11.2013.51

Rettifica del registro fondiario: omessa iscrizione di una servitù per svista dell'ufficiale

24 settembre 2015Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

(patrocinata

dall'avv. PA 1),

giudicando sull'appello

del 10 giugno 2013 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa il 29

maggio 2013 dal Pretore;

Ritenuto

in fatto: A. Con atto pubblico del 28

dicembre 1972 rogato dal notaio __________ di __________, __________ e __________

hanno sciolto la loro comproprietà sulla particella n. 339 RFD di __________

(oggi __________, sezione di __________), frazionando il terreno in due. L'originaria

particella n. 339, cui è correlata la quota coattiva “K”, pari a 1/100 della particella n. 1822 (una strada, via

__________, che permette di accedere alla pubblica via __________), è stata

assegnata a __________, mentre la nuova particella n. 1860, cui è correlata la

quota coattiva “T”, pari a 1/100 della particella n. 1822,

a __________. Contestualmente __________ e __________ hanno costituito sulla

particella n. 1860 una servitù di passo con ogni veicolo in favore della

particella n. 339 “della larghezza di metri tre da esercitarsi lungo il

confine est della particella, segnato in giallo sull'annesso piano di mutazione

e che verrà sistemato a strada”. Il notaio __________ ha instato il 29 dicembre

1972 per le relative iscrizioni nel registro fondiario, che sono avvenute a

giornale con l'indicazione “divisione scioglimento comproprietà e servitù”. Solo

lo scioglimento della comproprietà, tuttavia, è poi stato riportato nel libro mastro

(d.g. 15 422).

B. Nel dicembre del 1997 __________

ha donato “quale anticipo successorio” la particella n. 1860 ai figli AO 1, AO

2 e D__________ in ragione di un terzo ciascuno. D__________ ha poi venduto nel

gennaio del 2005 la sua quota ai fratelli, che sono divenuti comproprietari del

fondo in parti uguali. In seguito alla morte di __________, avvenuta il

22 settembre 2011, i figli AP 1 e AP 2 sono diventati proprietari comuni della

particella n. 339. Il 19 gennaio 2012 AP 1 e AP 2 si sono rivolti all'ufficiale

del registro fondiario del Distretto di Lugano perché rettificasse il contenuto

del registro, iscrivendo sulla particella n. 1860 la menzionata servitù di

passo veicolare in favore della loro particella. L'ufficiale ha invitato gli

istanti il 3 febbraio 2012 a documentare il consenso dei proprietari del fondo

da gravare. Così interpellati, AO 1 e AO 2 hanno rifiutato.

C. Il 6 agosto 2012 l'ufficiale

del registro fondiario ha promosso

un'azione di rettifica

(art. 977 cpv. 1 CC) in rappresentanza dello AO 1 davanti al Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 3, per essere autorizzato a iscrivere sulla

particella n. 1860 la nota servitù di passo veicolare in favore della particella

n. 339. Al contraddittorio del 20 marzo 2013 AO 1 e AO 2 hanno proposto di

respingere l'azione, mentre AP 1 e AP 2 hanno chiesto di accoglierla. Non essendovi altre prove da assumere, le parti hanno proceduto seduta

stante al dibattimento finale, ribadendo i loro punti di vista. Statuendo

con sentenza del 29 maggio 2013, il Pretore ha respinto l'istanza. La tassa di

giustizia di fr. 300.– e le spese sono state poste a carico di AP 1 e AP 2,

tenuti a rifondere a AO 1 e AO 2 fr. 600.– per ripetibili.

D. Contro la sentenza appena

citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 10 giugno 2013

per ottenere che il giudizio del Pretore sia riformato nel senso di accogliere l'azione

di rettifica. L'ufficiale del registro fondiario ha comunicato il 1° luglio 2013

di rimettersi al giudizio della Camera. Nelle loro osservazioni dell'8 luglio

2013 AO 1 e AO 2 concludono per la reiezione dell'appello. Il 28 novembre 2013 I__________

ha esercitato un diritto di compera a lei concesso da AP 1 e AP 2, divenendo proprietaria

della particella n. 339.

E. Constatato che dal 28 novembre

2013 AP 1 e AP 2 non sono più proprietari della particella n. 339, il

presidente di questa Camera ha impartito agli appellanti il 2 settembre 2015 un

breve termine per comunicare se l'acquirente intendesse subentrare loro nella

causa e se essi fossero d'accordo. L'11 settembre 2015 I__________ ha

dichiarato di subentrare nel processo. Contestualmente AP 1 e AP 2 hanno dichiarato

di approvare il subingresso.

