11.2013.102
Proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari cui avrebbero preso parte comproprietari in conflitto d'interessi
13 agosto 2015Italiano17 min
Source ti.ch
Incarto n.
11.2013.102
Lugano,
13 agosto 2015/rn
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G.
A. Bernasconi, presidente,
Giani
e Grisanti
vicecancelliere:
Fasola
sedente per statuire nella causa OR.2012.24 (proprietà per piani: contestazioni di risoluzioni
assembleari) della Pretura della giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione
del 25 settembre 2012 da
AP 1 AP 2 e AP 3 (D)
(patrocinati
dall'avv. PA 1)
contro
AO
1
(rappresentata
dall'amministratore RA 1),
giudicando sull'appello
del 25 novembre 2013 presentato da AP 1, AP 2 e AP 3 contro la sentenza emessa
dal Pretore il 24 ottobre 2013;
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 187 RFD di __________
sorge una proprietà per piani (__________) composta di 90 unità d'abitazione in
apparthotel (art. 10 LAFE). AP 1, AP 2 e AP 3 sono comproprietari in ragione di
un terzo ciascuno dell'unità n. 5300 (17/1000)
con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 24 (due locali, cucina,
servizi e terrazza al
secondo piano). Il 20 febbraio
2012 l'amministratore del condominio ha convocato i comproprietari
all'assemblea generale ordinaria del 21 marzo 2012 alle ore 9.00. L'ordine del
giorno prevedeva all'oggetto n. 8:
Punti all'ordine del giorno secondo scritto allegato
dei signori __________. Decisioni.
Nello
“scritto allegato” i comproprietari avanzavano, per l'essenziale, una serie di richieste
(oggetto all'ordine del giorno n. 8, punti 2.1, 2.2, 2.3, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,
10, 12 e 13) che l'amministratore avrebbe dovuto far valere nei confronti della
F__________ SA, __________, titolare di 52 unità
d'abitazione (su 90), oltre a 9/10 di un'ulteriore unità (n.
5317). In qualità di esercente tale operatore aveva assicurato la gestione
alberghiera di tutte le unità d'abitazione fino al 31 dicembre 2009, quando è
stato sostituito dalla H__________ AG, __________.
B. L'assemblea generale si è
tenuta alla presenza di 39 comproprietari (86 unità d'abitazione) su 43, pari a
955/1000 del valore dell'immobile.
AP 1, AP 2 e AP 3 erano assenti. Le proposte relative all'oggetto n. 8 sono
state tutte respinte con maggioranze varianti dai 58 ai 64 voti (su 86). Alle
deliberazioni ha partecipato anche la F__________ SA con un voto per ogni unità
d'abitazione. Il verbale dell'assemblea è stato spedito dall'amministratore del
condominio ai comproprietari il 14 maggio 2012. Il 13 giugno 2012 AP 1, AP
2 e AP 3 hanno instato davanti alla Pretura della giurisdizione di Locarno
Città per un tentativo di conciliazione, chiedendo di essere autorizzati a
contestare la risoluzione assembleare del 21 marzo 2012. Il tentativo è
decaduto infruttuoso, sicché il Pretore aggiunto ha rilasciato loro il 29
agosto 2012 l'autorizzazione a impugnare entro un mese le risoluzioni assembleari
inerenti all'oggetto n. 8. Le spese di fr. 300.– sono state poste a carico
degli istanti (inc. CM.2012.51).
C. Il 25 settembre 2012 AP 1, AP
2 e AP 3 hanno promosso causa contro la AO 1, chiedendo al Pretore di dichiarare
nulla la risoluzione assembleare n. 8 relativamente ai punti 2.1, 2.2, 2.3, 3,
4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 e 13 per avere, la F__________ SA, partecipato alle
votazioni trovandosi in conflitto d'interessi. Nella sua risposta del 31
ottobre 2012 la Comunione dei comproprietari ha proposto di respingere la
petizione. Il Pretore ha ordinato il 5 giugno 2013 un secondo scambio di atti
scritti. Gli attori hanno replicato il 27 giugno 2013, confermando la richiesta
di petizione. La convenuta ha duplicato il 6 settembre 2013, proponendo una
volta ancora di respingere l'azione. Le prime arringhe hanno avuto luogo il 7
ottobre 2013. Non dovendosi assumere prove, le parti hanno tenuto seduta stante
le arringhe finali e ognuna ha ribadito le rispettive conclusioni. Statuendo
con sentenza del 24 ottobre 2013, il Pretore ha respinto la petizione e ha
posto le spese processuali di fr. 4000.– a
carico degli attori, tenuti a rifondere solidalmente alla convenuta fr. 6000.–
per ripetibili.
