Proprietà per piani "prima della costruzione dell'edificio" e parti comuni attribuite in uso preclusivo

Incarto n.

11.2012.5

Lugano,

28 maggio 2014/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G.

A. Bernasconi, presidente,

Jaques

e Olgiati, giudice supplente

vicecancelliera:

Gianella

sedente

per statuire nelle cause OA.2009.81 e OA.2009.86 (proprietà per piani: contestazioni

di risoluzione assembleare) della Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna

promosse con petizione del 13 maggio 2009 da

AP 3

(patrocinata

dall'avv. PA 1 )

e

con petizione del 25 maggio 2009 da

AP

1 e

AP

2

(patrocinati dallo stesso avv. PA 1 )

contro

AO

1

(patrocinata

dall'avv. PA 2 ),

giudicando sull'appello del 12 gennaio 2012 presentato da AP 3, AP 1 e

AP 2 contro la sentenza emessa dal Pretore il 12 dicembre 2011;

Ritenuto

in fatto: A. M__________, R__________ e M__________ hanno costituito il 21

gennaio 2004 in proprietà per piani la particella n. 3105 RFD di __________,

su cui stavano edificando uno stabile di 15 appartamenti (“AO 1”), tutti di

quattro locali e mezzo. L'iscrizione nel registro fondiario è avvenuta il 28

gennaio 2004 (“costituzione di PPP prima della costruzione”). L'atto pubblico

prevedeva che l'assegnazione dei giardini e dei posteg­gi esterni sarebbe stata

determinata dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per

piani (rogito n. 1114 del

notaio __________, fol. 2 in alto). Per quanto riguarda i giardini, tale regolamento disponeva (inserto F del rogito, art.

4 lett. c):

La superficie dei giardini concessi in godimento

esclusivo alle singole unità abitative sono stati stabiliti prima della

costruzione. Il loro perimetro e la loro superficie non sono pertanto

definitive e verranno definitivamente accertati alla conclusione della costruzione

dal geometra competente.

L'uso dei giardini secondo il

piano delle assegnazioni delle aree esterne e aree interrate (inserto B

dell'atto di costituzione della PPP) viene attribuito come segue:

– giardino contrassegnato con

la lett. G.1 alla PPP n. 1,

–

giardino contrassegnato con la lett. G.2 alla PPP n. 2,

–

giardino contrassegnato con la lett. G.3 alla PPP n. 3,

–

giardino contrassegnato con la lett. G.4 alla PPP n. 3.

L'amministratore provvederà a

far annotare a registro fondiario il piano di godimento di assegnazione dei

giardini definitivo.

In caso di vendita delle

quote, le assegnazioni dei giardini saranno stabilite esclusivamente dai

proprietari originari.

L'assemblea generale è tenuta

ad approvare gli accordi tra singoli comproprietari e con l'accettazione del

presente regolamento ogni proprietario conferisce sin d'ora procura

all'amministratore perché li rappresenti agli atti di iscrizione di eventuali

modifiche a registro fondiario.

Nel “piano assegnazione aree

esterne” annesso al regolamento (inserto E del rogito) i giardini

contrassegnati con le lett. G.1 e G.2 risultano di circa 70 m² ciascuno, quelli contrassegnati con le lett. G.3 e G.4 di circa 55 m² complessivi.

B. Il 29 marzo 2004 M__________, R__________ e M__________ (già __________)

hanno venduto ad AP 3 la proprietà per piani n. 15 151 (61/1000 del fondo base), con diritto

esclusivo sull'appartamento n. 1. Il contratto prevedeva che alla

proprietà per piani sarebbe stata attribuita in uso riservato “la superficie

(di circa 340 m²), adibita a giardino, evidenziata in tratteggiato nella

planimetria annessa a questo atto quale inserto D”, i venditori impegnandosi a

fare in modo che tale attribuzione fosse “formalizzata anche a registro

fondiario” (rogito n. 956 del notaio PA 1, clausola n. 5.3). La superficie

“evidenziata in tratteggiato” nella planimetria annessa al rogito è oltre quattro

volte più estesa rispetto a quella del giardino contrassegnato con la lett. G.1

nel piano delle assegnazioni annesso al regolamento per l'amministrazione e

l'uso della proprietà per piani menzionato nel registro fondiario.