Considerandi

in diritto: 1. Un'azione di rettifica

del registro fondiario (art. 977 cpv. 1 CC) è trattata, anche nel nuovo

diritto, con la procedura sommaria (I CCA, sentenza inc. 11.2011.161 del 7

maggio 2014, consid. 1 con riferimenti). Le decisioni del Pretore in tale

materia sono impugnabili perciò entro dieci giorni dalla notificazione (art.

314.

cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione

riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale

presupposto è dato, ove appena si consideri il maggior valore di cui

beneficerebbe la particella n. 339, fondo edificato, grazie alla servitù di

passo veicolare. Quanto alla tempestività dell'appello, la decisione impugnata

è giunta al patrocinatore di AP 1 e AP 2 il 31 maggio 2013. Introdotto il 10

giugno 2013, ultimo giorno utile, sotto questo profilo l'appello è di conseguenza

ricevibile.

2.

Appellanti sono, nel caso

in rassegna, i convenuti AP 1 e AP 2 (cui è succeduta in appello, come si vedrà

nel considerando che segue, I__________), i quali hanno aderito all'azione

(verbale del 20 marzo 2013, pag. 1 in fondo). Ci si può domandare se convenuti

acquiescenti siano legittimati a impugnare una sentenza sfavorevole all'attore,

appellando in luogo e vece di quest'ultimo. L'interrogativo può rimanere irrisolto

ove si consideri che la sua rilevanza è legata, per finire, alla fondatezza

dell'appello. Fosse l'appello da respingere, la legittimazione ad appellare

degli acquiescenti risulterebbe una questione superata. Il quesito sarà ripreso

perciò nel caso in cui l'appello fosse destinato all'accoglimento.

3.

Il 28 novembre 2013 I__________

è divenuta – come detto – proprietaria della particella n. 339. Ora, l'art. 83 cpv.

1.

CPC prevede che se l'oggetto litigioso è alienato pendente causa l'acquirente

ha il diritto di subentrare in causa all'alienante, con l'accordo di quest'ultimo,

senza che la controparte possa opporsi (Jeandin

in: CPC commenté, Basilea 2011, n. 13 ad art. 83; Graber/Frei in: Basler Kommentar, ZPO, 2ª edizione, n. 19 ad

art. 83). Nella fattispecie I__________ ha dichiarato di subentrare nel procedimento

a AP 1 e AP 2, i quali hanno consentito al subingresso. La sostituzione di

parte si è quindi perfezionata. È vero che un'azione di rettifica del registro

fondiario decade se nel corso della causa un terzo in buona fede diventa

proprietario della particella oggetto della rettifica facendo assegnamento sul

contenuto del registro (DTF 123 Ill 351 consid. 2a). Il passaggio di proprietà

deve riguardare tuttavia il fondo che risulterebbe gravato dell'onere, non il

fondo che ne beneficerebbe (cfr. Deschenaux,

Das Grundbuch, SPR V/3 ,II, 1989, § 42 pag. 895 lett. f). Precisato

ciò, nulla osta in concreto alla trattazione dell'appello.

4.

Nella sentenza impugnata il

Pretore ha riassunto le condizioni che presiedono all'applicazione dell'art.

977.

cpv. 1 CC, ricordando che la rettifica del registro fondiario è un procedimento

sommario d'indole amministrativa inteso a emendare unicamente iscrizioni o

omissioni commesse dall'ufficiale per svista, sicché l'azione è esclusa qualora

un terzo abbia acquistato l'immobile nel frattempo affidandosi al contenuto del

registro. Quanto al caso specifico, egli ha accertato che la servitù di passo veicolare

pattuita nel 1972 sulla particella n. 1860 non è stata iscritta nel libro mastro

per inavvertenza dell'ufficiale. Se non che – egli ha continuato – nel dicembre

del 1997 la particella è stata donata da __________ ai figli AO 1, D__________

e AO 2. E contrariamente a un erede, il quale non può invocare la presunzione

dell'art. 973 cpv. 1 CC perché succede a titolo universale nella situazione

giuridica del defunto, il beneficiario di un anticipo ereditario è tutelato

nella sua buona fede perché acquisisce la proprietà del bene per atto fra vivi

e a titolo particolare, “ed è quindi da considerarsi un terzo ai sensi di tale

norma”. Del resto – egli ha epilogato – nella fattispecie non si ravvisano elementi

che mettano in dubbio la buona fede di AO 1 e AO 2. L'estratto del libro

giornale del 1972, pur indicando fra le operazioni da eseguire una “divisione scioglimento

comproprietà e servitù”, nemmeno accenna

alla particella n. 1860, limitandosi a menzionare come fondi

interessati le particelle n. 339, 1822, 1823 e 1824. Il che non doveva certo

indurre i nuovi proprietari del fondo a svolgere indagini più approfondite. Onde,

in definitiva, il rigetto dell'azione.

