Proprietà per piani, permuta di superfici tra comproprietari

Incarto n.

11.2012.48

Lugano,

14 luglio 2014/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Giani

ed Epiney-Colombo

vicecancelliera:

Gianella

sedente

per statuire nella causa OA.2009.168 (azione

negatoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione

del 23 marzo 2009 dalla

AP 1

(patrocinata

dall'avv. PA 1)

contro

AO

1 e

AO

2

(patrocinati

dall'avv. PA 2),

giudicando sull'appello

del 14 maggio 2012 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore

il 30 marzo 2012;

Ritenuto

in fatto: A. Il 30 agosto 2006 la M__________

ha costituito in proprietà per piani la sua particella n. 417 RFD di __________

(6740 m²), su cui progettava un edificio di oltre 2000 m² (stabile artigianale __________”).

L'atto pubblico rogato dal notaio C__________ di __________ (n. 553) prevedeva

12 proprietà per piani consistenti in tre autorimesse, un laboratorio, quattro

superfici espositive e quattro superfici a uso ufficio. Il giorno stesso la M__________ ha venduto alla AP 1 la proprietà per

piani n. 05 (ora n. 26 650, superficie espositiva), la

proprietà per piani n. 07 (ora n. 26 652, superficie

espositiva) e una quota di comproprietà pari a 6/8 della

proprietà per piani n. 02 (ora n. 26 647, autorimes­sa). Il 7 settembre 2006 inoltre essa ha venduto

a AO 1 e AO 2, 1/8 ciascuno, quanto rimaneva

della proprietà per piani n. 02. L'iscrizione nel registro fondiario della

proprietà per piani “prima della costruzione del­l'edificio” è avvenuta quello

stesso 7 settembre 2006.

B. Il 27 aprile 2007, in corso

d'opera, i comproprietari hanno modificato per atto pubblico la proprietà per

piani, riducendo le quote di valore in millesimi delle unità esistenti e costituendo

due unità supplementari: la n. 13 (ora n. 27

200, deposito) e la n. 14 (ora n. 27 201,

deposito), entrambe intestate alla M__________. Con il medesimo atto pubblico (n.

575 del notaio C__________) inoltre la AP 1, AO 2 e AO 2 hanno deciso,

d'accordo gli altri comproprietari, di scorporare dall'unità n. 02, di cui

erano comproprietari, la nuova unità n. 15 (ora n. 27 202, autorimessa). La AP 1 ha conservato la

residua unità n. 02, mentre AO 2 AO 1 sono divenuti comproprietari della nuova

unità n. 15 in ragione di un mezzo ciascuno. Il 20 dicembre 2007 AO 2 e AO

1 hanno poi acquistato dalla M__________, un mezzo ciascuno, anche le unità n. 13

e 14.

C. Nel corso del 2008 la AP 1 si

è intesa verbalmente con AO 2 e AO 1 nel senso che

avrebbe ceduto una

porzione della propria unità n. 02 alle contigue unità n. 13 e 14

perché queste potessero fruire di un accesso diretto all'autorimessa, ricevendo

in cambio l'unità n. 15, la cui superficie è pressoché equivalente a

quella dell'area ceduta. L'accordo è stato attuato: l'area scorporata

dall'unità n. 02 è stata fisicamente annessa alle unità n. 13 e 14, mentre

l'unità n. 15 è stata fisicamente annessa a quanto rimaneva dell'unità n. 02.

Durante un'assemblea straordinaria dei comproprietari, tenutasi il 7 ottobre

2008, la AP 1 ha poi chiesto che si verificasse la conformità della proprietà

per piani con i piani provvisori depositati a registro fondiario, in

particolare per quanto riguardava l'unità n. 02. L'amministratore ha risposto

che al momento in cui la M__________ avrebbe proceduto all'iscrizione

definitiva della proprietà per piani sarebbe stato possibile far valere ogni

discrepanza tra la realtà e i piani provvisori (oggetto n. 8a).

D. Il 21 ottobre 2008 la AP 1 ha

invitato AO 2 e AO 1 a versarle fr. 60 000.–,

sostenendo che il conguaglio le era dovuto in esito alla citata permuta. AO 2 e

AO 1 hanno contestato l'obbligo, sicché il 5 gennaio 2009 la AP 1 ha comunicato

alla M__________ di opporsi all'intavolazione definitiva della proprietà per

piani. Il 23 marzo 2009 inoltre essa ha promosso causa contro AO 1 e AO 2

davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, perché fosse

vietato a costoro – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – “dall'accedere e

dal turbare il possesso della proprietà per piani n. 26 647” (l'unità n. 02), ordinando altresì ai convenuti di “demolire

e ripristinare le opere così da riportare la situazione come risulta dal piano

di ripartizione della proprietà per piani prima della costruzione”. Con

risposta del 25 maggio 2009 AO 2 e AO 1 hanno proposto di respingere la

petizione e in via riconvenzionale hanno chiesto di accertare che la situazione

delle unità n. 02, 13, 14 e 15 è quella consecutiva alla permuta. Nel successivo

scambio di atti scritti le parti hanno mantenuto i rispettivi punti di vista, l'attrice

postulando il rigetto della riconvenzione.

E. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 9 novembre 2009 e l'istruttoria,

cominciata il 16 dicembre 2009, è stata chiusa il 2 febbraio 2011. Al

dibattimento finale del 22 marzo 2011 le parti hanno ribadito le loro posizioni

iniziali all'appoggio di conclusioni scritte. Con decreto del 30 marzo 2012 il

Pretore ha nondimeno stralciato dagli atti il memoriale conclusivo

dell'attrice, ritenuto tardivo. Statuendo poi con sentenza di quello stesso

giorno, egli ha respinto la petizione e ha posto la tassa di giustizia di

fr. 2300.– con le spese a carico dell'attrice, tenuta a rifondere ai

convenuti fr. 5000.– per ripetibili. Contestualmente egli ha accolto invece

la riconvenzione, accertando che le

superfici soggette a diritto esclusivo delle unità n. 02, 13, 14 e 15 sono

quelle consecutive alla permuta pattuita fra le parti nel 2008. La tassa di giustizia

di fr. 1600.– e le spese della riconvenzione sono state addebitate all'attrice,

con obbligo di rifondere ai convenuti fr. 3000.– per ripetibili.

F. Contro la sentenza appena

citata la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 14 maggio 2012 per

ottenere che sia vietato ai convenuti – sotto comminatoria dell'art. 292 CP –

di accedere alla sua unità n. 02 e di turbarne il possesso, ordinando loro inoltre

di ripristinare la situazione risultante dal piano di ripartizione della

proprietà per piani prima della costruzione adottato il 27 aprile 2007 e di

demolire le opere eseguite dopo di allora. Con osservazioni del 2 luglio 2012 AO

1 e AO 2 propongono di respingere l'appello.

in diritto: 1. Alle impugnazioni si applica il

diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv.

1 CPC). Ora, secondo la legge nuova le sentenze emanate dai Pretori con la

procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1

CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso

raggiunga almeno fr. 10 000.–

“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308

cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è

dato, il Pretore avendo ritenuto il valore litigioso come “superiore ai

fr. 30 000.–” (sentenza impugnata,

pag. 4), ciò che appare verosimile e che le parti non contestano. Quanto alla

tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al

legale dell'attrice il

10 aprile 2012. Introdotto

il 14 maggio 2012, l'appello in esame è dunque ricevibile, il termine di

ricorso essendo rimasto sospeso dal 30 marzo

al 15 aprile 2012 in virtù dell'art. 145 cpv. 1 lett. a CPC.

2. Nella decisione impugnata

il Pretore ha ravvisato un contratto di permuta (art. 237 CO) in forza del

quale le parti si sono vicendevolmente impegnate a trasferire determinate superfici

di proprietà immobiliare: una porzione dell'unità n. 02 l'attrice, l'intera

unità n. 15 i convenuti. L'attrice non aveva per nulla dimostrato invece – ha

continuato il Pretore – che i convenuti si fossero ob­bligati a versarle fr. 60 000.–. Certo, vistasi rifiutare il pagamento, essa

ha censurato la permuta siccome inefficace per vizio di forma, il contratto non essendo stato rogato come atto

pubblico (art. 216 cpv. 1 CO). Inoltre essa ha fatto valere l'omessa

approvazione degli altri comproprietari e la mancata iscrizione del negozio giuridico

nel registro fondiario, onde la pretesa restituzione dell'area ceduta (art. 641

CC). Se non che – ha soggiunto il Pretore – per quanto riguardava la reciproca

cessione delle superfici l'accordo era stato nel frattempo eseguito, sicché

invocando il vizio di forma l'attrice abusava dei propri diritti (art. 2 cpv. 2

CC). A mente del Pretore meritava accoglimento invece la riconvenzione, non

solo per quel che riguardava i convenuti, ma anche tutti gli altri

comproprietari, i quali erano legittimamente interessati a far accertare lo

stato attuale delle unità e a far intavolare definitivamente la proprietà per

piani nel registro fondiario.

3. L'attrice torna a eccepire,

nell'appello, il vizio di forma che inficia il contratto di permuta, affermando

che estremi di abuso vanno riscontrati con criteri restrittivi, nell'ipotesi in

cui il vizio sia invocato da chi, pur consapevole dell'irre­golarità, ha adempiuto

il contratto nei suoi punti essenziali. Essa non nega di avere investito denaro

nell'annettere l'unità n. 15 (ceduta dai convenuti) alla sua unità n. 02, in

particolare posando un ventilconvettore, eseguendo allacciamenti elettrici, spostando

muri e modificando infissi. Ripete però che, grazie alla permuta, i convenuti

hanno beneficiato “di un importante valore aggiunto” consistente in un accesso

veicolare delle unità n. 13 e 14 all'autorimessa. Comunque sia, l'appellante fa

valere che la mancata intesa delle parti sul versamento di fr. 60 000.– rende nullo il negozio giuridico e sottolinea

di avere adempiuto l'intesa solo per il particolare legame di amicizia che la

legava ai convenuti, fermo restando – essa epiloga – che la mancata

approvazione degli altri comproprietari osta alla validità dell'accordo. Quanto

alla riconvenzione, l'appellante allega che il Pretore non poteva limitarsi a

un accertamento circa le superfici oggetto di diritto d'uso esclusivo, ma

doveva statuire sull'intavolazione definitiva della proprietà per piani nel

registro fondiario, “la decisione del giudice dovendo sostituirsi all'atto

pubblico del notaio, rispettivamente all'assemblea dei condomini”.

4. Che non possa invocare vizi

formali di un contratto chi ha già eseguito il contratto stesso nei suoi punti

essenziali è un precetto invalso e consolidato nella giurisprudenza, la quale

vieta comportamenti contraddittori che trascendano nell'abuso di diritto (DTF

138 III 128 consid. 2.4.2 con numerosi richiami). Nemmeno l'appellante

ridiscute tale principio, seppure reputi che possa condurre a “soluzioni

insoddisfacenti” (memoriale, pag. 6 in fondo). Che nel caso specifico poi

l'appellante abbia portato a compimento il contratto, annettendo l'unità n. 15 della

proprietà per piani cedutale dai convenuti alla sua unità n. 02, è indubbio. Certo,

essa obietta di avere aderito alla permuta per amicizia, ma poco giova. Chi esegue

un contratto, sia pure per compiacenza, non può lamentare poi vizi formali insiti

nell'atto, tranne che li

ignorasse. E l'interessata non

pretende di avere ignorato le insufficienze che ora critica. Anzi, essa censura

Fatti

i vizi dell'accordo, in ultima analisi, perché non può ottenere dai convenuti

il versamento di fr. 60 000.– di cui

non è riuscita a dimostrare la pattuizione. Ma ciò non è compatibile con il principio

della buona fede sgorgante dall'art. 2 cpv. 2 CC. Su questo punto la decisione del

Pretore è ineccepibile.

5. Allega l'appellante che, a

prescindere dal vizio di forma, in concreto la permuta doveva essere approvata

dall'unanimità dei comproprietari, ciò che non è avvenuto. Così argomentando,

nondimeno, essa cerca di equivocare sui termini. Oggetto del­l'azione

principale non è sapere se l'accordo fra le parti abbia validamente modificato

il piano di ripartizione della proprietà per piani adottato dai comproprietari

il 27 aprile 2007 (sopra, lett. B; rogito n. 575 del notaio C__________, nel

fascicolo “ispe­zio­ne a RF”), ma se l'attrice possa esigere che i convenuti le

retrocedano l'area scorporata dall'unità n. 02 e aggregata alle unità n. 13

e 14, ripristinando la situazione anteriore. Tale non è il caso, l'attrice

medesima avendo aderito alla permuta – come si è visto – da lei medesima avallata

con l'annessione dell'unità n. 15 alla propria unità n. 02. Anche in proposito

la sentenza impugnata sfugge dunque alla critica.

6. L'appellante asserisce che,

dandosi disaccordo delle parti sul noto versamento di fr. 60 000.–, il contratto di permuta non è neppure

sorto, il dissenso vertendo su un punto essenziale del negozio giuridico. L'argomento

presuppone tuttavia che il conguaglio di fr. 60 000.–

formasse oggetto dell'intesa. In realtà il Pretore ha rimproverato all'attrice

di non avere per nulla dimostrato che al momento di stipulare la permuta si

fosse prospettata una corresponsione di somme in denaro. Nell'appello l'interessata

non pretende il contrario né accenna a una prova qualsiasi che smentisca l'opinione

del Pretore. La conclusione secondo cui, sulla base degli atti, la permuta

risulta essere stata stipulata senza obblighi pecuniari per i convenuti rispon­de

perciò a un corretto apprezza­mento delle risultanze istruttorie. Una volta

ancora l'appello è destinato all'insuccesso.

7. Infine l'appellante fa

valere che la riconvenzione andava respinta, poiché il Pretore non poteva

limitarsi ad accertare le superfici delle unità n. 02, 13, 14 e 15 gravate di

diritti d'uso esclusivo, ma avrebbe dovuto ordinare l'intavolazione definitiva

della proprietà per piani nel registro fondiario, “la decisione del giudice

dovendo sostituirsi all'atto pubblico del notaio, rispettivamente all'assemblea

dei condomini”. A parte il fatto però che simile richiesta non è stata avanzata

dai convenuti, attori riconvenzionali, la doglianza è priva di fondamento.

Considerandi

a) L'iscrizione

di una proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di

un regolare atto costitutivo e di un piano di ripartizione, già “prima della

costruzione dell'edificio” (art. 33c cpv. 1 e 2 vRRF,

corrispondente all'art. 69 cpv. 1

e

2.

ORF in vigore dal 1° gennaio 2012). Tale iscrizione è costituiva del

diritto reale e non ha solo indole provvisoria (DTF 119 II 214 consid. 2c). Il

compimento dell'edificio va poi comunicato

all'ufficiale del registro fondiario presentando l'eventuale piano di

ripartizione rettificato al termine della costruzione, firmato da tutti i

comproprietari (art. 33c cpv. 3 combinato con l'art. 33b

cpv. 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato

con l'art. 68 cpv. 2 in vigore dal 1° gennaio 2012, che per la notifica

all'ufficiale prevede ora un termine di tre mesi). Ciò permette di far cancellare

la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio” dal

registro fondiario. Risultando modifiche alle superfici, occorre tuttavia la

rogazione di un nuovo atto pubblico (Werme­linger

in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 159 alle note preliminari degli art.

712a–712t CC; Fasel,

Grund­buch­ver­ordnung, Kommentar, Basilea 2008, n. 18 ad art. 33c

vRRF; 2ª edizione, n. 16 ad art. 69 ORF).

b) Contrariamente

a quanto sostiene l'attrice, nel caso specifico il Pretore non poteva ordinare

all'ufficiale del registro fondiario – senza per altro che ciò gli fosse

richiesto – di cancellare la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione

dell'edificio”. L'ufficiale del registro fondiario potrà essere adito solo al

momento in cui l'assem­blea dei comproprietari avrà approvato la permuta stipulata

dalle parti e avrà rettificato in tal senso – mediante atto pubblico – il piano

di ripartizione al termine della costruzione, comprese (eventualmente) le quote

di valore in millesimi. L'attuale sentenza vincola solo l'attrice e i convenuti,

non l'assemblea dei comproprietari, che non è mai stata coinvolta nel processo.

Accertando “che le superfici sog­gette a diritto esclusivo attribuite alle PPP

n. 02, 13, 14 e 15 del fondo base particella n. 417 RFD di __________ sono

quelle indicate nel piano ‘pianta piano interrato’ prodotto agli atti quale

doc. 6”, il Pretore ha appurato il contenuto della permuta. E i convenuti

hanno senz'altro un interesse legittimo a esibire all'assemblea generale una

planimetria vincolante per l'attrice. A torto l'appellante opina pertanto che

la riconvenzione andasse respinta. Destituito di consistenza anche su

quest'ultimo punto, l'appello vede la sua sorte segnata.

8.

Le spese del giudizio

odierno seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). I

convenuti, che hanno presentato osservazioni all'appello per il tramite di un

legale, hanno diritto a un'equa indennità per ripetibili.

9.

Quanto ai rimedi esperibili

contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il

valore litigioso supera la soglia di fr. 30 000.–

ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF, come si è rilevato dianzi (consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello

è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese giudiziarie di fr. 2500.–

sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alle

controparti fr. 4000.– complessivi per ripetibili.

3. Notificazione:

– avv.;

– avv..

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera.

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi

enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per

i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al

Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).