C. Il 16 aprile 2004 M__________, R__________ e M__________ hanno

venduto a AP 1 e AP 2 in comproprietà (un quinto il primo, quattro

quinti la seconda) la proprietà per piani n. 15 153

(64/1000 del fondo base), con diritto esclusivo

sull'appartamento n. 3. Nel contratto le parti prendevano atto che “in sede di

intavolazione definitiva della PPP” sarebbe stata assegnata in uso riservato

alla proprietà per piani “anche una superficie di circa 304 m² del giardino contrassegnato con le lettere G.3 e G.4 riunito annesso all'appartamento” (rogito

n. 67 della notaia __________, clausola n. 1 lett. a). All'atto pubblico non è acclusa

alcuna planimetria, ma l'area di “circa 304 m²” è almeno cinque volte più estesa rispetto a quella complessiva dei giardini contrassegnati con le lett. G.3 e G.4 nel

piano delle assegnazioni annesso al regolamento per l'amministrazione e l'uso

della proprietà per piani menzionato nel registro fondiario.

D. Tra il 2004 e il 2006 M__________, R__________ e M__________ hanno venduto

tutte le 15 unità dello stabile. Il 26 novem­bre 2007 i titolari di queste

ultime, rappresentati dall'amministratore, hanno proceduto all'“intavolazione

definitiva” della proprietà per piani, rettificando lievemente la descrizione

di tre appartamenti. Per il resto l'atto pubblico non prevede modifiche al­l'iscri­zione

originaria né allude ai giardini o alla loro assegnazione (rogito n. 1390 del

notaio __________). L'iscrizione dell'atto nel registro fondiario è avvenuta il

28 di­cembre 2007 e la menzione “costituzione di PPP prima della costruzione”

è stata cancellata.

E. Il 23 aprile 2009 l'amministratore della proprietà per piani ha con­vocato i

comproprietari a un'assemblea straordinaria del­l'11 mag­gio 2009 il cui

ordine del giorno prevedeva, fra l'altro:

2. Decisione relativa all'assegnazione definitiva

delle parti comuni e delle parti a godimento esclusivo del giardino e

autorizzazione alla definitiva annotazione a RF (art. 4, 19, 21, 22 del regolamento

PPP), secondo copia del piano allegato.

Dopo discussione, una maggioranza

dei comproprietari (11 contro 4, fra cui AP 3, AP 1 e AP 2) che rappresentava

in pari tempo la maggior parte del valore della proprietà per piani (743.5/1000) ha approvato una

rappresentazione grafica che attribuisce in uso riservato all'apparta­mento

n. 1 il giardino G.1, portato a 154 m² e ridenominato giardino T, e all'appartamento n. 3 il giardino G.3, portato a 116 m² e ridenominato giardino S. Il giardino G.4 non è più stato attribuito in uso ad alcun appartamento. L'amministratore

è stato autorizzato a far iscrivere la modifica nel registro fondiario “non

appena passato il periodo di ricorso”.

F. AP 3 ha convenuto il 13

maggio 2009 la AO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna

(inc. OA.2009.81), chiedendo di annullare la risoluzione assembleare appena

citata e di essere esonerata da tutti i costi “annessi alla preparazione di

tale deliberazione (preparazione dell'assemblea e annullamento dei piani del

geometra)”. AP 1 e AP 2 hanno fatto altrettanto il 25 maggio successivo (inc. OA.2009.86).

Nelle sue risposte del 24 agosto 2009 la convenuta ha proposto di respingere le

petizioni e di ingiungere agli attori di sgomberare le porzioni di giardino da

loro occupate oltre il perimetro fissato nel piano approvato l'11 maggio 2009 dall'assemblea

dei comproprietari.

G. All'udienza preliminare del

30 settembre 2009 il Pretore ha congiunto le due cause per l'istruttoria e il

giudizio. L'assunzione delle prove è cominciata subito e si è chiusa il 26 ottobre

2010. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclu­sioni

scritte. Nel proprio memoriale del 13 gennaio 2011 AP 3 ha ribadito le domande

di petizione. Nel loro allegato di quello stesso giorno AP 1 e AP 2 hanno reiterato

identiche richie­ste. Nel suo memoriale conclusivo dell'11 febbraio 2011 la AO

1 ha proposto una volta ancora di respingere le due azioni. Con ordinanza del

31 marzo 2011 il Pretore ha fissato alla convenuta un termine di 30 giorni per

produrre l'autorizzazione dell'assemblea dei comproprietari a stare in lite. La

AO 1 ha ottemperato il 27 aprile 2011.