5.

L'appellante contesta che i nuovi proprietari della particella

n. 1860 possano invocare la protezione dell'art. 973 cpv. 1 CC. A

suo parere in caso di donazione, anche a titolo di anticipo ereditario, i beneficiari

non possono equipararsi a terzi, sia perché le norme sulla donazione rinviano

esplicitamente a quelle del diritto successorio sia perché quest'ultimo è retto

dal principio dell'universalità. A suo dire, “ammettere che un erede che abbia

ricevuto un fondo in donazione goda, a differenza di un erede che lo ha

ricevuto solo in seguito al decesso del de cuius, della qualità di terzo

ai sensi del diritto, significherebbe ammettere che l'istituto della donazione

valga a eludere le norme sul diritto successorio”. Proprio per evitare

situazioni del genere il diritto successorio prevede – egli soggiunge – l'istituto

della collazione e l'azione di riduzione. Che una donazione a titolo di

anticipo ereditario sia paragonabile a una successione si evince anche, per

l'appellante, dal medesimo trattamento fiscale in materia di differimento

d'imposta sugli utili immobiliari nel trapasso di fondi. Né la donazione del

dicembre 1997 né la compravendita del gennaio 2005 (quando D__________ ha

ceduto la propria quota di un terzo ai fratelli) ha comportato pertanto un mutamento

di proprietà. AO 1 e AO 2 non possono valersi

così dell'art. 973 cpv. 1 CC.

6.

Nella fattispecie risulta

dagli atti che – come ha accertato il Pretore – il 18 dicembre 1997 __________,

allora proprietario della particella n. 1860, ha donato il fondo ai figli AO 1,

AO 2 e D__________ a titolo di anticipo ereditario in ragione di un terzo

ciascuno. D__________ ha poi venduto il 26 gennaio 2005 la sua quota ai

fratelli AO 1 e AO 2, divenuti comproprietari del fondo in parti uguali (doc.

3). La questione è di sapere se costoro vadano considerati alla stregua di

eredi o alla stregua di donatari, ossia di terzi, nel qual caso la rettifica

del registro fondiario in virtù dell'art. 977 cpv. 1 CC sarebbe ormai impossibile

(DTF 123 Ill 351 consid. 2a; RDAT II-2003 pag. 189 consid. 4; RtiD l-2005 pag.

796.

n. 74c consid. 4; da ultimo: l CCA, sentenza inc. 11.2011.161 del 7

maggio 2014, consid. 10).

Ora, che l'erede di un proprietario

iscritto nel registro fondiario non vada considerato alla stregua di un “terzo”,

ma si identifichi giuridicamente con la figura del defunto, è indubbio (I CCA,

sentenza inc. 11.2011.161 del 7 maggio 2014, consid. 10 con rinvii). Nel

caso precipuo è pacifico inoltre che AO 1, AO 2 e D__________ sono eredi

legittimi del donante, così com'è pacifico che la donazione da loro ricevuta è

suscettibile di collazione (art. 626 segg. CC) o di riduzione (art. 522 segg.

CC). Sta di fatto che, diversamente da chi riceve un bene in eredità, ovvero a titolo

universale, onde il suo subingresso al defunto nell'intero patrimonio giuridico

trasmissibile (art. 560 cpv. 1 CC), chi riceve in donazione un anticipo

ereditario partecipa a un negozio giuridico tra vivi, a titolo particolare. E

in una successione tra vivi, donazione compresa, predomina la volontà del dante

causa di far beneficiare l'avente diritto di un determinato rapporto giuridico già

prima della morte. Che poi la donazione avvenga a titolo di anticipo ereditario

riguarda solo i motivi per cui è pattuita l'operazione e non modifica la natura

del negozio giuridico. Né l'identico trattamento fiscale in materia di utili

immobiliari, cui accenna l'appellante, permette di equiparare le due acquisizioni

sotto il profilo del diritto civile. Come ha rilevato il Pretore, di

conseguenza, il beneficiario di una donazione a titolo di anticipo ereditario non

va trattato come un erede, bensì come un donatario, di cui va protetto

l'affidamento nel contenuto del registro fondiario (sentenza del Tribunale

cantonale dei Grigioni del 19 settembre 1989 in: ZBGR 1997 pag. 105 con rinvio

a Pfister, Der Schutz des öffentlichen

Glaubens im schweizerischen Sachenrecht, Zurigo 1969, pag. 45; principio menzionato

anche da Steinauer, Les droits

réels, vol. I, 5ª edizione, pag. 325 n. 921 e da Schmid/ Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 4ª edizione, pag. 142 n. 588).

Su questo punto l'appello è destinato all'insuccesso.

7.

L'appellante obietta che, comunque

sia, i convenuti non sono in buona fede, giacché nel rogito del 28 dicembre 1972

(documento giustificativo n. 15 422) è

stata indiscutibilmente costituita una servitù di passo veicolare, il cui

tracciato figura sull'allegato piano di mutazione. Tale servitù è stata

iscritta nel giornale del registro fondiario, come nel giornale è stato iscritto

lo scioglimento della comproprietà (doc. E), nonostante discrepanze sulla persona

del richiedente (avv. __________ anziché avv. __________) e sulla numerazione

dei fondi (1822 anziché 1860). La planimetria destinata al registro fondiario riporta

poi – egli sottolinea – il tracciato della servitù conformemente al citato

piano dì mutazione, servitù da esercitare su una porzione asfaltata del fondo

serviente sino al confine con il fondo dominante, di cui costituisce tuttora l'unico

accesso carrozzabile.

Così argomentando, l'interessata

perde di vista tuttavia che una rettifica del registro fondiario in forza

dell'art. 977 CC non è un processo civile tra lei e i convenuti. È una procedura

di stampo amministrativo intesa unicamente a emendare sviste in cui può cadere l'ufficiale

del registro. Se la proprietà del fondo sul quale è stata omessa l'iscrizione di

un onere è passata a terzi, tale procedura – come si è visto (consid. 5 in

principio) – non è più possibile. Per contestare la buona fede del terzo rimarrebbe

solo in casi del genere l'azione (civile) dell'art. 975 cpv. 1 CC, che tuttavia

è data unicamente per ottenere la cancellazione o la modifica di iscrizioni

inesatte, non per far eseguire iscrizioni mancanti (DTF 123 Ill 350 consid. 2;

sentenza del Tribunale federale 5C.275/2005 del 15 marzo 2006,

consid. 3.1 con riferimenti; v. anche RDAT ll-2003 pag. 189 consid. 4 e l-2005

pag. 797 consid. 4; da ultimo: l CCA,

sentenza inc. 11.2011.161 del 7 maggio 2014, consid. 10). Trattandosi

di omissioni, o perché l'ufficiale non ha dato seguito a una richiesta o perché

egli è incorso in una svista, il terzo è tutelato per l'effetto negativo della

fede pubblica nel registro fondiario (DTF 123 III 352 consid. 2c). L'inavvertenza

dell'ufficiale è in simili circostanze senza rimedio.

8.

Per quel che riguarda l'abuso

di diritto censurato dall'appellante, in materia di diritti reali estremi del

genere vanno ravvisati con grande cautela (sentenza del Tribunale federale 5C.307/2005

del 19 maggio 2006, consid. 6.2 e 6.3 con rimandi,

pubblicati in: ZBGR 88/2007 pag. 133). Nella fattispecie è senz'altro verosimile

che per anni AP 1 e AP 2 siano transitati sulla striscia di terreno formante la

strada asfaltata senza che AO 1 e AO 2 sollevassero contestazioni, ma ciò ancora

non significa che costoro abbiano tenuto un comportamento contraddittorio,

inconciliabile con il principio della buona fede. Chi lascia transitare altri

su un proprio terreno non si impegna per ciò soltanto a concedere una servitù

di passo. AO 1 e AO 2 non trascendono dunque nell'abuso di diritto. Sono

semplicemente tutelati per l'effetto negativo della fede pubblica nel registro fondiario.

Se ne conclude che, privo di consistenza,

l'appello vede una volta ancora la sua sorte segnata.

9.

Le spese dell'attuale

giudizio seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. I CPC). AO 1 e AO

2, che hanno presentato osservazioni per il tramite di un patrocinatore, hanno

diritto a un'adeguata indennità per ripetibili. Non si attribuiscono indennità

allo Stato del Cantone Ticino, che si è limitato a rimettersi al giudizio della

Camera.

10.

Quanto ai rimedi giuridici

esperibili contro la presente sentenza a livello federale (art. 112 cpv. 1

lett. d LTF), sulla tenuta del registro fondiario è dato ricorso in materia

civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF). Il valore litigioso raggiunge con

ogni verosimiglianza nella fattispecie la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF

(sopra, consid. 1).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese

processuali di complessivi fr. 900.– sono poste a carico dell'appellante, che

rifonderà a AO 1 e AO 2 fr. 2000.– complessivi per ripetibili.

3. Notificazione a:

– avv.;

– Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,

pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della

decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in

materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad

almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il

ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al

Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei

procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).