le circostanze permettevano di esigere dell'acquirente (art.

3 cpv. 2 CC). Ove abbia nozione di fatti idonei a suscitare dubbi

sull'esattezza del registro fondiario, in altri termini, l'acquirente deve

indagare (sentenza del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid.

3.3 con rimandi, pubblicata in: SJ 136/2014 I pag. 73).

Riepilogando,

il contenuto di una servitù dipende in primo luogo dall'iscrizione. Se questa è

chiara, non rimane spazio per alcuna esegesi. Se è poco chiara, incompleta o

sommaria, il contenuto della servitù si interpreta secondo l'atto costitutivo, in

base alla reale e comune volontà delle parti o, se tale volontà non può essere

stabilita, in base alle regole della buona fede. Se nemmeno l'atto costitutivo permette

Considerandi

di determinare il contenuto della servitù, l'estensione del diritto va determinata

facendo capo al modo in cui la servitù è stata esercitata per molto tempo,

pacificamente e in buona fede (principi già riassunti in: RtiD I-2009 pag. 646

consid. 7).

7.

Nel

caso specifico la servitù in questione è iscritta telegraficamente nel registro

fondiario come “onere parcheggio per autoveicolo e accesso pedonale”. Puramente

sommaria, tale iscrizione non permette da sé sola – contrariamente all'opinione

dell'appellante – di definire i diritti e gli obblighi che ne discendono (DTF

137.

III 449 consid. 3.3; I CCA, sentenza inc. 11.2010.54 del 28 maggio 2013,

consid. 6 con rinvii). Indica soltanto che il proprietario del fondo dominante

ha diritto di posteggiare un veicolo e di accedere a piedi, senza precisare però

in che consista l'accesso pedonale, tant'è che per suffragare la propria tesi l'appellante

richiama la planimetria allegata al contratto di servitù del 12 maggio 1969

(doc. A) rogato nella forma dell'atto pubblico dal notaio __________

(memoriale, pag. 10).

a) Nelle

circostanze descritte la questione è di sapere anzitutto quale fosse la reale e

concorde volontà delle parti. Dagli atti nulla si evince, salvo che la servitù

è stata “conclusa per regolarizzare la situazione esistente” (deposizione 7

giugno 2011 di __________: verbali, pag. 3). Tutto si ignora però su quale

fosse “la situazione esistente”. Al figlio dell'allora proprietario del fondo

dominante è sembrato di ricordare che già prima del 1969 suo padre “usufruisse

del passaggio davanti allo stabile sul fondo 3160” (loc. cit.). Tale indizio non basta tuttavia per dimostrare che la comune

volontà delle parti fosse di costituire anche un

accesso pedonale tra il piazzale

asfaltato

e la particella n. 4755 passando davanti all'edificio posto sulla particella n.

3160.

Occorre far capo così al modo in cui l'atto costitutivo della servitù poteva essere compreso in buona fede dall'appellante al momento in

cui ha acquistato il fondo dominante.

b) Nel contratto di costituzione della servitù, del

12.

maggio 1969, premesso che “a monte della particella n. 3160 è stata costruita

una nuova strada carrozzabile” e che “parte del mappale n. 3160 lungo la strada

è stato adibito a posteggio autoveicoli”, è pattuito “un diritto di accesso e

di parcheggio per un autoveicolo e relativo accesso a piedi”. Nemmeno l'appellante

contesta che – come sottolinea il Pretore – il termine relativo può

riferirsi solo all'accesso al parcheggio (appello, pag. 14 in basso). Certo, i contraenti hanno stipulato, nella frase immediatamente successiva, che l'accesso

è “da esercitarsi sul sub. d della precitata particella n. 3160” e ciò potrebbe anche indurre a credere che l'accesso pedonale gravi l'intero subalterno d.