H. Statuendo con sentenza del

12 dicembre 2011, il Pretore ha respinto entrambe le petizioni. La tassa di

giustizia di fr. 4000.– e le spese della prima azione sono state poste a

carico di AP 3, condannata a rifondere alla AO 1 fr. 9000.– per ripetibili. La

tassa di giustizia di fr. 4000.– e le spese della seconda azione sono state

poste solidalmente a carico di AP 1 e AP 2, condannati a rifondere alla AO 1,

sempre con vincolo di solidarietà, fr. 9000.– per ripetibili.

Fatti

I. Contro la sentenza

predetta AP 3, AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello unico del

12 gennaio 2012 nel quale chiedono di annullare la risoluzione dell'assemblea

dei comproprietari riguardante il noto oggetto n. 2 all'ordine del giorno e di

riformare in tal senso il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 27

febbraio 2012 la AO 1 propone di respingere l'appello.

Considerandi

in diritto: 1. Alle impugnazioni si applica il

diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv.

1.

CPC). Ora, secondo la legge nuova le sentenze emanate dai Pretori con la

procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1

CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso

raggiunga almeno fr. 10 000.– “secondo

l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella

fattispecie tale requisito è dato, anche se il valore litigioso indicato dal

Pretore in fr. 100 000.– per

ogni causa (sentenza impugnata, consid. 5), come avevano addotto gli attori nelle

petizioni, non è verosimile. Il perito giudiziario ha stimato tale valore in

fr. 37 200.– per la causa OA.2009.81 e in

fr. 37 600.– per la causa OA.2009.86 (differenza

tra il valore venale delle proprietà per piani con i giardini assegnati

dall'assemblea generale e il valore delle proprietà per piani con i giardini

pretesi dagli appellanti: referto, pag. 5 e 6). Quanto alla tempestività del rimedio

giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al legale degli attori il

13.

dicembre 2011. Introdotto il 12 gennaio 2012, l'appello in esame dunque è ricevibile, per tacere del fatto che il termine di ricorso è

rimasto sospeso dal 18 dicem­bre 2011

al 2 gennaio 2012 (art. 145 cpv. 2 lett. c CPC).

2.

All'appello gli attori

accludono il verbale di un'assemblea generale ordinaria dei comproprietari

tenutasi il 27 aprile 2011, chieden­do inoltre che questa Camera interpelli di

propria iniziativa l'Ufficio del registro fondiario per conoscere il nome di

tutti i titolari delle proprietà per piani del “AO 1” il 12 gennaio 2012,

giorno in cui è stato presentato l'appello. Se non che, il verbale in questione

figura già nel fascicolo del processo (doc. 19 nell'inc. OA.2009.81), ciò che

rende inutile acquisirlo agli atti una seconda volta. Quanto alla ricerca di

nomi auspicata nell'appello, gli attori la sollecitano per dimostrare che

nessun terzo in buona fede era ancora subentrato il 12 gennaio 2012 agli acquirenti

originali delle proprietà per piani (memoriale, pag. 14 verso l'alto). A parte

il fatto però che tale circostanza non è contestata, l'accertamento non è di rilievo

ai fini del giudizio. Ciò premesso, giova procedere senza indugio

all'esame dell'appello.

3.

Dopo avere ricordato la differenza

tra risoluzioni assembleari nulle e semplicemente annullabili, nel caso

specifico il Pretore ha ricordato che competente per decidere l'assegnazione in

uso riservato (“particolare”) di parti comuni alla doppia maggioranza dei

comproprietari e delle quote di valore è l'assemblea dei comproprietari (art. 712g

cpv. 3 CC). Ciò premesso, egli ha escluso che la risoluzione impugnata fosse nulla,

quand'anche una limitazione o una soppressione degli spazi concessi in uso

riservato a singole proprietà per piani possa ridurre il valore delle medesime

a scapito dei creditori ipotecari. Il primo giudice si è domandato in seguito

se, scartata l'ipotesi di nullità, la risoluzione assem­bleare fosse

annullabile perché contraria all'art. 4 lett. c del regolamento per

l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, ma anche in proposito ha

risposto al quesito negativamente. A suo avviso, decidendo quel­l'11 maggio 2009, l'assemblea ha inteso abrogare l'art. 4 lett. c del regolamento, sostituendolo con un nuovo

piano delle assegnazioni. Che i promotori avessero fornito assicurazioni

sull'estensione dei giardini ai proprietari degli appartamenti n. 1 e 3

non vincolava l'assemblea. Esponeva se mai i promotori – ha soggiunto il Pretore

– al rischio di dover rifondere agli acquirenti il minor valore delle proprietà

per piani, mentre un obbligo del genere non gravava sull'assemblea, l'attribuzione

di aree in uso riservato non creando alcun diritto acquisito. Onde, in ultima

analisi, il rigetto di entrambe le petizioni.

4.

Gli appellanti esordiscono affermando

che il ridimensionamento dei giardini loro assegnati dai promotori lede la loro

privatezza, l'area verde comune giungendo fin davanti alle finestre delle loro

abitazioni, e reca loro grave pregiudizio economico. Sostengono inoltre che la risoluzione

contestata viola l'art. 4 lett. c del regolamento per l'amministrazione e l'uso

della proprietà per piani, che dichiara appannaggio dei promotori il diritto di

decidere sulle assegnazioni dei giardini e che per essere abrogato doveva essere

annunciato all'ordine del giorno. Se in concreto il regolamento non con­diziona

all'assenso dei comproprietari direttamente interessati una diversa

assegnazione dei giardini (mentre assoggetta a tale consenso una diversa

attribuzione dei posteggi, questione di minore importanza) – essi proseguono –

ciò si deve a una svista redazionale, simile consenso essendo divenuto finanche

un'esigenza di legge dal 1° gennaio 2012 (art. 712g cpv. 4 CC). Stesse

poi la decisione del Pretore – essi continuano – ogni con­do­mino potrebbe

vedersi privare in ogni tempo e senza indennizzo di aree originariamente assegnategli

in uso riservato (e che hanno influito sul prezzo d'acquisto del bene) per mera

prevaricazione di una maggioranza.

A parere degli appellanti, la risoluzione

impugnata “esaspera la dicotomia tra chi, quo ai diritti d'uso

riservato, esige ma non ha pagato né acquistato nulla e chi, invece, si vede sottrarre

quanto da lui regolarmente acquistato e pagato, con annessi e connessi anche in

fatto di svalutazione del proprio appartamento”. Tale risoluzione costituirebbe

altresì un abuso di diritto, poiché li obbligherebbe a rivalersi sui promotori immobiliari

con “un iter risarcitorio notoria­mente irrealizzabile”. Infine gli appellanti

si dolgono che l'assemblea dei comproprietari sia stata chiamata solo due anni

e mezzo dopo l'avvio delle cause ad autorizzare l'amministratore a stare in

lite, senza una seria discussione previa, e che all'assemblea dell'11 mag­gio

2009.

essi non abbiano praticamente potuto prendere la parola. Tutto ciò

denoterebbe una lesione del loro diritto di proprietà e del loro diritto

all'uguaglianza di trattamento nei confronti degli altri comproprietari, la risoluzione

contestata rivelandosi finanche immorale siccome perfeziona – a loro avviso – “un

vero e proprio furto della maggioranza a danno di una minoranza di condomini”.

5.

L'iscrizione di una

proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di un regolare

atto costitutivo e di un piano di ripartizione, anche “prima della costruzione

dell'edificio” (art. 33c cpv. 1 e 2 vRRF, corrispondente all'art. 69

cpv. 1 e 2 ORF in vigore dal 1° gennaio 2012). Tale iscrizione è

costituiva del diritto reale e non ha solo indole provvisoria (DTF 119 II 214

consid. 2c). Il compimento dell'edificio va poi comunicato all'ufficiale del

registro fondiario presentando l'eventuale piano di ripartizione rettificato al

termine della costruzione, firmato da tutti i comproprietari (art. 33c

cpv. 3 combinato con l'art. 33b cpv. 2 vRRF, corrispondente

all'art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato con l'art. 68 cpv. 2 in vigore dal 1° gennaio 2012, che per la notifica all'ufficiale prevede ora un termine di tre

mesi). Ciò permette di far cancellare la menzione “costituzione della PPP prima

della costruzione dell'edificio” dal registro fondiario. Risultando modifiche

alle superfici, occorre tuttavia la rogazione di un nuovo atto pubblico (Werme­linger in: Zürcher Kommentar, edizione

2010, n. 159 alle note preliminari degli art. 712a–712t CC; Fasel, Grund­buch­ver­ordnung, Kommentar,

Basilea 2008, n. 18 ad art. 33c vRRF; 2ª edizione, n. 16 ad

art. 69 ORF).

Se i comproprietari o l'amministratore

non annunciano all'ufficiale del registro fondiario l'ultimazione dell'edificio,

ma la ripartizione non ha subìto modifiche rispetto all'atto costitutivo e al

piano di riparto allestito prima della costruzione, la menzione “costituzione

della PPP pri­ma della costruzione dell'edificio” rimane iscritta, ma ciò non

comporta sanzioni particolari (Wermelinger,

op. cit., n. 158 in fine alle note preliminari degli art. 712a–712t CC; Fasel, op. cit., n.

12.

ad art. 33c vRRF; 2ª edizione, n. 10 ad art. 69 ORF). Se invece

sono intervenute modifiche costruttive in corso d'opera e i comproprietari non

presentano un piano di ripartizione aggior­nato da loro debitamente sottoscritto

dopo l'esecuzione dei lavori (eventualmente nella forma dell'atto pubblico, dandosi

modifiche alle superfici), l'ufficiale fissa loro un termine per produrre la documentazione

mancante e, decorso infruttuoso il termine, converte la proprietà per piani in

comproprietà ordinaria (art. 33c cpv. 4 vRRF per analogia, art. 69

cpv. 4 ORF per analogia; Wermelinger,

op. cit., n. 159 in fine alle note preliminari degli art. 712a–712t

CC con richiami di dottrina; esitante: Fasel,

op. cit., n. 20 ad art. 33c RRF, 2ª

edizione, n. 18 e 19 ad art. 69 ORF).

6.

In concreto l'iscrizione

della proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” è avvenuta nel

registro fondiario il 28 gennaio 2004 (atti richiamati dall'Ufficio dei

registri, rogito n. 1114 del notaio __________). Quanto alla ripartizione, l'atto

pubblico prevedeva – si è visto – che l'assegnazione dei giardini è determinata

dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani (rogito

n. 1114, fol. 2 in alto). Tale regolamento dispone all'art. 4 lett. c

(inserto F del rogito n. 1114) l'assegnazione del giardino G.1 all'unità n. 1

(la proprietà per piani n. 15 151

acquistata il 29 marzo 2004 da AP 3) e l'assegnazione dei giardini G.3 e G.4

all'unità n. 3 (la proprietà per piani n. 15 153

acquistata il 16 aprile 2004 da AP 1 e AP 2). Nella planimetria annessa al

regolamento (“piano assegnazione aree esterne”: inserto E del rogito) il

giardino contrassegnato con le lett. G.1 risulta di circa 70 m², mentre quelli contrassegnati con le lett. G.3 e G.4 non superano i 55 m² complessivi.

L'iscrizione iniziale della

proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” non ha subìto cambiamenti,

finché il 26 novembre 2007 i comproprietari, rappresentati per procura dall'amministratore,

hanno annunciato all'ufficiale del registro fondiario l'avvenuta ultimazione

dell'edificio. Rogato nella forma dell'atto pubblico, tale annuncio rettifica

lievemente la descrizione di tre appartamenti, ma – come detto – non allude ai

giardini né al piano di assegnazione. Tanto meno accenna modifiche al regolamento

per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani o al “piano

assegnazione aree esterne” (atti richiamati dall'Ufficio dei registri, rogito

n. 1390 del notaio __________). Su tale base l'ufficiale del registro

fondiario ha cancellato il 28 di­cembre 2007 la menzione “costituzione di

PPP prima della costruzione”.

7.

Nelle condizioni illustrate,

annunciando all'ufficiale del registro fondiario il compimento dell'edificio

senza apportare alcuna modifica né al regolamento per l'amministrazione e l'uso

della proprietà per piani né all'assegnazione delle “aree esterne”, i comproprietari

hanno confermato l'iscrizione originaria. L'opinione del notaio __________,

secondo cui la mancata produzione di un nuovo “piano assegnazione aree esterne”

permetteva di far cancellare la menzione “costituzione di PPP prima della

costruzione” lasciando implicitamente in sospeso la ripartizione dei giardini

(verbale d'udienza 26 novembre 2009, pag. 3 in basso) non è sostenibile. L'iscrizione di una proprietà per piani con un piano di riparto che rimane provvisorio sine

die non può essere concepita. È vero che all'assemblea generale ordinaria

dell'8 maggio 2007 i comproprietari del “AO 1” avevano rifiutato l'approvazione

del regolamento depositato a registro fondiario dai promotori (doc. 8 nell'inc.

OA.2009.81: verbale, 5° foglio, oggetto n. 6). Se non che, a una

successiva assemblea generale del 16 ottobre 2007 era intervenuto il

notaio __________, il quale aveva “assunto il com­pito dell'iscrizione

definitiva della stessa all'Ufficio dei registri di Locarno”. In

quell'occasione egli aveva comunicato ai comproprietari – “così come

espressamente preteso dallo stesso Ufficio” – che la radiazione della menzione

“costituzione di PPP prima della costruzione” era ormai urgente e che in caso

di inadempimento si rischiava la “cancellazione della PPP con tutte le conseguenze

del caso” (doc. 9, primo foglio). Dal verbale dell'assemblea risulta in

particolare (doc. 9, 4° foglio):

L'avv. __________ spiega l'importanza dell'iscrizione

definitiva della PPP all'Ufficio registri di Locarno, in quanto in caso

d'inadempimento è prevista la cancellazione della PPP. Egli presenta i piani

definitivi che delimitano gli apparta­menti e spiega che per allestire il relativo

atto notarile necessitano le firme di tutti i comproprietari. Per semplificare

l'operazione, chiede ai proprietari di dare la loro procura al signor __________,

amministratore, firmando le procure che l'amministrazione ha preparato. Tutti i

proprietari sono d'accordo.

L'avv. __________ fa notare

che per quanto riguarda le decisioni per l'assegnazione di cantine, posteggi,

giardini ecc. sarà competenza di future assemblee condominiali.

In funzione di ciò i

comproprietari hanno fatto cancellare nel dicembre del 2007 la menzio­ne

“costituzione di PPP prima della costruzione” senza apportare modifiche

all'iscrizione originaria del gennaio 2004 e sottacendo all'ufficiale del registro

fondiario che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per

piani (con il relativo “piano assegnazione aree esterne”) non era stato approvato

dall'assemblea.

8.

Il problema inerente

“all'assegnazione delle parti di giardino in esclusivo godimento” del “AO 1” è

stato ripreso a un'assemblea generale del 28 gennaio 2008, in esito alla quale i comproprietari non hanno raggiunto alcun accordo, la questione risultando

anzi “fortemente contestata” (doc. 10, 3° foglio, oggetto n. 2). Alla

successiva assemblea del 3 giugno 2008 i comproprietari hanno potuto constatare

solo il loro insanabile dissenso (doc. 12, 4° foglio, oggetto n. 7), finché a

un'assemblea generale straordinaria dell'11 maggio 2009 hanno approvato, alla

nota maggioranza qualificata, una planimetria che attribuisce in uso riservato

all'apparta­mento n. 1 il giardino G.1, fissato in 154 m² e ridenominato giardino T, e all'appartamento n. 2 il giardino G.3, fissato in 116 m² e ridenominato giardino S, mentre il giardino G.4 non è più stato attribuito in uso ad

alcun appartamento (doc. 13). L'amministratore è stato autorizzato a far

iscrivere la modifica nel registro fondiario “non appena passato il periodo di

ricorso” (doc. 14, 3° foglio, oggetto n. 2).

A ragione il Pretore ha desunto,

nella situazione testé riassunta, che con la risoluzione dell'11 maggio 2009 l'assemblea ha inteso modificare l'assegnazione dei giardini prevista nel regolamento per

l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani menzionato a registro

fondiario. Gli appellanti eccepiscono che l'oggetto andava annunciato all'ordine

del giorno (art. 67 cpv. 3 CC, cui rinvia l'art. 712m cpv. 2), ma trascurano

che la convocazione diramata dall'amministratore il 23 aprile 2009 contemplava

– appunto – la “decisione relativa all'assegnazione definitiva delle parti

comuni e delle parti a godimento esclusivo del giardino e autorizzazione alla definitiva

annotazione a RF (art. 4, 19, 21, 22 del regolamento PPP), secondo copia del

piano allegata” (doc. 14, 1° foglio, oggetto n. 2). E che l'assemblea fosse

competente per decidere sul contenuto del regolamento con la maggioranza dei

comproprietari rappresentante in pari tempo la maggior parte del valore della

cosa è indubbio (art. 712g cpv. 3 CC). La giurisprudenza ha già

avuto modo di ricordare, del resto, che l'assegnazione di

parti comuni in uso riservato non richiede l'unanimità dei comproprietari (posteggi: I CCA, sentenza inc. 11.2005.27 del 30 dicembre 2008, consid. 6; giardini:

sentenza inc. 11.2005.13 del 25 novembre 2010, consid. 5). Sotto questo

profilo la senten­za impugnata sfugge dunque alla critica.

9.

Gli appellanti invocano

l'area di giardino che i promotori hanno loro assicurato in uso riservato nel

contratto di compravendita (340 m² all'appartamento n. 1, 304 m² all'appartamento n. 3), lamentando di esserne stati depauperati dall'assemblea dei comproprietari.

Dimenticano però che i promotori si sono limitati a fornire assicurazioni. Pur

essendosi attribuiti nel regolamento per l'amministrazione e l'uso depo­sitato

a registro fondiario (quando hanno costituito la proprietà per piani “prima

della costruzione del­l'edificio”) il diritto di assegnare sovranamente i

giardini (art. 4 lett. c, terzo capoverso), di tale facoltà – per altro diffusa

nella pratica (Wermelinger, op.

cit., n. 160 alle note preliminari degli art. 712a–712t CC) – essi

non si sono valsi, tant'è che nulla hanno modificato del regolamento né dell'assegnazione

delle “aree esterne” prima che i comproprietari facessero cancellare la menzione

“costituzione di PPP prima della costruzione” dal registro fondiario.

Certo, i 15 contratti di

compravendita degli appartamenti (negli atti richia­mati dall'Ufficio dei

registri) contengono una clausola –variamente formulata – in cui i pro­motori

rendevano edotti gli acquirenti che i giardini G.1, G.2 e G.3 sarebbero stati

ampliati e gli acquirenti si impegnavano ad approvare la modifica. A prescindere

dal fatto però che il giardino G.1 si dava per “più che raddoppiato” (non

quadruplicato) e il giardino G.3 per “raddoppiato” (non quintuplicato) o sempli­cemente

per “esteso fino alla strada”, in definitiva i promotori non hanno sollecitato

modifica alcuna, sicché a registro fondiario è rimasto depositato il regolamento

originario con l'originaria “assegnazione

delle aree esterne”. Quando l'assemblea dei comproprietari ha risolto così, l'11

maggio 2009, di portare il giardino G.1 (ridenominato giardino T) da circa 70 a 154 m² e il giardino G.3 (ridenominato giardino S) da circa 40 a 116 m², nel risultato essa ha deciso a vantaggio, non a detrimento degli attori. Le censure

che questi fondano sulla garanzia della proprietà, sulla parità di trattamento

e sull'immoralità della risoluzione cadono dunque nel vuoto. Anche su questo punto l'appello è destinato all'insuccesso.

10.

Resta da esaminare il

problema del giardino G.4, che nel regolamento per l'uso e l'amministrazione

della proprietà per piani era assegnato all'appartamento n. 3 e che l'assemblea

dei comproprietari non ha più attribuito ad alcuna unità, rendendolo di uso

comune. A giusto titolo AP 1 e AP 2 fanno valere in proposito che una diversa destina­zione

del giardino G.4 era vincolata al loro assenso. L'art. 712g cpv. 4 CC prescrive

che la modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi

richiede il consenso dei comproprietari direttamente interessati. La norma è

entrata in vigore il 1° gennaio 2012 (durante il termine di appello a

questa Camera), ma è di applicazione immediata anche per fatti verificatisi anteriormente (art. 3 in relazione con l'art. 17 cpv. 2 tit. fin. CC: Wer­melinger, op. cit., n. 178 ad art. 712g CC; Questions

actuelles sur la propriété par étages, CFPG, collana gialla n. 14, Lugano 2011,

pag. 23 n. 49 con richiamo a Piotet,

Le droit transitoire de la révision du Code civil du 11 décembre 2009 et la

pratique notariale, in: Le notaire bernois 2010 pag. 226). Questa Camera

aveva già enunciato un principio simile – del resto – prima del gennaio 2012,

rilevando che la mutata destinazione di spazi esterni in una comproprietà richiede

di regola l'unanimità dei condomini (art. 648 cpv. 2 CC: I CCA, sentenza

inc. 11.2005.27 del 30 dicembre 2008, consid. 7). In concreto il giardino

G.1 delimitato nel “piano assegnazione aree esterne” annesso al regolamento non

è stato demandato ad altro uso. È stato ampliato da circa 70 a 154 m², ma è rimasto attribuito all'appartamento n. 1. Altrettanto vale per il giardino G.3, ampliato

da circa 40 a 116 m², ma rimasto in uso riservato all'appartamento n. 3.

Il giardino G.4 invece è stato tolto alla disponibilità di AP 1 e AP 2 e

destinato all'uso comune. Ciò richiedeva il consenso dei diretti interessati.

Non si disconosce che il giardino

G.4 è una piccola porzione di terreno (poco più di 15 m²) e che, in compenso, AP 1 e AP 2 si sono visti sostanzialmente triplicare dall'assemblea dei

comproprietari la superficie del giardino G.3. Il giardino G.4 funge tuttavia da

separazione tra l'area esterna di uso comune e due finestre dell'appartamento

n. 3, tutelando la privatezza di chi occupa le due camere a est. Tanto più

che nella fattispecie il perito giudiziario ha sottolineato l'esigenza di

evitare contiguità fra spazi abitati e aree di uso collettivo (referto, pag. 5,

risposta n. 2 e pag. 6, risposta n. 4). Non si può dire dunque che, per quanto ristretta,

quella porzione di terreno sia trascurabile o priva di funzione propria. Ne

segue che, togliendo il giardino G.4 all'uso riservato dell'appartamento n. 3

senza il consenso di AP 1 e AP 2, la risoluzione dell'assemblea generale viola

la legge e va annullata (art. 712m cpv. 2; RtiD I-2007 pag. 768 consid.

4.

con rimandi).

11.

L'annullamento della risoluzione

assembleare dell'11 maggio 2009 per quanto concerne la soppressione del

giardino G.4 comporta l'annullamento della risoluzione stessa anche per quanto

riguarda l'ampliamento del giardino G.3 (divenuto giardino T). Non perché al

riguardo la risoluzione sia illegittima (nei considerandi che precedono si è dimostrato

anzi il contrario), ma perché l'ampliamento del giardino G.3 e la soppressione

del giardino G.4 formavano un tutt'uno. Ripristinando quest'ultimo, in altri

termini, si rimette in causa l'ingrandimento del giardino G.3, per lo meno

nella misura proposta all'assemblea dei comproprietari. Nulla impedirà all'assemblea,

con ogni evidenza, di riconfermare l'estensione di quell'area in uso riservato

anche lasciando intatto il giardino G.4. La decisione non compete tuttavia a

questa Camera.

12.

Se ne conclude che l'appello

di AP 3 è votato alla reiezione, mentre va accolto l'appello di AP 1 e AP 2,

con relativa riforma della sentenza pretorile. In entrambi i casi le spese

processuali si attengono al precetto della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

L'esito dell'attuale giudizio impone anche una riforma del dispositivo sulle

spese di primo grado, che segue identica sorte.

13.

Circa i rimedi esperibili contro

l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso

raggiunge la soglia di fr. 30 000.–

ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF tanto in relazione alla pretesa di AP 3

quanto in relazione alla pretesa di AP 1 e AP 2 (sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello

di AP 3 è respinto e la sentenza impugnata è confermata per quanto riguarda

l'assegnazione del giardino T in uso riservato (“particolare”) alla proprietà

per piani n. 15 151 deciso l'11 maggio 2009 dall'assemblea generale dei comproprietari

(oggetto n. 2).

2. Le spese di tale appello, di fr.

1000.–, sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla AO 1 fr. 2500.–

per ripetibili.

3. L'appello di AP 1 e AP 2 è accolto

e la sentenza impugnata è così riformata:

II. Sull'azione presentata da AP 1 e AP 2

(inc. OA.2009.86)

1. La petizione è accolta e la risoluzione impugnata

è annullata per quanto riguarda l'assegnazione

del giardino S in uso riservato (“particolare”) alla proprietà per piani n. 15 153

e la soppressione del giardino G.4 decisi l'11 maggio 2009 dall'assemblea generale

dei comproprietari (oggetto n. 2).

2. La tassa di giustizia di fr. 4000.– e le

spese di fr. 2941.–, da anticipare in solido dagli attori, sono posti a carico

della convenuta, che rifonderà agli attori fr. 9000.– complessivi per

ripetibili.

4. Le spese di tale appello, di fr.

1000.–, da anticipare dagli appellanti, sono poste a carico della AO 1, che rifonderà

agli appellanti fr. 2500.– complessivi per ripetibili.

5. Notificazione:

– avv. ;

– avv. .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per

i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al

Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).