D. Contro la decisione appena
citata AP 1, AP 2 e AP 3 sono insorti a questa Camera con un appello del 25
novembre 2013 nel quale postulano l'accoglimento della petizione e la
conseguente riforma del giudizio impugnato. Invitata a esprimersi, nelle sue osservazioni
del 16 gennaio 2014 la AO 1 contesta le argomentazioni dell'appellante, pur senza
formulare esplicite richieste di giudizio.
in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori
con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il
valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–
“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio,
indole pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della
risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo
all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti
(RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto gli attori hanno indicato il
valore litigioso in “almeno fr. 50 000.–”
(lettera al Pretore dell'11 ottobre 2012). L'importo non appare inverosimile e
la Comunione dei comproprietari non ha mosso contestazioni al riguardo. Quanto
alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata
notificata al patrocinatore degli attori il 28 ottobre 2013 (data del timbro postale
sulla busta d'intimazione). Presentato il 25 novembre 2013, l'appello in esame
è dunque ricevibile.
2. Nella sentenza impugnata il
Pretore ha accertato anzitutto che i punti n. 2.1, 2.2 e 2.3 dell'oggetto n. 8
all'ordine del giorno riguardavano pretese fondate su contratti di locazione e
di gestione
alberghiera stipulati nel
1995 da singoli comproprietari con la F__________ SA. Estranea a tali negozi
giuridici, la AO 1 non aveva alcuna competenza per interloquire né per impartire
ordini a quella società, il regolamento per l'uso e l'amministrazione della
proprietà per piani disponendo unicamente che l'assemblea dei comproprietari è
abilitata a designare la società di gestione alberghiera. In circostanze del
genere – ha soggiunto il Pretore – tali punti dell'oggetto n. 8 nemmeno
dovevano essere posti ai voti. Un conflitto d'interessi poteva darsi, se mai, tra
la F__________ SA e i singoli firmatari dei contratti di locazione e di
gestione alberghiera, non tra la F__________ SA e la AO 1 (sentenza impugnata,
consid. 5). Sulla scorta di un ragionamento analogo il primo giudice ha
respinto anche le contestazioni relative ai punti n. 3 e 4 dell'oggetto n.
8 (sentenza impugnata, consid. 6).
Quanto ai punti n. 5, 6 e 7 dell'oggetto
n. 8, il Pretore ha constatato che gli interessati pretendevano sostanzialmente
di obbligare la H__________ AG a dichiarare inefficaci i contratti di locazione
e di gestione alberghiera da essa stipulati con i singoli comproprietari, ma
che ciò non riguardava la F__________ SA, la quale non poteva dunque versare in
un conflitto d'interessi né con tali comproprietari né con la Comunione dei medesimi
(sentenza impugnata, consid. 7). Identiche deduzioni egli ha tratto relativamente
ai punti n. 8, 9 e 10 dell'oggetto n. 8 (sentenza impugnata, consid. 8).
Infine il Pretore ha rilevato, con riferimento ai punti n. 12 e 13 del citato
oggetto n. 8, che gli attori non avevano minimamente spiegato – né era dato di
capire – in che consistesse il conflitto d'interessi rimproverato alla F__________
SA (sentenza impugnata, consid. 9). Onde, in definitiva, il rigetto della
petizione.
3. Nell'oggetto n. 8 del noto ordine
del giorno gli attori chiedevano anzitutto che l'amministratore della proprietà
per piani intervenisse nei confronti della F__________ SA e dei suoi azionisti,
sollecitando il rispetto degli impegni presi nei contratti di locazione e di
gestione alberghiera stipulati nel 1995 con i singoli comproprietari, diffidando
la società in particolare:
–
a eseguire immediatamente i lavori di manutenzione straordinaria e di ripristino
necessari per riportare gli apparthotel agli standard di un albergo “a quattro
stelle”, riconsegnando le unità ai comproprietari entro il 30 aprile 2012, con
la nomina di una commissione composta di tre comproprietari indipendenti e due
supplenti incaricati di verificare i lavori svolti (punto 2.1),
–
ad allestire entro il 30 aprile 2012 un piano esecutivo per il rinnovamento
dell'arredo degli appartamenti e a ultimare tali lavori entro il 31 maggio 2012
(punto 2.2), così come
–
a incaricare l'amministratore di chiedere al Pretore, nel caso in cui gli
interventi menzionati al punto 2.1 non fossero eseguiti entro il termine fissato
oppure il piano esecutivo di cui al punto 2.22 non fosse presentato entro il 30
aprile 2012, l'assunzione di una prova a futura memoria per accertare la situazione
dell'immobile, postulando gli opportuni provvedimenti di esecuzione e invitando
il perito a valutare le opere necessarie per eliminare i danni accertati, oltre
che a indicare quali requisiti l'apparthotel non adempisse per ottenere la
qualifica di “quattro stelle” secondo le direttive dell'Associazione Albergatori
Svizzera (punto 2.3).
Gli attori non contestano, nell'appello,
che la AO 1 sia estranea ai contratti di locazione e di gestione alberghiera stipulati
nel 1995 dai singoli comproprietari con la F__________ SA. Fanno valere
tuttavia che la convenuta può sicuramente intervenire
su tale società, giacché secondo l'art. 3.7 cpv. 1 del regolamento
per l'amministrazione e l'uso del “__________la gestione alberghiera dev'essere
unitaria per tutto il complesso. Rendendosi necessarie opere di manutenzione o
di ripristino, l'amministratore deve quindi adoperarsi per la loro esecuzione
anche nei confronti della F__________ SA. Ne segue – essi soggiungono – che a ragione
l'amministratore ha fatto votare l'assemblea sui punti 2.1, 2.2 e 2.3. Ciò posto,
gli appellanti sostengono che al momento del voto la F__________ SA si trovava in
conflitto d'interessi con la Comunione dei comproprietari, se non altro in
merito alla gestione delle parti comuni (ristorante, entrata ecc.). Adducono
che mentre i comproprietari avevano interesse a che gli spazi adibiti
all'attività alberghiera fossero rimessi a nuovo, la F__________ SA mirava in
tutti i modi a evitare la spesa. E secondo l'art. 68 CC (applicabile per il
rinvio dell'art. 712m cpv. 2 CC) nelle risoluzioni concernenti un
interesse privato o una controversia giuridica fra la Comunione dei
comproprietari e un singolo comproprietario, quest'ultimo è escluso per legge
dal diritto di voto (memoriale, punto 2.1).
a) Che
l'art. 68 CC si applichi anche in materia di proprietà per piani è pacifico
(DTF 134 III 485 consid. 3a, richiamata in: RtiD I-2012 pag. 900 consid. 6). Non
può votare quindi all'assemblea il comproprietario che sia simultaneamente
amministratore del condominio ove l'assemblea sia chiamata a dargli scarico dell'operato
o a decidere sulla sua retribuzione, oppure il comproprietario che sia
simultaneamente imprenditore offerente ove l'assemblea sia chiamata ad
appaltare i lavori previsti dall'offerta, oppure il comproprietario nei confronti
del quale l'assemblea sia chiamata a decidere se promuovere causa per un
conflitto contrattuale (Wermelinger,
La propriété par étages, 3ª edizione, n. 141 e 144 ad art. 712m CC). Non
è escluso dal diritto di voto, invece, il comproprietario che si candidi ad
amministratore o a membro di un comitato di comproprietari, trattandosi in tal
caso di cariche elettive, ovvero di atti d'amministrazione interni alla proprietà
per piani (loc. cit.).
b) Nella
fattispecie gli appellanti affermano che all'assemblea generale del 21 marzo
2012 la F__________ SA non poteva votare sulle proposte da loro formulate ai
punti n. 2.1, 2.2 e 2.3 dell'oggetto n. 8 all'ordine del giorno, essendo tale
società legata a contratti di locazione e di gestione alberghiera stipulati nel
1995 con un numero imprecisato di comproprietari. A ragione il Pretore ha sottolineato
nondimeno che simili contratti non riguardano questioni tra la F__________ SA e
la AO 1, bensì questioni tra la F__________ SA e i singoli comproprietari. Certo,
fino al 31 dicembre 2009 la F__________ SA assicurava altresì, in qualità di
esercente, la gestione alberghiera dell'intero complesso (art. 3.7 ultimo
capoverso del regolamento per l'amministrazione e l'uso del __________), incluse
quindi le parti comuni della proprietà per piani. Se non che, tale rapporto
giuridico si è estinto quando il 1° gennaio 2010 la gestione dell'albergo è sta
affidata a un altro operatore, la H__________ AG. Sulla conformità di tale
stato di cose con l'art. 10 lett. a LAFE non giova interrogarsi. Sta di fatto
che al momento del voto, quel 21 marzo 2012, la F__________ SA era legata a
singoli comproprietari, non alla Comunione dei comproprietari. Non sussistevano
quindi gli estremi per un conflitto d'interessi.
È
vero che all'assemblea dei comproprietari non ha diritto di voto – come detto
– il condomino nei confronti del quale l'assemblea sia chiamata a decidere se
promuovere causa per un conflitto contrattuale (sopra, lett. a). E nella
fattispecie gli attori chiedevano che l'amministratore si rivolgesse al giudice
qualora gli interventi sollecitati alla F__________ SA non fossero eseguiti, postulando
l'assunzione di una prova a futura memoria e l'adozione di eventuali
provvedimenti cautelari. Ci si può domandare perciò se la F__________ SA non dovesse
astenersi dal votare su tale questione (punto 2.3 dell'oggetto n. 8). Le
proposte relative ai punti 2.1 e 2.2 dell'oggetto n. 8 essendo state respinte
(senza che la F__________ SA fosse esclusa dal voto), ad ogni modo, l'interrogativo
risulta privo di portata pratica.
4. Con il punto n. 3
dell'oggetto n. 8 all'ordine del giorno gli attori chiedevano che
l'amministratore diffidasse la F__________ SA e i suoi azionisti a corrispondere
entro il 30 aprile 2012 ai comproprietari (titolari dei contratti di locazione
e di gestione alberghiera stipulati nel 1995) tutte le pigioni scoperte dal 1°
giugno 2008 e a verificare i relativi versamenti, facendo capo alla via
giudiziaria in caso di mancato o di ritardato pagamento. Analogamente essi
proponevano al punto 4 che l'amministratore diffidasse la F__________ SA a
corrispondere entro il 30 aprile 2013 a tali comproprietari tre pigioni
scoperte del 2003 trattenute come mutuo e a verificare i relativi versamenti,
facendo capo una volta ancora alla via giudiziaria in caso di mancato o di
ritardato pagamento. In proposito il Pretore ha rinviato alle medesime considerazioni
espresse sui punti 2.1, 2.2 e 2.3, nel senso che contenziosi derivanti dai
contratti di locazione e di gestione fra singoli comproprietari e la F__________
SA non integravano conflitti d'interessi tra la F__________ SA e la AO 1 (sentenza
impugnata, consid. 6). Perché tale ragionamento sarebbe erroneo o anche
solo criticabile non è dato di comprendere (memoriale, punto 2.2). Nei rapporti
tra la F__________ SA e singoli condomini, in effetti, non è dato a divedere
quale ruolo potesse assumere la AO 1. Al riguardo non soccorre dunque attardarsi.
5. Al punto 5 dell'oggetto n.
8 gli attori proponevano che la H__________ AG e i suoi azionisti dichiarassero
immediatamente nulli e inefficaci i contratti di locazione e di gestione
alberghiera da loro stipulati con singoli comproprietari. Al punto 6 essi chiedevano
poi che l'assemblea decidesse in merito a un contratto d'affitto da concludere con
la H__________ AG sulla base di un progetto annesso, mentre al punto 7
prospettavano un “contratto di locazione/ mediazione” con la ditta I__________
SA di __________. Il Pretore ha ritenuto che simili proposte riguardassero tutt'al
più rapporti giuridici fra la AO 1 e la H__________ AG, non tra la AO 1 e la F__________
SA (sentenza impugnata, consid. 7).
Gli appellanti scorgono un
conflitto d'interessi tra la AO 1 e la F__________ SA nel fatto che il
consiglio di amministrazione della F__________ SA è composto delle stesse persone
che siedono nel consiglio di amministrazione della H__________ AG, sicché per
finire una società si identifica con l'altra. A parte il fatto però che
l'argomento non risulta essere stato allegato davanti al Pretore (onde la sua
dubbia ricevibilità), gli appellanti non pretendono che votando in un modo
piuttosto che in un altro la F__________ SA avesse da sperare in un utile dalla
H__________ AG o dovesse temere un danno né illustrano – tanto meno – in che il
danno consistesse. Certo, essi lamentano che la H__________ AG e la F__________
SA cerchino di sottrarsi ai loro obblighi di gestori (o ex gestori) alberghieri,
ma ciò denota se mai inadempienza, non conflitto d'interessi.
6. Il punto 8 del ripetuto
oggetto all'ordine del giorno tendeva a far sì che l'amministratore
sollecitasse la F__________ SA e i suoi azionisti a riparare entro il 15 maggio
2012 un danno all'isolazione dell'autorimessa sotterranea, a eliminare determinati
canaletti per la raccolta dell'acqua, a rimuovere taluni pannelli e a pulire il
pavimento della rimessa, rivolgendosi all'autorità giudiziaria in caso di
renitenza. Analogamente il punto 9 chiedeva che l'amministratore diffidasse la
F__________ SA e i suoi azionisti a versare entro il 30 aprile 2012 i canoni
del 2010 e del 2011 in ossequio ai contratti di locazione e di gestione
alberghiera del 1995, salvo adire vie legali. Infine al punto 10 gli attori
proponevano che l'amministratore ingiungesse alla F__________ SA e ai suoi
azionisti di presentare entro il 31 maggio 2012 una contabilità particolareggiata
(con i documenti giustificativi) circa i provvedimenti adottati a spese dei comproprietari
contro le esondazioni del Lago Maggiore, affidando la verifica dei conteggi alla
commissione formata da tre comproprietari indipendenti e due supplenti prevista
al punto 2.1. Nella sentenza impugnata il Pretore ha rinviato alla sua motivazione
sui punti 5, 6 e 7 (consid. 8).
Nell'appello gli attori ribadiscono
di non capire perché l'amministratore non potrebbe sollecitare la F__________
SA a eseguire i citati lavori nell'autorimessa, a pagare pigioni arretrate e a
esibire i dati contabili. Anzi, opponendosi la F__________ SA avrebbe
dimostrato il proprio interesse a resistere (memoriale, punto 2.4). Ora, che la
F__________ SA avesse interesse a vedere respinte le richieste degli attori è
senz'altro verosimile, ma ciò non significa ancora ch'essa versasse in un
conflitto d'interessi con la AO 1. Il conflitto d'interessi era se mai con gli
attori medesimi, la F__________ SA avendo cessato la gestione degli spazi
comuni con la fine del proprio mandato di amministrazione il 31 dicembre 2009.
Anche al riguardo l'appello manca perciò di consistenza.
7. Quanto ai punti 12 e 13
dell'oggetto n. 8, gli appellanti non contestano la sentenza impugnata (consid.
9). Al proposito la decisione del Pretore è passata perciò in giudicato.
8. Le spese della decisione
odierna seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 e 3 CPC). Non
si pone invece problema di ripetibili, la convenuta non avendo dovuto farsi
assistere da un avvocato per la stesura delle osservazioni all'appello (art. 95
cpv. 3 lett. b CPC). Né entra in linea di conto un'eventuale indennità
d'inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC), nemmeno richiesta (cfr. DTF 139
III 344 consid. 4.3).
9. Circa i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro la
presente sentenza (art. 112 cpv. 1 lett. d
LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente, come si è visto
(consid. 1), la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
decide: 1. L'appello è respinto e la
sentenza impugnata è confermata.
2. Le
spese processuali di fr. 2500.– sono poste a carico degli appellanti in solido.
3. Notificazione:
–
avv.
–
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il
presidente Il vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per
Fatti
i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Considerandi
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).