Se non che, la frase è immediatamente seguita – mediante la congiunzione “e” – dalla

precisazione che l'esercizio della servitù deve avvenire “sullo scorporo disegnato

sull'annesso piano (allegato A) e contenuto tra i segmenti a-b-c-d, ritenuto

che lo spiazzo riservato all'avente diritto si trova all'angolo nord-est del

piazzale asfaltato (corrispondente al precitato scorporo) e meglio dato dal piccolo

rettangolo tratteg[g]iato di nero”. Leggendo tale specificazione un terzo in

buona fede può ragionevolmente intendere solo che la superficie gravata della

servitù sia quella compresa fra i tratti a-b-c-d indicati dalla planimetria, porzione

di terreno cui l'avente diritto può accedere a piedi o con un autoveicolo.

c) Si

conviene che una servitù di parcheggio comprende anche l'accesso pedonale all'area

dello stallo e che, pertanto, le parti avrebbero anche potuto limitarsi a

prevedere un “diritto di accesso e di parcheggio per un autoveicolo”. La ridondante

descrizione dell'atto costitutivo ancora non giustifica tuttavia l'illazione prospettata

dall'appellante, tanto meno ove si consideri quanto ha rilevato il Pretore,

ovvero che la sovrabbondante descrizione della servitù di posteggio mal si concilia

con la mancata precisazione di un passo pedonale dal parcheggio alla particella

n. 4755 attraverso la particella n. 3160, qualora le parti avessero davvero

voluto ciò. Poco giova altresì che al momento in cui è stata venduta la particella

n. 5014, ricavata anch'essa dal frazionamento della

particella

n. 3160, gli stipulanti abbiano gravato tale fondo di un diritto di passo con

ogni veicolo in favore della particella n. 5014 “sulla strada costruita sopra

il confine nord del fondo dominante per accedere alla strada principale comunale”

(rogito n. 1005 del notaio __________, nel fascicolo

“ispezione del registro fondiario”). Le due servitù infatti sono diverse, il proprietario

del fondo dominante non potendo posteggiare sul fondo serviente.

d) L'appellante

invoca anche lo stato fisico dei fondi: l'esistenza di un sentiero che

attraversa orizzontalmente il subalterno d

della particella n. 3160 fino alla particella n. 4755 (fotografia n. 954)

e l'esistenza di un cancello al confine tra queste due ultime particelle (fotografia

n. 969). Ora, lo stato fisico reale e visibile di un fondo (“pubblicità

naturale”) può prevalere sulla buona fede nel registro fondiario, nel senso che

un acquirente non può valersi di avere ignorato quanto avrebbe potuto accertare

con la debita attenzione eseguendo un sopralluogo (sopra, consid. 6 in principio). Lo stato fisico e reale visibile di un fondo non autorizza invece a immaginare

circostanze non desumibili dall'iscrizione. L'esistenza in concreto di un sentiero

che parte dal posteggio e attraversa l'intero subalterno d del fondo serviente ancora non autorizzava

l'appellante a credere di avere il diritto di percorrere quel sentiero per

raggiungere la sua proprietà quando l'iscrizione nel registro prevede

unicamente un accesso a piedi da esercitarsi “sullo scorporo disegnato

sull'annesso piano e contenuto tra i segmenti a-b-c-d”, indipendentemente dal

fatto che alla fine del sentiero si trovi un cancello. Anche perché il sentiero

poteva servire al solo proprietario del fondo serviente per raggiungere, oltre

il cancello, una scalinata comunale che collega il nucleo di __________ all'agglomerato

di __________.

e) Se

ne conclude che, permettendo nella fattispecie il titolo di acquisto di determinare

con sufficiente certezza il contenuto della servitù, non occorre far capo al terzo

criterio interpretativo, consistente nell'appurare il modo con cui il diritto è

stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede. Poco sussidia

dunque che il precedente proprietario della particella n. 4755 si ritenesse in

diritto di passare sul citato sentiero (deposizione 7 giugno 2011 di __________:

verbali, pag. 3), a prescindere dalla questione di sapere se ciò basti per

ravvisare un uso pacifico e duraturo. Privo di consistenza, l'appello è

destinato pertanto all'insuccesso.

8.

Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza dell'appellante

(art. 106 cpv. 1 CPC). La convenuta, che ha formulato osservazioni tramite un

patrocinatore, ha diritto a un'equa indennità per ripetibili.

9.

Circa

i rimedi dati contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1

lett. d LTF), il valore litigioso non raggiunge la soglia dei fr. 30 000.– ai fini dell'art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la sentenza

impugnata è confermata.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 750.– sono poste a carico dell'appellante,

che rifonderà alla controparte fr. 1500.– per ripetibili.

3. Notificazione

a:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il vicepresidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le

decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90

a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla

notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario

il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso

ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non

raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.

74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro

lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al

Tribunale federale per

i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il

termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie,

ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster